匿名さん
[更新日時] 2007-10-26 20:59:00
優先分譲中？と思われますが見た方いらっしゃいますか？
何やらTOTOと開発したトイレがあるとかうわさを聞きましたが…。
こちらは過去スレです。
D’グラフォート東札幌V-Gardenの最新情報をチェック！
[スレ作成日時]2006-08-22 02:00:00
優先分譲中？と思われますが見た方いらっしゃいますか？
何やらTOTOと開発したトイレがあるとかうわさを聞きましたが…。
[スレ作成日時]2006-08-22 02:00:00
何故V字しなければならなかったのかな？
V字にしたので、南東、南西にならずに東南東が出来てしまった
３棟作るにしても、南東、南、南西で作れば良かったのに。
>201さん
やっぱりそれは南東側にある土地が一部買い切れなかったためと思っています。
どうしてダイワさん買い切れなかったんでしょうかねー。
購入者ですがこの点おっしゃるように日照面からもこの物件の残念な点です。
買うか買わないか非常に迷ってます・・・。
管理費や修繕積立金はやや高い感じがしますが、駐車場無料の点を考えると割安なのかな。
でも共有施設がたくさんあるので、入居後に修繕積立金が一気に上がりそうな点が不安です。
私は北洋の１０年ローンを使おうかと考えてますが、皆さんはどうしましたか？？
>203さん
私は北洋銀行１０年ローンです。
ローンはいろいろあるので悩みますよね。
よく検討してご購入を検討してみてください。
ここって購入年齢って割と高いのでしょうか？
ちなみに私は３０台半ばです。
私は４０台前半ですが若い方もいらっしゃいましたよ！！
我が家も１０年ローンで購入しました。
購入した方でプラン変更した方いらっしゃいますか？（変更した方はどの辺をしました？）
Bフレッツ対応マンションらしいですが、現在、他のひかり回線を使っています。
管理組合で承認されれば、ＫＤＤＩのひかりＯＮＥやＵＳＥＮを導入することは可能？
（初期導入回線がヤフーＢＢひかりでないことが救いです。ソフトバンクグループはユーザー置き去りにした施策を連発して実施し問題になってます。）
ぜひ、住民のみなさんの賛同を得てＫＤＤＩのひかりＯＮＥの導入許可を頂きたいです。ネット、固定、携帯をすべてＫＤＤＩにすると若干安くなり、支払いもまとめることができるので。
>203さん
>管理費や修繕積立金はやや高い感じがしますが、駐車場無料の点を考えると割安なのかな。
>でも共有施設がたくさんあるので、入居後に修繕積立金が一気に上がりそうな点が不安です。
駐車場無料は、ちーっとも割安ではないですよ
駐車場使用料というのは、管理費・修繕積立金として利用される金額です。
「駐車場無料」というのは、その分、管理費・修繕積立金としてお金を負担しなければならない事を意味しています。
ですから、「管理費や修繕積立金はやや高い感じ」というのは、先々「修繕積立金が一気に上がりそう」どころではなく、確実に跳ね上がる事が予想されます。
また、>200のリンク先で説明されているように、
「駐車場を使用しない居住者も出てきます。駐車場使用料を無料として、更新を含めた維持管理費用を管理費や修繕積立金からの支出としていては、駐車場を使用しない区分所有者との間に、使用料無料についての合意形成が得られ難くなるためです。」
という、問題が10年後、15年後に起きてきます。
駐車場無料というのは、全国のマンション管理の専門家が、以前から問題視している不衡平（公平とは意味が違います）な販売戦略なんですが、依然として購入者の勘違いを誘導するような分譲会社がいるのですね。
なんだか問題だらけの物件ですね。駐車場も単純に無料はいいと思ったけど、使わなくなることまでは考え及びませんでした。たしかにそうですよね。使わない共用施設と同じことですよね。駐車場の維持管理費はどうなるのか営業の方に聞いたら、管理費に含まれていると言っていました。使わなくなったらその分無駄な支出になるから問題になりそうですよね。修繕積立金は、一時金としてあとで徴収されるようなことはないと言っていましたが、段階的に増額され、４倍くらいまで上がっていくようです。わたしの見た物件のなかでは、入居時の修繕積立基金や毎月の積立金は安めで、管理費が高めでした。初期の支払額は、たすと同じくらいでしたが、長期の比較はできてないのでわかりません。積立金が段階的に増額されるのは、他も同じようですよ。
以前の物件は、安めで積み立てて、不足分は修繕するときに請求されるといったやりかたが多かったようですが、金額によってかなり負担になることも多かったようです。
実はわたしは契約してしまったのですが、なんだかモヤモヤが解消されず悩んでいます。不安です。売れているのでしょうか？
NO２０７さんは購入を検討されているのですか？「駐車場使用料というのは、管理費・修繕積立金として利用される金額です。」とありますが、駐車場の維持管理や修繕に使われるのではないのですか？駐車場は、別会社と言うこともありそうですね。駐車場用の土地が狭い場合、機械式（エレベーター）となり、メンテナンス、機械の故障、修理に莫大なお金がかかると聞いたことがあります。そのため、月額１００００円を超えるような（もっと高いところもありますが）駐車料金を支払うような場合もあるのだと・・・。駐車場を使わなくなった場合は、２台目を必要とする方が利用し月額８０００円するはずだった思います。
Ｖガーデンの場合４０年の修繕計画が示されています。（勿論、駐車料金からの流用はありません）修繕積立金も５年、９年、１３年、１７年後・・・・と値上げになっています、それは当然のことで、戸建てに住んでも、サイディングの張り替え、屋根の塗装等々経費は必要なわけです。修繕計画である程度予測できるのは安心です。修繕費や管理費が社会情勢の変化で、計画が変更になる場合もあるでしょうが、そのような計画案を示さない分譲会社が多い方を問題として取り上げてはいかかでしょうか。
携帯のKDDIに？AUにするってことですか？
>209さん
私は、購入検討者ではありません。
ですので、あまり多くをカキコミたくはなかったのですが、もう少しだけ
>Ｖガーデンの場合４０年の修繕計画が示されています。
この分譲会社の作成した修繕計画を札幌の物件で３箇所のマンションを精査したことがあります。
その何れも？？？の内容でした。
209さんは、マンション購入前にかなり勉強された方のようですので、分譲会社作成の修繕計画を盲目的に信用なさらないで、もう一歩進んで調べてみてはいかがでしょう？
（共用部の施設で、修繕計画に漏れているモノがあったり、外壁修繕などの工事見積額が著しく低額であったり、、）
では、失礼しましたー
>211さん
209です。ご指摘ありがとうございました。マンションの管理関係に詳しい方だと思われますので、札幌のマンションであなたの眼鏡にかなうような修繕計画が立てられてる物件がありましたら後学のため分譲会社をお教えいただけませんか？
>212さん
>分譲会社をお教えいただけませんか？
残念ながら、無いです（私が見たのは、20箇所程度だからかもしれませんが、、）
〇修繕工事費の支出だけはキチンと見積もっているのに、その資金計画が出鱈目だったり、
〇ここの分譲会社のように、修繕工事費自体を過小に見積もっているので、結果、資金計画が過小にになっていたり
Ｄｐのは、計画自体は的良かったのですが、いかんせん、定期的（毎年）修繕積立金の値上げを計画していたが、実際には行っていなかったり、、（これは、管理組合と子会社の管理会社の問題だったのですが）
では、失礼しましたー
>213さん ありがとうございました。駐車料無料はもう、変更できませんね。私は、駐車場の維持費はそれほどかからないと思っていて、照明の電気代、冬のロードヒーティング（これは、ガスコージェネの排熱利用？）と４階までの人が乗るエレベーター１機のメンテ・更新ですから。（約３００戸での負担です。）駐車場料金と管理費が一緒になって杜撰な使われ方をされなくて良いと思っているのです。（駐車場料金が管理費としてきちんと積み立てられていなかったという話もあちこちに書かれていましたので）４０年長期修繕計画は目安だと思っています。あと４０年生きられる自信もあまりありませんが。購入後は管理組合の責任ですので、不安ではなく希望を持ってマンションの引き渡しを待つことにします。
↑２１４です。どうして赤文字になったのかわかりません。駐車料無料→駐車場料金無料です。ごめんなさい。
>214さん
ここは、「ガスコージェネ」だったんですね
このコージェネ施設の修繕計画は、いかがでしょうか？
あるマンションでは、長期修繕計画からスッポリ抜けていた例がありました。
その後の調べで、２０年間で数億円の維持修繕費用が必要と、、、
しかも、熱利用の各戸メーターの保守料金とかのワケわからないものまで
コージェネの維持修繕費用まで考慮すると、普通のガス・電気で、給湯・暖房という方が安上がりという計算でしたが、、
>218さんへ
長期修繕計画によるとガスエンジン発電機 更新２５年（約２５００万） 部分補修１年毎（約１１７万）
受変電施設 更新２５年（約１４８０万） 部分補修 １５年（約２９０万）
とあります。（他にもガスコージェネに関連するものがあるかもしれませんが）金額については妥当かどうかは、私には判断できません。
ガスコージェネの修繕計画が抜けていたのは、この分譲会社なのですか？北海道では、大谷地に一つあると言うことですが。
＞コージェネの維持修繕費用まで考慮すると、普通のガス・電気で、給湯・暖房という方が安上がりという計算でしたが
どのような計算をされたのですか？同じ規模で似たような気候の地域のマンションなのでしょうか？月平均の料金を期間分かけたのですか？メンテや機器の更新も計算されているのですか？一括受電であれば受変電施設も必要ですよね。
さらに、このマンションは、北電の業務用ウィークエンドの一括受電契約もしているのでこの分の電気代は安いのだろうと思うのですが。
>219さんへ
随分リーズナブルな装置なんですね。先のとは大違い。
先のとは、まるっきり別モノなのかな？
（注意しなければいけないのは、修繕計画の金額が間違っていても、分譲会社は何の責任も持たないので、15年後、25年後に１０倍の修繕費用を請求されないようにお気をつけ下さい）
あと、管理費会計から、毎月数十万円の保守費用を支払ってたりしたら、10年間で数千万円を支払っていたなんて事もあったりして、、
北ガスでもガスエンジンの改良は着実に行っているでしょう
北電との戦いの上で差別化出来るシステムなわけだから
北ガスとしては使って欲しいだろうから
今後、更に改良されて行くだろうし
価格的も下がって行く可能性の方が高いと思うな
Ｖガーデンの施工会社（の1社）と同じ会社が作ったマンションの掲示板がすごいことになってます。
他人事ではないので少し心配です。
施工会社の名称又は商号/ 西松（建設）・中山（組）特定建設工事共同企業体 となっていて
2社の共同作品となる大型物件なので下記のリンク先みたいな部屋ができあがる分けがないと
信じています。
年末の入居を今から楽しみにしていますが、販売金額相応の施工、内装を行ってもらえると信じています。
>>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45536/
>No.222のリンク先に下記のコメントが・・・・あーーーーーーもうっ。
>西松・中山JVの場合、西松が主導権を握っていますから、
ほとんどの社員は西松で、中山にはあまり力はありません。
むしろ、西松のやり方に右習いになってしまいます。
また、最近は社員不足から、半分は派遣会社からの臨時社員です。
西松の名刺をもっていても、その現場だけの係員で、現場が終わった後は
責任がない人たちばかりです。
らしいです。
事実なのでしょうか・・・・
西松の施工についての問題が、他板でかなり問題になってますが、
Vガーデンについては今、建設中なので現場を見てみればよくわかります。
基礎関係はかなりしっかりしています。
ただ内装関係などの細かい案件は、西松が直接施工するわけではありません。
下請け、孫受け、その他の業者が請け負うことになります。
部屋ごとにベテランが施工することもあれば、新人のアンちゃんが施工することもあります。
その確認を監督がしていれば問題はないのですが、どうもいろいろと問題が起きてるようです。
大和自体はイイ物を作る会社だと思います。
ただ実際に作るのは施工する企業です。
自分はマンションを購入した時に、施工業者にかなり気を使いました。
派手な共用部分や立地的な話より、ここの方が重要です。
特に内装部分は個人の業者が請け負ってる場合もあります。
気になる人はそこまで気にした方がいいと思います。
そんなに何回も出来る買い物ではないと思うので…
職場が札幌駅北口のとあるオフィスビルなんですけれど、
ビルの施工会社が西松建設でした。
躯体自体は10数年築年数が経過しているにも関わらず、しっかりどっしりしています。
内装の方は・・・10数年経過しているので評価が難しいですが
エレベーターホールの床、壁は継ぎはぎ、でこぼこも無くきちんとしています。
清掃が行き届いていて、傷みを感じることはあまりありません。
オフィスビルとマンションでは内装の複雑さや規模が全く異なるので、
単純に比較できませんが仕上がりは職人の熟練度に左右されるのかなと思います。
やっぱりダイワが良いですね、
ＣＲフィネス東札幌 見たくなったら泣けてきます、
でも施工会社同じだから？？
先月からマンション購入を検討し始め、４件ほど（バーテクス、エクセルシオール美園など）見学した中でＶガーデンが一番立地・設備面などを含め優れていると感じました。
大きな買い物になるので慎重に考えようと思ってるのですが、どこの担当者も「坪単価が上がっており、資材が１５％程高くなっているので４月以降は確実に３００〜５００万くらいは値上がりしますよ」と言ってくるので正直焦ってきました・・・。
実際のところは本当に値上がりするのでしょうか？？
おしゃる通りだと思いますよ。
今は、旧価格と新価格が混在していると思います。
ただ、４月以降に３００〜５００万の値上げはどうかと思いますが。
現在のV-Gardenの価格も新価格と思われるけど。
私も東札幌周辺の物件を見ましたが、V-Gardenが一番良いと判断しました。
金利状況などもあるので自分もそろそろ判断する頃かと考えています。
どこも良い面・悪い面ありますが、自分なりに評価をすると
プラス要素が一番かな〜と思います。
美園のダイヤパレスもオール電化でちょっと魅かれますがね。
光熱費はオール電化が一番安く住みますね、９０平米で〜18,000止まりぐらい
西松の施工・・が気になります、フイネス東札幌見たくなるなら・・パスですね
がっかりします・・・
Ｖガーデンの周辺の公共施設や店などは他の地域と比べても充実していると感じます。
「コンベンションセンター」のほかにも、築10年には見えない「東札幌図書館」、「白石警察署」、図書館の近くに交番もあった気が。
少し離れると「きたえーる」と「豊平公園緑のセンター」があります。
学校も「幌東小」、「幌東中」、「東高」が近くに。
スーパーは「2008年オープン予定の新店舗」、「ダイエー」、「アークス」がすぐ近くにあり少し行くと「マックスバリュー」、「東急ストア」さらに離れると「ジャスコ」、「アリオ」があります。
コンビニは「セブンイレブン」がドミナント的に出店していて充実！。
病院も「東札幌病院」や「国立がんセンター」や「勤医協」などいくつかあります。
個性的なショップも案外あるようです。（読売のぶらりマップ）
>>http://hokkaido.yomiuri.co.jp/youyomi_05/burari/t_050607.htm
「アサヒビール園」や中華の格安バイキングをやっている「中国料理 蘭」など外食も結構楽しめそう。（もっと穴場やメジャーな店もあるのでしょう）
総合的に住みやすく毎日を楽しめる立地が魅力だと思います。
中心部へも地下鉄ですぐ。
幹線道路から少し中に入っていて比較的静か。
ビルなどが密集していない開けた眺望。
心配点（施工会社とその下請け会社、日照、各種共有施設の維持費など）はいくつかありますが、地下鉄激近物件（徒歩1分以内など）でなくてもよい人にとっては満足できるところではないでしょうか？
（中心部はすべて徒歩ですむ反面、タワーマンションの高層階にすまない限り圧迫感があったり、日陰になったりする可能性が高く将来的に不満が募りそう・・・）
ぶらりマップの説明で『昔は見渡す限りの水田だったというが・・・・・』の部分ってリンゴ農園の間違いでは？
それともリンゴの前は米を作ってたのでしょうか？
みなさん施工がどーとやらって言ってますが
どこなら安心できるのでしょうか？
どこなら一流の職人だけで作っているのでしょうか？
どこなら傷ひとつない鉄壁の部屋に当たるのでしょうか？
なに？どうしたの？
「東札幌病院」や「国立がんセンター」は普通の患者さんにはかんけいありませんよ。
圧迫感があったり、日陰になったりする可能性はどこだっておるとおもうな。ここだって将来のことはわかんないいでしょ。
「東札幌病院」や「国立がんセンター」は普通の患者さんにはかんけいありませんよ・・
どの様な患者ですか？
初心はだめと言うことですか？要・紹介状ですか？
初心→初診
「東札幌病院」はホスピスも行っていますが、
外来で普通に風邪とか診てくれます
がんセンターは通常初診は紹介が必要ですが
セカンドオピニオン等も行っており
これは紹介状なしでも良いと思います。
病院ともかく、
コンベンションセンターって、普段一般ピープルには必要なのかい？
敷地に入れるの？そしたらスポーツとか、散歩にいいね。
以前、安倍晋三が来てコンベンションセンターで
一般ピープルと何かやってたな、、、、俺は行かなかったけど
高尚な人々にはコンベンションセンターは必要だろうけど
下世話な俺には不要だわな
この辺（菊水〜白石）ってオープン予定のスーパー以外、特に魅力無いと思うけど・・
No.246さん、菊水の住み心地どうですか？
ぜひ教えてください。
もともと青線と赤線が入り乱れていた下町、庶民の町ですよ。今でも、赤線自体の名残の大門なんて場所が残っているでしょう。札幌の人も菊水と聞けば、あ〜下町ですね、って感覚。私個人は片ひじはらずに生活できていい場所だと思いますよ。ただ、政府公認の管理売春が行われていただけに、夜などかつてのエリアを歩けば、なんか、苦界に沈んだ女性たちの怨念（おんねん）みたいなものを感じて背中が寒くなることもあります。
大門は豊平だぜい、、、
他には36線の豊平橋手前にもあったんだよ
昔はよくPANPANガールがいたもんさ〜
今はでっけーホテルになってるけどな
ノボテルのルネッサンスか何かになっちまった
豊平橋は昔は両側とも面白かったんだぜ
No.248さんの「かつてのエリア」、札幌遊郭があった場所は、西側はマックスバリュー近辺から勤医協周辺、東側は菊水連絡所周辺だと思います。そのころの面影があるのかは行ったことがないので分かりません。
白石区、菊水や東札幌の地名の由来は、白石区のＨＰがくわしいです。Ｖガーデン周辺は、札幌開拓時の基点のひとつで歴史ある場所です。
>>http://www.city.sapporo.jp/shiroishi/gaiyo/chimeiko/index.html
>>http://www.city.sapporo.jp/shiroishi/koho/rekishi/pdf/reki04_07.pdf
>>http://www.city.sapporo.jp/shiroishi/koho/rekishi/rekishi_index.html
国鉄があったころは物流の拠点、工場地域として栄えたようですが、その反面基盤整備が遅れてしまい入り組んだ地域になってしまったようです。そこで札幌市が再開発重点地域として取り組み、今に至っています。
