札幌 東札幌　Ｄグラフォート

>>93
「山田さん家の〜」って、ＴＶ番組なんですか？

「山田さん家の〜」は山田さんではなく山口さんだと思われます。
先週の土曜日辺りに放送してました。
山口良一さんが札幌のマンションを紹介する番組です。

＞93さん
おしいですね、もしお知り合いでしたら
私ＨＤＤに録画してましたのに〜

我が家はなんとか自分たちでワックスしてみることになりました。鍵もらったら引っ越し前にワックスかけにいけそうですかね？内覧会は２月なんでなんだか緊張してきました。しっかり見ないと！！

うちもワックスになりました。
本当はコーティングしたかったんだけど
姉がもったいないから一緒に掛けてあげるから
ワックスにしなさい！って、、、、

今週に引越し屋さんが見積に来ます
どれ位の金額なんだろう？
適正価格ってわからないんだよね。

内覧会が開始になりましたよね
行かれた方いらっしゃいませんか？
どうでしたか？

↑誰も行ってないんじゃないの？
内覧会延期になったのか、、、、、、

内覧会行ってきましたよ＾＾
初めての自分の部屋は眺望は想像以上でした。
お部屋は和室がちょっと予想より狭かったかな。
でもいい感じでした。

>103さん
どうでした、直しを入れる所は結構あるみたいですか？
私は２月ですので参考したいのですが、、、

土地代が２〜３坪程度で５００万円台っておかしくない？
東札幌で２〜３坪程度なら、せいぜい１００万ぐらいだと思うが。
どういうからくりなのだろう？

＞１０６
何のことだ？

夜、会社帰りに通ったらフロールの何部屋か電気が付いてました、
内覧会のクレーム箇所を直しているんだろうな〜と思いながら帰って来ました
もうすぐ私も内覧会です自分達だけで見るのでよーく見なくちゃと思っています。

>106
82を読んだ感想です。

＞１０８
なるほど、、、
でも土地代といっても占有面積の区分所有権の土地見合いなので、いわゆる外の地面２、３坪の値段とは違う
と思うのだけど。間違いだろうか？

>109
その通りだと思うよ

>110
ほんと？俺の物件では、土地代はちゃんと外の地面と一致するが。
一致するのが当然と思っていたが、どうだべ？
不当に高い土地代を支払わされているのではないか？大丈夫か？

105さんは多分戸建てなのでしょう
109さんはマンションだね
マンションが全て１Fのみで平家のマンションというのなら
105さんもマンションかもしれないけどね

今時ヒラヤのマンション？
元は安い土地でも競売で高く仕入れた土地はマンション代に跳ね返ります。

２、３坪で５００万って、坪１６６万〜２５０万だよ。
いくらなんでもそんな値段で入札しないだろうよ。

俺の土地代は「総敷地坪数／戸数×周辺の坪単価」とほぼイコールだよ。

突っ込むやつもいるだろうから正確な式も書いておくよ。
「総敷地坪数／（居住専有面積の総和／俺の居住専有面積）×周辺の坪単価」。

82さんは共有持分割合の事を言っているのではないでしょうか
詳しくは契約書を読んで下さい。
土地代は同契約書の消費税額から算出されたと思います。

共有持分割合=各住戸の占有面積/団地建物の全占有面積ですね
共有部分の面積が入ればもっと大きくなると思いますね
共有部分と言っても1000坪の中庭とかですけれども
ただタワーも同居しての336世帯ですから持分割合が少なくなると言うのも
頷けるような、、、、、

いずれにしても、マンション買って土地買ったとは思わないほうがいいですね。土地を売ることもできないし。その部屋の評価額でしか価値はないんですよ。その評価額は１階と２０階ではぜんぜん違うし。土地の代金が表記されていたとしても、購入する上での参考値にしかなりませんね。全く同じ建物が東札幌と札幌駅北口に建ったとする。そんなことは無いけどもしあったとしたら価値を比較しやすいですよね。

なんか誤解されてるな〜
俺は床面積の話はしてないよ。敷地の話をしているんだから、共有部分入れる入れないの話にはならんでしょ。
そもそも土地は全部共有なんだから...
「総敷地坪数／戸数×周辺の坪単価」の総敷地とは、もちろん1000坪の中庭とかを含むさ。

それを踏まえた上で以下を読んでもらいたいが。
117さんの意見「全く同じ建物が東札幌と札幌駅北口に建ったとする。」うんぬんとは、
土地の値段が建物に依存するという発言と捉えるが、それは本当か？
高層マンションの敷地の坪単価は、一戸建の坪単価より高い（今の東札幌の例だと５〜８倍）？
それが本当だとすると、高層マンションは地盤改良代がものすごくかかっているので、
その値段を土地代に反映させた（土地＝取得費＋地盤改良代）と、理解すればいいのかな〜

でもさ〜（ありえないけど）将来土地を売却処分することになったら、地盤改良代は考慮してもらえないよね。
売値は、やはり周辺の坪単価から計算した値になるでしょ。
そう考えると、地盤改良代を転嫁した土地代は、意味のない値ではないかな。
固定資産の算定基準も周辺の坪単価なんだから、土地代は周辺の坪単価で算出すべきではないか。
つまりこの物件なら、６０万〜１００万ってとこかな。

自己レスだか。

地主→(坪30万)→土地改良事業組合→(坪200万)→大和ハウス→(坪200万)→客
ってことなのかな？
なんだかライブドアっぽいが。

これなら確かに客が払う土地代は、坪200万で算出するのは正しいな。
ただしライブドアみたいに、土地改良事業組合が大和ハウスが出資した組合なら、なんか問題があるような気が。
不当に土地代を吊り上げ、物件の消費税を下げたなんていう嫌疑がかかるかも。

マンション購入価格（土地代+建物設備代）この設定に関するカラクリが知りたいね。
誰かデベさんの中で教えてくれる人いませんか？
それとも企業秘密？、業界秘密？

＞105さん
その計算法で行くとDグラフォート東札幌の地代は坪単価60万〜70万台だと計算出来ます。
82さんが計算したのは共有持分割合で「共有部分の持分割合」を出していると思われます、
105さんのおっしゃてる計算方法が正しいかなと思うのですが
ただ、流石に地下鉄徒歩４分で坪単価30万はありえないと思いますけど。

昨日、内覧会に行って来ました！
すごく良い部屋に仕上がってて（チェリー色＆オプションの造作家具も）
兄夫婦と一緒に行ったのですが”良いね”の連発でした、
又、同行してくれたダイワの人も”これはテープの跡ですかね？”等と聞くと
”そうだと思いますが直させましょう”なんでも良いから気になる所は全部直させますと言う具合で
とても、協力的に一緒に調べてくれました。
細かい所は有りましたが大きな不具合もなく３時間位で内覧は終わり
後は昼から夕刻まで家具購入の為の採寸をして来ました。
エントランスも思ったより良い感じで一安心でした。
他に行かれた方いらっしゃいますか？

見て来ましたよ気になっていた北東側の部屋の明るさも問題なく
リビングからの眺望は想像以上でしたね＾△＾

雑誌ではフロール後残り４戸の様ですが
結構きびしい位置と価格が残っているようです
一階で3,000万弱ってきついよね

そう言えば先日の内覧会で耐震強度の確認が取れたとの事で
火災保険の価格が下がっていました。

我が家は南東向のほうですが、こちらも予想以上に明るかったです。
火災保険の価格が下がったのは知りませんでした。

土曜日のあの天候で、あれだけの明るさが取れていれば充分ですね、
悪天候のあってもっと暗いだろうと覚悟していたのですが
良かったです。

共用部（階段室ホール）にフロールコートのロゴマーク入りのマットが
敷かれていて良かったなぁ。Ｐタイルのみだと思っていたので。モデルルーム
では共用部がわからなかったから、雰囲気がgoodでした。

すごいですね、そこは見て無かったな
共用部のクレームもダイワさんかなり手厳しく行なっていましたね
私達には良いのですが奥村さんには嫌なデベなんだろうなって
思いましたね。

共用のチェックはダイワがするんだ・・・。
ダイワってちゃんとやってるんだね。
私から見ると丁寧に対応してもらったし、好感触なんだけどな。
でも、クレームとか付いちゃうこともあるんだよね。

エントランスや廊下はタワー棟に劣ると思ってましたが、
129さんの言うとおり雰囲気良かったですね。
専有部分（間取）が良ければほぼ100％満足。
とにかく満足。

私の部屋はリビングの隣の洋室が少し狭いな〜という感じがしましたが
使用方法がリビングの続きとして使うので”まぁ良いか”とは思いましたけど
帖数よりは狭くない？と言う感じは否めなかったです
他の方はどうでしたか？

木造のアパートや戸建の感覚で帖数を想像してるのでは？

>134
いやいや、たしかに今はアパートなんだけど木造じゃないんだよね
それにダイワさんのアパートなんだよね
6帖って出てるんだけど実質4.5帖位なんだよね

私は余り違和感はないですよ。

鉄筋のアパートってあるの？
賃貸鉄筋マンションの広さとアパートの広さは全然違う。
賃貸の鉄筋と分譲使用の鉄筋とも違う。
４年に一度、引っ越しをして色々な家に住んだ者です。。

>137さん
どっちがどうなんですか？
アパート＞マンションと言う事で良いんですか？
と言う事はダイワに限ったことでは無いと認識してよいのですか？

私もそう思います。他のマンションも一緒。

契約者の皆さん、
オプションは何かを付けましたか？
また、オプション一覧表みたいなものはあるのでしょうか？

オプションは付けませんでしたが、設計変更で居間、台所を造作いたしました。

オプション一点だけ付けました後は造作家具系とかを頼みましたよ。
オプション一覧はあったと思いますが、頼み終わったので、もう忘れてしまいました。
＞137さん
鉄骨のアパートってあるよね。

タワーを契約した者です。
皆さんはオプションや設計変更をされているようですが、それはいつ位にお願いすればいいのでしょうか？
契約時にはそういった説明は聞いていませんでしたので‥。
こちらから担当者に確認しなければいけなかったのでしょうか？
設計変更であれば、結構早い段階でなければ間に合わなくなりますよね。
マンションを契約したのが始めての事なので、だんだん不安になって来ました‥。

＞143さん
私はフロールの方なので、あまり参考にならないと思いますが
私は去年の三月に契約して４月までにオプション色（床・キッチン等）を決めて
４月末までにはオプションは決めてたと思いますけど、、、、
ある程度までは間に合う物もあると思いますので、担当の方にお聞きになった方が良いかと思います。