シティハウス円山北１条ってどうですか？

引越しの挨拶は賃貸ではないので別に考えなくていいのでは？しかも若い世代とか年配とかって・・・どうなんでしょう？

１４１さん

ありがとうございます。
今の賃貸ＭＳは分譲なので長く住んでいる方が多く
管理人さんとお隣の方にはご挨拶しました。

皆さんがご挨拶されているのなら、年代も考慮したほうが
良いかなと思いお聞きしたまでです。

考えすぎでしたね、失礼しました。

賃貸でも挨拶されている方もいらっしゃいますので、分譲であれば挨拶はされた方が良いと思います。

分譲だからこそ挨拶は必要なんじゃないのかな？
隣と上下くらいは。
でも年配の方でも挨拶なしの方もいらっしゃいましたよ。
下の共働きのお二人はいらっしゃいました。
うちも同じ家族構成で上下左右に挨拶はしましたよ。

上の方で、駐車場利用料が管理費充当とか修繕費充当とか書かれていましたが
結局は、どちらに充当でも不足分があれば将来的に圧迫するのは同じ気がするので
どちらでも変わらないのではと思えてしまうのですが違うのかな。
未入居物件が多いのは現状の札幌では、どこの販売会社に限った事ではないので
かえって大幅値下げや賃貸にするより良いかなと思います。
立地が良くて（まずはこれが１番の条件なのかなと思います）設備等々も悪くなければ、いずれ完売するでしょうから大きな心配をしなくても、大丈夫かなと考えていますが。

>立地が良くて（まずはこれが１番の条件なのかなと思います）

立地が良いのがここの一番のセールスポイントだと思われるが売れない。
立地だけじゃ駄目ということでしょ。

今日モデルルームを見学してきました。
ここでの評判通り、かなり良い物件だと思いました。

やはりネックは価格ですね。
他に比べて＋５００〜１０００万という感じですね。

あと３割弱しか入居していないようなので
長期修繕計画に影響がないか少し心配になります。
まあ１年や２年はどうということもないのでしょうが。

ようやく住民にお仲間入り出来ました！
うちは中年夫婦ですが、赤ちゃんを抱っこしたお母さんとかもいらしてほほえましいです。
ご両親と２世帯で、という方もいるのかしら。
ご挨拶は一応、管理人さんと上下左右と考えていますが、まだ全員にお会いできていません。
ベランダが日当たり良くてとても広いのと、すごく静かなのがびっくりです。
荷物片付けてまたご報告します。

西の角部屋から大倉山のジャンプ台が良く見えて感激！
得した気分です。

>赤ちゃんを抱っこしたお母さん
迷惑だけどな。

自分が住んで満足できる所ならと心配はしていません。
今後もマンション価格は、値上がりするか平米数が狭くなるかと言われてますから
いつまでも未入居のままという事はないと思います。
↑修繕費等は、販売されるまで売主が負担するものだと思っていたのですが販売会社によって違うのでしょうか。
住んでる方のクレームが出てくる掲示板が多い中で
こちらは入居や検討中の方の評判も良いので安心しています。

近隣のＭＲを何箇所か見てきましたが、価格を除いて
総合的に良い物件ですよね。
外観や、団地のようなエレベーターホールは仕方ないにしても
ほぼ満足いきましたので、検討していきたいと思います。

入居済みの方、これから入居される方、よろしくお願いします！

不足分が出ればどちらにしろ区分所有者が負担することになるのはその通りですが、管理費と修繕積立金は性質が違います。積立金は自分たちの将来のために積み立てる貯金でダイレクトに自分たちの財産になります。管理費は管理会社のサービスを購入するお金ですから、自分たちの財産にはなりません。全部管理会社の収入として持って行かれます。理想は管理費をできるだけ低くして修繕積立金を出来るだけ多くすることです。そのために駐車場使用料はできるだけ修繕積立金に充当するのがよいのです。このことは国交省の指針で指摘されている点です。
特に、分譲当初の管理委託契約や保守契約は管理会社の言い値ですから、相場の二倍近い金額をふっかけられていることも多いようです。「競争入札する」と言っただけで半額になったりする例も多いようです。分譲当初の管理委託契約は、高かろう悪かろうの可能性高しです。これはどこの系列の会社でもいえる全体的な傾向だと思います。競争原理が全く働かないとこうなってしまうのだろうと思います。

この価格を払う気になるには
本当に気に入らないと難しいですよね。
団地っぽい雰囲気がどうしてもダメなので、見送りました。

というかまだ７割売れ残っているんですね。
住友さんは売り切るつもりはあるのでしょうか。
体力のある会社なので気にしていないのかな。

気候が良くなってぼちぼち引越も増えてきました。
機械式駐車場の出し入れも我ながらだいぶ慣れてきた感じです。
管理人さんもニコニコした感じのいいかたで安心しています。
初めてガスの明細が来ましたが、ゆ〜ぬっくネオの単価が67.7円とぐっと安くてほくほくです。
うちはけっこう使うからかな？

とにかく価格の高さがネックですね。
やっぱり住友さんはぼったくりし過ぎですよ。
円山地区は高くて当たり前と言ってる人の神経が不思議。

どんぶり勘定で土地が坪１１０万程度とすると、
１１階建のマンションだと１階につきたった坪１０万。
（ここだと坪１５０万ぐらいするかな？）

建物のコストが坪１２０万とするとせいぜい＋数％前後の価格のはずなのに
ここは他地区に比べて３割から４割増の価格をつけてる。

>>156
価格の高いのはアフターの保証がしっかりしているので
しかたがないと思います。

適当だねー。そりゃ156みたいな批判出るよ。

他の住友物件と比べても確かに価格は異常だよ、ここは。

路線価をみると円山地区のマンション価格が高い理由の一つが分かるのではないでしょうか。
シティハウス円山北一条の近く、北1条西22丁目の路線価は、住宅地で道内３位です。（１位は南1条西28丁目、2位は南4条西25丁目あたりと、ともに円山です）
路線価で坪150万ですので、実際の土地価格はさらに高いでしょう。

路線価で坪70万くらいだから、実勢で倍強っていうところなんでしょうね。

んーだからさ
それにしても計算が合わないじゃない。

ありえないけど、坪２００万で計算してみようか。
１０階で割ると一戸に掛かる価格は２０万でしょ。
マンションの建物の価格が現在、坪１２０〜１６０万だよ。

他の地区だって土地の価格は０円じゃないんだし
何で３割も４割も上乗せになるんだい？

建物は土地にすきまなく建てられないんだし、容積率は400％だから、4で割ると、坪50万になるかな。
ここは明らかにに高すぎだと思うけど、コストは少なくても２割は高くなると思う。

あ〜、確かにそうだね。

仮にここが坪200万と仮定して
他の地域を坪60万で計算してみると

200-60=140
140÷4=33

上乗せ分は坪33万円かな。
これだとまあ2割増の価格はありえるね。

個人の価値判断はそれぞれなので買いたい人、住みたい人が住めばいいのでは？

高い物件なので高級仕様なのだろうと思っていたら、
南側のバルコニー内の外壁が磁器質タイルではなく、
吹付タイルだったのはびっくり。
コストダウンのためでしょうね。
他のデベの物件でもバルコニー内を吹付タイルにするもの
が目立ってきました。建築材料費高騰で販売価格を
抑える必要があるためでしょうが、高級感に欠けます。
売れていない一因かと。

>>165
10年前の物件で5000万円したけれど、吹付タイルでした。

サブプライム当時ある程度資材調達出来ていた物件はともかく、これから建つものに関してはますますコストダウンが進むのでしょうね。
円山周辺駅近となると土地も無いし、間取りも小さくなるとか。
外見はタワーと似た感じのブルー系で都市型をアピール？室内を木材の茶系と金属のシルバーで高級感？を出した意外性はすき好きなんだと思います。

目に見えないところ（鉄骨とか鉄筋）でコストダウンされるよりは、
目に見えるところ（外壁タイル）でコストダウンされたほうが、マシなのでは？

団地っぽさが嫌という意見が多く出てますね。

加えて周囲にマンション建ちまくりなのが、どうにもなところですよね。

どこに限らずタワー以外の大規模マンションって団地っぽく見えがちなのではと思いますがどうでしょうね。

兄弟が住んでいるので何回か行きました。
冬は、前の道路の除雪があんまり行き届いていなくすごいわだちで、車で行くには怖かったです。
エントランスはとても素敵でした。
ですが、住戸の玄関前は真っ暗であんまり良く見えなかったな。
家の中の印象ですが、とくに普通のマンションカナ・・・。
私の住んでいる４年前のマンションとキッチンの設備がまったく同じでした。
トイレのウォッシュレットのリモコンがセパレートじゃなくて少し驚きました。

建物が横に広いと団地っぽく見えますね。あとは作りだと思いますよ。

まあ大規模物件は全体的にそう見えますね。

外壁でコストダウンしている反面、
豪華なエントランスホールがある点などが
アンバランスかと思います。
もっともバルコニー内が吹付タイルであるのは、
住友物件に限ったことでなく、
同じ財閥系の三菱でも最近の物件は全てそうです。
ただ、三井物件は、円山地区に限ると、
パークホームズ円山公園駅前やパークホームズ裏参道は
バルコニー内でも全て磁器質タイルを貼ってあります。
同じ財閥系でも、三井と住友、三菱の間に差がつき始めましたね。
でも、三井物件は総じて狭いのでここが悩むところです。
その意味ではここもそう悪くないように思います。

三井は収納が多過ぎだと思います。

暇な主婦はそりゃあ、物を溜め込むからよいかも知れませんが
上から下までの靴箱とか棚とか要らないですよ。

ただここは・・・というと、外観がやっぱり安っぽいんですよね。
私はエントランスもそれほどよくは見えませんでした。

最近の傑作は即完売したパークホームズ円山公園駅前だと思います。
立地が一番なのでしょうけどね。

>>174
>最近の傑作は即完売したパークホームズ円山公園駅前だと思い>ます。

ここも中途半端な占有面積と割高な値段、一階の地主優先の部屋割りなどがひっかかり購入検討には至りませんでした。立地はいいとは思いますが・・・。なかなか全ての条件を満たす物件はでませんね。

検討された方の考えは、個々にあるのでしょうけど、
いくらなんでも売れ残りすぎでしょう。
冷静、客観的に見た場合、
恐らく、札幌市でも歴史的な残戸数です。
それをこの価格で購入を決める勇気は、私共にはありませんでした。

素人計算ですが、
オープンからのまる１年経過、３４戸（契約数）／１０１戸（総戸数）
平均契約数が「３件／月単位」程度ですよね。
残りを平均で計算すると、完売まで、あと２年くらいかかりますよね。

しかも、昨年秋に完成してますし、販売の時間が長いと
ほとんどのお客さんが見ちゃってますよから、あんまり人が来ないでしょ。
すでに条件の良い部屋は、ほとんど無かったし、あと２年じゃ無理ですよね・・。

営業の方に聞いたらセカンドとか転勤族も結構いるって言ってましたから
完売する前に中古や賃貸にしちゃう人が一杯出ますよね。
先日、モデルを見たときは格好良くて、ブランドの酔わされましたけど、
そう思うと、ここの価格って、すごく異常に思えてきて検討中止しました。

さすがに住友さんって事でもこのマンションは、
価値下がると判断しました。

団地ぽい外観とか周りに建物多いとかあるけど
立地、ブランドは間違いなくいいのにここまで売れないのは価格のせい。

手が届かないから買わないのではなく、やはり最初の値付けが間違ってる感が
どうしても買う気がおきないのでは。

高くても売れるところは売れるし、
そういうところは中古でも高人気だろうなと思えるところはあるけど、
ここは今でこれじゃ売ろうとしても買値より相当下げないと
買い手がつかなそうに感じてしまう。

資産価値が下がるというよりも、円山人気、資材高騰に乗じて
今の価値（値付け）をバブルの如く膨らませ過ぎ。

177さんにほぼ同意です。

確かに土地の売り物がでない場所なので高くしたい気持ちは分かりますが
どう考えても釣り合わない価格だと思います。

というかこういう値付けをする住友は
不動産ではやはり三井、三菱に劣ると思いますね。
まあ売上高が三井不動産の半分なので格下なのは当たり前ですが。

もうそろそろこのマンションの悪口を聞くのはあきました。
住んでる方の気持ちを考えましょう。

まあ批判の半分は買えない人のひがみなのでしょうから（私を含め）
気軽にいきましょう。

資産価値なら坪単価的に4LDKがお得ですよね。
上乗せがたった500万ですもん。
この価格を出すなら4LDKを買ってしまうのも手だと思います。

>179さん
批判っぽくなるのは、
モデルルームで聞かされる良い話ばかりじゃない
情報を知りたくなるだけだからだと思いまうすよ。
後は、文章の書き方の上手下手の問題では？

モデルルームを見た事ある人は分かるけど
この物件は、やっぱり素敵ですよ。
でも、完成後の残戸が市内で№1のマンションって言うのも
事実のようですから、
この金額だとビビるのは当たり前。

ムキにならずに必要な情報だけ汲み取ってサラッといきましょう！

分母が大きいから売れ残り目立つが、完売に近い２０軒規模の近隣マンションより売れている事にならないか？

うちは駅近が第一条件だったし長く住むつもりなので、評判はどうあれ穏やかに静かな生活を送っていますよ。窓越しの円山、藻岩山がブナの新芽で赤く色づいてきました。

率で言うと確かに、そうかも。
でも、住んでいる者としてのリスクはどうかなぁ？

完成してから
２０戸分の６戸残っているのと、１００戸分の７０戸残ってるのでは
率は一緒だけど、大きな差あるよ。

不満は無いですけど、
正直、不安は少なくないです。
頑張って何か得策練ってください。

売れ残りってパークホームズの円山裏参道のことを言ってますか？
昨日あと３戸だってＤＭが来てましたね。

でもこちらも３割は埋まってるじゃないですか。
あと２年もすれば完売できるのでは？
首都圏はマンション相場暴落してますが、札幌はそうでもないみたいですし。

円山地区で駅近なんて最高じゃないですか。
多少価格が高くても買う人がいると思うんですが・・・。
なぜ売れないのか不思議です。

もともと高価な上に、世間では昨年末からの物価高や買い控えなど。
売った時期も結果的に悪くなっちゃいましたね。
ただ物件自体は魅力的なのでいつかは売れると思いますが、、

しかし低層階がほとんど売れないのが自分には不思議。
この周辺環境だとそれほど眺望が期待できないのだから
自分は低層階が（高いなかでも）割安と思い検討中。

普通、新築買って売りに出したら３割下がるって
言われてるけどここは４割下がるよ。

177が書いてるけど、単純に価格設定がおかしいんだよ。

確かに高いですが、
安いと思う人は買い、高いと思う人は止めればいいだけそれでいいのでは・・・

その通り、目の前が壁に囲まれてるとか
車のうるさい通りに面してるとか、それが中央区の
地下鉄物件として当たり前です。

そこに４０００万だせる人は買えばよい、
そうでない人はやめればよいだけ。

ただ、今住んでいる人のほとんどは、上の階
でしょうから満足しているのは、ごもっとも。

これから検討する人が、考える１０階以下の壁に囲まれている
部屋や１戸くらいしか売れていない列の部屋を考えなければ
ならない人たちへのアドバイスをお願いします。

行政関係の知人にも聞きましたが、今後も中央区は
あまり出てこないみだいでから、
やっぱり、今回は
駅近とブランドで満足するしかないでしょうか？
ほんと中央区の地下鉄沿線は新築不足ですよね。