仙台のアパマンション【契約者、入居者】①

>>239
そうですよね、規制での建て替え不可能問題以外に販売時、引渡し前にこの規制をしっている
事が問題です。
アパは何もしてくれないでしょうね。アパが実質保有しているホテルについては、
なぜかＤ-4地区に入っているので問題ないですからね。そこら辺も怪しい気がしてなりません。

こんな重大問題に発展する恐れがあるというのに、
気づいているのが一部の住民板利用者だけというのが、
なんだか恐ろしい気がします。
やはり説明会とか文書のお知らせが必要だと思います。

まあここを見ているのは契約者のほんの一部の人だろうし
大部分の人はこんな事実があることすら知らないでしょう。
このままでは管理集会等で初めて知って大騒ぎに
なるかもしれませんね。
仙台市にしても積極的に告知せずにホームページでも
すぐには見つけられない階層の深いところで
意見募集してますし、それより何より募集期間が短すぎます。
大概の人が気付く頃には期間が終わっており
反対意見も少なかったので条令成立ってことになるんでしょ。

解約できますか？これって理由になる？

数日前までは希望に満ちた書き込みばっかりだったのが
一転してお通夜のようですね。

うまく言えないけど建て替える建て替えない以前の前に、その時建て替えの資金を出せるの？住民全員が？これって、どこのマンションでも一緒でしょう。

建て替えできなかったとしても、いずれ建物には寿命がきますから
そのときの入居者が持分に応じて解体費用を出し合わないといけません。
更地にした土地を売却しても、全入居者に応分に分配してしまうとほんのわずかでしょう。

いざ建て替えを検討！ってなった場合は問題が色々でてくるんでしょうね。

ただ今回の問題は、建て替えしようにも住民全員の住居が全然用意できないので
最初からほぼ不可能となってしまう恐れがあることです。
期限かきたら更地にして返さなければいけない、定期借地権付きマンションと似た状態になります。

くわしいですね。どこかのデぺさん？

今回の高さ制限って、景観法っていう法律に基づくもののようですね。この大元の法律を読むと、高さ制限に関しては勧告止まりで、これに違反しても罰則とか除却命令とかそういうものは無いみたいですね。（色彩とか意匠形態については、勧告→変更命令→命令違反への罰則まである）

重要事項説明書の参考資料編にも書いてあった、都市計画法による絶対高さ制限を導入するものではないようです。こちらの場合だと制限に反すれば建築許可が下りないので、名のとおり絶対的な制限になりますが、今回のは勧告までみたいなので、やや緩やかな制限のような感じはしますね。建築許可とはリンクしていないのかな？

もちろん勧告に反して建築できるものでもないのでしょうが、何となく都市計画法による絶対制限よりは緩そうな雰囲気のように感じます。だからわざわざ「概ね○○ｍ」という幅を持たせた表現なんでしょうね。

素人のにわか勉強なので間違ってたらすみません。
休日に法律なんか読んで疲れました…

＞渋谷区の場合、京都市とは異なり、
＞新条例施行以前に建築された集合住宅は、１回に限り今の高さで建替えできるようです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3277/res/121-130

上の渋谷区みたいにできれば問題ないんだけどね。

渋谷も京都市も、都市計画法の高度地区による「絶対」制限みたいですね。
それでも特例の救済措置は設けられるのかぁ。

やっぱり今回の仙台の「概ね」の付いたアバウト制限の意味が分からない…。
どこまで強制力があるものなんだろうか。

先日河北新報にも、高さ制限ばかり注目されて市も困惑しているような記事が出てたけど、実はあまり強制力の無い制限なんじゃないか？
そういうことも市にはちゃんと素人に分かりやすく説明してほしいですよね。
それをせずに、自分達で困惑されてもね…

契約済みの他の皆さんはどうされるんですか？
解約するのか、値切って安くさせるのか。
ウチはもう既に内装工事も始まってますし、ローンや引越しの手配、家具の購入等が
済んでしまっていますのでこのまま行くつもりです。

>>252
このまま行って、後々になって知らなかった、聞いてなかった、どうにかして欲しい…
とならない為にも売主、販売に説明を求めた方がいいのではないでしょうか？
売主側も決定した条例ではないので、知らなかったと言う可能性が高い気がします。
（しかし、この条例の元ともなっている？美観計画？で大型物件、高層建築物についての
届出を市は求めていて提出しているはずです。その時に何かに気付くだろうし、確認の義務は
あるものだと思いますので知らない、で通すのは子供染みていると）
何の対応策も値引きもないかもしれませんが、きちんとした説明が必要でしょう。

既存不適格物件って重要事項説明にあたるんでしょ？
実際、建て替えなんて出来ないとしてもそのマーカーが付いちゃうと中古で売ろうとしても
買い叩かれて値崩れしちゃうのは大問題だよねぇ。
例えとして今は動くけど故障した時に修理も出来ないし、保障もありませんって言われたらあるほうを選ぶしね。

販売に問い合わせされた方いらっしゃいます？
対応はいかがでしたか？
書き込みが止まっているところを見ると
本当は契約者意外に少ないんですかね？

ネット上のこの掲示板で騒ぎすぎると、他のデベの思うつぼのような気がします。

私も不安ではありますが…

>>249
私も勉強しました。

仙台の場合も、景観法に基づいた景観計画で規制をしていこうとするものだそうです。
これには法に基づいた「行為の制限」を行えるものであり、今回定める区域内の建築物や
工作物は一部例外を除いていかなるものでも届出が義務づけられます。
市は景観計画での行為の制限に合致しない限り、建築許可をおろさずに指導するでしょう。

指導を無視して建ててしまっても罰則がないといっても、まさかちゃんとした業者が建築確認を受けずにマンションを建てるわけがありません。

ただ、まだアパに問い合わせはしてないんですよ・・・
小心者なのか、なんといって言えばいいのかわかりません。
正直、誰かが言ってくれないものかと思っている自分がいます。
面目ない・・・

>>257
私も今、色々勉強しています。
マップでも制限地域などが明確ではない事などがより理解を困難にしています。

問い合わせの件ですが、同じです。
自分の事、物なのにこんな小さな事で…とクレーマーに思われないか、何と言っていいのか
分からず取りあえず法令などを勉強しているのですが。

ただ、みんながこの事について問い合わせなどをしないと一部の人のみが気にしている
事だと思われ、その人のみへの回答になってしまう気がしています。

建て替えより以前に買い叩かれるなど資産価値が下落する事によってマンション全体の
質も落ちてしまいますよね？

明日、聞いてみようと思います。

みなさんも問い合わせて下さい。一緒に頑張りましょう。

249です。皆さんおつかれさまです。
私もまだ問い合わせはしていません。というか、申し訳ないのですが問い合わせはしないつもりです。
指導レベルで既存の財産権や生活を奪えるものとはどうしても思えないという楽観的な結論に至ったからです。
全くの新築のマンションならいざ知らず、既に市民が住んで何十年も経つものに対して、いくらなんでも乱暴な指導を強行するとは、いかに市とは言ってもやるわけがないと思います。
建て替え時の実情に応じた対応になると思います。
それよりも、市の資料の最後の方に都市計画法と連携した取り組みをのようなことが書いてありますが、これは将来的には都市計画法の絶対高さ制限の導入を匂わせているもののような気がします。
もしもそのような動きが出た時には、一致団結して反対運動でもしなければならないかもしれませんね。

警察もそうですが、起きてもいない(条例施行されていない)ことに
今の現在で、対応する義務はないんじゃないですか？
「将来、南側に60階建てのタワーマンションが建つ　　　…かも。」
なんて聞いて、アパの担当者にどうなの？と聞いたところで
答えられないでしょ、未来がどうなるかなんて。
マンションを販売するだけが仕事なんだから、
「住み始めてからの問題は、管理費等を払う会社に(一応)お問い合せ下さい。」
と言われるのが関の山？