仙台のアパマンション【契約者、入居者】①

>>202
既存不適格物件で建替え不可能…聞いていませんね。
ただ、この草案が出たのって景観法が施行されたあとすぐみたいですね。
仙台市の景観計画は平成16年、18年にはかなり詰めて具体的な感じになっていますし、
今年の1月には今ある案のほとんどの概要があるようです。
…という事は、今年の1月以降の契約には話をしていなければいけないし、入居説明会や
内覧時に現状の報告の必要性はあるんじゃないでしょうか？

でも、ホテルの敷地あたりは緩和により無制限にあたりそうですよね？
そこだけラインが膨らんでホテルを救済しているように感じるのですが、市側の措置なのでしょうか？それとも地力や権力などで多少ラインをずらす…ような事があるのでしょうか。

今後新たに建築する建物に高さ制限がかけられるということらしいですよ。
既存不適格といっても、既に出来上がったマンションの撤去を命じられるわけでもあるまいし、補償とかは関係ないのでは？
ただ、数十年後の建て替え時には問題になるかもしれませんけど、この地区は緩和要件により「概ね」８０ｍまでは認められるようですよ。
しかも新聞記事によれば、「概ね」は１割程度の誤差まで容認されるみたいですから、９０ｍくらいまでは大丈夫ということでしょう。
つまり、ここに関しては騒ぐほどの問題はないと思います。

ブローディアタワーで高さどのくらいですか？

建て替えが出来ない事って凄く先の話だと思うけど重要な事じゃないですか？
９０ｍＯＫだとしても、現状の住戸のままだと一戸あたりの面積を小さくしないと不可能です。
しかも、実際建て替え時には戸数を増やしてその分を販売などして負担を軽くしての建て替えが
多いと思うので、今の戸数と同じ数で部屋が狭く…では問題アリではないですか？

ブローディアタワー住居部分が約９８ｍエレベーターの吊りなどが約７ｍ
つまり、１００ｍを超えています。
アベリア、ブローディア、更に駐車場部分も住居にして８０ｍ以下を並べれば建て替え可能には
なるだろうけど…その頃に周辺の建物と高さが揃えられるせいで日当たり、眺望が。
圧迫感のみです。そりゃあ町並み揃ってるようにみえるかもしれないけど。

すっかり壊して建て替える時期っていつ？一般のマンションで建て替えてる所ってあるの？

他のスレッド見ていて思い出したのですが、私が今住んでいるマンションで
1階に駐輪場があるにも関わらずエレベーターまで自転車引っ張ってきて
上の階の自宅の玄関前に置いている人がいました。
しかも床にタイヤの痕はつくしエレベーターのドアの角やら廊下の壁やらに
がんがん当ててましたｗ
高いマウンテンバイクで心配なんだとは思いますがちゃんと駐輪場に停めましょうよｗ

ここは内廊下だしまさかそういうことする人はいないですよね？

>>207
緩和が認められるためには
①敷地面積　１０００㎡以上
②敷地面積に対して５５％（商業系用途地域３５％）以上の空地
③敷地面積に対して１５％以上の緑化

以上３つの条件をクリアしないとダメとなっていました。
１０００％完全に認められませんよね。タワー以外の棟を更地にして、駐車場も更地にして、
さらに緑化工事までして、やっと１棟だけ８０ｍ認められてもねぇ・・・
つまり、「６０ｍ」と考えなければならないようです。

なんでアナタは、騒ぐほどの問題じゃないと言えるんです？

>>210
それしちゃうと、容積率が完全にオーバーしてますよね・・・

でっ！どうしますか？キャンセル？対策方を考えましょうよ。

建て替え問題に直面して上手く建て替えが出来る可能性自体は低いものかもしれません。
ただ、建て替えが出来ない物件となると当初から話はかなり違ってきますよね。

契約後だろうが、10月に規制地域や内容が現在のように具体化したものだとしても
内覧会の時に何の説明もなく、その件に関しては一切触れていない…と言うのは
信用を欠くものですよね。

この件について全く触れていないと言う事がどうしてなのか、また現在の規制案で行った場合
どのような策が講じられるのか説明会が必要ではないでしょうか？

引渡し前にこの件についての見解を求めましょうよ。

>>214
ふざけた書き方はやめてください。

王道でいえば、この条例が通らないように市や議員に意見を挙げるしかないよね。

あとはアパに、この条例づくりが数年前から進んでいたのにも関わらず重要事項の説明等で一切触れていなかった瑕疵に触れて、資産価値下落分の価格補償か、ペナルティなしのキャンセルを認させることぐらいだろうか。
でもここまできたら、キャンセルってのは精神的にツライ。

それにしても、アパのホテル部分だけが条件つき高さ無制限の場所に入っているのが腹がたつ！
アパは、この線引きを事前に知っていてホテル部分を無制限側に配置したんじゃないかと勘繰ってしまうよ。
ま、根拠はありませんがね。

それと、アベリア棟の方はもともと高さが低いから既存不適格にはならないのかな？
それぞれの棟で強烈に明暗が分かれそうで怖いな。

高い金出してプレミアム住戸買っちゃった人が一番被害大きいですね。
眺望を買ったわけですから。

でも何十年後に建て替える事など不可能では？立て替えには莫大な費用がかかるし、その時全部の住民がその費用を捻出できるわけではない。

話は変わるが抽選で購入支援金を

話は変わるが抽選で購入支援金が当たるようになってるが実際当たった人っているの？

>>218
負担できない住民のためにも、容積率に余裕がある場合は部屋を増やして
その売却益で負担の一部に充てるってのが、モデルになりつつあるよね。

ところが建て替えで、部屋を増やせるどころか部屋数を減らさ（又は大幅に面積カット）
なきゃならない恐れがでてきたから、深刻なんだよ。

建て替えが不可能な物件って、考えると怖くないかい？
建て替えが不可能になると、多額の解体費用だけが住民にかかって、更地の売却ぐらいでは
一人当たりわずかしか戻ってこない。

あなたの言うとおり、深刻な事態になる可能性があります。

他の契約者の方は建て替えが目前ではないために、深刻さが薄れて感じているのでしょうか？
結果として建て替えが出来た、出来ていない、出来なかった、と言う事は今時点では誰にも
何とも言えませんが、建て替え自体が法規制により出来ないとなると大問題です。
建て替えの費用などが大体の問題になるケースが多いと思いますが、今回は費用ではなく
住む住戸が確保できないという根本の問題です。

取りあえず、各担当者に即時連絡を取ってこの件を確認の必要しませんか？

営業でわかるかね。市に聞いた方が早いと思いますよ。解釈の違いもありますから

明日は役所は休みだし、とりあえずは担当者でしょう。
この件を知っていたかどうかも含めて確認しましょう。
まさか不動産業者なのに、知らなかったとは思えませんが。

ここに書き込みしてる人どう見ても契約者じゃないでしょ。

>>225
住民でない人　さん。あなたの書き込み自体がこのスレのルール違反ですので、お引取りを。

そんな感じがする。

アパ なんか必ずやってくれるね！

>>228
何言ってるんですか？
規制に引っ掛かっているのはアパだけじゃないですよ。
他のとこもその辺の説明してないでしょ。

問題が発生した時、一番重要なのはデベの信用度と資金力

>>230
荒らしならよそ行ってくださいね。

ミッドプレイスのタワーはギリギリ８０ｍ規制の地域かもしれないと、今スレに書かれて
いました。だとすると、タワーで問題なのはウチだけですよね？
心配で眠れません…。

仙台市のサイトで意見求めてるからどんどん投稿すべきじゃないですか？
http://www.city.sendai.jp/toshi/keikan/keikankeikaku/ikenbosyu.html

この件について営業に質問した人いますか？

≫230
そう思うなら何故このマンションを購入してスレに参加しているのでしょうか？
こちらは住民専用ですので、建設的な話をしてください

入居も決まり今後はどの様にしていったらいいのかしら

まだ制限が決定されたわけではなく、今は市による意見募集段階なのですから、不安であれば意見を積極的に出していけばよいでしょう。まだ条例改正が決まったわけではないはず。
ネットで他の都市の高さ制限を調べたら、建て替え時には従前の高さまでは認めるような救済特例を設けているところもあるようですよ。
これはアパに限った問題ではなく、ライオンズタワー広瀬とか引っ掛かっている既存のマンションは結構あるんじゃないですかね？

http://www.city.sendai.jp/toshi/keikan/keikankeikaku/ikenbosyu.html
規制の詳細地図はリンク先の第3章でご覧になれます。

仙台市は景観計画に対して意見を求めています。
期限は　12月3日まで　なので投書はお早めに。

>>237
確かに決まってませんが、仙台市の素案ではそのような救済特例は盛り込まれていないようです。
ライオンズタワー広瀬の方も、たしかに既存不適格になるんでしょうね。

ただウチと違うのは、あちらは入居時にはデベも入居者もこの条例のことは全くわからなかったのに対し、こちらは引き渡し前に我々もアパもこのことに気づいているという点ですね。

最終的にこの高さ制限がどうなるかはハッキリしていませんが、引渡しを受けてしまってから素案のとおり制限が導入されたとして、アパはなにかしてくれるんですかね？

高さ規制により建て替えが出来なくなる事が問題ですが、この法令の概要が決まっていながら
何の説明もない契約に問題があるような気がします。
確定していない事項なので説明義務は生じない…訳はありませんし、具体的に高さや地域の
案がここまで出ているのですから、その辺を入居説明会あたりにでも話すべきです。
規制がかかると知っていて、ギリギリすり抜ける駆け込みとしか捉える事が出来ません。
施行前であっても宅建業法47条の告知事項にあたる事です。

>>239
そうですよね、規制での建て替え不可能問題以外に販売時、引渡し前にこの規制をしっている
事が問題です。
アパは何もしてくれないでしょうね。アパが実質保有しているホテルについては、
なぜかＤ-4地区に入っているので問題ないですからね。そこら辺も怪しい気がしてなりません。

こんな重大問題に発展する恐れがあるというのに、
気づいているのが一部の住民板利用者だけというのが、
なんだか恐ろしい気がします。
やはり説明会とか文書のお知らせが必要だと思います。

まあここを見ているのは契約者のほんの一部の人だろうし
大部分の人はこんな事実があることすら知らないでしょう。
このままでは管理集会等で初めて知って大騒ぎに
なるかもしれませんね。
仙台市にしても積極的に告知せずにホームページでも
すぐには見つけられない階層の深いところで
意見募集してますし、それより何より募集期間が短すぎます。
大概の人が気付く頃には期間が終わっており
反対意見も少なかったので条令成立ってことになるんでしょ。

解約できますか？これって理由になる？

数日前までは希望に満ちた書き込みばっかりだったのが
一転してお通夜のようですね。

うまく言えないけど建て替える建て替えない以前の前に、その時建て替えの資金を出せるの？住民全員が？これって、どこのマンションでも一緒でしょう。

建て替えできなかったとしても、いずれ建物には寿命がきますから
そのときの入居者が持分に応じて解体費用を出し合わないといけません。
更地にした土地を売却しても、全入居者に応分に分配してしまうとほんのわずかでしょう。

いざ建て替えを検討！ってなった場合は問題が色々でてくるんでしょうね。

ただ今回の問題は、建て替えしようにも住民全員の住居が全然用意できないので
最初からほぼ不可能となってしまう恐れがあることです。
期限かきたら更地にして返さなければいけない、定期借地権付きマンションと似た状態になります。

くわしいですね。どこかのデぺさん？

今回の高さ制限って、景観法っていう法律に基づくもののようですね。この大元の法律を読むと、高さ制限に関しては勧告止まりで、これに違反しても罰則とか除却命令とかそういうものは無いみたいですね。（色彩とか意匠形態については、勧告→変更命令→命令違反への罰則まである）

重要事項説明書の参考資料編にも書いてあった、都市計画法による絶対高さ制限を導入するものではないようです。こちらの場合だと制限に反すれば建築許可が下りないので、名のとおり絶対的な制限になりますが、今回のは勧告までみたいなので、やや緩やかな制限のような感じはしますね。建築許可とはリンクしていないのかな？

もちろん勧告に反して建築できるものでもないのでしょうが、何となく都市計画法による絶対制限よりは緩そうな雰囲気のように感じます。だからわざわざ「概ね○○ｍ」という幅を持たせた表現なんでしょうね。

素人のにわか勉強なので間違ってたらすみません。
休日に法律なんか読んで疲れました…

＞渋谷区の場合、京都市とは異なり、
＞新条例施行以前に建築された集合住宅は、１回に限り今の高さで建替えできるようです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3277/res/121-130

上の渋谷区みたいにできれば問題ないんだけどね。

渋谷も京都市も、都市計画法の高度地区による「絶対」制限みたいですね。
それでも特例の救済措置は設けられるのかぁ。

やっぱり今回の仙台の「概ね」の付いたアバウト制限の意味が分からない…。
どこまで強制力があるものなんだろうか。

先日河北新報にも、高さ制限ばかり注目されて市も困惑しているような記事が出てたけど、実はあまり強制力の無い制限なんじゃないか？
そういうことも市にはちゃんと素人に分かりやすく説明してほしいですよね。
それをせずに、自分達で困惑されてもね…

契約済みの他の皆さんはどうされるんですか？
解約するのか、値切って安くさせるのか。
ウチはもう既に内装工事も始まってますし、ローンや引越しの手配、家具の購入等が
済んでしまっていますのでこのまま行くつもりです。

>>252
このまま行って、後々になって知らなかった、聞いてなかった、どうにかして欲しい…
とならない為にも売主、販売に説明を求めた方がいいのではないでしょうか？
売主側も決定した条例ではないので、知らなかったと言う可能性が高い気がします。
（しかし、この条例の元ともなっている？美観計画？で大型物件、高層建築物についての
届出を市は求めていて提出しているはずです。その時に何かに気付くだろうし、確認の義務は
あるものだと思いますので知らない、で通すのは子供染みていると）
何の対応策も値引きもないかもしれませんが、きちんとした説明が必要でしょう。

既存不適格物件って重要事項説明にあたるんでしょ？
実際、建て替えなんて出来ないとしてもそのマーカーが付いちゃうと中古で売ろうとしても
買い叩かれて値崩れしちゃうのは大問題だよねぇ。
例えとして今は動くけど故障した時に修理も出来ないし、保障もありませんって言われたらあるほうを選ぶしね。

販売に問い合わせされた方いらっしゃいます？
対応はいかがでしたか？
書き込みが止まっているところを見ると
本当は契約者意外に少ないんですかね？