パークシティ豊洲はどうですか？ part13

　住友は、1.4ha に129億円つっこんだ上に、ビバから地上権も43億で買い直して
ようやく容積率600%。84000m^2まで作れるから当然超高層タワーで、1000戸程度で
くるのでしょうね。
1戸あたり仕入れ単価1700万超。　2004年の購入なので、利息負担も0では無いはず。
平均25坪弱/戸だとして、タワーだし、もう制振くらいつけないと見向きもされないだろう
と思うと、坪80万超はかかるだろうから、建設コスト2000万強。 合わせて殆ど〜4000万に
利益・経費を40%載せて、原価積み上げでやると 220万/坪平均とかになりますね。
駅近なのでの割り増し分とか、内装をちょっと奢るとかすれば、230万/坪平均未満で
販売してくることはないと見るけれども。　ここが高いから住友ということだけは
起こらないと思います。
（その値段で豊洲に住みたいかどうかという議論はとりあえず忘れておいて）

　フロントコートが、2.8ha に147億円/1000戸だった。単純に半分の面積にずっと多くの
お金がつっこまれている点を忘れてはいけないと考えます。　容積率考えて、土地代/1戸の
差でみても、経費込みで坪20万のアップに、建物も経費・利益込みで別途30万アップは
間違いないと思えば、差額計算でも230万となります。　大体あの関西商法の住不が、
ぎりぎりまで儲けられるチャンスを見逃すはずはない。　販売途中で値上げする会社ですから。

　大体TFCも中古で190オーバーですからね。直床とかではいやとかいう注文をつければ、
もう200万/坪下というのは豊洲では永久にでてこないというのが私の”予想”です。
外れてくれればよいのですが。　長くここの値段を見ていた人ほど錯覚しますけれども、
毎年10万/坪近くは上がっていると思います。
こういった計算からして、ここの価格、西以外は想定の範囲内だと思いますよ。

　想定の範囲外だったのは管理費ですね。　これはなんでこんなに高いのか...
正直予想できませんでした (X_X) 　とうに撤退とか、住まいサーフィンの
ほうには書き込んだのですが、期待大きかった分.... 未練たらたら
読むだけ読ませてもらっております。

欲しいけど買えない？
買えるけどこんな糞マンション買わない　の誤りだろ？

>43
糞マンションと言いつつも
気になって　気になってしょうがない心情とは？

>>16
資料に書いてあることを口で説明しただけでした。
あまり内容は濃くはありません。
当初から質疑応答の時間をたくさんとっていたのに、あまり質疑応答がなかったのですごく早く終了する結果になり
ました。
遅れてくる人が多かったので開始時間を遅らせましたが、それでもあまり人がいませんでした（終わる頃には大分あ
つまってたけれど）。

>>18
納得できるかどうかはわからないけど、これだけ防犯や管理に人がたくさんいたら管理費高くなるだろうなと思いま
した。防災センターもあるので、室内で何かあってもすぐに人が来てくれそうです。
居住階しか停まらないエレベーターは結構最近のマンションでは聞く話です。

管理費が高いと思った人は、撤退したほうがいいですよ！

だって三井はこの管理費で購入者を選別しているのです。

気になってしょうがない心情とは？
⇒パート13までスレが伸びてるところ。
　ここまで文句ばかり書かれるマンションも
　中々無いから。

結局
欲しいけど買えない
PCTを諦められない人たちが
未練たらたら
文句ばかり書いている。
それ見て47のような人達が慰めれられているって事ね　納得。

豊洲と東雲は中古相場の上昇も激し過ぎますね。
キャナルワーフタワーにＷコンフォートタワーズなんて超強気です！
販売当時、90〜100平米台が4.700万円台であった物件なのに今では・・

キャナルワーフはここ見て売り出し価格上げてきた感もありますが..
つい2-3月前と、今では随分値段違いますよ (Yahoo 不動産上）

確かに・・
明らかにここを意識してますよね！
キャナルワーフなんて築５年も経ってるのに。
ま〜タイミング的に今が売り時なのかも知れませんが。
まさか売主はキャナルワーフタワー売ってＰＣＴ買うなんて・・ある訳ないか〜（笑）

あの売り出し価格でもし売れるものであればとの仮定つきですが、殆ど買い値から
下がっていませんから、住み替えは充分に可能という理屈にはなります。
(キャナルワーフの新築時の売値を、見学にいって知っている私っていったい...)

豊洲のおかげかどうかは知らないが、中央区の中古価格も騰ってる。住んでるマンションを査定させたら、買った時の１．２倍で売れるそうだ。まぁ、騰るだけ騰ってくれ。

>>42
住不のは、現地看板見たら、
２００６年６月着工の２００９年３月竣工。
ツインタワーだと思っていたけど、
表示を見る限り違うのかな？
価格的には期待できなさそうですね。
他を待った方が良いかも。

待ったら価格は下がるのか？が、一番の問題。

大幅に加筆修正しましたので削除されないことを
強く望みます。


白い帆船(東京蜃気楼)

１　☆☆夢見る頃☆☆
２　☆☆夢適う日々☆☆
３　☆☆Ｅｐｉｌｏｇｕｅ☆☆

☆☆夢見る頃☆☆

平成18年初夏、ここに決めました！
今の私にとって、ここは私の手に届く憧れの住まい。
他の人より少し背伸びしてでも、ちょっぴり優越感にひたりたい。
そんな私の目に適う物件はなかなか見つかりませんでした。

財閥系のブランド名あるマンションであることは最低条件であり、
おしゃれなイメージ、他人がやっかむ豪華共用施設があることは
勿論、絶対に外せませんでした。

ここＰＣＴは、大財閥三井のパークマンションシリーズであり、
大都市東京臨海副都心に浮かぶオアシス、アーバンリゾート。

９メートルのプールなんか使えない？
ノンノンノン、そんなことは　ＮＯ−PROBLEM　!
アーバンリゾートは所詮イメージなのです。
イメージとは、それがみんなの心に届く場所であることが大事なの。
イマジネーションをはたらかせる環境こそ優先されるべきもの。
プールは、存在することにこそ意味があるのであって
実際には泳がないのだし
(どうしてマンション住民に好んで肌をさらすの?)、
小さなもので充分でしょう。
貧相な内装だって、それもオプションで見栄えよくなるものだし、
素敵なお部屋へのアプローチに不可欠なものは、何より住まう方の
センスでしょう。
だから、トイレがタンク一体型であったり、
変な間取りは、とるに足りないお話しなのです。

エステが付いていると聞くだけでも、お肌つるつるしてきそう♪

憧れのＰＣＴを手に入れ、夢見る可愛い私なのでした。

☆☆夢適う日々☆☆

平成２０年Ｘmas

Ｘmas−ＳongとＳＣららぽーとの華やかなイルミネーションは
心をときめかせてくれる!
わが子と専用カートを押してのお買い物、
そして、海上公園の潮風に吹かれれば大都会の喧騒がまるで嘘のよう。
毎日がリゾート気分、リゾート生活♪
私の選択に間違いはなかったのでした。

今日の夕方は、ユナイティッド・シネマで連れと待ち合わせ。
今大人気のロードショーを鑑賞した後、
予約のフレンチ・レストランでＸmasファミリー・パーティ。
Ｘmas・present交換、とってもわくわくする！

少しくらいお高い管理費も、
家族分の成田への往復交通費だと思えば安いもの。

２４節季の冬至の庭に佇み、Ｘmas装飾された柊の木を見上げ
連れとわが子と手をとり合い、
本当に、ここに決めて良かったと思う私なのでありました。

☆☆Ｅｐｉｌｏｇｕｅ☆☆

平成３９年　秋

今、夕焼けで茜色に染まる西向きの中層階ビューバスから、
瞬き始めた街の灯りをぼんやりと眺めています。

ここに住まってからの記憶が走馬灯のように駆け巡って行きます。

目の前のコンクリ工場もその奥の更地も何時の間に
林立したタワーマンションと化し、未来新都心のイメージ通り
絵に書いたまま実現しております。
確かに、ここも酸性雨と排気ガス、粉塵に晒され続けましたが、
お高い管理費、修繕積立金は決して無駄ではありませんでした。
海の風景に溶け込みながら進んでいく白い帆船のイメージは
そのまま維持されており、ヴィンテージ・マンションとしての
風格も漂わせております。

隣のＳＣは定期借地期間満了に伴い閉鎖され
高層マンション建築予定のお知らせの標識が掲げられていますが、
厳格なセキュリティ・システムにより１９年間安全を保ち続けた
ここは、憧れのオンリー・ワン物件としての地位に揺らぎは微塵も
見られません。

自慢の２４節季の庭園は、全国から注目され、未だに見学者が
後を絶ちません。
だから、ここの庭は住民皆の誇り。
思えば当たり前の話でした。
亜熱帯化している東京では
四季の変化を楽しむことは普通許される筈ないのに、
まさにここは都会の奇跡でした。

確かに時が移れば自慢の施設は次々と変貌はしております。

９メートルのプールとジャクジーは、
ペット専用遊泳施設と化しています。
ペットには丁度良い大きさなので、今やフル稼動状況ですね。
１９年前の予想以上に、今やペットは家族の大切な一員。
ペットのための遊泳施設を他に先駆けて実現したここは
世界的にも有名で、ペット好きには羨望のマンションと
一番に評価されておりますね。

ＳＣ閉鎖後、無駄と思われた専用地下通路は、
トランク・ルームにリフォームされ、
とても有効に活用され、住民皆に大変喜ばれております。
ただ、スペースの関係上、全戸分設置は難しかったため
抽選で当選した人はとてもラッキーでしたね。

でもこんなことは、全て予想の範囲内のことでした。
予想外のこともありました。

私がここを選んだ大きな理由はキッザニアにありました。
子どもの頃の夢を実現されられるなんて、素晴らしいことですね。
キッザニアがここ豊洲に設けられることを聞いて
眼を爛々と輝かせたことを今も覚えております。

キッザニアは、現実社会そっくりのこどもの街。
施設内には、
空港、テレビ局、新聞社、警察、消防署、病院、獣医、銀行、
美容室、お菓子工場、コンビニなど約50種類のパビリオン
（お店や仕事場の施設）がこどもサイズで立ち並んでおり、
こどもたちは自分の興味のあるパビリオンで、
おしごとや社会体験にチャレンジできます、
といううたい文句は、本当に素晴らしいです。

わが子は学校が終わると一目散にキッザニアに出かけ、
日々精進し
あらゆる職業のＥxpertになり、
ギッゾ通貨に関しては大富豪にもなりました。

土日の込み具合はＴＤＬ以上なため、
平日通えるここでなければとても実行不可能でした。

わが子は、今、この国を引っ張る指導者的地位の一つに
就いておりますが、
キッザニアでの体験は大いに役立ったものと
親として自負しております。

今、瞳を閉じれば、入居当時の素敵な懐かしい風景、
そう、
海に映える沈み行く太陽、赤富士、感動的な夕陽が
まるで昨日のように思い返されます。

人の心さえ、うつろう中、
移り行く時間の中で変わらないものなんか、
決してないことはわかっておりました。
しかし、移ろう季節の中でもそれに対応できる住まいは
時間さえ超越できる物件コンセプトがあるものでなければ
ならないものと今、実感しております。

ここ、ＰＣＴにはそれがありました。
だから、ヴィンテージ・マンションとして万人の評価を
勝ち取ることができ、今があるのですね。

だから、ここに係った皆さん全員、
それは、建築関係、販売関係、有益なアドバイスをしてくれた
eマンション閲覧者、そしてeマンション管理人様に、
改めて謝意を表したいと感じております。
本当に、ア・リ・ガ・ト・ウ・ゴ・ザ・イ・マ・ス

私の気持ち、俳句に託し終わりを告げましょう。

夕日受け、白い帆船、オーラさす

詠　　　豊　井　洲　三

もう飽きたしこの書き込みがあると白けるのでこれでお終い。

完全にイカレテル

>>55さんへの返事なんですが、間に変なのが挟まっていますね。
長いのは構いませんが、もうちょっと情報量のあるのを書いて欲しい
ものです。　そのうちきっとまた消えるでしょう。

住友のは、1,4ha しかないところに建ちますので、ツインタワーは難しいですし
またその必要も殆どないと思います。　TTTみたいにお互いのお見合い方向の
坪単価を大きく下げないといけませんが、周囲に結構高層建築があって、代わりに
利益を載せて平均坪単価を確保すべき方向がありません。　お見合い方向の棟間距離を
Wコン/TTT並に確保するには少なくとも3ha近い土地がいるでしょう。

　容積率600%の消化のためには(わざわざ450%から地上権で買い足しているわけですし）
容積率対象面積で80000m^2程度のタワーを建てる必要がありますが、ここPCTの
A棟と同程度(A棟は上層階で、60m角程度;　述べ床で12万m^2ですね）でこれは
達成可能なので、あくまで予想ですが1本でくると思います。　

まあまだ考慮中なんだけど
何とかならなかったのかなぁこのマンション
下らん施設が多くて専有部分が極端にショボイ

ここまでDINKS向きに標的層を絞ってくるとは思いませんでした。
1500戸もあるのでWCT/TTTみたいに万人受けをあるていど狙ってくるかなとか思って
いたのですが

坪単価を上げて儲けたいが、絶対価格を上げると購買層が一気に少なくなるので、面積を落としたら
３ＬＤＫが設計できなくなったので、狭くし、ＤＩＮＫＳを狙ったのでしょうね。
こんな大規模なマンションなのに家族向けを無視すると、ＤＩＮＫＳがとりあえず買っておいて
子供ができたら売って、もっと大きなマンションを買えば良いというコンセプトがあり、その結果、
永住者が少ないので、コミュニティーや近隣を大事にしたりする心がない殺伐したマンションに
なりそうです。

そうですね。熟年老夫婦、団塊退職組を忘れてました。
けっこう多いのとのことで老人クラブで活力はないかもしれないが、落ち着いた上品な
コミュニティーになるかもしれません。

熟年夫婦向けの共用施設というのは２５メートル泳ぐの厳しいから９メートルにしたのかな。
それと他に何かありますか。エステにはも行かないので。

蒸し返す訳ではないけど61は、既出されていない重要事項の指摘はあるね。
確かにここの最大の売りは、ＳＣららぽーとだけど
問題は２０年後の、定期借地権期間満了後の不透明さにある。
仮に閉鎖になったとした場合、地下専用通路は全くの無駄な共用施設となる。
６１の指摘のようにトランク・ルームへの活用も、
容積率・建蔽率・総合都市設計制度の絡みから否認される怖れは高い。
この点の手当てを売主として配慮しているのかは、
契約前にＭＲで確認すべき重要事項だろう。

お年寄りは圧倒的に南向き信者が多いから、西よりも南の部屋を買うでしょうね。

>>67
うちはオプションと家具で、１０００万位かけて家族を納得させるつもり。

>>73 SC跡地のタワマンに小さなスーパーが入り、そこへの通路かな。

皆さん大変です、大変です！

Ｂ棟30階のスカイラウンジ、無料開放は行わないかも知れないとのことです（有料の貸切のみ）。
Ｂ棟はラウンジの外にデッキがあって、天気のよい日は気持ちがいいだろうと思っていたのですが、
有料の貸切でしか使えないのでは気軽に行けなくなってしまいます。
何のための共用施設なのでしょうか。しかもこんな高い管理費を払うのに・・。

皆さん、営業の方にＢ棟ラウンジが無料で使えるようになるよう、働きかけましょう！！
もし、それでもだめだったら、第1回目の管理組合の総会で規定の変更をしましょう。

だって、無料なら管理費から維持費だすんでしょ。使う人が払えばいい。

私は、ここファミリー向けだと思うけど。
キッズルームもあるし、８０m2で、３LDKの間取り多い。
ららぽーとも子ども向け施設が充実しそうだしね。

有料で、個別に使えるようにしてほしい。
子ども排除。
小・中学生がワイワイするのは、勘弁してほしい。

孫だってくるでしょ

８０さんに賛成。
有料でもいいけれど、貸切のみというのは反対。
貸切でなく自由に使えるほうがいいと思います。

子供が騒いでも、叱らない親がいたりするから、
残念ながら、叱れる親と一緒か、個人がゆっくり静かに使える
ラウンジになるよう要望していきたい。そのためにも、多少の料金
は必要かも知れません。Ｂ棟には子供の遊び場もあり、子供は
子供のラウンジで楽しく遊んでください。

キッズルームは、小学生低学年ぐらいまでが限界じゃない？
でも、子どもだって住んでいる訳だから、共用施設を使用するのは
当然のこと。
ライブラリーや有料ラウンジで、静かに過ごせればOK。
ロビーやプールで、静かさを求めるのは、過剰な期待。

子供がラウンジで、静かに何するの？

つうか貸切のみって
全然気楽に使えないじゃん
高い管理費はどこへ〜

人件費と草木に消える管理費。。

Ｂ棟ラウンジ
有料貸切だと高そうだから使うことはなさそうだな。
それで管理費見直しして安くなるの？

貸切利用時以外は無料開放する前提だったから、
管理費からお金が出ることになっていたはず。
管理費が安くならないとしたら丸損ではないか。

オレが聞いたときにはA棟ラウンジも入るのに有料って言ってたけど・・・既出？

ラウンジ無料って結構賛否両論ですが、タワーで無料ラウンジって結構問題多いらしい。
真昼間から学校サボって入居者の高校生が友達呼んで弁当食い散らかしたり、
子供がわめき立てたり等々・・・
マトモな人ほど行かなくなる施設になり無駄な管理費払うならば有料化して少しでも維持費に
役立てたほうがずっと良い！