再開発内のマンションだからか、
かなりの注目度ですが、１０年後の資産価値って
どうなってると思われますか？
買い替えを基本に検討してますので、
いろいろ議論してもらえたらと思ってスレ立てしました。
よろしくお願いいたします。
[スレ作成日時]2006-05-18 15:36:00
資産価値という意味で、ＰＣＴに限らず豊洲を薦める人は悪ふざけですよ、
100歩譲って利便性と割安感かな。
資産価値を求めるなら、都心立地の良いハイグレード中古を
1000万円でスケルトンリフォームかな？
立地や住戸の位置は大金払ってもリフォームできないですからね。
そればかりは誰も分らないもんね
でも、人口は減って行くし、ブランドのない新しい街がブランドになるってことはあるのかな？
人口減になればブランド地区も手に入れやすくなり
評価の定まった地区へ移動する人が多いのでは？
>>134
今週末に登録に行こうと思ってます。
Ｂ西82㎡か100㎡の中低層、もしくはＢ南東の中層を
検討してますが、未だ踏ん切りつかず・・って感じです。
例えば、
82㎡の6300万と
100㎡の7500万だと
10年後どっちが価格の下落が少なく済むかな？
などと考えたりしてます。
134さんはどうしました？
マンションは新築でも買った瞬間に中古となり、現在では例外なく資産価値は目減りしていきます。１０年経つとどんなマンションも高くても７割くらいの値段でしか売れなくなるとも言われています。
マンションを売りたい人、買いたい人。
もっとも中古マンションの成約率は１割とも言われていることをお忘れなく。
そしてその間の維持費・・・・
楽しいマンションライフのためには、
あんまり深く考えないほうが良いのです。笑
マンションの古い雑誌で、当時大人気で即日完売の物件を発見しました。
当時日本一の高層マンション
地上55階建て築9年「川口エルザタワー55」（1998年竣工。650戸）の
中古相場を見ると売り物件も多いので10年後に階数と住戸の位置でどうなるかが、
大まかに予測がつきそうです。
中古物件で出ていた坪単価はこうなりました、
あくまでも売り出し価格で実売価格はわかりませんし
戸室内の状態や角住戸と中住戸、広さも違いますから
一概に比較は出来ませんが、分譲価格とは大きく違うと思います。
6階（西） 129万円
8階（東） 137万円
11階（南） 138万円
19階（北） 119万円
23階（？） 151万円
34階（西） 159万円
42階（西） 149万円
46階（南西角）177万円
50階（北西角）194万円
51階（北東角）190万円
最上階55階（東南角）193万円
一度大地震がおきて、被害がほとんど出なければ
価値上がると思うよ
本気か嫌味か釣りか、
魚市場の町が住環境として評価される？
築地に住むとこの好イメージないよ。
阪神大震災の湾岸の埋め立て地は、岩盤までの基礎杭で建物は倒壊しなくても
液状化で、地盤面が最大で3Ｍも沈下したそうです。
エントランス出ようとしたら、地面が3Ｍ沈下して出られないということでしょうか？
３Ｍくらい沈下したって出られますよ。
特に問題はありません。
だいたい、ゆるやかに３Ｍ沈下しただけで、
一箇所で３Ｍお段差ができたわけじゃあないでしょう?
今の世の中がタワーに傾いていますが、いつまでも続く訳じゃなく偽装事件もありましたからタワーが落ち着いたらそのうち本物指向がくるでしょうね。
その時はタワーなんて見向きもされず低層でも中身重視になってくることでしょう。
>中古市場でもマンションの名前や眺望よりも、
>交通利便性、地域性、部屋の広さ、部屋の方角で取引価格はほぼ決まるのではないでしょうか。
なんの根拠があって言っているの？
マンション購入の決め手は人によっても違うけど、
「マンションの名前」、つまりデベの信用や、
「眺望」のよさ、つまり周囲に建物が密集していないこと
を重要視する人だっているでしょう。
マイナーデベが建てた工業地帯隣接地のマンションに
住む人の自己弁護の書込み？
>>168
＞将来中古で大量に市場にでたら
大丈夫というより、そういうことはまず無い。
大量に中古になるとしたら、その住民はどこに引っ越すわけかな？
結構住み続けるものですよ。
他スレにも良くこの手の書き込みあるけど、出てった住民の
受け入れ地をコメントしているのはほぼ皆無に近い。
利便の良い都心やその隣接地は定着するよね。
偽装事件があったからこそ、規制が厳しくて偽装のやりにくいタワーが本物として信用できる。
欲しい欲しくないは別として資産価値という点では164の項目は正しいよ
不動産鑑定に出したら、路線価と駅距離と部屋の広さの係数で自動鑑定されるから
地域取引実績が優先で眺望はそれに数パーセントの加算ですよ
>>172
なるほど、と思いました。
心配性なのですが、おそらく今こぞってマンションを購入しているのは３０代の団塊Jr.中心だと
思いますが、その方々がリタイアした後地元に帰る＆天国に行く時代になったらどうなんでしょうか？うちは主人がリタイアしたら地元に帰りたいです。その時に売れなかったらどうしよう・・・？
ってやっぱり心配しちゃいますね。。まぁそんなこと考えたら賃貸が一番なんでしょうが・・・
どうもよくわからないんだけど
日本は新築信仰があって中古は評価されない
地価が上がっても中古マンションの価格は下がると
みんな思っているわけでしょう？
だったら、このマンションを買うのは10年後にしたらいいじゃない。
その間賃貸がいやだったら、中古で
かつて億ションだったような仕様のいい共有部分も充実したマンションで
今は土地の価格にかぎりなく近づいたマンションを
３０００万で買って５００万でリフォームにして
内装は新築同様にする
そして１０年後に、今７０００万だった豊洲を
３０００万で買ってまた５００万でリフォームすれば
同じ７０００万でもはるかに良いディールになると思うが
なぜ、そんなに豊洲を今買うことに
新築にそんなにこだわるのかよくわからん
ここは管理費＆修繕費高いから中古じゃだれも見向きもしないですよ。みんなタワーマンションに憧れていて１０年後に逃げるんじゃないの？
新築だけが税の優遇やなんかもあるしね。
基本的に建築業界への餌やりなのよ、マンションなんて。
中古は流通させず、次々新築を買わせていくように誘導。
そうじゃなきゃ土建やさんに金落ちないもん。
そういえばいつだかの新聞で中古住宅がものすごくあまってるって書いてあった。
で、国としてもとうとう見過ごせなくなったらしく、なんらかの対策を講じようと
思案中とか。かなりうろ覚えだが。
ふーん、海外だと中古のほうが高くなってたりするのにね。
築60年とかでも堂々と高級物件として取引されててびっくりした。
木と紙の文化の日本で常に立て替えてきた日本と、都市計画をし400年もかけて高さや町並みを
揃え街を作ってきたパリや、ローマ時代の下水道をまだ使ってるローマなどヨーロッパ系の人たち
との民族性の違いかな。新しいものがいい！ってDNAレベルまで染みこんでる気がする。
ダコタハウスなんて築何年？未だスーパーステータスレジデンスで
ただ単にお金があっても変えないじゃん。住民の許可を得ないと。
変えない→買えない
立て替え→建て替え
すみませーん。
ヨーロッパの場合、長期にわたり人の住める家が増えることが、
社会資本の蓄積として、国富の増大として把握されてるわけです。
日本の場合は、マンションを建てる行為で発生するさまざまな需要、
周辺業界への波及的経済効果などが重視されるので、
むしろ長持ちよりは使い捨てにしてくれたほうがありがたいのです。
中古市場の円滑化より、壊して建て替えるほうが業界に旨みがあるので、
そちらに行くと思いますよ。
内廊下物件は今後日本でも増えて行くのでしょうか？
南向き命と言う人が多い限りタワーでもないと、やはり伝統的田の字型で行くのでしょうか？
>>170
>なんの根拠があって言っているの？
自分が失敗したと思っているからって、八つ当たりしない、
現実の中古の流通が物語っているよ。
あなたということが正しければ、人気中古マンションランキングの上位は
100％大手、有名デベになるのかしら？
実態は、方位と階数、やはり立地とグレード、住民層と管理。
みんながあなたと同じ考えなら、仲介業者のカモネギになるよ。
ＰＣＴの下層階中住戸より、都心の立地の良い高層階を希望する人が多いと思うよ。
ＰＣＴは異様な値付けだから周りの相場に合わせたんじゃないの？
低層でも坪２６０万はＰＣＴくらいでしょう。
今７０００万で１０年後に３０００万はいくらなんでも無いでしょう。
せいぜい５０００万台前半くらいでしょう。
築12〜3年のの世田谷の元億ションでも5500万くらいで売りに出してたよ。
約1億円引。なんでだろう？家にも買える！と思ってみたけど実は管理費が激高だったです。
一応見に行ってみたけど、さすが億ションの作り、環境もとっても良かったけど
月々10万弱は無理だと思いました。それで全然売れないみたいでした。
PCTの場合はそこまではいかないけど、中古で管理費が高いのは正直ネックです。
日本は地震大国、湿度も凄い。
海外の物件と比較してもねぇ…
億ションのほうが値崩れは激しいんじゃないですか。
中古で買いたがる人があまりいないから。
>>195
でも日本でも丸の内辺りには、アールデコだかアールヌーボーの昔ながらの洋館風のビルが
たくさん残ってません？
ちょっと場所が違うけれど、学士会館とかあのあたりはたくさんありますよね。
全部震災後に出来たのですか？今一詳しくないですが。
それに島津邸、鳩山邸、前田邸などの昔の邸宅も残ってます。
ちなみにテキサスやアメリカ南部、フロリダは日本並みいやそれ以上の湿気ですよ。
サンフランなんて地震で有名だし。
湿気というのも建物の耐年数に関係してくるのですか?
B南西の１億弱の部屋は１０年後いくらで売れると思う？
B低層は値落ち激しいと予想します。 また、B南西は異常なまでのプレミアを
載せています。 値落ちを気にするならさけたほうがよいのでは。 10年後60%代
(70%未満）はほぼ確実です。 10-20年後に価格を保つマンションの共通項は、やはり安く
購入できていることにつきます。 そういうマンションの新築時の値段を調べてみてば
明らかなこと。 ここの角部屋の資産価値は、全て厳しいと見ます。
この地区のタワーであることへのプレミアムは、既に建設予定が確定済みの後発物件に
よって急速に失われる可能性を無視してはいけません。 自分だったら、10年後、
晴海も含めたこの地区にどれだけのタワーが林立しているかと勘定にいれたときに、
10年落ち/ランニングコストの高いこの物件をいくらなら買うかという立場になって
考えればよいのではないでしょうか。 10年落ちで100㎡そこそこが7000万超とか
思っているのであれば甘いと思います。
全体的に500〜1000万は落ちるでしょうね。
その要因は近隣にタワーが建ちすぎていること、今はご自慢の共用施設も今でさえ利用価値に疑問な人が沢山いるのにも関わらず１０年後珍しくもないものがついているが為に高い管理費払ってまで住みたいという需要があるかということ。１０年後駐車場代も入れて１０万も払える人が果たしてどれだけ残るのかも疑問です。
これだけのデザインコンセプトを持ったマンションは今後でないと思う。
値下がりは避けられないが地域一番マンションを維持し、同地域のもの
がＰＣＴと同じ価格帯で販売された場合、他マンションよりは値下がり
が低いと思われる。しかし、他がＰＣＴ以上の何かがあれば別だが。
問題は管理費だ。これを低くするとマンションの価値を維持できない。
今後でない？！
別に特別すごくもないでしょ。
中身（仕様）はかなり劣ってるし。
>>207
確かにこの辺では一番良いマンションなのですが、
中古になったときは問題の管理費が、
必ず大きな値落ちの原因になってしまいますよ。
低くしても価値は維持できますよ。
民度が高ければ、管理費多くかけなくても、
価格の維持は問題ないですよ。
ふと不安になるのは、ＰＣＴが地域一番でいられるかってことなんですが…。
ＰＣＴは極当たり前に１０年後もこの地区の優良物件でしょうね。
一部には建設予定（賃貸含め）がありますが、ＰＣＴの
クオリティを上回るものは、上記の皆さんが懸念するほどまず出て
こないでしょう。
ＰＣＴはＩＨＩとの協力による大規模開発で、これほどのＳＣを
抱えた利便の良い開発はほぼここだけで完結と考えられます。
なぜなら、この地区での採算性等を考慮すると、ここのＳＣが
この地区の中心的存在になるからです。
管理費は維持すべきでしょう。購入はしたいが、購入後のランニングコストに
不安がある方は、他の物件でも大体の場合、管理費云々を言い出します。
管理費は全世帯が所有する建物とその付帯設備を維持するものに必要な
ものです。これを、むやみにいじることは、結局、購入者自らの資産維持の
低下を招くことになる訳です。
>築12〜3年のの世田谷の元億ションでも5500万くらいで売りに出してたよ。
その頃は、坪300万円〜500万円は当たり前でしたから
どこでも億ションでした。
>億ションのほうが値崩れは激しいんじゃないですか。
中古で買いたがる人があまりいないから。
本当ですか？
現実をよく勉強しないと、大笑いされますよ。
もしハイグレードマンションが値崩れしたら、
買取業者が喜んで買ってくれます。
>>213さん
都心物件は、住戸のグレードは高いと思います。都心の高級物件は内装にも
プレミアムをつけていますよね。確かに比べものにはなりません。でも
ハード仕様はあまり大差ないのでは？
また、山手線内で、まともなところは坪単価300万円を超えてしまいます。
眺望確保、日照確保しようとすると、とても買える値段ではなくなってしまいます。
中古を検討するにしても、新築を検討する場合価格と立地が一番大事ではないですか？
次に日照だとか眺望だとか住環境という条件もくると思いますし、間取りの条件もあると
思います。建物ハード仕様や地盤についても考えるでしょうか。
でも、内装についてはあまりこだわらないのでは？中古になるとリフォームを
かける可能性が高いと思うからです。
今の団塊世代＆団塊Jr.世代のダブルの購入層をみこめる時代と１０年後の少子化で確実に人数減った購入層が買う頃わざわざ中古のタワーなんて買うでしょうか？
時代とは移り変わるものでその頃に低層高級マンションが流行っていたりマンション建て替えの時期と重なり良い立地のマンション建て替えによって都心でもかなり良い立地のものが新築で手に入るようになるかもしれません。
タワーの人気がいつまでも続くとは限りません。
＞２１７
建て替えなどで良い立地の都心で、新築の中低層が手軽に買えるようになるとしたら、
そこがタワー物件地だったら、階層低くした分の容積率はどう解決するのかな？。
幾ら少子化とはいえ１０年後程度の先行きで、全国から流入が多い東京でそんなに
人口が急速に減ると思ってるんですか？。
>>218
実際に都内で学校が統合廃校や共学に変更しているのご存知ですか？
都内の学校のクラス数、１クラスの人数をご存知ですか？１０年後の人口ピラミッドみたことないですか？
１０年以上前から立て替えた学校は廃校になった時の事も考え、老人ホームとしても利用できるように造られているそうですよ。
マンションだけがいつまーでも需要があるとは思えません。あるとすれば新築ですね。
うちは購入やめて賃貸に決めました。
生涯の支払い額をいろんな条件で何度も繰り返し計算したところ、
社宅で賃料６万引きになる賃貸のほうが絶対に得でした。
それと購入するのはプラスにならないリスクが大きいです。
どうせリスクを受けるなら、プラスになるリスクが大きい投資の
ほうが夢があります。
頭金＋毎月少しの上乗せを年利１０％で１０年運用すれば
現金購入できるだけ溜まりますし、コンスタントに運用益を
出せれば億単位の稼ぎも十分あり得ます。
もちろんマイナスのリスクもその分大きいですけどね。
社宅にずっといられるなら買わないだろ。
社宅はいずれ放り出される罠。
社宅と言えば２人が妬み噛り付く。
ＰＣＴは５０００万円以下なら資産価値は余り、落ちない。特に４０００万円以下は
落ちない。５０００万円以上はかなり落ちる。７−８０００万円は１０年後、半値。
東南角は買った瞬間２割落ち、１０年後は半値以下。坪単価が極めて高く、異型の
間取りでは、これから次々に販売される豊洲と晴海の物件に負けるはず。
ＳＣは適度に離れている方が環境面で有利です。
４０００万円以下は常に第一取得者が中古でも買うので需要はあり、売り易く、買い
やすい５０００万円がボーダーラインです。
どこの大規模マンションでも６−７０００万を超えると倍率が下がる。
大体マンションに資産価値を求めすぎる危険で、それより住みやすさを選ぶことでは
ないでしょうか？
PCTだけではなくて湾岸のマンションは例外なく大衆車と同じで買ったと同時に
償却し、価格は年々下がります。私は２０年ほど前に当時ではかなり人気の高い
大規模物件を１０倍強の抽選をクリアーして購入しました。管理の良いマンション
ですが、歳月による劣化と最新のマンションのコンセプト、デザイン、設備、仕様
などと比較すると雲泥の差です。
同じことは１０年後にも言えます。現在の技術の進歩は昔の１０年と違います。
１０年後には想像できないような優れたマンションが販売されると思います。
資産価値を決めるとしたら希少な立地ですが、それはＰＣＴ，島、ＴＴＴなどの
ごく一部の金持ちと大多数の普通の人が入っているマンションではなく、千代田区、
港区、中央区のそれもごく一部の立地だけでしょう。
値段が下がれば固定資産税も下がるんでしょうか?
むしろそのほうがありがたいくらいかも。
231さん
ちょっと極端だったかもしれませんが、でも限りなく近づいていきますよ。
現在の３０００万円の差は１０年後、楽に１０００万円を切るでしょう。広いマンション
に住んでいるというquality of lifeや居住性を考えなければ狭い部屋の方が売る時は
価格的に購入者が多く、絶対に有利です。
しかし広いマンションに１０年住むということは、無形の財産です。その間、広さを享受
できるわけですから。だから良しとしましょう。極端なインフレを除外すると、購入時
よりも値上がりするというのは例外の立地、希少性のあるものを除いてありえません。
気に触る方も多いので躊躇しましたが、率直に言うと、一般的には江東区はイメージが
決して良いとは言えず、豊洲は違うという人もこのスレには多いはずですが、でもこれ
から陸続と建つマンション群、晴海、東雲、木場との競合により、マンション銀座になる
のは必定ですので希少性はなく、中古も買い手市場になるでしょう。
買い手市場になると売り急ぐ人が価格破壊を起こしても売り急ぐのが一般的です。
固定資産税は中古の値段に関係なく３年ごとの評価で下がります。
マンションの場合は建物の償却が３５年で、建物部分が物件にもよります
固定資産の８５−９０％になるので土地が数倍にでも上昇しないかぎり、
下がります。
＞＞２３０
車の償却のスピードとマンションは違って当たり前。
建築後２０年は車の５．６年落ちのようなものです。
だって一戸建てだって筑後、３−４０年てザラですね。
最近のマンションは１００年って言ってますので。
↑建築後１０年は車だと何年おちなんですか。
最近のマンションは１００年という持論ですから、
さぞ高そうですね。
２０年後には中古マンションの価格は、２倍ぐらいに値上がりしてると思う。
ゼロ金利が解除されて金利が付き出せば、それはインフレの時代への突入を意味します。
１０年後に、マンション価格が半値になるなんて言ってる輩は、勉強した方がいいですね！
そしたら年金暮らしは無理だ
２３５、２３６、２３７さんはどうしても値上がりさせたいのですね。
インフレになれば値上がりすｒでしょう。
２０年後に中古マンションが２倍になってもインフレが４倍なら現在価値（ＮＰＶ、
Net Present Value)は半分に下がります。
だから２３８さんの言っていることと同じなのです。
理解してもらえなければ、これでお終いにしましょう。時間の無駄。
ＰＣＴが倍に値上がりするインフレが起きたら、
平均物価や給与は３倍、株は５倍くらいになってるでしょう。
国の借金もチャラになるし、そのほうがHAPPYかもね。
241さん、インフレで苦しんだ国は例外なく、物価が給与を上回ります。
株で設ける人はもちろんいますが、ごく少数派ですね。
ＰＣＴやその他のマンションが、２倍になったらインフレはその数倍、平均物価は
も同じ。
損するのはいつも庶民です。
２３６さん、建築後１０年というのは５−６年落ちでしょうか？すると価格は半値以下です。
マンションが１００年っと言ってるのは、それほど長い間建て替えしなくてもなんとかなる
という意味で、車で言えば１０年落ち。まだなだめれば１０年は乗れます。でも価格はゼロ、
というよりは引き取りに持ち出しです。
そこまでは言いませんが、１００年後のマンションって粗大ごみで売却に引き取り価格を
払うかも。
１０年後ですら、売ったあとは野となれ山となれ、
考えてるデベなんかありませんよ。
むしろ長持ちすればするほど、住宅供給の逼迫度が下がって、
マンション業界の経営に対する雲行きは怪しくなるんですから。
たしかに車と違い家って「不動産」なので、そこが車と違う特殊な財産様態ですね。
でも、埋め立て地だと、正直「不動」産という気がしないんですよね。
10年後20年後30年後、50年後、
おそらく住もうとすれば住める方法はあるんでしょうね。
ただ、住むためには多大な不便と、修繕修築のための多額の出費が。
結局、移り住んだほうが経済的にもベターと言うことになって、
建物の物理的な寿命が尽きる前に、価値は失われるのでしょう。
とくにタワーのように、容積率一杯に詰め込んである物件だと、
建て替えの際に戸数を増やして販売して、
建て替え費用に当てると言うことができないので、
寿命が見えてきたときには一気に価格が崩落するでしょう。
いったん住民が逃げ始めたら、管理費等もすぐに破綻するでしょうし。
資産価値などと言うより、いつ脱出するか、
タイミングを計りながらの資産運用と言うことになるでしょう。
１０年以上前までマンションの寿命は５０年と言われましたよね。
いま、１００年コンクリートや構造の進化でいったい何年程度寿命は延びたのでしょうか？
ま、タワーでなくても、いまはどこでも容積率いっぱいに建てているみたいだが。
自分の土地が海面上昇で水没しても自分の不動産なのかな。
逆に自分の土地の前の海が地震で隆起したらその土地もらえるのかな。
心配で夜も眠れません。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
57.12m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
千葉県浦安市当代島１-349-5 |
|
7598万円・8298万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
67.07m2・70.62m2 |
|
総戸数 85戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
