都心のマンション分譲価格は上昇するの？

今年からマンション探し始めた者だけど、
以前って「資産価値が落ちないこと」ってそんなに重視されてたの？

自分の感覚だと、郊外が下落続いてて都心が上昇に転じた後で、
どっちかというと後付けで
「都心物件は資産価値が高い。買い」
とか説明されて、そしてそれが価格上昇に拍車を掛けたような気がするんだけど。

マンション購入にあたり、資産価値が落ちないことは従来から重視されていたことであり、
新しい話ではありません。
バブル時は「資産価値が高くなるもの」という表現も一部では使われていましたが、
バブル崩壊後は「資産価値が落ちないもの」になっているでしょう。

どちらも実際の意味は同じです。マンションのように中長期的に保有する予定で購入するものは、各人の生活設計の影響を受けることになります。
・家族が増えて、広いマンションに買い換えたい。
・転勤で、一時的に人に貸さなければならない。もしくは売らなければならない。

すると資産価値が大きく下がってしまうものは、売却してもローンだけが残るという悲惨な状況に陥ります。
ゆえに、立地などを考慮し、「資産価値が落ちないこと」は非常に重要なのです。

菱和ライフが分譲してる南麻布のワンルームが坪５００万超えてきてるんですが。

>>84
サンクス

最近のマンション購入派は知らないでしょうが
バブルの頃も、資産価値が高い（値上がり率）と言うことで
都心物件や、都心周辺のマンションをお金持ちが購入したものでした。
それが世田谷、杉並あたりの郊外に波及して、これからは
千葉、埼玉というタイミングでバブルははじけたのです。

その影響から都心物件は平均で-70〜80％の下落となりました。
オフィスやビルに至っては、平均で1/6といった感じです。
一方郊外のマンションは、都心ほど影響を受けませんでした
まだ上昇が少なかったのが、大きな原因かな。

87さんがおっしゃるように10年以上かけて1/6の超安値まで下がったものがやっと底打ちし
上がりだしたばかりです。一度方向が変わるとその流れは１０年は続くものです。
都心不動産は向こう１０年位は上がるでしょうね。

１０年間、去年の年に５０％の割合であがり続けたら凄い事になりますね。
２０％でも凄いです！
楽しみだなぁ。

本日、１８年の路線価が発表になりました。上昇がはじまると人気のエリアは徐々に上昇ペースにドライブがかかることが実績からみても明らか。パターンとしては、前年比０％、５％上昇、１０％上昇、３０％上昇といった具合で上がりはじめる。だいたい３年で５割はあげてくる。そのあと１年で前年比１００％（要するに倍）まできて４年で３倍にまでなるといわゆるバブルとか資産インフレとかいうことになる。こういった状況になっているのが１５年前の東京、去年のロス、今の上海、モスクワといった状況。

確実に上がってきたね。

ニューヨークやロンドンのマンション価格の上昇ぶりもすごかったよね。
もう今では普通のサラリーマンが都心に住むのは無理だし。

>87
郊外のマンションも悲惨でしたよ。
３分の１の価格になったのもざらでした。

そしてさらに悲惨なのは、今の地価上昇は
ご存知のように二極化がキーワード、
都心の中古は底を打ってあがりはじめたのに
郊外の中古マンションはさらに下がる一方です。

>94
都心の駅近でも1/5近くなっている物件もありました、
郊外の方が被害が少ないとも言えますね。
都心物件は、バブルの値上がりが尋常じゃなかったですから。

確かに、郊外の中古マンションは二極化が都心以上に激しいですね、
立地とグレードを良く考えないと、悲惨な結果になりそうです。

今は不便な郊外を売って都心に買い換えてる流れ。
コミュニティが崩壊し、むしろ地方はこれから投売り状態に入るのでは。

同意です。
高齢化問題とか言われている東京郊外のニュータウンでも
経済力のある高齢層は都心のマンションに買い替えして
郊外を脱出しています。

東京圏ならばより利便性・魅力の高い都心へ
地方の県ならば人口の多い県庁所在地へ
広域で考えるならば周辺の県より中心の県の中心地へ（青森、秋田→仙台）
という動きが路線価を見ても明らかですよね。

これからは、郊外が横ばいもしくは下落
都心は高騰という状況だから、老後に郊外を売却して
都心回帰というのも難かしくなるかも。

新築物件は、コストオンで土地代＋建築費+利益
で価格がある程度決まるので大きな変動はないけ。

人気と相場で価格が決まる、中古マンションの
近年の値上がりは、新築を遥かに超える上昇のような
気がするのは、自分だけでしょうか。

そうすると郊外に取り残されるのは、脱出する財力のない人々になるのでしょうか。
なにやらフランスでちょっと前に起こった郊外での暴動事件を思い出しますね。
あれは、都心の繁栄から取り残された貧しい郊外の若者たちが中心になって
起こしたものでしたが、、、、

結局湾岸マンション戦争や都心マンションデフレ価格が残したものって
都心立地に大量供給したって事だけだったんだよね
需要の数は決まってるしむしろ少子化でこれから需要が下がる一方なんだから
都心に人気が出て、郊外の物件、特にバス便の物件なんかは下がる一方だろ

マジで2極化が進みそうだ

でもどっかの社会主義にいったんなちゃった国とくらべたらましでしょ。だって貧乏になった人を扇動して土地とか会社持っている人を数千万人単位で全員粛清しちゃったんですよ。まじで。だからあまり貧富の差が開きすぎると、それはそれでマジやばいことになりますから設けるのもほどほどにというのが歴史からの教訓です。

需要が上がって価格が上がれば供給も上がっていくものです。それが市場原理。

都心にはもう土地が無いと言われてますが、地上げ屋も復活してますし、
暫くすれば空きの多い古いビルが地上げされて供給も増えます。
今年は上がっていくことは間違い無いですが、数年スパンで見る場合、
その辺りも考慮に入れないと見誤るでしょう。

「今」の伸び率がずっと続くなら、それこそバブルは今でも続いていますしね。

そろそろ売り惜しみがでてきてるので、いい物件はかなり買いにくくなってきているもの事実

私の購入した物件でも、秋以降の募集では価格を上げて
販売するだろうと営業マンが言ってました。

うーむ。悩むこのところの過熱ぶり。更に上にいくのか、ここ1.2年がピークなのか？
104さん、差し支えなかったら、物件名教えてよ。
棟が違うのでなく、まったく同じ建物内で値上げ？WCTもAPAもそうだと噂では聞いたが、今は強気な不動産市場だね。

2年前に、湾岸物件買って、半年前に入居しました。
契約の頃、すごいネガティブキャンペーンで、やめようかと思ったけど、今になったら正解でした。
でも、あのキャンペーン張っていた人達のせいで、買わなかった人はかわいそう。。
損害賠償とか請求できないだろうし、、、
でも風評の流布に近いものがあったような気がします。

昭和２５年→４５年で１００倍、４５年→平成２年で１００倍、平成２年→平成１８年で３分の１、平成２２年まであと４年。人口減少基調ではあるものの、今後の推移をどう考えるか？４年連続で３倍になれば８１倍までいくんでここんとこ１５年の低迷を一機にとりもどせるが、そこまでは無理かな？

でもこれからは相当、供給減るんじゃない。売り方にあまり売る理由がなくなってきてるから。

>>110
5年ほどして湾岸地域の再開発が落ち着く頃には湾岸物件が
正解だったのが分かるはず
残念

眺望重視の場合など最適は湾岸物件だが、現在供給するような
条件の良い土地が殆ど残っていないのは事実　湾岸は上昇すると思うよ

今週の住宅情報、都心物件はセンター東京1件のみでした。

１０７です。湾岸物件がよいかどうかの議論をしたかったわけではないのですが。。
（物件の良し悪しは、個人の置かれている条件次第なので）

ただ、２年前は、たしか暴落するって大騒ぎした記憶が。真に受けて値引きしてと
言ったら、値引きはできないけど、その他経費を引きますと言われました。

今度は、暴騰するってキャンペーンなんでしょうか？？どちらも嫌な話ですね。

>>111
デベはマンションを売らないで、どーやって社員の給料やオフィスの賃料を払うの？
全部銀行借り入れですか？

去年あれだけ無理して用地を高値買いをしたのも、自転車を漕ぎ続けないとコケるからでしょ
先高感に託して、過度に事業リスクを高める経営が出来るのでしょうか？


>>114
お盆休み前に広告するマンション業者なんていないだろ

お盆休みは、GWと並ぶ販売合戦期間ですよ。
今年購入希望の方は、お早めに〜〜
お盆明け、秋から新価格です。

いま、デベは一般の人に売らなくても、ファンドやリートへ売却の上、賃貸という手
もあるしね。
そもそも、大手ならオフィス賃料の高とまりで、いま全くマンション分譲を急いで
いないね。決算が良すぎて困るって感じだから。

湾岸もある程度は上がるだろうけど、一番上がるのはやはり山手線内都心でしょう。
利便性の良さと地震のときの地盤の強さが見直される、湾岸の眺望は確かにいいが
地震が怖いんで週末セカンドハウス用かな。セカンドなぞ持つ資金がないなら
たまにコンラッドホテルあたりに泊まれば充分かと。

ということは、1,2年は購入しないほうがいいってこと？？
で、その後下がるのか？？

押し目待ちに押し目なしですよ

サンウッドがやっていた赤坂物件は、予想以上の人気で短期間で完売しました。
これは業界でも衝撃的な事実です。
そして、おそらく赤坂人気を意識したであろう現象が出てきました。
三井不動産の虎ノ門・愛宕物件は、当初2006年10月販売開始としていたところを、2007年1月販売開始と先延ばしを発表したのです。

業界大手の三井がそのような戦略をとってきたのですから、他が追随しないわけはありません。
しかも「新価格」という言葉が出できている状況で、売り惜しみすればするほど利益が上がりやすくなっているのですから、他が追随することで価格上昇のマーケットが形成されてしまうのです。

上がり続けることはないのでどこかでピークは来るのでしょうが、1〜2年は上がるでしょう。しかも上がり方が予想以上に大きそうなので、昨年もしくは現在のレベルまで戻るには、さらにある程度の期間が必要になると思われます。

やはり立地の良い旧価格は文句なく買い。新価格でも立地が良ければ買いでしょう。

>>118
＞デベは一般の人に売らなくても、ファンドやリートへ売却の上、賃貸という手
＞もあるしね。

一般が高すぎて買わない（買えない）物件を、ファンドやリートが採算考えず買ってくれるんでしょうか？

売値の１５％ぐらいかかる販売管理費がかからないから実質的に利益が出しやすいといった意味でしょ

ファンドやリートは今後、ポートフォリオをどのように調整するのでしょうか。都心不動産市場が上昇すると見れば、キャピタル・ゲイン狙いのポートフォリオに修正。
そうであれば一般が買えない時代に戻るんでしょうね。もともと都心の地べたは一般には関係無いものだったのだから。

今日、124さん説明のカタログが届きました。
今週土・日にかけ、○菱と戸建専門の不動産から
購入動向の電話がかかってきました。
我が家は実家に住んでいて、急いで買う必要がないので
10年単位で待とうと思います。

>>124さん

ひょっとしてトップ・オブ・ザ・ヒルの事ですか？？？
あの値段で完売するものなんですね。

それって二極化の極みと考えるのは自分だけでしょうか？

124です。
赤坂は立地の割りにかなり割安と見てよいと思います。
よって、実需以上に投資用の方々が群がり、倍率が上がりました。

私も検討していたのですが、ファミリーで住むにはいかがなものかと断念しました。
もちろん、投資用にまわせる余剰資金があれば購入したのですが、
居住用資金しかありませんから（笑）

ちなみに、ファミリーとしての居住でしたので、世田谷の物件を購入しました。
値段は少し安いくらいでしたが・・・

赤坂TRは安すぎたんだよ
業界では値段の付け間違いと言われるくらい
投資用、セカンド用に買った人が非常に多かった
ミッドにも歩いていける立地なのに・・・
とりあえず2年ほどセカンドとして住んでその時の状況を見ながら
賃貸に回すか売却するか決めるんだろうね

実際にあそこは本当は隣の議員宿舎とセットで買うつもりだった
実際には議員宿舎は買えなくて色々揉めて訴訟まで起こしてるわけです
安い時代に仕入れてるのとデベが売れ残りリスクを背負えないサンウッドだった事
色々と重なっての価格です

安すぎでも庶民には買えないモノですね。
議員さんたち金持ちは庶民から搾り取ったお金でますます肥え、庶民はますます痩せ細る。
お金持ちに生まれたかったものです。

秋価格予想
内陸部（都心5区）→110%
内陸部（城北区）→現状維持
内陸部（城西区）→105%
内陸部（城南区）→108%
内陸部（城東南区）→102%
内陸部（城東北区）→95%
内陸部（都下ブランド力有）→105%
内陸部（都下ブランド力無）→99%
湾岸部（芝浦、港南、品川）→現状維持
湾岸部（汐留）→110%（すでに新価格）
湾岸部（月島）→現状維持
湾岸部（勝どき、晴海）→102%
湾岸部（豊洲）→103%

全部適当につけました。全体的に都心→南→西という趣向でひとが集まると思います。
6千万くらいの物件を想定しています。

3年後の価格予想
内陸部（都心5区）→120%
内陸部（城北区）→105%
内陸部（城西区）→108%
内陸部（城南区）→115%
内陸部（城東南区）→105%
内陸部（城東北区）→95%
内陸部（都下ブランド力有）→110%
内陸部（都下ブランド力無）→105%
湾岸部（芝浦、港南、品川）→現状維持（新駅ができれば+10%）
湾岸部（汐留）→110%
湾岸部（月島）→105%
湾岸部（勝どき、晴海）→110%（開発が悪ければ-5）
湾岸部（豊洲）→105%（晴海の開発にひきづられれば+5）

3年後です。またまた、全部適当につけました。
全体的には、今年後半に秋価格となり、皆焦って購入するが翌年は買い控え傾向となる。

内陸部は立地がよければ上昇もあるが、再開発やブランド力といった魅力がない限り売りにくい。湾岸地域は開発が終了した地域は上昇せずに秋価格を維持し、大規模開発が進む地域は上昇する。

全体的に都心→南→西という趣向でひとが集まるのは同じ、城南地域はジリ高、城東北地域はジリ安。

同じく、現在価格が6千万くらいの物件を想定しています。

>>134さん
そうお考えになる根拠はどのような所にあるのでしょう？

今回の秋の急騰は置いておいても、上昇は五年は続くのではないかと思っていたのですが。
ご意見頂ければ幸いです。

>>135
文中にあるように適当です。数字をもって分析していません。しかし、感覚で脳内で目的、説明要因を計算してみました。

赤坂ＴＲの投資用購入者は3年後最低5割増しで考えてますよ。
実際そのくらいの価値は十分あるし。

「土地や材料の仕入れコストが上がっているからデベは
マンションを今より安くは売れない」という意見
がありますが、これって正しいですか？

2006年に仕入れた土地がマンションになって売られるのが例えば2009年
だったとしても、その仕入れ値をP/Lに計上するのは2006年度でしょ？

つまり、2006年に売ったマンション（土地は2003年くらいに仕入れているかも）
の売値が2006年に仕入れた土地（マンションとして売られるのは2009年)
の買値を上回ればそれがデベの利益（粗利）なんじゃないの？
で、今年も各社、利益が出る予想なんでしょ？？

今年仕入れた土地を2009年に売るとき、たとえ、仕入れ値を大幅に下回った
金額でしか売れなかったとしても、2009年に仕入れる土地が連動して
安くなっていればデベの利益はでるんじゃない？

何が言いたいかというと、「仕入れコストが高くなっているから
今より安い値段で売られることはない」というのは、一見
正しいようでまったく根拠のない論理なんじゃないのでしょうか？

結局は、価格を決めるのは需給であり(仕入れコストは関係ない)、
団塊ジュニアが一巡して買い手が少なくなれば価格はやっぱり
下がるんだと思います（そして下がってもデベは平気)。

私の理解が間違っていたら、どなたか訂正してください。

仕入れ値をP/Lに計上???
仕入れはＰＬには計上されません。資産ですから、、、。

しかも、通常物件ごとに採算を管理しているはず。

ちょっとＰＬという単語を使いたかっただけでしょ。

でも団塊ジュニアが一巡してというくだりは、つきなみでいいんじゃない？

>138
①Ｐ／ＬでなくＢ／Ｓね。引渡しでＰ／Ｌ計上。
②利益はでず含み損処理が必要

まー、マンションって土地が三割。
建築費が同じく三割。
販売経費が三割。
販売会社への手数料が数％。
って一般的に言われますからね。
価格上昇の波に乗って、あえて寝かしておいた土地で高値をつける事が出来るのは金利負担が可能な大手に限られます。
つまり１３８さんの見識は一般的には正解とは言えないでしょう。
土地も上がり、建築コストも上がれば価格に転嫁せざるを得ないからです。

しかも、仮に数年とはいえ収益が下がれば次年度の仕入れの為の融資に響きますからね。
株も下がれば、尚の事資金調達は難しくなります。
そのためディベは高くても売り上げ立てる為に仕入れなきゃならないんです。

でも、高きゃ売れないもの事実だろ。供給は減るだろうから、なんとか買わせるような仕組みを作らなきゃいけないよな。

133は秋価格
134は3年後価格

146さん
確かにそうですね。

でも、高いものを見て買えわない客が少しでも安いものを買う。
それが続けば安いものが無くなり、その頃にはさらに高いもので出てくる。
そうなる事で、当初高いと思われていた物件が売れるようになる。
そんな感じの展開じゃないですかね？
ここしばらくは。

確かに少子化や団塊世代の引退で先々の需要は減ります。
でもそれはかなり先の話ですよね。

東京の人口はしばらくは増加ですしね。

港南の開発が終わったってレスを散見するけど、
まだまだこれからでしょ。
豊洲住民が多いのかな。

同じ人でしょう。
予想値上がり率もあっちこっちにコピペしてあるし。

豊洲狂をどうにかしないといかんよ、この掲示板。

港南は住友の定借物件がでたら盛り上がるね。でも、値下げ要因だけど。

豊洲なんてどうでもいじゃん。どうして、そう豊洲、豊洲といって宣伝するんだい？

豊洲って千葉だよね？

湾岸は荒れるので、除湾岸でいきましょう。ちなみに、芝浦も港南も運河の内側は非湾岸としましょうね。

ここ1年の豊洲の印象動向
何もない町→豊洲信者が鼻につく町→他の町をけなす低レベルな町→絶対住みたくない町

>>157
路線価でかなわないから？

>>161
港南の住友物件を待たれよ。

港南で100㎡中古？

でなくて、おそらく定期借地権の新築ですね。品川も近いですし。

噂では50倍の倍率が付いてもおかしくないって話で、宝くじを買うつもりで
申し込もうかな。って人は多いらしい。
目の前の賃貸マンション（家具付き）は70㎡で50万するって話だから購入なんて
夢のような話なんじゃないの。

別に港南の肩を持つ訳じゃないが、アトレにインターシティーにグランドコモンズ、ちょっと歩けば天王洲も行けて、文教施設には幼稚園、小学校、中学校、大学まで揃って、東京サウスゲートという大規模再開発計画も発表された場所が今でも「所詮港南だろ」、豊洲が楽観できる理由が想像できない。

でも俺は、70年後なんてこの世にいる自信ないよ。
それに湾岸地域に建てられているマンションはほとんど杭が打ってあるタイプでしょ。
いくら支持層が固くても、その上の地盤の歴史が浅く軟弱地盤であれば長い目で見た時
液状化問題がなにかしら出てくると思っちゃうんですよね。
特に軟弱地盤と言われている湾岸地域の中でもっとも軟弱と言われているのが豊洲らしいですが
70年後は大丈夫なんでしょうか？
液状化対策はやってあるマンションといえども液状化対策をやっているのはマンション敷地内
だけでしょうし、その地域全体で液状化対策をしていないと駄目だと思うんですよね。
なんといっても軟弱地盤の中の軟弱地盤な地域な訳ですし・・・。
ＴＴＴは直接基礎工法なので周りが液状化になっても安心感があるのでかなり気になったのですが
品川駅徒歩8分/80㎡/3200万の定借物権にはかないませんよ！

>>166
うるさいよー！豊洲にはララポとトステムがあるからどこにも負けないんだじょ〜！
モデルルームのお兄さんも未来都市って言ってたし。間違いないやい。

私は豊洲も港南も晴海・東雲も全て同じ再開発エリアってくくりで考えていますが。
ま、地盤どうこうは気にしていません。
最近のゼネコンはそこまでやわなもの作らないのではないかと考えて居ますから。
ただ、やはり再開発であるという事は「町」が熟成していない事。
大規模商業施設はあるが、本当の生活利便を考えた上で生活しやすいと思えるかどうかが分かれ目でしょうね。
定期借地については７０年以上であれば私も１６８さんと同じ意見ですね。

>>168
そんな物件を買う余裕があるんだろう。そして豊洲に魅力があるんだろう。

>>171
ららぽーとｗ

ディズニーランドの舞浜あたりが埋立地なのは、皆さんご存知ですよね。
○○ラトン、○○トンなど1流ホテルが並んでいますが、機会があったら裏側にまわってみてください。建物の接続部分など亀裂が入ってきています。

場所によって地盤が数センチずつズレてきているのが原因です。
もちろんかなり深いレベルまで杭は打っているのですが、年月とともに地盤が波で削られるのです。

ディズニーランドが開業したのは1983年。
10年、20年後の湾岸地域。
価値観は人それぞれですが・・・

あまりにも湾岸地域が美化されているので、参考意見として投稿します。

マンション周りが液状化になったら行政が直すでしょ。

それにＴＤＬが２０年持っているなら十分じゃないの？あと２０年で
倒れたりなんてしないでしょうし。
木造戸建てだってリフォームしたり修繕したり建て直そうか〜って年月ですよ。
７０年の定期借地を気にならない人だっているんですから、そう思えば
４０年で返すｔ

>>173
>もちろんかなり深いレベルまで杭は打っているのですが、年月とともに地盤が波で削られるのです。
海辺ですが、海の上に建物は立っていないので「地盤が波で削られる」との説明が良くわかりません。
もう少し平易に説明して頂けませんか？

173は、ただ湾岸を悪く言いたいだけで、専門的な知識や根拠はないんじゃないか？
よくある通りすがりの荒らしだろう。
葛西臨海公園の近くに長く住んでたけど、
波で地盤が削られるなんて聞いた事ないよ。
日本海の荒波が打ち付ける町は、すぐに無くなっちゃう事になるね。

言葉で説明するのは難しいのですが、埋立地の先端をイメージしてください。
海に接している部分は広大な面積になるのですが、年月とともに陳腐化した部分から崩れ、地中のバランスが崩れ、液状化、地盤沈下へとつながるのです。

さらに埋立地の土質は均一ではないため、土中の空気や水分による空間、まかれている廃材などから生じる空間が、地震や既述の海側からの影響により、液状化、地盤沈下を生じさせる原因となります。

私は決して荒らしではありません。
必ずしも全ての湾岸地域、あるいは物件にあてはまる訳ではありませんが、念頭におくべきではと考えます。

181さん
「海に接している部分は広大な面積になるのですが、年月とともに陳腐化した部分から崩れ、地中のバランスが崩れ、液状化、地盤沈下へとつながるのです。」

その根拠は？それから年月というとどれくらいの期間ですか？
もちろん数千万年のうちには陸地は大きく変動し、地盤沈下あるいは隆起というのは
ありえると思いますが。
説明が詳しいわりには、感覚的というかイメージで語られており
具体性、説得性がなく、エビデンスも提示されていないと
感じるのは、私だけでしょうか？