都心のマンション分譲価格は上昇するの？

前スレ
「山手線内側のマンション分譲価格は上昇するの？【2】」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44087/

値上がりしていくのはほぼ確実だが、何年後に＋何十パーセントあるいは何倍位いきそうかを
議論しましょうよ。私は国際比較や景気変動により８０年代末の水準の８掛けくらいまでは
行くと思います。あの頃が今の３倍くらいでしたからその８掛けで２倍位が適正でしょう。

前のスレのスレ主なんですけど、この題名にすると
また都心の定義で荒れると思いますよ。

前々スレ
都心のマンション分譲価格は上昇するの
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44941/

都心４区（千代田区、港区、中央区、新宿区）この４つからはじめましょう。
せいぜい広げて都心６区で渋谷区と文京区をいれる位にしときましょう。

目白プレイスのある豊島区高田はダメですか？
山手線の内側なんですけど・・・・

前スレの山の手線内じゃスレ消費まで
３ヶ月以上掛かり、いまいち
スレ自体も盛り上がりませんでした
そのまま同名称の２スレ目じゃ
更にレスが減ることは目に見えてますね

この掲示板、最大の煽り人

「山手線の内側厨」と「目白電波」は同一人物

大体そこは都心じゃねーだろ！
なんていちいち煽る奴がいるから
スレがオカシクしくなる
別に都心物件の比較スレじゃ無くて
分譲価格が上昇するかしないか議論するスレだから
細かい定義はどーだってイイと思う

09に激しく同意。
掲示板の品位を落とし、多くの利用者を不快にさせるこの手の人物には
永久アク禁などの強硬措置を望みます。

>掲示板の品位を落とし、

俺は目白ではないが・・目白は都心３区ではないがある意味別格の一等地の一つといっていいでしょう。にわかがうるさい、白金とかより歴史は古いし、麻布六本木の港区のように＊＊＊やさんや
不良外人にあらされてない点が一部のセレブには評価が高いですね。

でも最近の地価上昇トレンドは、明らかに西高東低。じきに、既に文京区よりも目黒区のほうが
地価が高くなってきている。都心は西に動いてきていると実感します。新宿よりも品川のほうが
じきに高くなりそう・・・。

ｘじきに、既に文京区
○　既に文京区

路線価は確かに文京区の駅近と、目黒区の駅遠と同じぐらい
売り物が出ない都心より、まだ土地に余裕がある東京西が高くなるのかも
しれませんね。
マンションの価格も、世田谷杉並の人気エリアは文京区並の坪単価で
分譲されています。
栄華盛衰というのは、時代の流れでしょうね。

前回のバブルの時は株価下落の暫く後に地価下落が続いたけど今回は大丈夫なのかね？
株で儲かった人からの資金流入はもう見込めない状態なんだが。

文京区の場合はしかたないとおもわれ・・・。
文京区の良い場所は１９７０年くらいから売り出されてるし、古くからの住民がしめてるし。

1970年頃は、世田谷、杉並も目黒区も汲取り便所だったね、
道の舗装率も低くて、必ず道の脇にドブがあった、
キャッチボールしてると、よくボールがドブに落ちて
親戚の家まで洗いに帰りました。

まだまだ空き地や駐車場があるから、地価は上がるんじゃないかな。

都心の定義でぐずぐずするなんて・・・
スレ主さんの考え方でいいんじゃないの。

スレのタイトル換えるから、都心の定義の話になるんだよ
本当に都心3区に住んでいる人は掲示板ではごく少数だから
体験というか情報は少なくなるよ。
結局、受け売りの評論大会になるんだろうね。

都心の定義なんて始めだけで後はホトンドしてないじゃん
煽ってるのはソッチじゃないの？

6年前に1LDKの分譲マンションを購入しました。＜中央区
一時2年ほど前、中古物件として査定してもらった結果は、購入価格の2割引
ところが現在、再度(同じ業者)に査定してもらったところ、購入価格の1割引
でした。査定価格から鑑みるとあがってるなぁと感じます

>>17
ただ世田谷・杉並の新築マンションは売れ残り多くないですか。
ほとんど即完なんて聞きません。
中古に至っては、駅近でないと中々動かないみたいです。

それに成約価格も２〜３年で２割落ちです。

世田谷区粕谷２丁目　京王線八幡山歩１０
中古マン　3380　Ｄ’グラフォート世田谷芦花公園　70.14　２ＬＤＫ　16年2月

世田谷区成城４丁目　小田急線成城学園前歩１８
中古マン　8530　パークシティ成城Ｆコート　119.44　２ＳＬＤＫ　15年3月

今、自分でこれという希望物件がない中、
これからの値上がりを考えて今販売されている物件を買うか？、
これから自分の納得する希望物件がでてくるまで待つか？
どうしたらよいと思いますか？
港区限定で考えています。

３年後、５年後、どのくらいマンションが高くなっていくのでしょうか？
１５パーセントアップくらいだったら、希望物件が出てくるまで
待ちたいのですが、
でも　これから販売されるマンションは土地取得額が高くなり
仕様が現在販売されているグレードより劣るのではないか？
との懸念もあります。
　（でも、技術はどんどん進歩しているので
　　　そんなことはないのではないか・・・などど）

ちょっと妥協をして今販売されているマンションを買う方がよいのでしょうか？
ちなみにキャッシュで予定しているので金利のことは考えないで、
マンション自体の値上がりのみで
どなたかアドバイスをいただけますでしょうか？

皆さん、意見を聞かせてください。
お願いします。

タイミングというのありますね、いわゆる家族的にマンション購入年齢とでも言うのでしょうか。
現在山手線内のマンションの分譲価格は高騰しています、でもこれはちょうど10年前のレベルです
10年前は現在の価格水準がごく普通でした。
現在の団塊の世代は、ちょうどバブルの真っ最中でしたね、現在の3倍くらいでしょうか。

26さん＞当方もキャッシュで、千代田区限定でここ1年以上物件を探しております。
しかし、気に入った物件はことごとく抽選であたらず・・。
やけになって文京区も検討しましたが、このたび、
一旦、購入を断念しようと思っています。

理由は、金額があがったから・・。

値上がりは始まってばかりでしょう、ロンドンでもパリでもソウルでも
都心の物件はもっとずっと高いしね。最近始まった資源価格の高騰もあるからね。
数年前の中古物件のほうが駅からの距離など立地や広さやグレードもよかったね。
そういうのが売に出てたら分常時より値上がりしてても買うのがいい選択とみた。

先週号の週刊東洋経済の分析によると今年の秋くらいから坪単価が２０パーセントは
上がるらしいね、都心の地価が反転しだし建築資材にかかわる世界資源インフレてから土地を
入手した物件の分譲が始まるし建築資材にかかわる世界的資源インフレもあるからね。
でも８０年台は毎年それくらいは上がってたし、世界的にみても首都はそれ位の率で
毎年値上がりしてたもんね。東京もやっと普通の動きに戻ったということだな。
それじゃ庶民が買えなくなる、とかいうけど、それは先進国の首都都心なら普通のことだろうよ。
まあ今は最後のチャンスかな。

どうでしょうね。一時的にあがっても、3年後にはまた今の価格に戻っているのでは？

インフレが止まらないのに、景気は悪いというのは、最悪ですね。

確かに誰もが都心部に住めるということ自体が異常で、やはり都心部は高く、郊外（電車で30-50分）がそこそこといった状況が幅広く都市が発展する基本形なわけですから、その当たり前の姿にもどりつつあるといった状況ですよね。金利３％、地価上昇年１０％といった正常な経済状況にもっていくことがそもそも経済産業省、日銀の求めていく姿じゃない。それにしても、やっぱバブル崩壊の不良債権処理に１５年もかかちゃったことはホント政策ダサイよね。ていうか一般庶民に土地はもう騰がんないんじゃないかっていう負け癖みたいな感覚を植えつけたのは、結構、禍根を残すことになるかもよ。

２６　ですが、いろいろなご意見ありがとうございました。
港区、高層、南向き、１５０㎡以上限定で抽選してきましたが、
ことごとくハズレテ来ました。

しかし、抽選にはずれて学んだことは、コネがあれば
どうにでもなるということです。

次回は必ず当たるのですが、欲しい物件がないのです。

何かを妥協して今購入しようか、もう少し待つかどうしても
迷ってしまいます。

いっそこのまま賃貸で、今までどおり株式や外国債で運用して
お金をためた方が利口かもしれませんね。

>>34さん
>確かに誰もが都心部に住めるということ自体が異常で、

バブル崩壊の後の土地の下落で、すっかり忘れていたけど
本来都心は大昔から、誰でも住めるような土地じゃなかったんですね。
この15年ぐらいか低金利で異常事態なのですよ、後から考えると
「あの時代はよかった、あの頃に戻りたい平成初期」
となるのかもしれませんね。

土地が下がって1坪５円とか10円になればよいのにと思います。そうすれば固定資産税が安くなるし。さがれさがれ。そして金利はあがれあがれ。

35さん、デフレのときは外国債などで増やした資産は使いでがあります。
ものが安いからです。しかし昨今始まったインフレ下では使いでがないです。
１億円を１億３０００に増やしても同時期に都心物件が一億から２億になってればかえって
てが届かないところへ遠のきますね。東京にも久方ぶりにそういう流れが始まってますね。
なにしろ個人金融資産１４００兆の国の都心物件がソウルやシンガポールのそれより
安かったのですから値上がりは相当年数続くでしょう。

いま高値で仕入れた土地を開発したマンションの価格に購入者がどこまで
追従できるかがポイントでしょう。消費者がついていけなくなったとき
売れないのに値下げはできない物件が多数残ることになる。
マンション専業の新興デベは不良在庫に耐え切れず倒産するところも
でてくるんじゃない。

＞＞３５さん
２,３年前までは土地価格や資源の値上がり前だったので、駅近好立地でハイグレードで広い
いい物件は結構ありましたね。一部を除き年々落ちていく新築の狭い選択肢よりも
あの頃のグレードのいい中古物件が売りに出るのをじっくり待つ作戦のほう
将来的にもかしこい選択かもしれませんよ。

中古についても、都心部の一部では、大手の仲介会社が売り物がほとんどないので分譲時の２割以上の値段で買い手をつけるので頼むから売ってくれ的な１５前を思い出すような物件仕入れをやってるんで、必ずしも中古が安く買えるとも言えなくなってきてますよ。どちらかと言えば、竣工まで時間のかかる（２年とか３年とか）優良物件を今のうちに契約しとくのがいいんじゃないですか。

むかしマンションを契約し１〜２年後同じグレードの物件が
手付けを放棄してもなお安く買えるといった現象が起きて
大手デベが不良在庫の山を築いた。また起きるんでしょうね。

また、いつかそんな時がくるといいですね。
あと１０年またないとだめなか。それまで賃貸でがんばろう！！

今安い中古買っても良いんじゃないの。

中古も値上がり仕出してるよね、グレードのいいものだと２,３年前の分譲時より２０パー高とか。
でも向こう数年はまだまだ上がっていきそうだね。というか政府の財政赤字が巨大すぎて
財務省としては資産インフレにしていく以外に解決策はないということらしい。

一戸建てはそもそも資産云々どころでなく倒壊圧迫死により命そのものがあぶない。
鉄筋免心マンションは阪神大震災級がおきても倒壊や圧迫死リスクはほとんどないし
資産価値や家具の損傷だって地震保険にはいっておけばある程度カバーできる。
またそのことに気づいた賢明な資産家が木造一戸建てを売って免震設計のしっかりした鉄筋コンクリートの物件を買って引っ越したい需要が年々増える、
ゆえに地震大国日本では
値上がり基調で推移という流れでしょうね

>46さん
そんなことは全然ありませんよ。
資産家はやはり一戸建て需要中心。別に木造で建てる必要性はないでしょ？

マンションで、地震保険って、、、どの程度保険がおりるか知っているのですか？

良い物件の良い部屋は、どんどん売れていく代わりに、
ダメな物件、環境の悪い部屋の在庫は徐々に積みあがっています。
今の時期は特に、ブームに便乗して、
いい加減な作りの低レベルマンションがちらほらでていますから、
見る目がないととんでもないババを引かされます。
そういうのを掴んでしまうと、維持費などでキャッシュが浪費され、
資産どころかお荷物になりかねません。

インフレにならインフレで、土地以上に上がる資産運用もあるのですから、
妥協して買い急ぐのは愚かですよ。

インフレ政策を続けるようには、とても思えないけど。
すでにゼロ金利は解除したわけだし、増税もしていくみたいだし。

土地の価格が上がったばあい、マンションの価格というのは土地の
価格が上がった以上に値上げされる。
たとえば平米７０万円のところに建てられるマンションよりも、
平米１００万円のところのほうが、環境自体のグレードが高い
と見られるのと、希少性があるということで、よりグレードの
高いマンションが企画される。
というわけで今後の都心のマンション分譲価格はアゲる一方でしょ。

インフレ政策しかないならヘッジは都心の不動産か、株式、これ常識。
でも反対意見の人にわざわざ教えてあげる必要はないわね。全て自己責任。

不動産資産としてのマンションって、どうなんでしょうか？
土地持分の大きい一戸建てや、更地、
流動性の高いＲＥＩＴなどの方が、資産としては優れているように思いますが。

もちろん、資産価値で考えたら、一戸建ての土地の価値には及ばないでしょう。
けど、駅に近い便利な物件なら流動性（すぐに売れる）という点では
一戸建てより融通が利くかもしれませんね。

不動産は諸税や手数料など、取得や換金の際のロスも大きいのでは?

54.株なら実質ほとんどコストゼロだからそれよりは高いけど・・まあ数パーセント。
値上がりが数十パーセントや１００パーセント超（一昔の日本でも現在の世界各国でも
これくらいの値上がりはごく普通です）ときはたいした負担でないと思いますよ。
それより資源インフレも始まってきたし利息のほとんどない預金の実質的目減りのほうが怖いです。

資源インフレなら、もっと単純に商品先物が良いのでは？

56.それもいいけどアップダウンが荒すぎるよね、都心マンションは住んで都会暮らしを
楽しみながらインフレへの防衛も同時にできるところが、株や商品先物よりすぐれてる。

二年前に6100強で売り出してたマンションが、7700で出てた！
超ビックリ。
買っておけばよかったというのはあとの祭り。

58さん、場所は？

58だからさその程度の値上がりで驚くのが変なんだよ、長い下げ相場から感覚が抜け切れて
ないんだよ。例えばカナダだってアメリカだってソウルだってシドニーだって
都心物件が毎年２０パー位値上がりを続けてるの。日本も普通の姿に戻ったばかりなんだよ。

不動産投資（特に都心部）は、資産家の基本です。インフレに一番強い。投信よりも化ける可能性があります。インド株なんかは、某番組で特集されてたけど、もう遅い。
不動産関係者もこぞって買いあさってます。
デベも今は相当強気です。
オリンピック誘致に成功したら、湾岸なんかはさらに上昇するでしょう。
親は赤坂と港南物件を３件購入済み。住むのは港南がいいって言ってましたよ。

税金大丈夫ですか？

税金は十分に吸収できるくらいでしょう。
そもそも日本自体が赤字大国だからね。海外に住んで日本の不動産売買するのが今儲けている人の常套手段。私はバンコクを拠点に今は日本不動産に大量投資しています。リートはもう旨みがないですね。

＞57さん
新宿です。
＞60さん
私の感覚では「中古は安い」ですから、信じられない気分でした。笑

すみません、うえ（64）の57さんへの答えは、59さんへのものです。

65さん、お答えありがとうございます。新宿はバブル期にはワンエルディーケーで
一億円超してたこともある土地柄ですものね。

>61
知り合いの不動産業者の中には、
札幌あたりを漁っているというのもいる。
顰蹙をかっている部分もあるけど、
本人は安値で仕入れるんだと息巻いている。

資本主義経済ってのは基本的にはゆるやかなインフレ経済なんだよ。ここで１０年が特殊だった
わけでやっと正常の流れに復帰したところだよ、値上がりは向こう１０年は続くだろ。

資本主義社会で、日本はデフレという。まれな10年を過ごしたと思います
経済活動が活発ならインフレになるのは、常識でしょう。
10年下げたから、最低でも20年は緩やかにインフレが続くのは
正常に戻った証拠でしょう。
これからは、サラリーマンは昔のように郊外のマンションにしか
住めなくなると思うのですがいかがでしょうか？

＞58
そうか？不動産情報誌を読んでも下がってるとしか思えないけど。
何かの間違いじゃないの？新宿っていっても大抵下がってるよ。
そのマンションの物件名を教えて欲しい。
参考にしたい。

ちなみに六本木ヒルズのB棟の売り物件って、２年前、150平米２億円だったけど、今、３．９８億円で売りにでてるよね。その値段で売れるかどうかは別として。

＞70さん
マンション名を書くと、どの部屋かまでわかってしまうので、
ちょっとマズイかと思います・・・
東新宿とだけ書いておきます。
＞不動産情報誌を読んでも下がってるとしか思えないけど。
そうです。だから私もこの物件情報を見て、びっくり仰天しちゃったんですよ。
ｋんなに上げて、この値段で売れるのかしら〜って。
私が検討してた部屋ではありませんが、
検討していた部屋を、買っておけばよかったかなあと今でもちょっと考えます。
仮契約寸前までいったけど、諸事情でやめてしまったので。

売れてないんなら
ただ単に強気の値つけだっただけかな？

＞72
超都心で場所がよほどよければそういうこともあるんでしょうかね。ネットで検索しててもあまりそういう物件はみないんだけど。
今時二年でそんなに値上がりする物件があるのか。
そこの場所の地価が何かの理由でぐんと上がらなければありえない値上げですね。
バブル期ならともかく。

＞74さん
新築時のお値段より1千万以上高値で売りに出すということは、
内装などでお金をかけたからかもしれません。
最近「中古物件」で見たばかりですが、その値で売れるのかどうか、興味しんしんです。
でも売れても、買主がいくらで買ったかは調べられないですね。
＞今時二年でそんなに値上がりする物件があるのか。
売主がつけた値段だと思いますが、強気の設定で驚きです。
でも売れると思わなければ、不動産会社も広告しないのでは？
駅から1分のタワーとはいえすごい。
ここまで書いたらわかっちゃうかな？

75＞確かに、知り合いもヤマギワリビングなどでセンスのいい特注造作家具と
ホームシアターや内装でプラス２０００万円位お金をかけてる金持ちがいます。
ああいうのは中古でもプレミアがつくでしょうね。

もう年間３０％上昇のインフレモードにはいってんじゃない。車、ガソリン、マンション、野菜、すべて騰がってるぜ。

私の給料はあがっていませんが・・・・

その分は上が貰ってます。
そのお金で都心の億ションを買うのです。

亀田兄弟は潤ってるよ。亀有で街宣パレードだと〜(-_-;)

>>79
企業は財務を立て直すことに重点を置いていたので、
給与への反映はされていないのが実情。
ボーナスアップといっても、所詮臨時給与。
月例給与のベースアップはこれからでしょう。

今年からマンション探し始めた者だけど、
以前って「資産価値が落ちないこと」ってそんなに重視されてたの？

自分の感覚だと、郊外が下落続いてて都心が上昇に転じた後で、
どっちかというと後付けで
「都心物件は資産価値が高い。買い」
とか説明されて、そしてそれが価格上昇に拍車を掛けたような気がするんだけど。

マンション購入にあたり、資産価値が落ちないことは従来から重視されていたことであり、
新しい話ではありません。
バブル時は「資産価値が高くなるもの」という表現も一部では使われていましたが、
バブル崩壊後は「資産価値が落ちないもの」になっているでしょう。

どちらも実際の意味は同じです。マンションのように中長期的に保有する予定で購入するものは、各人の生活設計の影響を受けることになります。
・家族が増えて、広いマンションに買い換えたい。
・転勤で、一時的に人に貸さなければならない。もしくは売らなければならない。

すると資産価値が大きく下がってしまうものは、売却してもローンだけが残るという悲惨な状況に陥ります。
ゆえに、立地などを考慮し、「資産価値が落ちないこと」は非常に重要なのです。

菱和ライフが分譲してる南麻布のワンルームが坪５００万超えてきてるんですが。

>>84
サンクス

最近のマンション購入派は知らないでしょうが
バブルの頃も、資産価値が高い（値上がり率）と言うことで
都心物件や、都心周辺のマンションをお金持ちが購入したものでした。
それが世田谷、杉並あたりの郊外に波及して、これからは
千葉、埼玉というタイミングでバブルははじけたのです。

その影響から都心物件は平均で-70〜80％の下落となりました。
オフィスやビルに至っては、平均で1/6といった感じです。
一方郊外のマンションは、都心ほど影響を受けませんでした
まだ上昇が少なかったのが、大きな原因かな。

87さんがおっしゃるように10年以上かけて1/6の超安値まで下がったものがやっと底打ちし
上がりだしたばかりです。一度方向が変わるとその流れは１０年は続くものです。
都心不動産は向こう１０年位は上がるでしょうね。

１０年間、去年の年に５０％の割合であがり続けたら凄い事になりますね。
２０％でも凄いです！
楽しみだなぁ。

本日、１８年の路線価が発表になりました。上昇がはじまると人気のエリアは徐々に上昇ペースにドライブがかかることが実績からみても明らか。パターンとしては、前年比０％、５％上昇、１０％上昇、３０％上昇といった具合で上がりはじめる。だいたい３年で５割はあげてくる。そのあと１年で前年比１００％（要するに倍）まできて４年で３倍にまでなるといわゆるバブルとか資産インフレとかいうことになる。こういった状況になっているのが１５年前の東京、去年のロス、今の上海、モスクワといった状況。

確実に上がってきたね。

ニューヨークやロンドンのマンション価格の上昇ぶりもすごかったよね。
もう今では普通のサラリーマンが都心に住むのは無理だし。

>87
郊外のマンションも悲惨でしたよ。
３分の１の価格になったのもざらでした。

そしてさらに悲惨なのは、今の地価上昇は
ご存知のように二極化がキーワード、
都心の中古は底を打ってあがりはじめたのに
郊外の中古マンションはさらに下がる一方です。

>94
都心の駅近でも1/5近くなっている物件もありました、
郊外の方が被害が少ないとも言えますね。
都心物件は、バブルの値上がりが尋常じゃなかったですから。

確かに、郊外の中古マンションは二極化が都心以上に激しいですね、
立地とグレードを良く考えないと、悲惨な結果になりそうです。

今は不便な郊外を売って都心に買い換えてる流れ。
コミュニティが崩壊し、むしろ地方はこれから投売り状態に入るのでは。

同意です。
高齢化問題とか言われている東京郊外のニュータウンでも
経済力のある高齢層は都心のマンションに買い替えして
郊外を脱出しています。

東京圏ならばより利便性・魅力の高い都心へ
地方の県ならば人口の多い県庁所在地へ
広域で考えるならば周辺の県より中心の県の中心地へ（青森、秋田→仙台）
という動きが路線価を見ても明らかですよね。

これからは、郊外が横ばいもしくは下落
都心は高騰という状況だから、老後に郊外を売却して
都心回帰というのも難かしくなるかも。

新築物件は、コストオンで土地代＋建築費+利益
で価格がある程度決まるので大きな変動はないけ。

人気と相場で価格が決まる、中古マンションの
近年の値上がりは、新築を遥かに超える上昇のような
気がするのは、自分だけでしょうか。

そうすると郊外に取り残されるのは、脱出する財力のない人々になるのでしょうか。
なにやらフランスでちょっと前に起こった郊外での暴動事件を思い出しますね。
あれは、都心の繁栄から取り残された貧しい郊外の若者たちが中心になって
起こしたものでしたが、、、、

結局湾岸マンション戦争や都心マンションデフレ価格が残したものって
都心立地に大量供給したって事だけだったんだよね
需要の数は決まってるしむしろ少子化でこれから需要が下がる一方なんだから
都心に人気が出て、郊外の物件、特にバス便の物件なんかは下がる一方だろ

マジで2極化が進みそうだ

でもどっかの社会主義にいったんなちゃった国とくらべたらましでしょ。だって貧乏になった人を扇動して土地とか会社持っている人を数千万人単位で全員粛清しちゃったんですよ。まじで。だからあまり貧富の差が開きすぎると、それはそれでマジやばいことになりますから設けるのもほどほどにというのが歴史からの教訓です。