都心のマンション分譲価格は上昇するの？

146さん
確かにそうですね。

でも、高いものを見て買えわない客が少しでも安いものを買う。
それが続けば安いものが無くなり、その頃にはさらに高いもので出てくる。
そうなる事で、当初高いと思われていた物件が売れるようになる。
そんな感じの展開じゃないですかね？
ここしばらくは。

確かに少子化や団塊世代の引退で先々の需要は減ります。
でもそれはかなり先の話ですよね。

東京の人口はしばらくは増加ですしね。

港南の開発が終わったってレスを散見するけど、
まだまだこれからでしょ。
豊洲住民が多いのかな。

同じ人でしょう。
予想値上がり率もあっちこっちにコピペしてあるし。

豊洲狂をどうにかしないといかんよ、この掲示板。

港南は住友の定借物件がでたら盛り上がるね。でも、値下げ要因だけど。

豊洲なんてどうでもいじゃん。どうして、そう豊洲、豊洲といって宣伝するんだい？

豊洲って千葉だよね？

湾岸は荒れるので、除湾岸でいきましょう。ちなみに、芝浦も港南も運河の内側は非湾岸としましょうね。

ここ1年の豊洲の印象動向
何もない町→豊洲信者が鼻につく町→他の町をけなす低レベルな町→絶対住みたくない町

>>157
路線価でかなわないから？

>>161
港南の住友物件を待たれよ。

港南で100㎡中古？

でなくて、おそらく定期借地権の新築ですね。品川も近いですし。

噂では50倍の倍率が付いてもおかしくないって話で、宝くじを買うつもりで
申し込もうかな。って人は多いらしい。
目の前の賃貸マンション（家具付き）は70㎡で50万するって話だから購入なんて
夢のような話なんじゃないの。

別に港南の肩を持つ訳じゃないが、アトレにインターシティーにグランドコモンズ、ちょっと歩けば天王洲も行けて、文教施設には幼稚園、小学校、中学校、大学まで揃って、東京サウスゲートという大規模再開発計画も発表された場所が今でも「所詮港南だろ」、豊洲が楽観できる理由が想像できない。

でも俺は、70年後なんてこの世にいる自信ないよ。
それに湾岸地域に建てられているマンションはほとんど杭が打ってあるタイプでしょ。
いくら支持層が固くても、その上の地盤の歴史が浅く軟弱地盤であれば長い目で見た時
液状化問題がなにかしら出てくると思っちゃうんですよね。
特に軟弱地盤と言われている湾岸地域の中でもっとも軟弱と言われているのが豊洲らしいですが
70年後は大丈夫なんでしょうか？
液状化対策はやってあるマンションといえども液状化対策をやっているのはマンション敷地内
だけでしょうし、その地域全体で液状化対策をしていないと駄目だと思うんですよね。
なんといっても軟弱地盤の中の軟弱地盤な地域な訳ですし・・・。
ＴＴＴは直接基礎工法なので周りが液状化になっても安心感があるのでかなり気になったのですが
品川駅徒歩8分/80㎡/3200万の定借物権にはかないませんよ！

>>166
うるさいよー！豊洲にはララポとトステムがあるからどこにも負けないんだじょ〜！
モデルルームのお兄さんも未来都市って言ってたし。間違いないやい。

私は豊洲も港南も晴海・東雲も全て同じ再開発エリアってくくりで考えていますが。
ま、地盤どうこうは気にしていません。
最近のゼネコンはそこまでやわなもの作らないのではないかと考えて居ますから。
ただ、やはり再開発であるという事は「町」が熟成していない事。
大規模商業施設はあるが、本当の生活利便を考えた上で生活しやすいと思えるかどうかが分かれ目でしょうね。
定期借地については７０年以上であれば私も１６８さんと同じ意見ですね。

>>168
そんな物件を買う余裕があるんだろう。そして豊洲に魅力があるんだろう。

>>171
ららぽーとｗ

ディズニーランドの舞浜あたりが埋立地なのは、皆さんご存知ですよね。
○○ラトン、○○トンなど1流ホテルが並んでいますが、機会があったら裏側にまわってみてください。建物の接続部分など亀裂が入ってきています。

場所によって地盤が数センチずつズレてきているのが原因です。
もちろんかなり深いレベルまで杭は打っているのですが、年月とともに地盤が波で削られるのです。

ディズニーランドが開業したのは1983年。
10年、20年後の湾岸地域。
価値観は人それぞれですが・・・

あまりにも湾岸地域が美化されているので、参考意見として投稿します。

マンション周りが液状化になったら行政が直すでしょ。

それにＴＤＬが２０年持っているなら十分じゃないの？あと２０年で
倒れたりなんてしないでしょうし。
木造戸建てだってリフォームしたり修繕したり建て直そうか〜って年月ですよ。
７０年の定期借地を気にならない人だっているんですから、そう思えば
４０年で返すｔ

>>173
>もちろんかなり深いレベルまで杭は打っているのですが、年月とともに地盤が波で削られるのです。
海辺ですが、海の上に建物は立っていないので「地盤が波で削られる」との説明が良くわかりません。
もう少し平易に説明して頂けませんか？

173は、ただ湾岸を悪く言いたいだけで、専門的な知識や根拠はないんじゃないか？
よくある通りすがりの荒らしだろう。
葛西臨海公園の近くに長く住んでたけど、
波で地盤が削られるなんて聞いた事ないよ。
日本海の荒波が打ち付ける町は、すぐに無くなっちゃう事になるね。

言葉で説明するのは難しいのですが、埋立地の先端をイメージしてください。
海に接している部分は広大な面積になるのですが、年月とともに陳腐化した部分から崩れ、地中のバランスが崩れ、液状化、地盤沈下へとつながるのです。

さらに埋立地の土質は均一ではないため、土中の空気や水分による空間、まかれている廃材などから生じる空間が、地震や既述の海側からの影響により、液状化、地盤沈下を生じさせる原因となります。

私は決して荒らしではありません。
必ずしも全ての湾岸地域、あるいは物件にあてはまる訳ではありませんが、念頭におくべきではと考えます。

181さん
「海に接している部分は広大な面積になるのですが、年月とともに陳腐化した部分から崩れ、地中のバランスが崩れ、液状化、地盤沈下へとつながるのです。」

その根拠は？それから年月というとどれくらいの期間ですか？
もちろん数千万年のうちには陸地は大きく変動し、地盤沈下あるいは隆起というのは
ありえると思いますが。
説明が詳しいわりには、感覚的というかイメージで語られており
具体性、説得性がなく、エビデンスも提示されていないと
感じるのは、私だけでしょうか？

＞181
コンクリート等で護岸工事をした部分が陳腐するということですか？
江戸時代から積極的な埋め立てが始まり、現在に至っている、都内の港湾部分は、
既に数十年が経過していますが、行政は何も手を打たず腐食と地盤沈下を、
手をこまねいて見ているだけと言う事なのでしょうか？
今年に入ってからの行政の発表では、最近地盤沈下は、
都内全般に落ち着いているという事ですが。
それから、荒らしではないなら、
波で地盤が削られるという具体的な根拠とデータを示してください。

>ディズニーランドの舞浜あたりが埋立地なのは、皆さんご存知ですよね。
>○○ラトン、○○トンなど1流ホテルが並んでいますが、機会があったら裏側にまわってみてくださ>い。建物の接続部分など亀裂が入ってきています。

ただこれが事実だとすると軟弱地盤が建物の重さに耐えられず、少しずつ傾いてしまったのだと思う。　結構前にＴＶでみたけど高級マンションが軟弱地盤の上に建っていた事例で同じ様な現象を見ました。　そのマンションの地下駐車場なんかひび割れだらけで凄かったです。
どんなに建物が良くても軟弱地盤の上に建ててしまったら終了。みたいな感じでコメンテーターが言ってた記憶があります。

>>184
それってどこの高級マンションですか？

葛西よかったなあ…。
大きい開発はじまらないかなあ…。
門前仲町もよかったなあ。

ヒルトンで働いてます。
裏でタバコを吸っているとき、ひび割れは確かに目につく。
詳しいことはわかんないが。

このスレって「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」なのに、
最近のレスは都心じゃない話ばっかりだね。
軟弱地盤の上に建てられた高級マンションてのは、ちょっと興味あるけど。
そんなの建てちゃったデベを知っておきたい。

単純に締固まり度が低いとこや、波などで護岸の隙間から土がもってかれてるようなとこは地盤沈下するでしょ。
実際東雲とか沈下でてるし。

でも地盤沈下くらいなら修復できるから問題ないよ。
杭さえしっかりしてればマンション自体は大丈夫だし。

確かにスレ違いだね。
「湾岸地域は地盤沈下するか否か」というスレでも立ち上げてくれ。

湾岸地域は埋立地⇒用途は工場や倉庫（人間が住むためではない。）
これが原則。

バブル崩壊後
企業⇒リストラで資産売却
デベ⇒簿価の安い土地に建物つくり需要喚起「安けりゃ人が集まるだろう」
施工⇒建築技術の進歩もあり、100％保証できないが「倒壊しなけりゃいいだろう」
平民⇒地盤は心配だが、大地震でも来なければ大丈夫だろう。「安けりゃいいや」

上記のような需要と供給の一致による産物。

金のある人は通常住まないよ。

ましてや湾岸＝中流というイメージまで出来上がっているし。

オフィスの賃料が上昇に転じてる。
空室率は３％切ってるし、賃料水準自体も底値圏だからしばらくは
賃料上昇が続きそう。

オフィス需要が増加すると分譲マンションあまり出なくなりそう。
ほんとの都心で分譲って今後でるのかね。
ミッドタウンも賃貸だし、、、

金のある人は住まないけどセカンドとして結構買ってるよ

>>191
中流かそれ以上の人じゃなきゃ買えない値段で売ってるし。
それで大人気だし。
大地震が来て酷い結果になれば誰も買わなくなるけど、
それまでは売れまくるよ。
大地震でも大丈夫だったら、さらに値段は上がるだろうね。

湾岸は眺めもいいし、セカンドにはもってこいなんだけど。

海や河から近い場合は、浸食の問題があるから、
本当に沈下がとまるかは未知数。

>>194さんへ
今は世田谷区、坪単価300万強、11,000万円。
来年からは、渋谷区、坪単価500万強、19,500万円です。
小規模なのでこれ以上詳しく書けないから、勘弁してね。

今は小泉政権のおかげか中流が空洞になってるからね
無理して買う層と裕福な人が買うセカンド層が混在しているのが湾岸
でも腐っても都心立地だから郊外物件のような下がるのを見守るだけ
と言うことにはならないんじゃないかな？

194の質問に答えてまでで、それ以上のプライベートな情報をさらすつもりはない。

ようは「中流＝湾岸というイメージ」なる表現が一部の人の気に障ったのだろうが、
主張を変えるつもりはない。

湾岸高層のペントハウスクラスを購入する人はもちろん富裕層でしょう。
高層階が億レベルになっていることも知っている。

しかし、大規模物件中心に何千戸か何万戸か知らないが、湾岸に購入している層の中心帯は、
どうみても中流でしょう。

191の文章を良くみてくれ。
湾岸＝中流というイメージと述べているだけだ。

俺も200の意見に反論はない。
しかし、湾岸信者の数はべらぼうに多いから掲示板で戦うだけ無駄。

奴らに言わせとけ。所詮中流の僻みだから（笑）

江東区で話題作るとすれば、東西線沿線での価格上昇ですかね。
木場、東陽町ではこの春分譲開始物件と秋以降分譲開始では二割高と言う話。
ま、仕入れキツイの分かるけど高すぎだよね。

ま、江東区は都心３区ではないのであくまで都心近辺と言うことで。

219ですが、もちろん都心ですよ。
都心のスレなのに湾岸の奴らが混じりたがるのが滑稽で。

都心の話をしましょう。
赤坂の売れ行きが、デベの戦略を加速させてしまった気がする。
あまりも急ピッチだと息がつづかないから、徐々にが理想なんだけど。

>>231
路線価って知ってる？

君の好きな地域と君が敵視している俺の地域を、自分の目で確かめてみな（笑）

http://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価は判断の基準にすぎない。
実際の値決めはとは異なる。

路線価はベンチマークですよ、税務署が決めた地価の基準
人気、不人気もはっきりと反映しています。
湾岸の工業地と住宅地や商業地を比較する方がおかしいですよ。
同じくでも何倍も違います。

オイオイ　路線価ってそう言う意味じゃねーだろ（笑）

ベンチマークなら
わかり易く
路線価より坪単価でいきませう

>>239
大人ですね
そう、ココはドコよりコッチが上なんて比較スレではありません
この先、都心物件がどれだけ上下するのか、議論するスレです
他物件を批判してる人はきっと、自分のマンションに自信が無いんでしょう

今後は坪単価の上昇以外にも資材の高騰、消費税の増税、住宅金利の上昇と支払い総額は確実に上昇していくでしょう。
都心のマンションの賃貸利回りを金利が上回るまでは、分譲価格は上昇していくようなきがします。
そして金利が５パーセント程度まで上がるとバブルが崩壊します。

金利が５％まで上がってくるときには賃料も５割ぐらいあがってるよ。しつこいようですけど、この１５年が特殊だったとの見方がまだできてないんじゃない。

バブルの時は不動産の投資利回り2%くらいまで落ちてた。
国債の金利は5%くらいだったから、値上がり期待を織り込んだ
価格だった。

今は不動産利回り4%くらい、国債2%。
インフレ期待が高まれば、不動産3%、国債3%という状況もありえる。
賃料水準が5割りあがれば1.5×4/3=2
不動産価格が3〜4年で２倍もありえなくない。

245>もっといくかもよ。国債というが今は国の財政が大赤字である、国債への不信任から
国債８パーそれでいてその売られた資金がインフレヘッジで都心不動産や株へで
ヒートアップが充分起こりうる。冷静に考えて国債より都心不動産のほうが実体のある資産になってきた

確か日本全体で不動産って5000兆円弱ぐらいあったと思うから、全体が１０％上がれば、５００兆円ぐらの含み益はつくれるよね。だからおじいちゃんおばあちゃんに死ぬ前に不動産に代えといたら相続税ちょっとまけてあげるっていう税制にして、少しインフレにして家賃も１０％上がれば、意外と国もじいちゃんもみんなも結構ハッピーなんじゃねえ。いずれにしても、ちょっとじいさんばあさんに富が蓄積して滞留してるからそれをうまく還流してほしいよね。昭和２６年の財産税みたいに！

今後日本はインフレーションになるのか、それともスタフグレーションになるのか？
マンションを資産運用目的で購入する法人、ファンドが増えているが、借り手の給料が今後も上昇しない場合、借りて不在の高級賃貸ゴーストマンションが数年後には出てきたりするかも。
そしたら都心の分譲価格も庶民が買える位に下がるでしょう。
何事もやり過ぎはいかんよ