パークシティ豊洲はどうですか Part44

>>137さん

ですよね。ららぽの経営は最長で２０年なんですよね。

一般定期借地権ってどういう意味なのでしょう？事業用借地権？
一般の定期借地権って、最低５０年だと理解していたのですが、一般事業用借地権なのでしょうか？

どなたかくわしくご存知ありませんか？
営業さんに聞いたら、３０年ですよ、と言われ？？？？？？
営業さんでもよくわからないようです、、、。

　ここららぽーと豊洲は２０年の事業用定借で、三井不動産が
ＩＨＩから借りうけて、その土地のうえでＳＣ開発してます。

　事業用定期借地は１０年以上２０年以下の期間において設定可能で、
店舗や事務所等の利用において認められる借地権です。（住宅は不可）

　おそらく建築着工前に定借が設定されてるでしょうから、すでに
１年くらいは経過しているはずです。なので残りは１９年間。
この期間中は、よっぽど不振でないかぎり撤退はないでしょうね。
撤退しても三井不はＩＨＩへ地代を払い続けなければなりませんし、
また建物等の償却が終わってませんからね。

　で、２０年間という期間が満了したらどうなるか？延長や更新は認められて
ないので、その時点で１０年以上２０年以下の範囲内で再契約することで
事業が継続されます。もちろん三井不側からもＩＨＩ側からも再契約しないという
選択は可能なので、どうなるかは現時点では判りません。

　ちなみに台場のヴィーナスフォートも事業用定借で、あれは確か
１０年でスタートして、経過後に再契約したはず。
　また三井不がやってるアウトレット（横浜、幕張、南大沢、など）も
２０年の事業用定借です。

ザウスは同じ事業用定借で　10年で潰れましたがね...
収益が上がれば　存続するでしょう
豊洲界隈のみなさま　末永く　ららぽをよろしく

そういえば
A棟が進んでないように見えるのは　気のせいでしょうか

>>138さん
不思議なことに　SHIPⅣの舳先の方に喫煙所があるんですよね
ってことは　ららぽ側としては　それ以外の場所は禁煙という考えだったのではないですかね

PCT西日ほんと辛いことになるんじゃない？ららぽ行って分かった。
海に反射して目も開けられないほど。
夕日を眺めるなんてできるんかいな。

また西日課長の出番です。

ウチは予算の都合で西側を断念しましたが、
購入者は十分デメリットも理解されてると思いますよ
海沿いの西日は強烈でしょうが、夕日〜夜景は絶景でしょうし、
ある程度の眺望が将来に渡って確保されてるのはでかい
予算に制限がなければウチは迷わずB棟南西角でしたｗ

西日は確かにデメリット
しかし眺望はメリット
それらを天秤にかけ　予算と相談して
購入者が判断すればよろしいかと...

高層階か低層階かでも眩しさは違うし

日が沈んだ後の景色はきれいですよね

ららぽーとのマリンデッキから夜景を見ていたら、
右手の高層ビルの間から東京タワーが見えました。
正面にレインボーブリッジ左手にお台場。
ＰＣＴから東京タワーは微妙ですが、
高層階からだと富士山が見えそうですね。
これだけの景色は他には無い！

次こそ抽選で当たりますように。。。

これまで抽選落ちた人　+　ららぽに来て見ていいと感じた人　+　旧価格の内に買いたい人

みんな申し込むからかなりの高倍率必至ですね。　軒並み１０倍予想？

>143さん
ＳＳＡＷＳ（ザウス）は事業用借地ではない。
あの土地は船橋ヘルスセンター時代からのららぽーと社所有地であり、
そもそもＳＳＡＷＳ開業時（１９９３年）に定期借地の制度はありません。

このようにこの掲示板には、いい加減な情報を、
断定的に語る方々が多いので、すべてを真に受けないことが大事。

かなりの高い倍率付きそうなのでトヨタワ（豊洲タワー）も本気で考えとく必要ありだね。
みんな同じだろうけど・・・
トヨタワがＰＣＴ落選者だけで完売になったりして。

>>153さん
笑えないぐらいにありえそうで怖い。

西、南の予算6、7000万の方はいいけど、東、北の予算5000万くらいだとトヨタワ厳しそう。
秋価格で相場の底上げもあるし、この予算だとＰＣＴハズれたら買えるとこないよ・・・

1丁目の工事中のところにAudiのショールームが出来るみたいですね

>>155
5000万円で買える部屋は相当数には出てくると思うけど。
そうでないと割安だといわれていた豊洲にしては高い、ではなく、
単なる高いマンションになってしまう。
そんなの買える人ばっかりが世の中の平均ではないような。

UR賃貸のように外れ券10枚集めたら10倍ぐらいの制度を
作って欲しい・・。
抽選をする理由が”広く公平に住宅を普及させるため”であれば、
外れが多い人から優先ぐらいしてくれてもいいかなぁ、と。

投資目的の人にサクッと当選されるのも辛いよね。

＞159
投資目的ならここは買わない。家賃が月坪１．３千円がいいとこ。
芝浦なら１．６万円とれる。それと転売時のアップ率が低い。郊外がユニクロだと
すれば豊洲はＧＡＰとはいわないがバナリパの服みたいなもんだから

管理費が高い件も含め、実際、投資目的の人は少ないんじゃないかな。
豊洲価格としてのお買い得感もなくなった物件だし。
でも実際、住人にとっては投資目的の人は少ないに越したことはないですからね。
自分が賃貸に出すときや転売するときのことが気になる人も多いでしょうが、
そこに重きを置くなら、そもそもここは選ばないと思うし。
結局はトータルバランスというか、何をとるかは人それぞれというか。

ららぽの100円ショップが思ったよりも小さくてがっかりしました。
近くにもっと大きな100円ショップがあったら教えてください。。

とにかく、都心までの距離を基準にしたコストパフォーマンスは現時点都内ではここが最高。

問題は、ここをしのぐグレードの後発豊洲物件がでるかどうか。

グレードという言葉が「値段も高くてかつ高品質」という意味では、
しのぐグレード物件が出てくるのでは・・続々と。
お世辞にもPCTはグレードが高い物件ではないから。
でもコストパフォーマンスのよさなら、PCTが勝る可能性もあるかと
思ってます。

今日のららぽの人の入りはどう？

超高層階購入者です。今度の豊洲タワーは免震ですが。ＰＣＴの制震の性能はどうなんでしょうか？ここ２−３年の湾岸エリアの高層タワーはほとんど制震（ＣＭＴは免震）だったので、あまり気にしませんでしたが、横浜地区はほとんど免震でした。なにか地盤との関係があるのでしょうか？
どなたか教えてください

地盤の関係よりもコストの関係かも(笑)

免震の方が性能は断然上です、コストも免震の方が高いので、その点でも豊洲タワーの価格は高くなるでしょうね

70㎡でもトイレにカウンターあるし、トランクルームがあるし、トランクルームの位置からすると
専用ポーチもあるかも...

付加価値で売るか、本体の性能で売るか

どちらを取るかは購入者次第!!

価格の発表が楽しみですね

超高層階購入者------嫌味な言い方だね。「超」って優越感。

>>169
20階より上の方だということを　アピールしたいのでしょう

しかし・・・ひねくれた人が多いですね、私もＰＣＴ購入者ですが、制震は気になっています。断然上？なんでしょうかね。

ららぽ行ってみたけど、ラゾーナの縮小版みたいだな。

制震では家具等の転倒破壊の恐れがあります（つまりゆれます）
免震では家具等の転倒破壊を防ぎます（ゆれますがゆっくりゆれます）

家具の下敷きになる可能性があるのと無いのでは
大きな違いがあると思うのは私だけでしょうか？

理系の人なら超高層の免震なんて怖すぎて住めないと思う

本当に大きな地震が来た時、巷の諸説の真偽がどうだったか分かる訳だな。
壮大な実験ということで。

私は免震に賭けてみるけど。

免震だと地震保険が30％安くなる？

175さん　なぜ、超高層の免震はこわいのですか？（田町のＣＭＴ、豊洲タワーは免震）、私も購入者ですが、制震のほうが安全なんでしょうか？

１７８さん　コストは免震のほうが断然高いんじゃないんですか？

いろいろな比較がありますが、こんなのはいかがでしょう。
http://www.satokogyo.co.jp/teckg/taisin/hikaku/hikaku.html

建物内部のゆれを減らす意味では免震にメリットがあるのでしょうが、
ここをみても超高層の建物かつ細い建物には向いているのかどうか、
疑問は残ります。特に豊洲は風が強いですし。（適している建物形状を参照）

結局のところは大規模地震が起きてみて、その結果が出なければわからないのですから、
自分の判断を信じて選ぶしかないですね。
超高層タワーに関して言えば、今想定しているメリット・デメリットは、
良くいえば綿密なシュミレーションの結果、でも、悪くいえば単なる机上の空論かと。
ちょっと暴言過ぎますかね。。

１７８さん　AP*は耐震ですよ。

大阪では50階建て(177m)の免震タワーマンションが来年末に竣工予定です。
東京には47階建て(167m)の免震タワーマンションがあります。
免震層に使われる積層ゴムは圧縮には非常に強いものの引張りには弱いため、引張力を負担することが出来ません。地震時には免震層に引張力がかかることがあるので、積層ゴムの破壊が起きる可能性があります。また、超高層の建物ではこの引張力が大きくなることから免震が使えませんでした。しかし、積層ゴムに引張力を負担させないような工法が開発されていますので現在では超高層にも免震が使えます。

ただ、30階を越えるような建物では元々ゆっくりゆれますので、免震の効果が劇的に現われるかは疑問です。ただし、超高層では遠くの地震でゆれるという現象があるそうです。（東京の超高層ビルが山陰地方の大地震が原因でゆれてました）

制震にはアクティブ制震とパッシブ制震があります
前者は大きな振り子や水などを使って、地震のゆれと位相のずれたゆれを起こし地震のゆれを制御するというもので、後者は部分的に弱いところをつくりそれを先に破壊させることで地震の力を吸収するというものです。PCTの制震は後者にあたります。
大地震時に躯体に損傷が全く起きないとはいえないのが制震です。

定期的な点検が必要な免震と基本的にはメンテナンスフリーのパッシブ制震どちらに軍配が上がるでしょうか？

環太平洋地域で活発化している火山活動
何故か煩悩と同じ数だけある日本の活火山

そして近年の富士山の不気味な動き

富士山が噴火する前後に必ず起きている大地震

制震かそれとも免震か

三井不動産、リスク回避＆実験のために、ほぼ同一の地盤に
制震と免震で建ててみているだけのような気がしてきました。笑

>>185
つまり、THE TOYOSU TOWER（トヨタワ？） は建築コストだけでなく未来永劫管理費・修繕費が高くなり、PCTは万一の時は一部破壊されと所を大規模修繕もしくはビル解体？というわけですか？