東雲★キャナルファーストタワーってどうですか？その５

２期までは比較的リーズナブルな部屋中心だったので売りやすかったと思いますが、３期は高層の高額な部屋中心でしょう？
デベとしてはここからが勝負ですね。

ここは、熱交換システムなんですか？

3期は高層階で広めの部屋が多数でます。ここからが確かに勝負ですね。
市場の状況からすれば、かなり追い風ではあると思いますけど。

＞８５さん。
網戸は標準です。

網戸ですか、たしか付かないと記憶してるのですが・・・。
営業さんにもそう言われました。私が検討していたのが中層以上だったので、階数にもよるかもしれませんけど。

熱交換換気が入っているマンションってそう多くはないですよ。
CFTはただの第三種換気（排気のみ）です。
私が知っているのは、横浜のMMTフォレシス（地所、既に完売）と武蔵小杉のパークシティ武蔵小杉（三井）。
三井のマンションでも熱交が入っているのは珍しい。地所は結構あるようですが。

７９です。昨日の「第二期２次」の抽選の結果の後の状態が表示されていますね。８２さん、８４さんが予想された通り、「９０Ｂ」「９０Ｅ」「１００Ｂ」「１００Ｃ」「１００Ｆ」といった広めの部屋が残りましたね。６０００前後か。。。私の財力ではちょっと手が出ないです。７０Ｇなんて部屋の広さに比べたらもう少し下げて欲しいなと思います。

>89さん
どこに表示されているのですか？

第2期2次は、新規に売るというよりも、第2期で抽選で外れた方々の救済的・臨時的　販売のはずなので（だから20戸という少数）、売れ残るものではないと思っていたのですが・・・

第3期は、広め、高層　が中心です。　相対的には高くないと考えていますが、絶対的には6000万オバーとなるため、価格的な制約で、どうかというところでしょうか？

価格的にここまで出せる客を東雲エリアで集客できるかということだと思います。

86です。
網戸は、MRでついていました。
これを見ながら標準ですか　？
と問い合わせたら、営業の方は、標準です
と答えました。それで、うちは、安心していましたが。
真実はどうなんでしょ？

近くで建設中のウエアハウスの外観すごいね。最初は黒い目立たない
デザインだと思っていたが、ここへきて下層部の装飾？ができてきて
たまげたよ。当初ホテル併設だったころの立面図とは大幅に変わっている。

８９です。９０さん、次のところに表示されています。この中でも純粋な「第二期２次」の物件は「６０Ｂ」「７０Ｇ」「１００Ｂ」「１００Ｃ」であり、その他の物件は、それ以前の第一期、第二期で契約された物件で何らかの理由（融資が通らなかった等）で売主に戻ってきた物件ではないでしょうか？１５階以下で残っている物件は、ついに「１００Ｆ」の１軒だけになりましたね。工事も始まってしまうし、買主が見つからないまま内装工事が進んでいってしまうのですかね。中層の「９０Ｅ」「１００Ｃ」「１００Ｄ」「１００Ｆ」も第３期ですし、超高層の「９０Ａ」「９０Ｂ」「９０Ｃ」「１００Ａ」「１００Ｂ」も合わせると６０００前後が５０軒ほど残っています。８２さん、８４さんが仰ったとおりこれらが、デベロッパーとしての勝負どころですね。まさか値引きなんてしないでしょうね。売主強気ですから。

http://www.marubeni-sumai.com/bukken/0133/type.html

ウエアハウスの写真はこれ↓の８／２２のところにあります。
なんというか悪趣味の一歩手前というか、現物は写真よりさらに
インパクトあります。

http://neptune.blog.ocn.ne.jp/tabemonomitamono/2006/08/index.html

網戸は標準設置だと思いますよ。
このことは、ＭＲに行ったらもらえる「Ｐｌａｎ　Ｂｏｏｋ」の中の表紙裏に書いてある注意事項に記載されています。

>95さん　90です。　ありがとうございました。
確認できました。

９５です。９９さん、こんばんは。９９さんはもう既に契約なさったのでしょうか？私はまだなのですが、二期２次に残った物件で手の届きそうなのが「７０Ｇ」くらいです。でも低層階に比べて割高（６３万円／㎡）なのがちょっと気がかりです。低層階だとほぼ同じ面積・方角のものが１０００万円安く買えたのですよね。。。

１０１です。１０２さんのおっしゃる通りＵＲの邪魔が無い分、１０００万分の眺望の価値有りかもしれません。冬至の時にもアップルやＷコンフォートにも日照を邪魔されない魅力はありますね。ただ、西側晴海通り沿いに将来建つ予定の高層賃貸タワーに眺望は妨げされるかもしれません。

>101さん。　99です。こんばんわ。
私は、第2期で契約しています。
70Gの4600万とうと35Fくらいでしょうか？
確かに、同じくらいの広さで、第2期でた10F前後の70D　3600万〜と比べますと
開きはありますね。しかし、
この場合、向きが南西向きメインですので、公団が15F以下ですと完全に見合いとなります。
そういう意味からすると、眺望、日当たりは重視しないという場合は除き、低層階は安めの設定なのかもしれません。そうすると　この1000万くらいの差も妥当と思いますが・・・
70Dの高層階なら、南西側はシティビューですね。　将来のURの高層ができるまでは、かなりの眺望と思います。URができても、約200M先ですから、圧迫感、日当たり等の心配はありません。
また、間からの眺望も期待できると思いますが・・・
あと　洋室の一つは、東南にも窓がありますね。こちらの眺望は、将来においても阻害リスクが極めてすくないので、それもメリットでしょうね。
あと、考慮しないといかないのは、これからの価格をにらみながら、今の７０Gの高層階の坪約209万をどう判断されるかではないでしょうか？
ご満足いただけるお部屋が見つかるといいですね。

3期で検討している者です。
高層階の南西の眺望についての書き込みがありましたが、購入決定されている方は
どう判断されていますか?
レインボーブリッジが窓の右側にわずかに見えるかな、と期待していますが甘いでしょうか。
(バルコニーに出ないとダメかもしれませんが)

また、URもが建った場合、お台場はともかくレインボーブリッジはさえぎられて
しまうと考えてますか?
当然デベははっきりとはいいませんが、皆さんの考えはどうでしょう。

それと、S字にあるCODANのオフィスに飾られた絵では、URのビルは2棟立てで南側の方が低いよう
なんですが、もしこの計画通りなら、ある程度の高層階なら、眺望的には問題ないでしょうか。
あるいは結局下が遮られるので結局レインボーブリッジは見えなくなるでしょうか。

別にこだわるわけではないのですが、南西向きでは象徴的な建造物なので見えた方がいいかと思い、
みなさんがどう考えて購入しているのかお聞きしました。

>>103
APA向きの角部屋ですが、APAと結構近いように思いますが、60ｍもありましたっけ。
この距離なら悪くないでしょうかね。

この向きはAPAとご対面とはいえ、APAはこちら向きに部屋がないので
実質的にはお見合いにならないところがいいですね。
それと、部屋は南西と東南に向いているので、窓から眺める眺望は抜ける
ますね。もちろんAPAが全く目に入らないわけじゃないですが。

何よりも南向き角部屋は手放す時に売りやすそうでいいですね。
（しかし70Gは厳密には角部屋とは言わないですかね）
ただし低層階では影になる時間があって玉にきずですね。

オリンピックの候補、東京に決まりましたね。
この地域にも影響あるでしょうか。

視界にほかの建物がいくつもでは、
団地に住んでるようなイメージの景色になってしまわないか心配。
まあ、今は良くても後で何が視界に入ってくるかは予測不可能だし、
眺望って難しいな。

皆様、アドバイスありがとうございます。１０６さん、２期で購入されたとのこと。羨ましい。私も早くお仲間に入らせていただきたいです。６０００前後の高額物件が過半数の３期で、現実的に私の手の届く範囲が①「７０Ｂ」、②「７０Ｎ」、③「７０Ｇ」の３種しかないと考えています。①②は方角から考えて日照をあまり期待できなさそうですね。そうなると坪単価は高くなりますが、日照条件の良い③がターゲットでしょう。１０９さんが仰るとおり、この日照条件なら①②③の中で③が一番買い手が付き易そうですね。もっともはじめから不動産を転がすつもりはなく、十年二十年と住み続けるつもりでこの物件を考えています。しかし、私は紙切れ１枚で転勤させられる身の上なので、いざと言う時に、賃貸ないしは転売しやすい条件というのも考慮に入れるべきかもしれませんね。レインボーブリッジは、入居早々は大丈夫そうですが、１１０さんが仰る通り晴海通り沿いの物件が建ってしまうと目隠しになってしまいますね。それと、有明地区の再開発で大きいのが建ったら更に困難でしょうね。

３期狙いで、ここを真剣に検討しています。前のスレでもさんざん議論されてきた議題のようなので蒸し返すのも躊躇したのですが、生涯の住まいとして考えているのでご助言いただければありがたいです。６５ｍの杭が深くまで到達しているので、大丈夫だと思いますが、東雲地区がこの近辺の臨海部よりも厚い沖積層があるという論文がありました。この論文の地図では、東雲・新木場地区から葛飾にかけて地表から６０〜７０ｍの沖積層があることが書かれています。ということは、葛飾も東雲並みの杭打ちが必要であるように示唆しています。東雲→東陽町→錦糸町→葛飾にかけて、ＣＦＴ並みの地盤調査や杭打ちをしている物件がどれだけあるか？と考えれば、地盤対策の面ではこれらより東雲有利ではないでしょうか。東雲以北の地区では木造住宅が密集している地区もあり、延焼を考えても東雲有利と考えるべきなのでしょうか。この論文の地図では、東雲が古くて固い地盤の谷間の上にあるという内容に驚きを禁じえなかったですが、それを見越して対策を打っているという点では当物件の優位性は揺るがないと考えていいのでしょうか？東京駅にも職場にも近いこの物件は大変魅力的なのですが、この物件を検討された方で、地盤のことを研究された方がいらっしゃったらご教示いただければありがたいです。

www.suncoh.co.jp/gijutu/ronbun/200510UP/LS.pdf

１１７です

http://www.suncoh.co.jp/gijutu/ronbun/200510UP/LS.pdf

↑この研究のstudy areaはFig.1に示されていますが、東雲地区とは違うようですが？

１０６さん。１０１です、こんばんは。
仰る通り、７０Ｇは、坪単価２０９万円という価値をどう見出すかによるのでしょうね。今にして思えば、二期２次で出ていた物件では８０Ｇが、値段も７０Ｇとあまり変わらず、坪単価も安くて広いので、お買い得だったと後悔してます。８０Ｇなら、近い将来の高層マンション建設による眺望の阻害に頭を悩ませずに済んでいたことでしょう。入札する決心も難しいですね。

好みの問題だと思いますが、個人的にはオフィス街の夜景よりも住宅街の夜景のほうが、
色が柔らかくて好きです。
レインボーブリッジは、会社から毎日見ていますが、遠くから見ると、そんなに綺麗でも
ないかも。
116さんの言う、有明のタワーが「綺麗なビル郡の夜景」というほうが期待大。
今だと、新豊洲あたりから月島のマンション群を見ると、すごく綺麗なんですが、
東雲から有明とか晴海とかのマンションの明かりは、良い感じに見えるかもしれません。

まあ、夜景もいいですが、昼間の景色は水面と空と緑が見えるのが一番だと思う
北東向き購入者でした。
「昼間の眺望も気持ちいい」って、けっこう貴重です。

１１９さん。１１７です。
仰る通り、この「study area」は東雲地区ではないのですが、東京都東部全体の洪積層の深さの地図で、東雲地区も出ていると思います。東雲と有明で３０ｍも違うのですね。この点にはビックリしました。

１２３さん。１２２です。レスありがとうございます。１２３さんの仰る通り、災害は地震の１次被害だけでなく、延焼などによる２次被害も結構大きなポイントだと思います。関東大震災、阪神淡路大震災も、延焼で多くの方が亡くなられています。東雲は木造家屋密集地もなく、ＣＦＴも建ぺい率も４３％と低いので、総合的な防災点数は「ＡＡＢ」なのでしょうね。１２３さん、私も今日初めて東雲が支持層の谷間ということを知りました。地質屋の友人がいて「地盤を調べろ」とアドバイスを受け、ようやくこの表にたどり着きました。東雲は６５ｍの杭打ちだからいいですけど、この谷間の内陸部も６０ｍ位の谷間ですよね。錦糸町や葛飾近辺のビルは６０ｍ下の支持層にまで杭打ちしてるのでしょうか？あそこらへんは住宅密集地なので、かえって危ないのではと思っています。

１２７さん、こんばんは。厚み１８ｍのは岩盤ではなく細砂の沖積層の地盤だと思います。ＣＦＴの「Quality Book」には「細砂」と書いてあります。さらにその下の厚み５８ｍの部分の岩盤はどんな種類の岩でしょうか？火山岩か、堆積岩か？
中央線沿線は沖積層がないので、杭打ちが不要と職場の同僚から聞きました。但しそこの７０㎡台の金額で、ここの１００㎡台が買えるようです。私に同額の資金があったら、コストパフォーマンスから考えて、ＣＦＴの１００㎡を買うと思います。いくら地盤が良くても、周辺の密集木造住宅街からの延焼のリスクの方が高いような気がします。そういえば、今日の震度４の地震、久々に揺れましたね。皆様いかがでしたでしょうか？

１２８です。上記１行目の「沖積層」は「洪積層」の誤りです。失礼しました。

高所恐怖症の私でも超高層マンションに住めますか？