シティハウス東池袋［旧称：（仮称）東池袋5丁目計画］ってどうですか

その価格ですと坪370万くらいってことになりますね。
向かいのブランズより坪100万円近く高いんですね。
2期になるともっと高くなるんでしょうか？

駅から近いわけでもない、東池袋駅は再開発してるとはいえ有楽町線しかない。
今の高騰の時期だから高くなってますが、
その坪単価出すならブリリア池袋かアウルの中古を見た方が良いと思います。

大塚駅、新大塚駅、向原駅も使えますが。

山の手、丸の内、有楽町線のどれもめっちゃ近くはないけど遠くもないので、
便利っちゃ便利ですよねー。

周りの環境が許容できるなら買いじゃないですか？

南北と東は部分的に再開発されても、大部分の木造密集エリアはそのまま。
きれいになるのは西と南西方面だけ。
それでもいいなら。

>南北と東は部分的に再開発されて、
>きれいになるのは西と南西方面だけ。

じゃ、東西南北、全方位ですね。

ざっくり言うと、
このマンションの南向きベランダに立つと、
右（西）半分は再開発で整備される
左（東）半分は木造密集住宅地のまま
・・・という感じでしょ？　再開発計画図を見ると。

池袋で周りに木密地域がないマンションって、ほとんどないんじゃないですか？
ここは再開発の恩恵も受けられる場所ですし。

>47
違います。
東側は区境まで不燃化特区に指定されました。道路も新設されます。
さらに西と南の、新大塚や護国寺の辺りまで指定される予定です。
2020年までに不燃化されます。

ほう、そうですか！
住宅密集地だと行政的にもさすがに何もしないわけにもいかないんだろうなぁと思いますが
でも時間がかかる事なのでは？？
不燃化すると言っても難しそうだなぁなんて思うのだけれど実際どうするのでしょうね

都電のとこを道路に変えてるし、254号の電柱の地中化は年度内に終わるし、
震災があってから不燃化に補助が出るようになったし、
五輪開催までに何とかするんじゃないですかね。現にクレーンがあちこち。

池袋は山手線でも案外と賃貸も安いエリアなんですよね。
なので、価格設定は高いように思いました。
ちょっとしたバブルなんでしょうか？

新宿や原宿、渋谷にも近いので、このあたりのエリアを狙いたい気持ちはあります。

高台にある分、値段が高いのでしょうか。
予算を少しオーバーしているので、様子見になりそうです。

>52さん
もちろん立地上の相場も考えての事でしょうが、住友はどのエリアでも総じて販売価格が高い事で有名ですよね。
他社のマンションでしたら価格が下がるのを待つという手もありますが、噂によれば値引きも一切応じないらしいですよ。

とくに販売期間の長大な大型マンションでは先に売り出された上層階よりも後に出た物件の方が高かったりしますよね。
マンション相場の上昇で、先に買っちゃた人はお得だなということも感じます。だってすぐ中古に出しても儲かっちゃう。
住友は、いわゆる時価で売ってるって感じ。

坪340万くらいに値段がかわったみたいですね。
それでもまだ高いですかよね…？！

値下げしました？坪340万は立地的に相場なのかそうでないのか？
どなたか解説お願いします。

そう言えば、先に地域住人対象に優先分譲され、残った住戸が一般分譲されるそうですが、その際価格改定はあり得るでしょうか。
売れ残りってイメージが良くないので、少し割引してもらえるといいですね♪

なんか、玩具のブロックを思い出しました。
間近で見たら、どんな感じなんでしょう。
厚みがないですね。
高台なら眺めもいいでしょうけど。

70Atrは、キッチンは部屋に隣接していますが、部屋に熱気やニオイがいきそう。
洋室１のドアの位置だと遠回りして居間に入る感じですね。

340ってブリリアタワー東池袋より高いじゃ…

山手線内側５駅９路線利用可だから高いですね。
クヤクションよりは１０万くらい安くないですかね？

ブリリアは、安い北側でも坪338万～、だいたい350万～、プレミアム425～450万。
住民が多い大規模が好きな人もいるし嫌な人もいるし単純比較はできないけど。
とりあえずこちらは駅から離れてるがエレベーターの乗り継ぎがなく公園近接。
ここの価格は、まだSUUMOに出てないね。

>>61
> ブリリアは、安い北側でも坪338万～

どういうポジションの人かしらないけど、調べればすぐわかるような嘘はよくない。
たとえば22階の79平米の南向き3LDKが坪335万円だった。
クヤクションは階層による坪単価差がほぼなく、結果的に高層ほど割安な物件だった。
だからこそ即完売したわけで。

160平米2億ちょいの“王様部屋”が坪430万だったね。
今思えば格安。

ブリリアタワー池袋「最下層の12階は1LDK～2LDKですが、おおよそ坪単価340～360万円です。」
　出典：「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」

62も、そのブログのデーターをひっぱり出してきているから真偽不明だな

まだ販売開始前ですが、想定価格としては、
やはり坪単価340くらいになるみたいですねー。
ちょっと前は370で検討していたらしいですが。

すぐ近くにも野村の物件（プラウド？）が建設予定（もっとデカい）みたいですが、
そっちはもっと値があがるんですかね・・？

プラウドは早期完売狙いでしょうから、ここの方が高いのではないでしょうか？

あれ？プラウドってそういう戦略をとるのが普通なんですか？？

線路が近いので、あまり価格が高いと売れないのでは。
レイアウトは、角住戸などはキッチンのそばに窓がありいい感じですが。
収納が大きいプランもあるし。
池袋でもごみごみしたエリアではないので、住みやすそうですけど。

>>69

線路と言っても都電ですからね。それより道路ができて目の前が交差点になるほうが考えものです。

線路沿いのミレーニアも高いですね。

私は、クヤクションが高かった理由が全くわからなかったです。高層階エレベーター乗り換えとかあり得ないっす。

ここのマンションは、今のご時勢では、適切な価格では？ちょっと前なら高いと文句を言ったところですが。

駅徒歩1分のクヤクションと約10分のここの価格がほぼ同じってことが違和感ありますが。
ここが坪340が適正ならクヤクションは450くらいが妥当でしょう。

クヤクションが即完だったらか、すみふさんが強気になってるのかなー。
坪300とかなら、即買うのになぁ。

　最近の相場的にはここの価格は普通な感じだけれど、、、
一応有楽町線　丸ノ内線　山手線
は日常的に使える範囲だし、利便性的に強気な感じになってしまうとは思います
あとは生活のしやすさですかね
ここだとそれよりも通勤のしやすさの方が重視されるのでしょうか

そうですね。
今のご時世妥当な価格かも。
仕様にもよりますが、どこも強気です。
待っててもオリンピックまでは上がり続けるだろうからこの辺で決めなくては・・・
悩みどころです。

ここと野村の再開発地区との間の土地にも何か建つのだろうか？

ここの西の都公社の駐車場にも建つかもしれんね？

69.792mの変形のお部屋は少し使い辛そうな気がしました。
ウォークインクロークはあるのですが、それ以外のお部屋の収納が少々小さいようです。
あと、キッチンの食器棚を置く場所があまりないような気がしたので。

今後建つ予定の野村の物件はかなり近いのでしょうか？地図と実際では、見え方が違いますよね。

>No.80
距離が40mしか離れておらず、20階建てくらいだということなので
どの部屋から見ても視界の右半分が野村の物件で埋まる感じになるのではないでしょうか。日は入ると思いますけど。
なにも野村側を向くように作らなくてもよかったのではないかと思うのですがね、素人としては。

＞81さん
ありがとうございます。私も身近なところで比べて見たのですが、そのような気がします。案外40メートルって近いです。悩むなぁ。

野村は、マンションが作る北陰が近隣にかかりにくいように敷地の南端めいっぱいを使って建つでしょうから、
70ｍは離れるのでは？　それと、遮られる眺望は角度にして20°以内だし、ちょうど雑司ヶ谷の墓地が隠れる。

再開発で側道沿いはずらーっとマンションが立ち並ぶだろうから
あまり気にしても仕方ないと思います。

逆に言えば、25m幅の都電の道が整備されるので、その上空は永久眺望として新宿方面が抜けます。

もとの資料をどこかでみたような記憶があるのですが、このサイトの画像しかみつからず。。

http://taf2012.sakura.ne.jp/wp/?attachment_id=3385

これ通りに作られるかはわかりませんが、野村の物件まで 70m は言い過ぎな気がしますね。あと、シティハウスと野村の間に何かできれば野村との距離なんて関係ないですね。

その図に基づいて敷地間じゃなくて建物間でグーグルアース計測＝約70ｍ

>>87

ありがとうございます。よくお調べになっていそうなので、ご存知だったらなのですが、補助81号の両サイドやシティハウスの南向きの地域が不燃化地域なので建て替えが心配なのですが、あの辺りは高さ制限とかあるのでしょうか。

A-A街区は２１階ですね。
B-2街区はまだ先みたいですが、３０数階らしいですね。

http://ikebukuro.areablog.jp/page.asp?idx=1000002163&post_idx_sel=1107...

周りの環境は変わる可能性の方が大きいと思っていた方がいいということなんでしょうね。
どこに住んでいてもおそらくそういう心配は付きまとうかとは思うけれども。
眺望などは期待しすぎず、変化が当然だと思って、
それでこの価格で納得できるのだったらいいんじゃないのかしらなんて思ったりもします。