23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

一人でも良質なコメントが出ると引き締まる。
６６８，６７０，６７３，６７５．
いやー、こうしたスレにはまれなまじめな意見で（予想部分は当たるか否かは誰も分からぬが）。
久しぶりに心が洗われた。

つまるところ買うか借りるかしかないわけで、利回り７％以上なら買いで、利回り３％未満なら借りでいいと思います。迷うのは３−７％の間の場合で、この場合は利回りが上昇基調にあるのか、低下基調にあるのかで判断すべきだと考えます。

財政破綻によるインフレが怖いのであれば、外貨を持つのがベストでしょう。財政破綻になったら、１㌦250円にはなるでしょう。その時、日本株や不動産をもっていても駄目です。外貨っても㌦だけでなく、豪㌦やユーロがお勧めですFXであれば手数料も非常に低いですし。

豪ドルは米ドルと同調して動く。リスク分散という観点で見れば、ＪＰＹ、ＵＳＤとＥＵＲで持つのが良い。

豪ドルはドルペッグではないのですから同調するというのはどうでしょうか？「リスク分散」という観点では、商品通貨の性質もある豪ドルは入れたほうがベターだと思います。（個人的に豪ドルは割高だと思っていますから、今買い増ししようとは思いませんが、高金利でもあり、多少は入れておくのでは？）また、有事リスクのヘッジという意味ではスイスフランも多少は入れるのですかね。

これから成長するとこの通貨を持つのが一番いいと思うけどね
某アジア国、某東欧国、某イスラム国が有望
普通の銀行じゃ取り扱ってないけどね・・・
この国は何時まで、ドル・ユーロだけ見てるんだろうねｗ

私は元建ての投信を買っています。
今のところ絶好調です。

インフレのためのリスク分散で外貨投資というのも、いかがなものでしょう。ドルでもユーロでも日本の銀行や証券会社を通してなら、リスク分散にはなっていなうように思いますが。もし日本経済が傾くほど危機的な状況なら、日本の会社を通している時点で、リスク分散にはほど遠いよう思いますが。

682さん、さしつかえなければあなたのお仕事はなんですか？どういう背景のかたが
668〜に心があらわれるか興味がありまして。

687さん、エマージング諸国の通貨はどこで買えますか？
為替で儲けた利益に対する税金はどうします？

690さんのお仕事はなんですか？　690さんと691さんは同じ人ですか？

676です。
外貨はある程度保有しております。

691さんのような難しい話には全くついて行けそうもありませんので、
この辺で失礼させて頂きます。
皆様ありがとうございました。

いずれにせよ、ドメスティックでケータビリティのないマンションは、
変動する経済状況の中での資産運用としては、
外貨その他に劣後すると言うことですよね。

まぁ、外貨の話はこれ位で。
それより、ホント東京の不動産がいつから下がるか考えましょう！
個人的にはあと数年は下がらないと思うので、この間仕込んでしまいました。
だからこそ、下がると思う人の意見を聞きたいと思います。
「買いそびれたから」とか「下がって欲しいから」という意見では無く、「下がると思ったから売った」という様な方のご意見が知りたいと思ってます。
やはり、自分の考えとは異なる人の意見は参考になります。是非お願いします。

ジョージソロスがこの前来日してインタビューに答えて、
東京は出遅れいて割安である。アメリカや中国の間隙をついて
投資先としては有望であると。灯台元くらしですね。

投資先として有望視されてんのは日本の企業でしょ。
来春めどに合併や買収の規制が緩和されると、太平楽が破られて、
外国企業がどっと日本の会社を買ってくる可能性がある。
もちろん向こうは海千山千だから、
先に売り仕掛けて安くなったとこを買い漁るだろうけどね。
これだけ儲けのチャンスがある時代は稀。
マンションなんかに金つぎ込んで動き取れなくなるのは正直疑問。

マンション価格については、すでにいったん調整局面に入ったのでは入ったのではないでしょうか。今年が上げ基調であったのは、否定しがたい事実ですが、ここ1ー2年で2割近いあがり方は、早すぎるように思います。せっかく「新価格」という、宣伝文句を手に入れても、あまり上がり方が早いと、平均的な購入者がついてこない、すなわち購入をあきらめる可能性があります。いったん発売を抑えて、観測気球をあげながら、次の上げ局面を待っている状況に思えます。23区内のマンションは財閥系の会社が、価格決定権を握る売り手寡占ですので、どこかが先頭を切れば、一斉に高値を仕掛けてくる可能性があります。しかし購入が可能な層は、世帯減、階層分解とともに絶対数は増えるわけではありません。

高値で先頭を切る、デベに買い手が大きく拒否反応を示せば、それだけで流れは変わる可能性はありあるのではないでしょうか。逆に多くの素人が不動産投資を語るようになれば、いっそうの上げ局面。販売時期を遅らせている物件の販売が思わしくなければ、相場もいったん一休みではないでしょうか。

バブル期みたいに年に２倍になったとか数年で５倍になったとかなら心配だが
年に１、２割の値上がりというのはとても安定感のある持続可能（サスティナビリティー）の
ある動きが始まったということ。株は年間で倍になったり半分になったりと荒っぽく
うでがないと大損する。不動産は上げ波動になると率は低くても10年は持続しそうであり
安定的。しかも住みながらあるいは貸して賃料を得ながら値上がりを楽しめる点で株より
メリットがある。小資金での投機なら株、増えた資産での投資なら不動産という
は使い分けを私はしてる。今は外国ものよりも株よりも都心不動産が割安だから。

年に２割の上昇だと、４年で倍以上の価格になります。
あとはうなぎ登り。
上げが１０年間持続するのは現実的ではないのでは。

都心のいい物件ならそういう動きをしても不思議はありません。23区平均価格でなら
年に一割の上昇で計算してみてください。10年後に2.5倍ですね。デフレの底値からみて
穏当な価格推移と思います。

それだと庶民向け４千万円マンションも、億ションに。
庶民は買えません。

今買えないんだから、騰がったら買えないのは当たり前。
根っからの庶民には買う決断力すらありませんから。

今２千万のマンションが５千万なるって？

だいたい、庶民が都心に住む必要が無い。

だからもう、どう足掻いても最低、後１０年は
庶民は都心のマンションは買えないんだって。
まだ２〜３年前の販売価格が忘れられない気持ちは解るけどネ・・・。

逆に考えてみましょう。10年間でマンション価格が2.5倍になるには、土地価格はそれ以上に上がる必要があります。建築は2.5倍にはなりませんから、土地もそれ以上に上がる必要があります。土地は商業地であれ、宅地であれ、ある程度実需に基づいて変動するはずです。それを超えて変動すると、必要以上に厳しい調整局面をむかえて、経済全体が沈没するというのが、バブルの教訓でした。

チャートをみて、上げ幅にまだ余地があるという意見は、株式市場ならわからなくはないのですが、マンションの場合、その価格高騰を支える実体経済の根拠は何なのでしょうか。

ヒント：二極化

都心と地方の二極化

所得格差の二極化

それ以外？

二極化は、価格の下げ要因として働きます。首都圏のマンションの中心価格帯を買い支えたのは、平均的なサラリーマンです。昨年までの年間8万戸の販売は、そうした層が買い支えてきました。1億を超える高額物件のみで、その販売数を維持することは不可能です。

さらに社会階層が分解する場合は、多数が下層に、少数が上層に分解していきます。その意味で高額物件を買える上流階級は圧倒的に少数派です。

バブル前の例えば８５年のマンションの価格を１として、価格が１／２だった頃っていつごろなの？
またその頃の株価、大卒初任給やGDP、消費者物価指数と８５年のそれとを比べれば、
実需で２倍になるための期間と条件として結構参考になるような気がする。

要するに株価、大卒初任給、GDP、消費者物価指数とリンクするとおっしゃりたいのでしょうが、そうだとすると、ますます上がると判断する根拠がなくなります。この間はどれも大して上がってません。仮に上がるとしても2.5倍は無理でしょう。

つまり、
投機的要素が介入しない限り実需の限界が上限になると、
またその上限もそろそろ限界ではないかと、
そういうことでよろしいですね。

もし今がバブルなら、もう一段階必ず騰がる。底値であれ高値であれ、バブルの場合には理論では説明の出来ない異常な値動きをしてから破裂するもの。これは株でも不動産でも同じ。90年代初期及び2003年頃の動きを見れば判るでしょ。ここで重要なのは、市場参加者の心理。そういう意味では2割程度の値上げであればバブルでは無いと考える。まだ、底値からのリバウンドに過ぎず、これがバブルになるのか調整に終るのかは判断出来ません。

つまり、
バブルは理論では説明できない
今の動きも理論では説明できない、
そういうことでよろしいですね。

その通り。理論で説明できれば、誰でも金持ちになれますよね。
想像してみて下さい。高給のトレーダー、投資家が自分の給料の20倍稼がねばならないことを。
その為には巨大なPositionを取らねばならず、相場が下がれば損切りさせられます。ここが個人投資家と違うところ。そうした損切りが相場の下値をスバイラルで形成します。上昇局面も同じ。
自分もそうだったから判るけど、トレーダーってのはホント臆病なんですよ。そうでなければ務まらないし。ポイントは精神力。皆が未だ騰がるってな時に売れる人。皆が悲観的な時に冷静に買える人。こうした人が資産家へのパスポートを手にしていると思いますし、皆訓練次第では出来ると思います。

ある程度の富裕層を意識した記事とは思いますが。
「都心に２軒目いかがですか」の記事。
http://www.jj-navi.com/edit/shuto/jj/toshin/honshi.html
他国では当たり前にある豊かさをこれから日本人も享受できるか。

私は先日手持ちの全株式を売却しました。
数年は賃貸で守備のポジションで待つつもりです。
資産家へのパスポートを手にできますでしょうか。

出来ない。

とりあえず貸せば、１００％ローンで買ってても金利が返せるうちは、強制売却にはならないので、相場を崩すような売りにはつながらない。つまり、銀行から強制売りをかけられる人が次々に発生する局面にならない限りは、不動産はまず下落しないことをよく心に留めておくべきですよ。

都心が庶民の住むところでなく、エリートだけのものであるとしたら、
なぜ、地価の高騰を待つまでもなく、
２００平米などの居室を相応の価格で売らないのか。

結局マンションは、庶民価格にしなければ、
需要が少なすぎてほとんど商売にならないと言うことですよ。
２３区といえども、その地価を支えているのは庶民のあこがれであり、
それらの背伸びしたローンなんです。

200平米５億円、最近よく売れますね。それはそうでしょう。５億円位はなんでもない人が東京には
たくさんいるでしょう。株式上場すれば創業社長は100億円前後を得る。それだけでも一年間で300人くらいづつ生まれてくる都市ですよ。

どんな高額でも買い手がつく。粗利で見れば庶民相手の庶民価格マンションよりも、富裕層相手の高額マンションの方が良いのも道理なので、都心新築のマンションは殆どがその部類のようです。しかも倍率はそこそこでも確実に即日完売してますねー。すごいもんです。

富裕層のマンションが高いからといって、
庶民価格マンションがどんどん値上がりしてく根拠にはならんね。
二極化が進むだけで。

粗利で見ても、劣悪地目や土壌汚染、軟弱地盤など安い土地に、
タワーなどと言って戸数をぎっちり詰め込んで高級風な施しをして、
マネーの価値を知らない素人にそこそこの値段で売った方が濡れ手に粟で儲かります。

高級物件は、本物を知っている人間に対しての商売なので、
土地、建物、調度からサービスまで、全てに品質が求められ、コストが嵩みます。
こだわりや要求もシビアです。利益を乗せすぎれば見破られます。

>725
濡れ手に粟って湾岸物件のこと？

金持ちはあまりこだわりがないよ。大手デベであれば内覧会でも指摘はゼロ。後で気になることがあると自前で直しちゃう・・・頼むのも面倒くさいからデベ系。われわれからすると最高のお客です。ですから７２５の言ってることは間違いです。
７２４＞首都圏に限定すると、高額物件を中心に据える方向性は我々には確かにあります。相対的に安い物件は、割合的に減少することになります。供給サイドが細るので、皆さんが希望されるようだと結果的に価格はどうなるでしょうか？お考えください。

＞７２５
湾岸物件でも一部には富裕層が集中したものもある。億超えの住戸の販売状況を見ると、確かに参考にはなるな。

都心はどんなに高くなっても構わないので、城南地区まで波及するのは勘弁して欲しいよ…。

No.511 by 匿名さん 06/11/26(日) 16:47
ケープタワーは８０倍の部屋もあるとのこと。すごいですね。