23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

確かに港区でも、乱立しているワンルームの空室についてはまだ課題があるのかもしれないけど、買うこと自体が難しいような希少性の高い高級物件については、賃料相場の上昇は明らかになってきてるよね。六本木ヒルズは２年前には、値切れば坪２万近くで借りれたけど、今はもう３万前後まで上昇してきてるし、高級物件オーナー会社はこの動きをみて軒並み強気な賃料設定で相場全体の引き上げを図ってるよね。

都心の住宅賃料が今まで安すぎた。
借家法の関係で、急な家賃値上げはできず相場がやすく
おさえられた。空室が出たら値上げのチャンスなのだが、他の
空室とのからみで弱気な値付けが続いた。
今回のような大量供給があると相場が一気にあがる可能性が
高い。
世田谷三茶のワンルームでも7坪で１１万取る新築物件もある。
タワー物件で13坪〜１７坪の１ＬＤＫが25万というのがあたりまえ
になっていく。かつてのオフィス賃料上昇時も、古いビルとの規模や
性能格差で賃料が上昇していった。

そうなるべき
２１世紀の日本には、隣国で沈んで欲しくないな

三茶も広いからね。最近まで住んでたけど、駅から少し離れた中古は物件が多すぎて安いよ。

＞05
徒歩８分くらいでしたかね。その物件。新築は皆値上げしつつありますね。木造アパートから
マンションまで幅がありますからね。

最低でも７０平米（21坪）、できたら８５平米（26坪）、長く住むなら95平米（２９坪）は欲しい
と思う人が多いのではないか。
95平米のマンションを5200万程度で買うには、坪単価１８０万円の相場の地区を探さないと
いけない。あるいはタワー物件の低層狙という手もあるが。
あきらめて、８５平米まで縮めれば、５７００万円で２２０万円の坪単価のエリアが狙える。
今でいうと東雲、豊洲の低層。タワー以外の湾岸物件、江戸川区あたりか
さらに、割り切って７０平米でいいとなれば、坪単価２６０万円。これでも、港区、中央区の湾岸
物件は買えない。豊洲、もしくは川崎、武蔵小杉、横浜まで含めて探すことになる。
もはや330万を超えた城南住宅地は70平米となると6900万もすることになる。
買えないけど、都内によい場所に住みたいと思う人は、一時期だけだからと広めの１ＬＤＫ
を坪単価１．４万円／月で借りることになる。
わざわざ郊外を買って不便な通勤をしたくない。待てばまた安くなるかもしれない。
いまさら高い郊外は嫌だ。そう考える人が増えると賃貸市場が潤う。

賃貸の話でなく分譲マンション価格の下落の時期ですよね。

とりあえず下記の数字を計算してみてみました。

坪単価１８０万円なら
７０平米（21坪）・・・3750万円
８５平米（26坪）・・・4680万円
９５平米（29坪）・・・5220万円

坪単価220万円なら
７０平米（21坪）・・・4620万円
８５平米（26坪）・・・5720万円
９５平米（29坪）・・・6380万円

坪単価260万円なら
７０平米（21坪）・・・5460万円
８５平米（26坪）・・・6760万円
９５平米（29坪）・・・7540万円

ちなみに
坪単価330万円なら
７０平米（21坪）・・・6930万円
８５平米（26坪）・・・8580万円
９５平米（29坪）・・・9570万円

４５歳未満のサラリーマンが買えるマンションは上限が５０００万円台
ではなかろうか。
35年ローンが組め、３％の金利なら、1000万円あたりのローン
支払額は38500円。それぞれ
３０００万・・・115,500円
３５００万・・・135，000円
４０００万・・・154，000円
４５００万・・・173，250円
５０００万・・・192，500円

東京都の人口統計によれば
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2005/jy05000001.htm
２６歳〜３０歳の人口は１０５万人、３１歳から３５歳の人口１１３万人
にひけをとらないボリューム。（ちなみに２１歳から２５歳は８５万人）
５年刻みの各世代平均は７５万人〜８５万人なのだ。
ことに団塊の世代が少ないのは神奈川・千葉など周辺に家を求めざるを得なかった
背景があるからだろうと推察する。
ちなみに、横浜市の年齢別人口では
http://www.city.yokohama.jp/me/stat/jinko/age/new/age-j.html
団塊の世代２６万人の割合より、30から３４歳の人口が32万人と格段に多い。
25〜29歳も27万人いる。

いつ下がるかということのだが、私はマンションブームはあと5年は続くとみている。
団塊ジュニアというのは結構年齢層が厚い。
つまり今30代前半の人口も多いが20台後半も結構なボリュームということだ。
東京都の人口統計http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2005/jy05000001.htm
によれば昨年1月の時点で２６歳〜３０歳の人口は１０５万人。
３１歳から３５歳の人口１１３万人にひけをとらないボリューム。（ちなみに２１歳から２５歳は８５万人
５年刻みの他の各世代の平均もだいたい７５万人〜８５万人だ。）


賃貸市場は、都内に比べて神奈川、千葉は2割〜3割家賃が安い。また
広い物件が借りられるが、賃貸マンション自体が分譲の使い古しで老朽化が
すすんできている部分もある。マンション需要は「買い替え」があるが
賃貸でも同様にステップアップの住み替えがある。２年の更新料がそのテコに
なるケースもある。都心の優良賃貸が値上がりすれば、郊外賃貸から郊外
分譲マンションへの住み替えが動くだろうというのが業界の期待なのだろう。
一方、２３区の中古相場が高値で維持できれば今後も、晴海、川崎、横浜の
タワー物件への住み替え需要が期待できると考えているだろう。
彼らにしてみれば、２０年超の物件の宝庫、世田谷、目黒の相場があがるのが
何より重要なことなのだろう。

南青山、麻布、広尾、番町が下がらなかった背景にはここ１５年（バブル崩壊後）新規供給がほとんどなかったからでしょう？
都内人気エリアも実際、企業社宅や公共用地や配送センターや計算センター、学校移転など主だった土地はほとんどなくなった。あとは廃校になった小学校・・くらいですが最近都心回帰で小学校が増強されはじめた。
供給が少ない限り、供給＜需要の図式は変わらない。当面中古市場のゆるやかな上昇が続き、新築はそれを見ながら土地を仕入れる。
そう考えると、マンション価格は、少なくとも２０１１年くらいまでは徐々に上がっていくと思われる。
最近ことに、賃貸マンションの質が高まってきた。タワーの１ＬＤＫを買った単身者が結婚してそういう賃貸に入り、１ＬＤＫを賃貸に出すケースも増えているという。

ＴＴＴを始め、大規模物件が再来年辺りから完成し、高値で売る目的で築浅中古として大量に供給される可能性が大きいですよね。
それとは別に、売り渋られて貯まった新規物件が来年以降供給されてきます。
それでも、供給が少ない、と言えるのでしょうか？

人口はこれから減るからどうのといった議論があるが、大局的には、リッチ層とマル貧層が激増して中間層が激減し、全体がほぼ横ばいといった流れが本質的な状況。つまり供給が限定的な都心三区物件は基本的に上昇傾向に拍車がかかるとった流れ。一方で中間層向けの物件は需要減により続落。このスレで面白いのは、リッチ層側の人と中間層側の人が、あくまで自分の置かれている環境を前提に議論がぶつかっていること。これってあたり前なのよね。あともうひとつ見落としてるのがマル貧層向けの市場がどうなるのかっていう視点。まあここは都営等の社会福祉エリアだからあまり関係ないか。

＞１１
年間首都圏で９万戸供給されていたベースと比べたら明らかに少ないと思いますよ。
２００４年ごろ、まだ２００円で売られていた頃の「住宅情報スタイル」や「住宅情報
都心に住む」の２年前の物件数を見てください。
中古が１００や２００でようが、売り渋りの中規模物件が何棟でてこようが
それが影響をおよぼすボリュームではないでしょう。
今後は郊外の大規模物件をいかに売り切るか。
デベロッパーは郊外戦争こそ本腰をいれて取り組むと思いますよ。

＞１２
低所得者にローンを貸すほど銀行も困っていない。あくまで物件の担保価値見合で融資する。
川崎、横浜もタワーとそれ以外に二極分化しつつある。
＞リッチ層側の人と中間層側の人が、・・
定義の曖昧な区分は意味がない。家賃４５万の賃貸に入るのも７５００万のタワー物件
購入するのもともに中間層。リッチ層は、ここに書き込みしていない。
レイサムリサーチさんの顧客のような人をリッチ層というべき。

なるほど。

リッチ層は３％ぐらいに下がって下位層が激増する。
資産は３％が独占する。

＞１２
マル貧層向けの分譲市場というのはないから、それについてはあれこれ
考えなくてもよいのでは。
むしろ、首都圏でマル貧層が集中的に住む場所ができて
そこがスラム化し、マンション価格が暴落する、という側面で
検討したほうがいいかもしれない。

個人的には、ＮＹみたいに都心にもスラム街ができるか
（23区内に大きなスラム街ができるか）
それとも、ロンドンやパリみたいに、郊外地区に
スラム街ができるか、その動向に関心がある

東京の23区と言っても広いので、
おそらく、23区内のスラム街の形成と
半端な郊外でのスラム街の形成が同時進行。
その地域および周辺地域のマンション価格が
5年以内に暴落すると見ている。

だから、マンション購入で場所選びは重要。

>>17 23区内のスラム街の形成
それは何処でしょう？

今も少しスラム化してるところがあるよ

今はやりの大規模マンションなんかで
スラム街予備軍のような地域で、そこだけ突出した
別空間のマンションを作るケースがあるが、
中は快適でも外は別。

こうマンションは、今は売れるが、今後は、
所得と地域の関係が固定され、地価が
それを１００％反映するようになるから、
あまり買わないほうがいいのでは、
なんてはたから思ってみている。

城南生→地方政令指定都市→城西

生まれ故郷の東京に高校卒業して戻って来てから早14年。
当時住んでいた地方都市のマンションがスラム化してるを聞いてびっくり。
２次取得者以降の子供の素行が悪く、自転車盗んだりやりたい放題らしい。
１次取得者もだんだんと抜けていってるみたい。

あんなに評判の良いマンションだったのに・・・
スラム化って本当にあるのですね。

＞20
正しい定義で言うところのスラムや貧民街、極低所得者居住区のようなものは
アジアの発展途上国でもない限り、現在の東京にはないな。
震災、戦災、区画整理事業、公団公庫都営住宅などのスラムクリアランスで
建替えられたのはもう３０年以上も昔の話だ。
高度経済成長、所得倍増計画というのは、一億総中流（つまり失業者がいない社会
で消費財が大衆価格で流通する世の中）を目指した。
その結果東京１２００万人のうち何人がスラムに住んでいるとあなたは言うのか？
あなたが、比喩的にスラムという言葉を使っているのなら、それは単純に所得格差
を揶揄して低所得者賃貸居住者や老齢単身世帯の住宅を「マンション相場を下げる」
要素と勝手に断定しているにすぎない。
浅学無知な書き込みは読むにたえないですね。

ていうか本格的なインフレにならざるを得ないでしょう。だって財政赤字がひどいんだから。
デベも都心の土地なんか、マンションにして提供しないで自分らで
持っていたほうが得なんではないかな。
そもそも都心に庶民用マンションなんかそんなに要らないって。超金持ち用億ションが
ある程度あれば充分でしょう。

自分で持っていて含み資産が増えても、今は評価されませんよ。
持っている資産を活用して、いかに利益を生むかが重要ですから。
土地を仕入れてマージンを乗っけて売却するのがデベのしのぎですから。

超金持ちはそれほど数がいない、
超金持ちは、物の価値を見極められるから、半端なものは買わない。
そういう層を満足させる物件を作ろうと思えば、良いもの良い仕事にコストをかけざるを得ず、
利益率はそれほど高くはできない。

いちばん儲かるのは、見掛けだけ豪華にした張りぼてにごっそり利益を乗せても、
それを喜んで買ってくれるいわゆる中流層。
狭い敷地にぎっちり詰め込んだタワーが、まだまだ都心を中心に増えると思いますよ。

＞そもそも都心に庶民用マンションなんかそんなに要らないって。
＞超金持ち用億ションがある程度あれば充分でしょう。
胸を打つ説得力のある言葉ですね。

３０年以上東京に暮らしてきた人間としてまた庶民の一人として、全く異論の余地がないです。
まったく過去５年の低価格が異常事態という気がします。
それが首都というものです。またＮＹのような街でもそうです。場のプレステージはレジデンスの賃料相場=住み手のクラスというもので決まる。

＞ＮＹみたいに都心にもスラム街ができるか

ＮＹのスラム街とはマンハッタンのプロジェクト（低所得者層住宅）地区のことを
言われているのでしょうか？
でなければ、どの地区を指しているのか具体的に教えていただけますか？

仮にプロジェクトだとして指摘すると（違ってたらスミマセン）
ＮＹのプロジェクト政策は１９５０年代、６０年代のような劣悪なスラム街を
無くすために政府主導で行われているもので、自然発生的にできた地区ではありません。

この政策の成果かどうかは判りませんが、劣悪なスラム街の代名詞的な場所であった
ハーレム地区も現在はオシャレなカフェやレストランができたり、観光客も足を運べる地区に
変りつつあります。

プロジェクトの建物の中には立派なマンションのようなものもあり、その周辺もいわゆる
「スラム街」といった感じではありません。

＞そもそも都心に庶民用マンションなんかそんなに要らないって。
＞超金持ち用億ションがある程度あれば充分でしょう。

そんな勝手に決められても。
都心居住推進は東京都の住宅政策の重点施策ですが。

＞２８
金融危機回避（不良債権解消後の銀行の業績向上）景気回復、公共事業がなくなった
大手ゼネコンに仕事を出す・・・規制緩和という打ち出の小槌と新線、新駅、
駅上施設の規制緩和などで進めた国策なんですよ。
東京都は住民税の税収ねらい。江東区など逆にマンション嫌いでしょ？

ただ、もう都心居住で景気回復は十分に成果が出た・・というのが当事者の見かた
でしょう。ついでに、川崎駅前もＭＭ２１もマンションで息を吹き返した。
一番割りを食ったのは、東急さんでしょうか。
従来型の沿線マンション開発、すればするほどラッシュがひどくなって
限界に近づく。せっかくの他の私鉄とのサービス格差がだんだんなくなる。

川崎はいいみたいだね

＞22
別に説明されなくても、景気回復が目的だってことぐらいわかってるって。
言いたいのは、これが政策だってこと。
個人的な理想を語られても困るってことだよ。

なんか、ここって３人しかいないまいたいだな。文体でわかるよ。
一人は退場してもらいたい。教養がなさすぎ。

>>３１
キミには将来警察官になって治安の確保につとめてもらいたいな。
ところで、そういう物騒な場所ってどこの話？具体的に地名出してもらわないと
私にはわからないな。

＞普通の神経してりゃ住みたくないような地域をスラムって言うんだよ

言葉ってのは正しくつかいましょう。治安の悪い地区をスラムと思い込むのは勝手
だが、スラムクリアランスは都市開発の課題だが防犯は警察の課題だぜ。
ちょっと学校行きなおしたほうがいいよ。

３６＞中流というのはは庶民より上で上流よりは下のクラスでしょ、だったら８０平米は
やや狭いんでないの？今なら９０平米１億２０００万円クラスじゃないかな。それも
これからはもっと上がってくるだろうけど。

きのうのテレビ東京のガイアの夜明けのマンション特集でやっていたけど。
ロンドンやドイツなんかだと築９０年とか築１００年とかの中古マンションが
すごい高値で売買されてるらしいね。しかも１０年前よりさらに値上がりしたりして。
基本的に貨幣経済は緩やかなインフレ経済であって不動産は静かに上がり続けるのが本来の姿。
バブル崩壊後の下落相場は歴史的みればめずらしいことでああいう記憶にいつまでも縛られて
バブルでもないものの値下がりを期待するのはずうずうしいと思うよ。

＞＞27
ハーレム地区の活性化プロジェクトで成功している地域はごく一部。
景気回復でその地域は少しずつ広がってはいるが、その背後には
広範な全くの別世界が存在する。

そんなところには観光客は行かないし行けない。
というよりは、行くべきではない。
命に関わるということだけではなくて、
過酷な状況で生きている住民の最後のプライドを
傷つける行為になる。

31の意見に賛成。
あーだこーだ屁理屈こねても、それが現実。
その現実が、このスレの主題のマンション価格を決定する。
かくあるべき論は、どっかほかのスレ（福祉関連などなど）でやってくれ。

４０さん

２７さんの
＞ハーレム地区も現在はオシャレなカフェやレストランができたり、観光客も足を運べる地区に
＞変りつつあります。

のコメントは、前述の方の「ニューヨークのスラム街」に関するコメントであり
ハーレム地区が安全になったとか、お洒落になったといった意味ではないと思います。
ましてや観光を助長するような内容ではないと思いました。

４０さんのご意見ももっともですが、的違いなレスが気になりましたので
一言申し上げます。

42さん

２７さんは、ハーレム地区も安全になったことを事例として
ニューヨークにはスラム街はもうない、と言いたかったのでは？

４２です

２７さんの真意はわかりませんが、
NYCに居住していた者としては１７さんの「NYのように都心にもスラム街ができる」との
文言には「？？」でした。
確かに今も危険な場所は数多くありますが、あくまでマンハッタンに限れば一昔前の
「スラム街」というイメージの地区は少なくなりました。
ただ、PROJECTエリアには必要もないのに近づいたりしません。

ごめんなさい、スレ違い気味のコメントですね＾＾；


地下鉄通勤も

確かにスラムもいきつくとこまでいくと文化を醸成するというのがNYの状況なのでしょうが、東京のA区とかK区とかS区とかE区とかって文化の域まで達しているかというとちょっと力不足ですよね。
つまり、もう一段、貧富の差がついて、寅さんが反戦運動の象徴といった域に達してはじめて日本のスラムが語られるレベルに達するじゃないですか。まだまだこれからですよね。あらゆる面においてね。

＞４１
あいかわらず、ミクロの地域価格とマクロの動向を一緒くたにした論議になっているな。

一定の地域がいかなる理由で局地的に地価がさがろうが、２３区や都心６区のマンション価格が
下がる訳ではなかろう。
たとえば、昔アジア系外国人や低所得者が多かった（大使館もちかくにある関係で）港区の
Ｓ橋やＮ橋など、いまや全く南麻布と遜色のないエリアに変わった。
おそらく、３１が引き合いに出したいのは墨田区のＫ町、荒川区台東区の一部地域だろうが
駅から暗い道を１０分も歩くのではない限りそういう懸念はない。
例の警察幹部がオウム事件がらみで発砲事件のあったタワーマンションや宮部みゆきの
小説に出てくるタワーなんてのも確かにあるが、そういうことはすでに皆先刻承知だろう。

局地的な治安の悪さは、その場の相場を下げるが、だからといって全体の平均値がさがる
わけではないし、また２３区の住みたい場所というのは、そういう場所とは無関係に
ちがいない。

そろそろ、いつ下がるかという本題に話を戻そう。

１０年後！

３年後！
新築も中古も億ションの占める割合が多くなり、値上げが頭打ちになるとみる。

近いうちに下がりはしないと思いますが、上昇はある程度でとまるでしょう。日銀総裁の一言で、不動産関連の株が一斉に下がりました。株を運用してる人ならわからでしょう。金利があがれば、不動産にはお金が流れなくなります。

財政赤字がひどいから金利があがると不動産会社が倒れる前に日本国が倒れる。
だから日銀が金利を上げても現実には不可能。ここまでくると財産税かインフレか
前者では政権が持たないから後者で行くしかないのは自明のこと。