23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

確かに港区でも、乱立しているワンルームの空室についてはまだ課題があるのかもしれないけど、買うこと自体が難しいような希少性の高い高級物件については、賃料相場の上昇は明らかになってきてるよね。六本木ヒルズは２年前には、値切れば坪２万近くで借りれたけど、今はもう３万前後まで上昇してきてるし、高級物件オーナー会社はこの動きをみて軒並み強気な賃料設定で相場全体の引き上げを図ってるよね。

都心の住宅賃料が今まで安すぎた。
借家法の関係で、急な家賃値上げはできず相場がやすく
おさえられた。空室が出たら値上げのチャンスなのだが、他の
空室とのからみで弱気な値付けが続いた。
今回のような大量供給があると相場が一気にあがる可能性が
高い。
世田谷三茶のワンルームでも7坪で１１万取る新築物件もある。
タワー物件で13坪〜１７坪の１ＬＤＫが25万というのがあたりまえ
になっていく。かつてのオフィス賃料上昇時も、古いビルとの規模や
性能格差で賃料が上昇していった。

そうなるべき
２１世紀の日本には、隣国で沈んで欲しくないな

三茶も広いからね。最近まで住んでたけど、駅から少し離れた中古は物件が多すぎて安いよ。

＞05
徒歩８分くらいでしたかね。その物件。新築は皆値上げしつつありますね。木造アパートから
マンションまで幅がありますからね。

最低でも７０平米（21坪）、できたら８５平米（26坪）、長く住むなら95平米（２９坪）は欲しい
と思う人が多いのではないか。
95平米のマンションを5200万程度で買うには、坪単価１８０万円の相場の地区を探さないと
いけない。あるいはタワー物件の低層狙という手もあるが。
あきらめて、８５平米まで縮めれば、５７００万円で２２０万円の坪単価のエリアが狙える。
今でいうと東雲、豊洲の低層。タワー以外の湾岸物件、江戸川区あたりか
さらに、割り切って７０平米でいいとなれば、坪単価２６０万円。これでも、港区、中央区の湾岸
物件は買えない。豊洲、もしくは川崎、武蔵小杉、横浜まで含めて探すことになる。
もはや330万を超えた城南住宅地は70平米となると6900万もすることになる。
買えないけど、都内によい場所に住みたいと思う人は、一時期だけだからと広めの１ＬＤＫ
を坪単価１．４万円／月で借りることになる。
わざわざ郊外を買って不便な通勤をしたくない。待てばまた安くなるかもしれない。
いまさら高い郊外は嫌だ。そう考える人が増えると賃貸市場が潤う。

賃貸の話でなく分譲マンション価格の下落の時期ですよね。

とりあえず下記の数字を計算してみてみました。

坪単価１８０万円なら
７０平米（21坪）・・・3750万円
８５平米（26坪）・・・4680万円
９５平米（29坪）・・・5220万円

坪単価220万円なら
７０平米（21坪）・・・4620万円
８５平米（26坪）・・・5720万円
９５平米（29坪）・・・6380万円

坪単価260万円なら
７０平米（21坪）・・・5460万円
８５平米（26坪）・・・6760万円
９５平米（29坪）・・・7540万円

ちなみに
坪単価330万円なら
７０平米（21坪）・・・6930万円
８５平米（26坪）・・・8580万円
９５平米（29坪）・・・9570万円

４５歳未満のサラリーマンが買えるマンションは上限が５０００万円台
ではなかろうか。
35年ローンが組め、３％の金利なら、1000万円あたりのローン
支払額は38500円。それぞれ
３０００万・・・115,500円
３５００万・・・135，000円
４０００万・・・154，000円
４５００万・・・173，250円
５０００万・・・192，500円

東京都の人口統計によれば
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2005/jy05000001.htm
２６歳〜３０歳の人口は１０５万人、３１歳から３５歳の人口１１３万人
にひけをとらないボリューム。（ちなみに２１歳から２５歳は８５万人）
５年刻みの各世代平均は７５万人〜８５万人なのだ。
ことに団塊の世代が少ないのは神奈川・千葉など周辺に家を求めざるを得なかった
背景があるからだろうと推察する。
ちなみに、横浜市の年齢別人口では
http://www.city.yokohama.jp/me/stat/jinko/age/new/age-j.html
団塊の世代２６万人の割合より、30から３４歳の人口が32万人と格段に多い。
25〜29歳も27万人いる。

いつ下がるかということのだが、私はマンションブームはあと5年は続くとみている。
団塊ジュニアというのは結構年齢層が厚い。
つまり今30代前半の人口も多いが20台後半も結構なボリュームということだ。
東京都の人口統計http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2005/jy05000001.htm
によれば昨年1月の時点で２６歳〜３０歳の人口は１０５万人。
３１歳から３５歳の人口１１３万人にひけをとらないボリューム。（ちなみに２１歳から２５歳は８５万人
５年刻みの他の各世代の平均もだいたい７５万人〜８５万人だ。）


賃貸市場は、都内に比べて神奈川、千葉は2割〜3割家賃が安い。また
広い物件が借りられるが、賃貸マンション自体が分譲の使い古しで老朽化が
すすんできている部分もある。マンション需要は「買い替え」があるが
賃貸でも同様にステップアップの住み替えがある。２年の更新料がそのテコに
なるケースもある。都心の優良賃貸が値上がりすれば、郊外賃貸から郊外
分譲マンションへの住み替えが動くだろうというのが業界の期待なのだろう。
一方、２３区の中古相場が高値で維持できれば今後も、晴海、川崎、横浜の
タワー物件への住み替え需要が期待できると考えているだろう。
彼らにしてみれば、２０年超の物件の宝庫、世田谷、目黒の相場があがるのが
何より重要なことなのだろう。

南青山、麻布、広尾、番町が下がらなかった背景にはここ１５年（バブル崩壊後）新規供給がほとんどなかったからでしょう？
都内人気エリアも実際、企業社宅や公共用地や配送センターや計算センター、学校移転など主だった土地はほとんどなくなった。あとは廃校になった小学校・・くらいですが最近都心回帰で小学校が増強されはじめた。
供給が少ない限り、供給＜需要の図式は変わらない。当面中古市場のゆるやかな上昇が続き、新築はそれを見ながら土地を仕入れる。
そう考えると、マンション価格は、少なくとも２０１１年くらいまでは徐々に上がっていくと思われる。
最近ことに、賃貸マンションの質が高まってきた。タワーの１ＬＤＫを買った単身者が結婚してそういう賃貸に入り、１ＬＤＫを賃貸に出すケースも増えているという。

ＴＴＴを始め、大規模物件が再来年辺りから完成し、高値で売る目的で築浅中古として大量に供給される可能性が大きいですよね。
それとは別に、売り渋られて貯まった新規物件が来年以降供給されてきます。
それでも、供給が少ない、と言えるのでしょうか？

人口はこれから減るからどうのといった議論があるが、大局的には、リッチ層とマル貧層が激増して中間層が激減し、全体がほぼ横ばいといった流れが本質的な状況。つまり供給が限定的な都心三区物件は基本的に上昇傾向に拍車がかかるとった流れ。一方で中間層向けの物件は需要減により続落。このスレで面白いのは、リッチ層側の人と中間層側の人が、あくまで自分の置かれている環境を前提に議論がぶつかっていること。これってあたり前なのよね。あともうひとつ見落としてるのがマル貧層向けの市場がどうなるのかっていう視点。まあここは都営等の社会福祉エリアだからあまり関係ないか。

＞１１
年間首都圏で９万戸供給されていたベースと比べたら明らかに少ないと思いますよ。
２００４年ごろ、まだ２００円で売られていた頃の「住宅情報スタイル」や「住宅情報
都心に住む」の２年前の物件数を見てください。
中古が１００や２００でようが、売り渋りの中規模物件が何棟でてこようが
それが影響をおよぼすボリュームではないでしょう。
今後は郊外の大規模物件をいかに売り切るか。
デベロッパーは郊外戦争こそ本腰をいれて取り組むと思いますよ。

＞１２
低所得者にローンを貸すほど銀行も困っていない。あくまで物件の担保価値見合で融資する。
川崎、横浜もタワーとそれ以外に二極分化しつつある。
＞リッチ層側の人と中間層側の人が、・・
定義の曖昧な区分は意味がない。家賃４５万の賃貸に入るのも７５００万のタワー物件
購入するのもともに中間層。リッチ層は、ここに書き込みしていない。
レイサムリサーチさんの顧客のような人をリッチ層というべき。

なるほど。

リッチ層は３％ぐらいに下がって下位層が激増する。
資産は３％が独占する。

＞１２
マル貧層向けの分譲市場というのはないから、それについてはあれこれ
考えなくてもよいのでは。
むしろ、首都圏でマル貧層が集中的に住む場所ができて
そこがスラム化し、マンション価格が暴落する、という側面で
検討したほうがいいかもしれない。

個人的には、ＮＹみたいに都心にもスラム街ができるか
（23区内に大きなスラム街ができるか）
それとも、ロンドンやパリみたいに、郊外地区に
スラム街ができるか、その動向に関心がある

東京の23区と言っても広いので、
おそらく、23区内のスラム街の形成と
半端な郊外でのスラム街の形成が同時進行。
その地域および周辺地域のマンション価格が
5年以内に暴落すると見ている。

だから、マンション購入で場所選びは重要。

>>17 23区内のスラム街の形成
それは何処でしょう？

今も少しスラム化してるところがあるよ

今はやりの大規模マンションなんかで
スラム街予備軍のような地域で、そこだけ突出した
別空間のマンションを作るケースがあるが、
中は快適でも外は別。

こうマンションは、今は売れるが、今後は、
所得と地域の関係が固定され、地価が
それを１００％反映するようになるから、
あまり買わないほうがいいのでは、
なんてはたから思ってみている。