秋から新価格、どれくらい上がるか予想してみましょう！！

これからはちょっと前でも書かれていましたが
希少的都心物件(偽都心を除く)と周辺再開発を絡めたプチバブル
こう言った至便性のみがプレミアムを付ける時代なのではないでしょうか？

プレミアム物件のみが緩やかな上昇を続け、そうでないものは
マンション業界全体的な供給過剰により値下げ傾向
二極化の波は相当早いような気がします
既にマスコミに騒がれる時期なので仕入れ相当時期は終わっていて
今から仕入れるのは高値掴み傾向

ところで旧価格で売っている至便性の良い物件はどれだけ残っているんでしょう？
比較的竣工までに残る率の高い住友物件は新価格提示が始まってますし
答えは既に「無い」のかも知れませんね
踊らされる事なく地にしっかり足を付け、デフレ時代に培った自身の慧眼を発揮する時
私は至便性のない物件に関しての高値推移は2年で弾けると思っています

>401
見せかけ物件のバブルが２年後にはじけるとして
普通のサラリーマンにとっての都心物件の買い時はいつになるでしょうか。

プレミアム物件は億単位なので最初から手がでませんから
見せかけ物件その他の物件を買うほかありません。
２年後に価格のピークが来てその後数年かけて2002年くらいの
今底値といわれてる価格にまで下がっていくのを待つとうことになると
今後少なくとも５年間は都心マンションを買うべきではない、
ということですよね。

二極化でプレミアム物件が上昇、その他は停滞or下落ってなってるけど、
実際は、不動産を「買える層」と、「買えないので一生賃貸」に分かれるんじゃないかと？

でもちょっと前までは、湾岸とは言え都心で80平米台で3000万円台という
マンションがごろごろしていた。これくらいだったら、下落しても
家賃を支払ったと思えば十分もとがとれるので、何とか買える。
あと５年したらまたそんな時代がくるかも。

こないかも・・

煽りでなく、純粋に質問です。

都心プレミアム物件は今後も上昇し、それ以外は危ないという意見が多いのですが、長期的に見て逆のような気がするのですが、いかがでしょうか。

バブル的上昇を引起すのは実態のないムードに煽られたプレミアムであるという点を考えると、都心物件の方が実はそれに近いのではないでしょうか。例えば田町・品川あたりの内外価格差は利便性など実用面の観点だけでは説明しきれないように見受けられます。

実は私自身も現在は山の手線の内側に在住で（賃貸です）、会社も六本木周辺なのですが、住んだ結論として、この界隈がその価格差ほど住みやすいとはどうしても思えません。

>>404
そうですね。上昇一辺倒ということは無いが、
上がる、下がる以前の考察として、都心湾岸域自体の
供給状況（土地等）が５年前ごろとは様変わりした点は
考慮しなければならないでしょう。

今後の供給地はだいぶ限られてきましたので、
５年後にここ数年の供給量と価格に戻る可能性は
非常に低いと考えておいたほうが賢明でしょう。

多分来ますよ
その代わり新築ではなく中古での市場となります
また、5年ではなくもう少し遅く7年〜9年後近辺です
タワーの性質を考えればそのあたりに中古物件がずらりと並ぶ事は明確です
ここ数年で新築タワー物件が高騰を続けたとしても中古は中古で市場があります
404さんが仰るように新築が無理でも賃貸と比較して中古を買う方も多いでしょう
今から数年前に買った人は次のステップアップに実質±0で参加できるかもしれませんね

>>406さん
多分述べられている観点が他の方と違うだけだと思います
都心物件は上昇してもいずれ高止まりです。上昇は数年でしょう
仰るとおり下がりやすく上がりやすいので投機対象になりやすく
景気に最も左右されやすいのが都心物件だと思えばいいんじゃないかと思います
ようはそこまでの話をしているだけであって10年、15年スパンで見ると
もちろん話は違うと思いますよ
田町や品川は企業保有地が多く、また嫌悪施設も周辺に多かった為に
今まではブランド力としての実力は無いに等しかったです
これからブランド力が上がるかどうかは分かりませんが
アドレスはブランドであることも忘れてはいけません

このあたりは東京カンテイ辺りが詳しいので
お取りになれば分かると思います

>>409さん

なるほど納得です。やはり都心物件は投機的ですよね。ボラティリティが高い上に、絶対額が大きいので素人が住居として考えるには危険かも。

でもこのスレに限らず都心こそ上昇確実といっている人達は、必ずしも短期にまわす前提でもなさそうにも見えるのでちょっと心配です。（余計な老婆心ですが・・・）

>>410さん
ここでよく話題になる赤坂TRですが
エリートと呼ばれる類のサラリーマンであれば購入可能な額だったと思います
そういった類の方は投機的意味も兼ねて購入していますし
生活レベルも高い方が多いので特に問題ないと思いますが
一般的な方(言い方失礼)が住まうにはやはり難しいでしょうね
まず言えるのは生活レベルが高でも低でも実から剥離しているのは厳しいものがあります
そして仰るとおり終の棲家探しでボラティリティが高い物件を候補にするのは
相当なヘッジが出来ていない限りやはり厳しいです
本当に終の棲家にしてしまうのであれば何も問題は無いのでしょうが・・・

またこの掲示板は都心の定義が曖昧過ぎて
お互い議論がかみ合わない時も多いですね

目白●●って呼ばれる人を見かけなくなったと思ったら
最近は赤坂をやたら持ち上げる方が色々なスレで見かけるようになりましたね。

やたら山の手線の内側に拘ったり、湾岸物件を妙に敵視する人がいますよね。

その国のにたいしと都心不動産は一年遅れくらいで追従するもの。225平均株価は3年前の2倍になったがマンションはまだほんの20パー位、大幅に出遅れておりこれからの値がありは必死。
これがプロの相場師の分析。

413＞誰が考えても東京は皇居が中心、ここを中心に発展してきたのだから
ここ以外の中心は持てない、これから格差が広がるでしょう。

中学校の同窓会で今の東京の地価上昇に関してのアンケートをやってみたら①前回のバブル並の１年で倍以上の上昇モード１票②緩やかな景気回復ムードの中で年間２０％ぐらいの上昇段階３票③ようやく地価下落に下げどまり８票④依然、下落基調がつづいている４票
とりあえずは①＋②を③＋④が上回るまでは、一貫強気でいいんでしょうね。
あと１年はかなり力強い上昇が見込まれると思ってよいと感じています。

都心の地価は、大昔から高価だったそれが投機の対象、
利殖の手段としてブームになったのがバブル。
バブル時代は、住居としてではなく投機対象としてマンションを買った。
いずれにせよ、バブルの後遺症で買い手不在で割安で
放置されてきたことは事実でしょう。

現状を考えると、立地と利便性において割安だったものが
水準訂正といった相場でしょう、だから永くは続かない。

昔から、サラリーマンは都心不動産の買い手の主役ではないのは
常識ですよ。

こんなの全然バブルじゃない。普通の水準に戻りつつあるだけ。

前回の最高値を抜いてくる２年後ぐらいから後はバブルと呼べるかもね。

前回の最高値っていくらなの？
それと比較対象になる現在値って？

相場上昇は都心物件から郊外へ拡散していくと見るべきでしょうね、立地・間取りなどに難のある物件も含めて。投資である株の場合は売りと買いの揉み合いが或る程度実態を反映しますが、住宅不動産は殆どの消費者にとって投資でなく購買ですから。消費者の購買力が強化されこれだけの上昇に向けての煽りが入っている時に、所有者は値上がり期待で売りを見合わせ、購買希望者が買い進む。つまり、売り手買い手の双方が相場上昇を望みます。異論を挟む少数の賢い消費者は、市場から離脱するのみで市場をコントロールする力を持たない。
風向きが変わったら直ぐに売却を実行する意志強固な人は購買力の範囲内で良さげな物件を買うべきではないでしょうか。将来、風向きが変わった時には郊外物件のメッキが剥がれますから。

それでは
１．普通のサラリーマンの予算のほぼ上限である6000万円台
２．広さは最低70平米
３．新築でなくても5年以内の築浅であればOK
４．今年中に買いたい
という条件であれば、今はどこを買うべき？

>>422
通勤時間が３０分以内になる物件。
もちろん人によって違う。

４２２ですが
それでは、買主が、都心（皇居のまわり、たとえば、丸の内、大手町、日比谷、九段下、有楽町など）あたりに勤務しているという条件を入れましょう。
実際、ここらへんに勤務している人は多いし。

それらの条件で、ベストバイな物件は？

422さん
申し訳ございませんが
都営三田線で大手町→目黒にかけては
ご紹介できる物件はございません。
千代田線大手町→代々木公園にかけても
同じく皆無に等しいでしょう。

ＪＲ線でしたら、東京駅→品川にかけて
湾岸でしたらあるかもしれません。
東西線で大手町→南砂町ならあるでしょう。

４２５さん
「ＪＲ線でしたら、東京駅→品川にかけて
湾岸でしたらあるかもしれません。
東西線で大手町→南砂町ならあるでしょう」
ということですが、
これは、今後の地価動向を考えれば買いでしょうか。

それとも、通勤時間30分という枠をはずしたほうが
いいのでしょうか。

それとも（悲しいですが）、１−４の条件を満たし
なおかつ今後の地価動向を見ても
資産価値が増える（あるいは少なくとも大きく減らない）
というようなマンションは、通勤時間の制約のあるなし
に関わらず、もう存在しないということでしょうか。

実需であれば
①東西線大手町〜東陽町（地域レベルは並ですが、その利便性から丸の内勤務の第一次購入者に根強い実需があるので、値下がりリスクは低い）
②有楽町線有楽町〜豊洲（地域レベルは並ですが、再開発と簿価の低さから値下がりリスクは低い）
但し、①②とも都心なみの値上がり期待はできない。実需はあるが希少価値がない。

実需＋値上がり期待では
③半蔵門線（田園都市線）大手町〜二子玉川
④日比谷線（東横線）日比谷〜田園調布
但し、③④においては取得金額と時間の面で、多少の妥協が必要になる可能性大。
人気路線であり根強いブランド力があるので、値上がり期待もできる。なおかつ湾岸地域と違い大規模物件が少ないので、希少価値はある。

湾岸も坪200万はもう厳しそうですね。
良くは知りませんが、東雲あたりにまだわずかにある位かも。

それより30分以内でこの価格ならTX沿線は如何ですか？
あれは時速120キロ以上と相当速いし、会社が秋葉原に遠く
なければお勧めでしょう。

やはり眺めがいいですね
↓
http://towerlog.joy.mepage.jp/tower_top.htm

この眺めの高層階（90㎡弱／新築）が4,000円

いっそのこと、築10年くらいまで範囲を広げて
大規模修繕済み、耐震構造問題なし、管理良好で
都心か、４２７さんの３か４の物件を狙うといいかも。

それくらいの築年数になると
建物部分の償却はほとんど済んでいて価格に反映される
部分は少なく、価格の大半が地価を反映した部分。
でも、管理がよければあと20年くらいは住むことができる。

>431
どこの受け売りですか？
マンションの建物の消却は47年間ですよ。
80㎡未満で管理費と積立金で、7万円超の物件は見たことがないです。
かなりの小規模マンションならわかりませんが、普通はせいぜい3万円未満
もしくは3万円台まででしょう。

30年未満で取り壊したマンションなんてあるんですか。
反対に47年経って、ちゃんとしているマンションはあるそうですよ。

>434
無いよ。専用部分の面積が４０坪もあれば別だが。
というか急にレベルがさがって読みたくなくなったぞ。

でも管理費って基本的には、そうじだけだから、１世帯あたり５０００円も出せば十分なんだけどね。だから管理費の明細見ると新築で壊れもしないエレベータの点検に年間１００万計上されてたり、夜中、管理人室で寝てる親会社からリストラで送りこまれたおじいさん達に警備費として年間３００万計上されてたりで、余計な金額を押し込まれてるところが異様に高い管理費のマンションなんですよ。ま、あんまりうるさく言ってわざとエレベータ壊されたりしたらかえって厄介なので、相場ぐらいの金額は払うべきですけどね。

・・・あ〜あ。おおあくび。
新価格の話が読みたいのだが

>436
おじさんが添削します。
「でも管理費って基本的には、規模、戸数、常駐、巡回、清掃、ゴミ回収サービス、クリーニング受付などの派遣サービスや監視・巡回・立哨など警備のレベル等で決まるものです。それに１世帯あたりいくらではなく、専用面積あたりで按分するのが普通。エレベータの総合保守は１台あたり６０万〜７０万が相場だが、これは無償で部品交換しますという総合保守契約というもの。メーカが安く納入したツケを利用者から取る仕組みだが、そのおかげで安く買えたわけで某供給公社のように保守まで絞るとＳ社のようなケースにもなりかねません。
夜中、管理人室では２４時間常駐警備なら普通は３交代で仮眠もとるのが普通です。親会社からリストラで送りこまれたおじいさんではなく人材派遣会社から警備員がくる。
１００戸以下で２４時間警備をやったり、コンシェルジュ置いたりするのが異様に高い管理費のマンションなんですよ。ま、居住者も馬鹿じゃないから無駄なサービスは切り捨て管理会社を入替えたりして安くしていますよ。」

>１世帯あたり

というのが7万円の誤解の根本かも。
どうやら４３４＝４３６さん？は、管理費は平均40坪以上の高級物件も２０坪の物件も都心なら同じ管理費相場と勘違いしているようですね。
管理費に地域相場はないですよ。駐車場にはあるけど。

管理費の話は他でやって欲しいな。。。

でも、新価格のupdateも当面なさそうだし、このスレもしばらくはお休みですかね。

地下鉄東西線沿線は低地でかつ地盤がとても弱い地域です。人には勧めて自分では住みたくない場所
といわれてます。それを覚悟で住むならなんともいいませんが。

＞442,443
うーん、そうすると、４２７さんがあげた地域の中では
普通のサラリーマンの選択肢としては
②有楽町線有楽町〜豊洲
しかないということになりますね。

427さんの言う①の東西線沿線が442さんの理由で駄目なのであれば、
②の豊洲も同じ理由で駄目でしょう。

豊洲だけでなく銀座も新富町も月島もダメでしょう。
更に言うと東京自体が御椀状の山に囲まれた沖積層の堆積物で出来ていて、
地下河川が沢山流れている地形なので、どこでもダメでしょう。
東京２３区の地盤は、どこに住んでも目糞鼻糞程度の差かと。
とは言え大震災時の死亡は火災によるものが多いので、区画が大きく、
ミニコの少ない地域に住むのが一番安全だと思います。

中央防災会議「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」東京版
http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/tokyo.pdf
では、２３区内で比較的ましなのは練馬、杉並ぐらい。
都内では奥多摩、檜原、あきる野、日の出、青梅などはほぼ安全。
湾岸などは論外。

地震のとき怖いのは家屋の倒壊とその後の火災。
木造戸建密集地域が最も危険なのは阪神大震災でも明らかでしょう。
ゆれやすさ＝地震の時の危険度では決してない。

＞448
これを見ると湾岸でも港南はぎりぎり黄色に入ってますね。湾岸の中では
比較的ゆれにくいということ？
高輪は緑ですね。