秋から新価格、どれくらい上がるか予想してみましょう！！

結局、2年前が最安値だっただけでしょう。
これから10年は上がり基調でしょうね。
バブルにはならず、ゆっくり全体が底上げされるのでは

売れ残り物件を再検討して、価格に見合うと自分で判断できるなら、そこを買うのが今は正解？

このブームの中で売れ残っている物件と言うのは、それなりにワケアリだと思いますが。
そのワケが、自分にとってはたまたま問題でない場合（駅から遠いが職場が近いなど）
ならば買いかとも思いますが、売るときはやはり苦労するでしょうしね。

今年の秋から出ると言われる新価格物件は１年から２年くらい前に
仕入れた土地上に建てられる物件。

１年前から20〜30%は土地上がってるから、原価をそのまま販売価格
に乗せると後２年は上がり続ける可能性高いかな

>>283
田町のやつは買いですか、駅４分、線路際。大崎にも駅近くの残りありますよね？
芝浦や港南は遠いから危険ですかね？

ここのスレ結構読み応えありますねぇ

>>286
その辺りのエリアなら、駅近・駅遠の差は価格に反映されるまで。危険か否かの問題ではないと思います。駅遠なのに価格がその分割安でなければ売れないでしょうが、全体的に地価が上昇して割高感が解消すれば売れることも十分考えられます。

現在新規公開企業が年間３００社位とか、創業社長として一夜で数十億円から数百億円位の資産を
持つことになる人が東京に毎年３００人は生まれてる。。
彼らは高いから買うという価値観を持つ。また値上がり傾向にあるものはインフレヘッジになる
とも考える。海外でも首都の不動産は高くて当たり前であり、東京は人口密度や
経済力からするとまだ安すぎる位ですね。

通読しましたが、とても役に立ちます。ただで読ませてもらったら申し訳ない気がしますね。
藤巻さんの説は私も共感を覚えますけど、ここの住人もよくわかっていらっしゃる。

「歴史的にも、都内のマンションなど庶民が買えるものではなかった・・・」
「都心部と郊外の利便性実質価値と物件価格差はもっと大きい・・・」
このふたつの内容は目からうろこです。
まさに、政策のあやまりとしての異常な地価下落、それにくわえて景気対策として
の住宅容積率規制緩和、不良債権を住宅ローンに肩代わりさせ税収を削って
庶民に住宅を買わせる政策が相乗効果となって都心地価を下げたわけです。

一昨年竣工の物件の築浅中古が１０％以上上乗せして売られて、ちゃんと買い手がついて
います。不思議だなぁと思いながら、毎年価格があがるうちに買いそびれた２０年前を
思い出します。
あの頃は若かったけど、自分が都内にマンションが買えるるなどと信じられなかった。
これから先しっかりビジョンを持たないとこの波をうまく味方につけられるかわからないですね。

あー、本当にそのとおり。

とにかく、ソウルに比べると東京のマンションは安いそうだ？

2年くらい前、暴落で騒いでた人に読ませたい。

というより、同じ人が今度は暴騰って騒いでいるだけのような。
結局、どちらでもお祭り騒ぎが好きなんだね。

294>暴騰とは、5０パー位の値上がりをいうのではないですよ。
5００パーセント位上がってはじめて言う言葉です。下がるときは五分の一。
上がるときは五倍位、これが自由主義経済化での歴史の教える経済循環というものです。

>>261
＞北京、上海、ソウル、台北、シンガポールなみになったら、住めません。

一部は言うほど高くないと思うけどなあ
シンガポールなんて元々が狭い国だし
シンガポールで高い場所って日本で言うと
銀座のど真ん中に建つタワーマンションみたいなもんだよ
そんなの2〜3年前でも普通は住めないよ

>>291
地価下落は政策の誤りかどうかはなんともいえませんよ
バブルでむやみに上がりすぎた土地本位制度から
一時的な有価証券本位制度に転換しただけです
そのおかげで株価がゆるやかに高騰し
リストラ策を薦める企業が裕福になり
現在の好景気があります
その反動として格差社会があるわけですが・・・
ここからまた土地本位制度になるかどうかは
この2〜3年にかかってるとは思います

またバブルの頃のような雰囲気に戻るのは嫌だね。
あの頃若かった私は、「将来はマイホームを」なんて夢は諦めてました。
郊外の小さな1LDKが億ションなんて、やはりおかしいよ。

地価政策に誤りがあったかどうかはともかく、
地価が下がってくれたおかげで、十分な広さのマンションを
都心に買えた訳で、正直、良かったぁって思ってます。

>２９１
確かに６３年前の終戦、１８年前のバブル崩壊とそれぞれ、事件の起きる前段階の既得権益側の人々から言えば、シャレにならない当局の失政だろうけど、階層固定に脱力感を抱いていた一般層からしてみれば、リセットボタンによる再仕切りなおしで、チャンス到来で、とても人に優しい政策ともみなせますよね。そのもうひとつ前が１４０年前の幕末なのかもしれませんが、とにかく権力階級のシャッフルがあまり血なまぐさくなく比較的穏やかに行われることは非常にいいことですね。これから１０年、勝負どころですね。

忘れられているのが、１９９４年から１９９９年の時期に、郊外のマンション買ってオーバーローン抱えて
しまった人たちですよね。この中には、一流デベの社員とかもいたりしますよね。
この時期、下落幅も年７％以上あったりして、従来との価格差からみて何を見てもお買い得
という気がしたものです。割安感が強かったのがよくなかった。
当時５２００万円の物件が築１０年たらずで２6００万。
広めの中古マンション買っても今なら同じ広さで同じ値段の新築が建つ。
含み損というか、過去の高い買い物の代価を今も払い続けるのはどんな気持ちなんでしょう。
２０００年以降の一次取得者は、物件を物色するなかで後から次々と立地がよくてお買い得な
物件が出てくるのをまのあたりにしたわけです。
値下がり感も年４％から２％くらいになっていった。
立地にこだわりを持つと、わずかな値下がりでも飛びつくけど、土地にこだわらずに探すと
全体的な比較や価格の流れが素人ながらもつかめた気がします。
これから１０年、何を見てどう動いたらいいのか、得たものを守ろうとせずころあいをみて
次の流れに乗るというのことも必要なのでしょうね。

マンションも２極化が加速すると思う。
都心、駅近、ブランドマンションは買える層も限られ益々上昇、それに便乗して値上げを狙ったそれ以外の物件は１０年たったら半値。　購入層の目が肥えてきているにもかかわらず買える層と買えない層の差が益々加速する気がする。

同感
金利がじわじわあがると、ローン返済がきつくなる。地価下落と超低金利が、３０代でも内の新築マンションを買える状況を作ってきたが
今後は、金利、地価ともに上がる相乗効果できわめて売りにくい状況になる。
まず販売価格を抑えるために、住戸面積を刻んだマンションが増える。武蔵小杉や新浦安あたりがもっと上昇する。
早く買わないと買いのがすという意識が、拍車をかけて郊外タワーマンションがよく売れる。
一方、都内人気エリアの中古市場がもりかえして価格が上がる。価格があがればオーバーローン脱却の人もでてくる。
そこで中古を売った人が何を買うかが問題。これまでは湾岸タワーが買い替え需要の受け皿だったが
湾岸タワーの売り物がないと、買い替え需要そのものが行き場を失う。タワーの築浅中古がそういう需要を拾うのだろうか。

タワマンのサービスでいうと、①フロントのコンシュルジュサービス、②平置き駐車場、③共有ロビーの豪華さ、④周辺環境の総合開発性、⑤フィットネス等の付属設備、⑥外部からのセキュリティの高さ、⑦エントランスでのバレーパーキングサービス　このあたりが満たされていれば、かなり満足度の高い居住空間と言えるのではないでしょうか。　ちなみに六本木ヒルズは⑦以外はほぼ満たしています。

問題はそこだと思う。
でもローン組とキャッシュ組では資産運用のスタンスが基本的に違うけどね。
六本木、虎ノ門、赤坂、青山、ついでに高輪、この辺のランドマークマンションを億単位で売却して次にどこを買ったらいいのか。　賃貸しも限界がある。　港南？豊洲？　建物は魅力的な物多いけど立地的に考えると資産としては評価は厳しい。　やはり高くても、抽選倍率が３０倍でも超都心の新築物件に今後も人気が集中するのでは。

攻めの資産運用をするなら港南や豊洲みたいな新興の方がボラティリティが高い分妙味がある。
ただ、いつ価値が崩落するかは分らないし、高値掴みのリスクも大きい。
ヤバイと思ったらすぐ売却できる機動性、判断力、決断力がないと。
そういう意味ではこういう物件をローン組んで買って自分で住んでしまうのは、
資産運用的にはあまりオススメではない。

本当にプレミアムのある地域のいわゆる億超当然の物件は、
景気上昇局面で電力株買うような堅実な投資。
日本の景気が腰折れない限り安泰でしょう。
こういうところの保有者が次に狙うのは、放出国有地の超高級マンションでしょう。

↑でもまだ当分先でしょう。　
次のターゲットとされる永田町もグレード的に超高級と呼べるかどうか。
仮に新規物件が３年後販売開始とすると今現在８０㎡１億の部屋が２億くらいになってるはず。
赤坂が最後の物件だったのか。　がっかり。

306>雑誌の「都心に住む」などで中古物件情報にじっと網を張ってればいつか
下手な新築よりずっとグレードのいい２,３年前の好立地物件が見つかりますよ。
当然値上がりはしているでしょうけど。

湾岸、港南は物件の、球数が多いだけに、値崩れしたら売るに
売れなくなると思いますよ。
まあ、大多数がローンで買うような地域だから、
そうなったら、ローン組は絶対にオーバーローンで売れないから
キャッシュ組なら、多少のゆとりはあるでしょう。
株式投資の信用取引みたいなものですね。

個人にとって、バブルの頃の教訓が一つだけあるとすれば、
一般サラリーマンが買えるような5〜6000万円の物件は、
物件数も多いし、大きな値上がりなんて期待できない。

期待できるのは、都心の8000万円以上の普通のサラリーマンが
手を出せない物件と相場は決まっている。
相場を引き上げるのは、一般大衆ではなくファンドと、事業家、
少数のお金持ちだったのを思い出しました。
庶民は、いつの時代も大もうけは出来ないものです。

20％未満の頭金で、マンションを購入する庶民はいつの時代も・・・・・

>308
港南や芝浦は港区ですよ。
他区湾岸物件より都心３区は値崩れしにくいですよ

経済的余力の乏しい層に支えられた物件は、
物件価値を維持していくことができるかどうかも問題。
管理費や諸税などが後年負担増になるプランの場合、
まともな層が売り逃げた後、
持ちきれなくなった世帯の増加、管理レベルの低下、地域の荒廃の流れができると、
そのトレンドに抗うのは非常に難しい。

現に物理的な条件では必ずしも劣っていないような郊外地域でも、
いったん衰退トレンドに入ると底まで行かないと反転しないでしょう。

真剣に芝浦物件を検討しています。
可能なら、根拠をお教え下さい。当方はローンは約半分で、きゅうきゅうではありません。

>312
行政区で区切るのは、思い込みの激しい素人だと思いますよ。
同じ区でも、住居表示、場合によってはその中の何丁目かでも
物件価格は、2〜30％も違うのが自由市場である中古相場ですよ。
ファンドやプロ達はシビアな目で見ています。

同じ東京都でも、千代田区もあるし多摩もあるんですから
ひとくくりには出来ないでしょう。

あなたも、芝浦と青山や白金を同列には考えないでしょう
同じ港区でも港区の高級住宅地と工業地、倉庫街を同列に考えるのは、
いかがなものでしょう。

確かに同じ区の山手線駅の、外側と内側の住宅地で
徒歩10分足らずの地区でも、路線価で20％も違うことは
珍しくないですね。

確かに大枠では、港＞千代田＞渋谷＞中央＞目黒＞世田谷＞・・・＞江東って感じだとは思いますがあくまで一般論。やはり実際の対象物件の周りを丸一日かけて歩き、対象の部屋を実際に住んだ気分で穴があくほど見て見てといった地道な努力を重ねていくことで選球眼を養うことが重要です。そうすると南麻布４丁目がいいとか、千代田区１番町がいいとか、渋谷区広尾３丁目がいいとか、中央区佃がいいとか、目黒区柿の木坂１丁目がいいとか、世田谷区成城６丁目がいいとかわかってきます。

江東区のトップ０．１％物件でも、
資産価値、投資的には厳しいと思いますが。

うーん。あいかわらず深いなぁ。勉強になるなぁ、このスレ。
確かに、20年前、中目黒や三宿あたりのせまい新築マンションでも買えるのは自営業が買換え組みばかりで、庶民は多摩ニュータウンの公団分譲とか買っていたわけで、その伝で考えれば、今庶民が買っているものは、値崩れしてやはり希少性のある超都心の物件だけが価値を失わないということか？

世田谷なんか元々神奈川県じゃん。

＞３２２
手元にある昭和7年の地図でみても東京府世田谷區になっているけど、江戸時代の話ですか？

秋からの新価格ってどう考えればいいんだろう。
すでに購入した層は上がってほしい、これから買う層はあがるなってことでしょ。
これから購入する方が少なくとも値下がりしそうにない物件が購入できること祈ってますよ。

＞３１４さん
横レスですが
この時期芝浦物件というとアイランドの某タワーでしょうか。
自己使用なら広さを求めるから坪単価の安い芝浦を選び勝ちですが
投資で考えるなら面積を削って都心立地を追及すべきです。（ただ手ごろな物件はもうないです。
10月号の「都心に住む」は三茶物件も都心に入っています。このままでは川崎駅前物件も掲載
される日が近いかも。というか誌名が「都心に住みたいけどもう住めない」に変わるかも。）

住むのは自分ですから。高輪のタワーの低層階に住んで墓眺めて暮らすより芝浦の高層階で海を眺めて暮らすほうがいいかもしれないし、自分の愛車の脇に汚い国産車は止めて欲しくないと思えば都心。ただ住民の生活レベルに自分があわないと思うのは高いにしろ低いにしろつらいです。
投資用は他人の目で多くの人が絶対的価値を見出す条件。駅徒歩一分とか最上階とかを重視すべきです。

値引きは現金払いが絶対に有利。
なに、契約後に事情があってローン組みたいと言っても問題はなさそう。
だって、支払い条件の変更の最終確認があるのは普通。

↑ごめんなさい。レス間違い。

そのうち都心という言葉が首都圏におきかわるでしょうね　バブルのころのように。

言葉は言い換えても、都心は都心、近郊は近郊。郊外は郊外。
ブーム時はわざとその境界をあいまいにして売るけど、
冷静になったとき中古で売ろうとすると、歴然としてその差が際立ってきます。

３２５＞
気持ちはわかるけど露骨に書くと総攻撃されるぞ。　悲しいけど生活レベルが違いすぎるんだから。
実際、高○ザレジデンスの北東方向が売りに出てるが墓が気になったのか。
そういうことって買う前に調べろよって話だよな。　全員金縛りに苦しんでるなんて噂になったら売るにも売れないよな。　

＞３３０
深読みしすぎ。そういうかんぐるクセは直さないとカミサンに嫌われるぞ（＾＾）
誰もそんな話はしていない。地図を良く見ろ。高輪全体が寺と墓だらけ。高輪タワーなどお線香の色にしちゃったくらいだ。ＷＴＣの売り出し情報を問い合わせたときにスミフさんから高輪タワーのモデルルームを紹介されて普段着ででかけ年収書いてつめたくあしらわれた口だからご心配なく。

＞冷静になったとき中古で売ろうとすると、歴然としてその差が際立ってきます。

確かに「都心回帰」という言葉でも、本当の都心と文京区はずれでは土地の本来的な価値、例えば交通利便性、商業施設都市施設の質界隈のプレステージなど、確かに歴然と違いますね。
湾岸ブームも、芝浦、港南など既成市街地を徒歩圏に持つエリアと、ニュータウン並みの施設しか
ない地区をいっしょくたに考えがちです。
売る立場では、境界は曖昧なほうがいい。確かに。
地価動向がベースで決まる新築のマンション価格とはいうものの、個々の部屋の値付けには供給者の価値観と思惑が加わる。しかしブームが去って中古で売る際には、市場の冷静な目での評価になる。結局人気が価格を左右するわけだけど、供給者が作る幻想の人気と、実際に人が求めるものの
差は大きいということでしょうか。
ブームも人気も需給関係や供給側のプロモーションが複雑にからんでいるだけにわかりずらいです。

松涛・南麻布・白金などの超一等地は、いつの時代でもそのブランド力は変わらない。
しかし、湾岸地域は再開発等の関係で地価は上がると思われるが、一等地になることはない。
あくまでも一般ファミリー層が中心なので、セカンドハウスならいざ知らず、
金持ち層が群がるとは到底思えない。

そういう私も超一等地に憧れつつもそこまでの資金力がなかったので、
新価格と言われる世田谷物件に手を出してしまいました。
悩んだ末の決断とはいえ、俗にいう都心物件ではないので、
皆さんのコメントを読みながら自らの決断に不安になってきます。

>>325
「都心に住みたいけどもう住めない」
雪が降る頃には世間の常識になってるかも
リ社に友人が居るので、今度飲みに行く時に話題にしてみよう
流石に雑誌名は変わらないでしょうけど・・・

このスレやっぱり面白いですね。もっと早く読めばよかったです（＾＾）

確かに騰がりはじめると売る側は売り渋るし、買う側は焦るから騰がり方に拍車がかかる。前回のバブル時でいえば、今は８６年後半あたり。これが８８年になると、世田谷あたりで１年で３倍ぐらい価格が上昇し、たまプラでは数年前に８０００万で買った５０坪の家が３億円にハネ騰がった。一般人の９割はこのまま土地の値段は騰がり続け、一刻もはやく家を買わないと、一生、借家暮らしになると年収の１０倍する多摩ニュータウンのマンションを買った。さてここからが問題。今秋の対応としてどの打ち手が正解となるか。①５年がまんして８５年水準にもどるまで待つ②前回のような金融失政はなしとみて今年中に友人を動員して都心高倍率の抽選に打ち勝つ③まだ騰がりはじめてない多摩ニュータウンの駅近で様子見→今時点の見方としては、①②③のうちまわりの動きで最も少数派になるのが賢い選択ではないかと思う今日この頃です

港南は戸数が多いだけにリスクが大きいでしょう。
芝浦や豊洲が狙い目かと。

豊洲PCTも、倍率高いと聞いてる。
芝浦は倉庫といわれつつも、ケープ最終は、以前にも増して争奪戦？
誰か、抽選にあたるよい方策をさずけてくだされ。

港南は開発狙いのギャンブラーだから。
豊洲は既に開発計画打ち尽くしで、ららぽ〜とまで織り込み済みだが、
港南は山手線・泉岳寺新駅（仮）という、大化けの爆弾を持ってる（ｗ

まあ、当分は出来ないだろうが。

しょぼい地域の俺が俺がのアピール合戦になると、
とたんにレベル低下ですね。

↑に同意。

遠くの敵より近くの敵の方がにくい

＞「あの物件がこの値段で売れたから、これはこの値段で売れるだろう」

リートが買うような物件を除くと、23区物件でも今でもこの方式。
中古相場とは、仲介業者が近隣の売買事例を見ながら決めている

日系リートって住専の位置づけとみていいんでしたっけ。株式市場で引きつけられている個人投資家の方々ってかわいそうですね。

>>347
相場は売れてから相場なんじゃないかな
そもそも銀行が不動産見て高かったら貸さないし
銀行の高いか安いかの判断は周辺家賃相場で見てますよ
一括現金で払う人はもちろんいるでしょうがやはりごく一部ですよ
ごく一部の人間で相場は形成されません
キャッシュのフローを少し考えれば分かりますよね
バブルは何が駄目だったのかというと銀行がイケイケドンドンで
普通7割担保のところを120%担保で貸してたような所がたくさんあったから
そりゃ倍倍ゲームで増えますよね

だから一部の希少性のある本物の都心物件に限ったことだといってるんです

オリンピック立候補地国内予選突破。2008の世界予選で5都市に残って2009決勝まで引っ張れれば、
この間にオリンピック開催妄想圧力の追加で、更なる急騰ありか？
2009.8に落選すると（するでしょうね）、もしもそれまでの上げが強すぎなら、一部湾岸の失速を
きっかけに、①全体に停滞〜下げ　押し目買いのチャンス到来
　　　　　or②真の都心中心地域、ターミナル商業地域の副都心、それら周辺の特級住宅地、
　　　　　　　とそれ以外の格差、階層化が顕在進行。この場合の動き方は？
リカーディアン型の姿勢なら、急騰はさせないような、正常インフレ誘導策でしょうが、
とりあえずちょっと期待。ついでに①で押し目を狙いたいが・・

正確には「森ビルと」ではなく赤坂TRの売主であるところのサンウッドと
森トラストREITが別会社でしたね

＞だから一部の希少性のある本物の都心物件に限ったことだといってるんです

バブルの頃も、同じような話がまことしやかに囁かれていました。
崩壊後に、一番劇下がりしたのは都心の高級住宅地、小石川、目白、高輪
麹町だったと記憶しています。
一時期は、元々高値だったので1/6位にしないと売れなかったと地元の
不動産業者に聞いたことがあります。

郊外や不人気エリアは、そんなに高騰しなかったので1/3程度で収まりました。

てことは赤坂TRのように山高かったところを低いときに買うのが賢い買い方ってことですよね。他に前回のバブルの時に異様に上がって、その後、異様に下がって、まだちょっとしか上がってないとこってないかな。

藤巻流ですが、勝手に今後１０年地価上昇（中心部）があったとして１０年がピークで
その後１０年で底になることを想定します。
いま、３５００万のローン３５００万の自己資金で７０００万の物件を持っていて、
１０年後地価インフレのピークだろうとかんじられる時点で
中古価格で買値の１．４倍で売れたとすると残債を引いて手元に６８００万
もともと月々１５万くらいのローン返済＋管理費等だったから、これに２０万に上乗せで
３５万円の家賃の場所に住む。１０年住むとして追加コスト分は２４００万
その間４４００万を年５％で運用して１０年で７０００万にしておく
そのころ地価は二度目の底にきておりキャッシュで７０００万円の物件を買う。
こううまくいくかどうかはわかりませんがビジョンとしてはこんな感じで

これが４５００万の物件で自己資金２０００万ローン２５００万の場合なら
残債控除後４３００万の自己資金が残りますが、家賃を２５万くらいのところで
おさえ、２９００万を年５％で運用できれば１０年目に４５００万になる計算です。

> 藤巻流ですが、勝手に今後１０年地価上昇（中心部）があったとして１０年がピークで
> その後１０年で底になることを想定します。

この前提と

> その間４４００万を年５％で運用して１０年で７０００万にしておく

これが意外と難しいんじゃないかなあ

>356
一応前回の高騰のケースで売りそびれた結果、手元に資金が残ったというだけですよ。
ですから、このスレの中心人物が、本物の都心と擬似都心を見間違うなという主張は
慧眼だと思う訳です。

家ってそんな計算ずくで移り変われるのかね。
子供の学校とか妻の付き合いとか。
愛着とか。
自分の家を投資ってある意味すごい。

＞３６１
子育て期間中は無理ですよ。でも子育て終われば可能。というかお子さんいないご夫婦は住み替えで資産作っている人多い。

普通のサラリーマンで20台の、平均的な家庭の生まれの人たちが
都23区内で75平米程度の3LDKマンションが駅徒歩10分以内に買える。
デフレだから出来るとなんだよな。
平成3年2億5千万のマンションが5千万切ってようやく売れた。
中古での償却の何倍もの理由は当時の不動産相場の異常さと、
不良債権に引っ張られた今の不動産相場とデフレの異常さなんだろうな。
こんな急降下はもうないだろう。
お金の価値が希釈化される、都心9区に3000平米越えの用地が枯れてくる。
物価指数が上がる、金利も上がる。
不動産価値の相対上昇とお金の価値の相対低下。
何処までという、バブル的な着地点ではないが
不動産はジリ上げ相場に入ってしまった。
デフレの内に多くを返済するのが吉だろうな。

一年前まで耐震偽装問題で暴落だ、少子高齢化で暴落だ、と言っていた
人たちってどーしたんだろう。

なるほど、超一等地のブランド力は強力か。ただし、決して永遠ではない。バブル崩壊すれば、谷も深い。３５４さんで振り出しに戻る。粗っぽく素人向けに結論出せば、２７２さんですか？何じゃらほい。うまい話が簡単に手に入れられると考えるほうがどうかして。

「デフレの内に多くを返済するのが吉だろうな。」の363さん。
果たしてそうかな？インフレになりつつあるから「お金の価値が希釈化される」は、全く同意。
ただインフレになるとしたら(私はそう感じているが）、家庭状況にもよるけど、今あわてて多くを返済する事はまずくないか？デフレのうちに、よさそうな不動産を現在の固定金利で借りて、買うのが吉では？

マンションのモデルルームを回るのが趣味なのだが、
それまで、毎月のようにあった魅力的な物件が、
ここ半年間、魅力的はおろか、物件自体が少ない。
特に都心及び近隣。

でも、秋からはようやく物件が動き出しそうですな。
秋からの新価格はどうなるのかは、非常なる興味
持っている。1割アップ？2割アップ？意外に殆ど
変わらない？長期金利の低下傾向が影響あるかな。

東京の中心地域はどの辺になるでしょうか？これはマンション板ですけど、住宅と言う土地の
性格はあえて別として、東京のさまざまな首都機能をになう中心的地域、都市機能密度の高い
ことによる地価の高い地域はどの辺にシフト、あるいはコンセントするでしょう？

プレステージ邸宅街は別格ですが、集合住宅はそういう地域内か、近接地にあれば希少で、高価値
となりますよね？
北限線が秋葉原ー水道橋（飯田橋かもしれないけど）
東が、駅で言うと東日本橋ー浜松町、南が、浜松町ー六本木、
（西のラインは難しい）西は、六本木ー表参道ーその北方向のつながり不明瞭
あたりはどうでしょう？西へシフトする見方もありますが、南半分を東を軸に切ったエリアです。
品川と、渋谷・新宿は、それぞれ保留事項と、中枢に対する衛星商業地域。いずれも都心のハブ
として見ることが出来ます。
湾岸だけでなく、山手線の駅でも田町・品川・大崎あたりの物件は微妙に苦しくみえます。
内側ならよいとも言い切れず、田町駅・三田駅近くより、浜松町ー芝公園ー麻布十番ー六本木の
ラインが重要か？（この外は下がるとすると、白金とかも崩れることになっちゃうのですが、
住宅地の性格は、マンションの場合むしろ支持線的要素ですし、あくまで都心か否かについて）

個人的には、資産価値より、自家使用は利便性で使用して消耗品と考えてますので、
山手線は重視、東京駅最強。便利駅で駅近くに住める渋谷、田町の内側がよいと思います。
内陸では表参道最強、赤坂次点。

>よさそうな不動産を現在の固定金利で借りて
そういう意味ですよ。
現金を不動産と交換するのです。固定金利かどうかはありますが。
「お金の価値が希釈化され」た時というのは、金利が上がるだけではなく、
貯蓄などの現金資産も低下しているのです。
例えば大前提のモデルとして今100万繰り上げして100万利子が減ったとして、
5年後110万繰り上げしたとして、100万利子が減ったと言う状況を考えます。
この辺りの金額は利子をそろえて色々な場合を考えてくれればいいです。
さて、この差額10万がインフレによる収入増加に見合えばどちらも同じ結果に思えますが、
実際は今100万繰り上げして100万利子が減った人は5年後110万繰り上げして、100万利子が減った人より
10万円得をしているのです。しかし、物価と金利は連動しているので経済の均衡はこの10万円を物価で
吸収してしまうのです。「現金の価値が低下」しているからです。
しかし、今100万有るのならば今100万繰り上げして100万利子を減らさなければ5年後に10万余計に支払い
110万繰り上げして、今の100万よりも価値の低い100万の利子を減少させる事になるのです。
デフレの時は資産を現金以外に移し、インフレで資産を現金に戻す。
これは例えば株で言えば株安(現金高)で買い、株高(現金安)で売るのと同じ事です。
ポラリティの中で資産を流動させることがいちばん上手い乗り方です。
では、長期固定で借り入れした場合はどうでしょうか。これからインフレ化する局面で
金融機関が損するのではと思いがちですが、デフレの時代に金利部分の大きい支払いをし、
元金の減少(=不動産資産への変換)が進まないため、結局はデフレ時の価値の高い現金を利子として多く支払い、
インフレ時の価値の低い現金を元金として将来多く支払うものとなります。
デフレ時の価値の高い現金を利子として多く支払いという部分が重要で、価値のあるものをその時代での等価の資産に
変換できず、インフレで現金の価値が下がったときに、価値のある不動産の収得率が進んでいないという事態になるのです。
今の1%の金利は将来の2%の金利と同等の現金価値となるならばそれは現金が半額になったと捉えることも出来るのです。

ちょっと邪道な意見ですが、東京の中心は皇居以外有りません。
東京はそうして発展してしまったのでそれ以外の中心をもてません。
政治、経済、交通全ての真ん中は皇居です。400年前から変わりません。
その周囲の＊＊の何処がどうだという話は結局終着点がありません。
何故なら、全て中心ではないからです。
ここで、都心の定義が必要となります。
はっきり言いましょう都内に住んでいる方、みんなオレんちと思っています。

2年前、マンション価格は上がると予言して、見事に当てました。
（って、暴落論者のへんな話は聞くに堪えなかったので）

今回も、後1年でマンションは下がると明言します。なぜ。。。
それは、投機筋が買い始めたから、今の価格の2割は実体価値と離れているから。
1年後に、今回の新価格は間違いなく2割下がります。

>今の価格の2割は実体価値と離れている
今の2割引が正当価格という貴重なご意見、有難うございました。

　　速報 予言者さん宛
【マンションコミュニティー】魚倶楽部結成へ
すっとこどっこいな餌に、簡単に釣られてしまった可哀相なお魚さんたちの
霊を慰めるため、この度「魚倶楽部」なるものが結成されることになった。
この倶楽部では、春のお花見、秋の運動会などを行なってお魚さんたちの霊
を思いっ切り慰めることを目的にしているという。

連絡先は例によって………
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首都圏マンション着工、51カ月ぶり6,000戸台に落ち込み

　国土交通省が発表した７月の分譲マンションの着工戸数によると、首都圏１都３県の合計が6,952戸と51カ月ぶりに6,000戸台に落ち込んだ。前の年の同じ月と比べて約２分の１になっている。

　特に減少が目立ったのは埼玉と神奈川。両県とも前の年の同じ月と比べて６割以上減少している。東京と千葉も３割以上減少した。

　昨年頃から、分譲マンションは用地難や地価上昇などから「都心回帰現象」が一服。東京で減少し、埼玉や千葉などの東京近県で増加する傾向が目立ってきていた。しかし７月の結果では、近県にも減少傾向が広がる形になった。

新価格って、おそらく販売不振を予感したデベさんたちの最後の策略でしょ

要するに需要と供給の関係なんでしょうね。
供給戸数が減少のなか、最後の需要期（団塊Jr）が重なっているので価格が高くなる。
今後は確実に少子化が進むので需要が減退期に入ります。
マンションの広さは長期的には確実に広くなってきている。
やっぱりこれまでのような急激なデフレはないと思うが、ジリ貧は仕方ないと思う。
高齢者が住み替えでマンションってのが定着するかがポイント。

個人的にはデフレでもインフレでも有利子負債額の削減を進めていきたいですね。レバレッジは低いほうが何かと都合がいい。

超都心のブランドマンションは中古でも価格上昇、郊外、埋立地のマンションは下落または横ばい。
間違いない。

これから１５年、不動産がいいのか、現金がいいのか、金がいいのか、よーく過去の歴史を読み込んで目先の買いだ売りだに踊らされることなく、この人（会社）センスいいなと信じられる相手についていくのがいいんじゃないですか。そういう視点でいくと、やはり、これからの１５年は不動産が相対的には結構いいと思いますよ。

人口の自然増が望めなければ、国は経済を養う為に
社会増(近隣国からの移住)を増やすだけなのは
第二次大戦以降の欧州諸国を見てても良く分かる。

日本人は減るだろうけど、在日人口は減らないよ。

>>377

山手線内の、普通のマンションも3年前と比較すると
30％以上、上がってると思います。
新築分譲より、自由な相場の中古市場の方が
値上がり率は大きいような気がします。