秋から新価格、どれくらい上がるか予想してみましょう！！

都心の一等地を個人に売りつけたあと、
イッキに国有地たっぷりのところに首都移転とかしちゃえば国は大もうけですね。
増税なき財政再建が可能に！

実は一旦、土地をぜんぶ国有化するってことはすごいことなんだよね。日本だったら、その瞬間で突如、自由に使える資産が5000兆円発生するってことになるわけだから。だからそんなことって、戦争後の実質的なオーナーチェンジ時にしかできないわけだよね。

↑ホントそうして欲しいです(笑)。霞ヶ関から永田町にかけて、すべて公園と住宅地にしてくれれば最高ですよね。

だからさ、一気に国有化するとかじゃなくて、
もっとスマートに、巧妙にやればいいんだよ。
国有化したり、民営化したり、行ったり来たりで往復儲け。
東京の土地を個人に背伸びさせて買わせて、首都移転というパターンは、
地震の後とかホントにありそうで怖いですね〜

160>政府保有ＮＴＴ株を出来るだけ高値で国民に買ってもらうために８０年代後半は
株をかなり上げましたね、しかも８７年ＮＴＴ株公開以降さらに上げに加速がついて
２年は上げた。今回政府も都心の保有地などはなるべく高く売ろうとだしおしみするだろうし
放出後も２,３年は上げが続くでしょう。

163>敗戦後のＧＨＱによる強権発動ならともかく現代の日本でそんな＊＊をしようとしたら
政治家も役人も国民に血祭りにされちゃいますよ。普通にインフを進めて政府借金の実質的意味を
小さくするしかないね。企業や政府が保有する地価が上がりだすのは傷んだバランスシートを
改善させるにも含み益を計上するにも政府は大歓迎。

結局インフレにする前に大企業の過剰負債を減らさせないと、
利上げ利払い増加、収益力低下、国際競争力低下で元も子もなくなるから。
そのためにも、本業に関わらない土地やモノをどんどん売らないとね。

実際に企業の土地放出も激減してるのに何いってんだか。
それと大地震起きても首都移転なんかするわけない。
大規模インフラを一から作るより修理する方がコストもかからず早い。
新潟の村ならいざしらず、阪神大震災でどっか移転したっけ？
下町が焼け野原になったらかえって再開発で発展するかもな

都心の一等地の最新タワーマンションは益々値上がりする。
湾岸が液状化したらもっと上がる。

やはりしばらく地価は上げますよね。
私ごとですが、「新価格」と言われている新築物件（都心というかやや城南）の購入契約を締結。
現在住んでいる2002年分譲を、新住居の引渡しに合わせて1年後に売却予定。

契約するまでにいろいろと迷いながらも、自分の見通しを信じ決断しました。
しかし契約後に、「本当に良かったのか？」と不安な気持ちも出てきます。
私レベルでは高額なローンを組む予定なので。

ゆえにここで皆さんの貴重なご意見を聞いていると、自分の判断に自信が持ててきます。

それは適切な判断でしたね。
ほんの瞬間に現れたチャンスを捉えたんですね。
きっと新居に入居された頃それを実感されるでしょう。

ココにも湾岸煽りを生きがいとした内陸荒らし君が出没してるのか

景色はいいけど湾岸は危険でしょ？　本音では。　駅からも遠い物件多いし。
買えるもんなら赤坂、虎ノ門にするでしょ。

君もホント懲りないね
そんなに赤坂の激安物件が買えたのが嬉しかったの？
まー階層と方角と広さは想像付くけどね・・・

赤坂ひどいよね
都心の客ごっそり持っていっちゃった

ここは新価格と資産価値のスレッドなので、
そういう要素を持たない湾岸物件とかはあまり関係ないのでは？

湾岸の話を持ち出してるのは
激安物件を買った貴方の方ですが？

>>165

首都移転して地価ってそんなに下がるのですか？
多少は影響があったとしても、経済の中心としての東京は不変な気もしますが・・・
ニューヨーク、上海、香港、ムンバイ等、不動産価格の高い都市を見ても
首都ではない例は多くあります。

資産価値の議論に戻しましょうよ。私は地価(マンション価格も)は上昇すると考えていますが、議論のためにあえて反対意見。最近の不動産市場で存在感が大きくなっているREITなど投機的資金が、一斉に退出する可能性はないのでしょうか。金利の上昇は明らかにREITにとって不利な筈。それでなくとも都心では投資利回りの低下が叫ばれており、個人向け賃貸住宅しか活路はないとの噂も。賃貸住宅の供給増加が家賃を引き下げれば、マンション分譲価格の低下要因です。さらにREITが保有物件を売りに出す可能性はもっと怖い。もし、年金などの機関投資家が金利上昇を受けて、株やREITを売却して債券投資に振り向ければ、影響は大きい。金利上昇は円高要因でもあるし、そうなると景気も怪しくなってきます。金利ばっかり強調してしまいましたが、個人的にも怖いです。

>>180

家賃が維持されて金利だけが上昇することを想定されていますか？
短期的には行き過ぎた価格の修正の可能性はあると思いますが、
長期的には現在の地方の状況を見ると、首都圏の経済成長率が
日本全体の経済成長率（金利）を上回ると考えられますので
金利より賃貸料の上昇率が上回る可能性が高く、従って不動産価格は上昇する
要素もあるように思います。

ＲＥＩＴに関しては、今は維持費や管理費なども比較的かからない新築物件ばかりの、
一番利益を出しやすい状況で、まだ構成物件の入れ替えもほとんど行った実績がありません。
今後どのようになるか全く未知数です。

当然運用利回りを考えれば、物件の価値が落ちる前に売却して、
新しい物件を組み入れていかなければなりませんが、
この放出中古を吸収できる市場が存在するかどうかが鍵ですね。

またいわゆる、売れない物件をオフバランスするための、
体のいい不良在庫の掃き溜めのようになっているファンドもあるようで、
リスクの塊になっているこういったものが崩壊し始めると、
投資家の心理を冷やされて、まともなファンドにも悪影響がおよびます。
ＲＥＩＴの市場は既に、本当に大丈夫なのか、疑心暗鬼の状態になっています。

中古市場の崩壊、買い替えサイクルの断絶が起こると、
あるいは実際のマンション販売にまで影響が及ぶ可能性もありますね。

不良物件のはきだめファンドは確かにリスクですが、株式市場におけるライブドアと同様で象徴的な意味でインパクトはあるうでしょうが、所詮は日本全体で5000兆円のうちの数百億ですから本質的にはインパクト不足でしょう。前回バブル崩壊時で、100兆円クラスの融資焦げ付きで、結構インパクトのある結果だったんで、reit市場の規模が100兆円越えた段階でそういうことが起きれば、危機感醸成されるけど、今のレベルであればちょうどいいガス抜き程度の位置付けでしょう。

REITが市場で売られたとしても、REITが不動産を売却しなければ
いけない状態にはならないです。
単にREITの保有者が変わるだけのこと。

不動産私募ファンドは期間あるから、乗り換えるか、ＲＥＩＴに
買い取らせるか、不動産売って換金して返すかする必要あるけど。

金利の上昇は財務レバ効かせてる私募ファンドには効いてくると
思うが、今の水準では問題ない。

国債利回りとの差がマイナスになる、銀行の融資姿勢が変化する
までは強気でいいと思う。

都心部高級物件価格推移予想→18/6 坪550万　18/9 坪700万　19/3 坪800万　20/3 坪1000万　その後は北京オリンピックをまたいでそのまま順調にいくのか、政治的混乱を背景に低迷するのかは中国しだいといったとこじゃないすか。

消費税は、いつ、何パーセントあげるんでしょうね。
最終的には何パーセントにするんでしょうね。

消費税も５年後には１０％ぐらいにはなるでしょうから、建設コストサイドも資源高で３０〜５０％増、土地代が５０〜１００％増になるでしょうから単純に考えても都心部のマンションの原価は今よりもザックリ倍増近くにはなるでしょうから、やはり、都心物件の供給急減＋価格の急ピッチ上昇は当面避けられない現象かと思います

180です。皆様、建設的なコメントありがとうございます。確かにREITについては保有者が変わるだけですよね。私慕ファンドの売りは可能性があるけど、まだ規模的には心配ない。とすると、181さんご指摘のように賃料が上がってくる可能性も含め、やはり当面は強気でいけそうですね。

２極化と人口動態を考えると今後１０年ぐらいで考えて、
都心高級物件↑、郊外物件↓、その中間の都内一般物件→
これが結論でしょ。

結局都心高級物件のような、希少価値のあるものは資産として有望でも、
そうでないものは意味がないと言うことでしょうか。

宝石でも、あるカラット以上のものには資産価値がありますが、
小粒のものはただの消耗品でしかありませんからね。
資産価値を重視するなら、安物買いの銭失いは避けないと。

ＲＥＩＴに関しては、運用利回りが低下すれば市場で投げ売られる、
買い手が居なくなるわけですから、それを回避すべく、
運用者は適切に構成物件の入れ替えをする必要があります。
ほって置いたら元本を毀損していっちゃいますから。
その意味で不適格になった物件は売却し、
新規有望物件を組み入れる必要はありますよ。

１８２さん
私にとって大変貴重なコメントです。ありがとうございます。ついでに、最近の私募ファンドの動き、その一部でもお分かりになっていればお教えいただけないでしょうか？

最近の私募ファンドはお金を集めたはいいが、物件が買えなくて
地方物件、ホテル、介護関連施設に手を出しています。

都心で売りがでると大体30〜40くらいのデベ、ファンドが入札に
名乗り出る状況です。

最大の関心事は賃料相場の動向。
店子が出て行くのを覚悟してでも、強気の提示をして、賃料上げ
に注力していく方針のとこが増えてるようです。
今の空室率では店子も出て行くことが難しいので、賃料上げを
受け入れてるみたい。

賃料上昇が明確になってくると、もう一段不動産価格は上昇する
と思われます。

ＣＭＴやケープ、ＴＴＴのような割安物件は、リセールする時に儲けが出ちゃったりするのでしょうか？
迷って買わなかったことに後悔・・・。

価格が上がれば当然、益も出るでしょう。しかし、都心の物件が濃淡こそあれ上昇基調にあるとみられるている中、果たしてそれが“益”と呼べるかは、実際に住むかどうかという点が大きく影響してきます。つまり、買い替えが必要になるなら、買い替え対象物件も値上がりしているため、結局は手元に残らないということもあるでしょう。そこで、このスレの本来の目的である「秋からの新価格」の動向が重要になってくる訳です。ちなみに、秋からの新価格一番乗り物件って、どこなんでしょう?

湾岸関連はまだ歴史がはじまったばかりですから、実際に住んでみて、買い物の便、子供の学校の環境、運河等まわりの臭い等、実際の住人がその評価を重ねていくことで価値が定まっていくのではないでしょうか。ただ、当初のプライシングについては、原価が低かったこともあり、かなり割安だったことも事実なんで、まずは１割程度の含み益からのスタートであると言う事はできるのでしょう。

１９１です。私募ファンド情報感謝します。
ＲＥＩＴもオフィスのほうが堅調のようですね。

焦点はやはり、「新価格」が受け入れられるか否かですが、港区など土地情報すらほとんど出ないというのですから、煽らなくても受容時間は、郊外や地方とは違って、あまりかからない気がします。とはいえ、当事者にとっては緊張の正念場ですね。

やっぱり、まずは三井＋阪急の永田町じゃないすか。自民党の目の前で、南側上層階は東京タワーが見え、南西は赤坂、溜池方面を見下ろせ、南東は国会議事堂を見下ろせる名実ともに東京の中心と言えるマンションだと思います。

皇室の連中が赤坂や皇居明け渡してちょっと郊外に移ればいいのに。
あんな超々一等地の広大な邸宅ですら居心地悪いとか言ってオランダに行くような人たちなんだから。
そしたらどれだけの優良な住宅地が供給されることか。

でも都心の２流国大使館の建てかえなんかは狙い目かもしれませんよ。自力で建てかえできないんで、マンションにして上層階を分譲して、下を使うってパターン。たしか最近だとフィリピンとかルクセンブルグが前例つくってくれてます

>>200
１人あたりのＧＤＰ額世界第一位のルクセンブルクが２流国なんですか？
「無知の無」ですね。

「無知の無」の使い方がまｔ

ああ、ちょい勘違い。
そういう言葉あるのか。

「無知の知」では評価している言葉ですので・・・・・。

あそこの緑があるんだから都心は素晴らしいんだよ。

205さんに、賛成。皇居は大切なシンボルです。
ところで、、最近の不動産チラシは以前より高くした中古物件、あるいは「物件求む」のタイプが目につくような（あくまで私の感覚）気がします。
どうも、、今年〜来年はいけいけどんどんムード？
いつが終焉だろう？

中古物件に関しては、むしろどんどん量が増えてるように感じますが。
値段も変らずなかなか成約しないのかなと。
今はやはり新築ブームなのではないでしょうか。

どう考えても、売れないだろうって値段をつけている中古もありますね。
相場のつり上げ工作なのかな？

売れないまま何ヶ月も晒されていたら、かえって相場冷えてるの見えちゃうのにね。
イメージ工作するなら、売れなくても一定期間で引っ込めればいいのに。

208＞02年以降駅からの距離などいい場所から順番に分譲されて
だんだん新築だと例外を除くと好立地物件が出にくくなってる印象がある今
2、3年前の底値時に分譲されたよい物件なら15パーセントアップ
さらにオプションや内装などに凄くお金をかけたものなら分譲価格の30パーアップでも
取引が成立しているようですが・・・これらはさらに上がりそう。

二・三年の築の浅い物件は確かに出ものがすくないですね。
準新築で人気もあるとおもいます。

そのかわり、駅近くても駅がしょぼかったり、築年数が経っていたり、
狭い目のところは、本当に買い手が付きにくいです。
気持ちよく面倒なく住めるマンションの寿命を30年として、
二三年なら誤差ですが、１０年となるとずいぶん消耗した感覚があります。

都市部においても二極化が進んでいる印象です。
良いものは非常に良く売れ、よくないものは全然売れない時代でしょうか。