秋から新価格、どれくらい上がるか予想してみましょう！！

みんな買わなければ、99さん困るよね、きっと

700-1100ぐらいで4500-6000ぐらいのマンションを狙っている一般サラリーマンが
都心で買えなくなって郊外にシフトする。ところが郊外は。。。。大変なことに。。。。
二極化恐るべし。

>>102
は？何も困りませんが？
デベとでも言いたいのかな？

買うのが勝ちという考えは成立しないでしょ。
買わない勝ちもあるんやない？

うわさの新価格について、情報交換するとともに、不法な値上げには断固反対をしましょう！

これって買えない人の負け惜しみでしょ。
値上げになって何が困るの？
こっちは上がってもらわないと困るんです。

今はインフレの入り口。ゼロ金利が解除され、これから金利が上がり始める。

このような環境下、資産を持つものと持たないものの格差は予想以上に拡大するでしょう。

2〜3年ほど前から株価も地価も底を打ち、既に上昇に転じている。
金利上昇に比べて、株価や不動産の上昇ははるかに大きいので、ますます格差は拡大。

逆に言えば、現在同じ収入、同じ資産レベルであっても、頭の使い方と運で差は出ると思われます。

すでに相当の格差が出てる気がする。
一方は一生郊外の安賃貸、他方若くして億ションをいくつも所有してる。

どちらが良いかは本人次第では。

＞109さんへ
持たざるリスク、その通りだと思います。

私は普通のサラリーマンで、2001年に4,500万のマンションを購入しました。
そして共働きなので繰上げ返済に励みつつ、株式で少々運用していました。

5年たち、運よく世帯収入が2倍となり、株価上昇の恩恵も受けて、
この度12,000万のマンションを購入することになりました（もちろん買換えです。）

5年前には5,000万のマンションでも無理と感じ、億ションなんて別の世界の人の話と思っていました。

運の要素が大きいですが、株とマンションを持っていたがために、普通のサラリーマンでも億ションに手が届いてしまったのです。

やはり資産効果は多大です。

歴史的に見て、日本でもここ６０年間で何回かチャンスがありました。昭和２１年（終戦直後）、昭和３６年（東京オリンピック前）、昭和４７年（第１次オイルショック）、昭和５３年（第２次オイルショック）、昭和６０年（バブル前過剰流動性）。つまり国家負債清算、オリンピック前景気、石油需給逼迫、低金利過剰流動性あたりがキーワード。

持たざるリスクは実感。
私はずっと賃貸マンション暮らしだが、賃貸料相場が下がることはあまりなかった。
資産を持っている人に家賃を払うのはつらくなってきて、
頭金は半分しかだせない一般サラリーマンだけど都心に買います。

多くの勤勉で前向きな方々が、精一杯本業に打ち込みながら、家あるいはマンションを購入して資産を大きくされているのが、印象的です。
刺激になるし、勉強できます。
111さん、参考までに今回のローンを差し支えなければ、お教えください。

そろそろ格差がつきすぎた後に発生するであろう事態に対する準備をはじめるタイミングに来てると思います

＞114さん
双方の引渡しがこれからなので、スタート時と買換え物件引渡し後との2通りを書きます。
リスク許容度が高いので、参考になるかわかりませんが・・・。

①スタート時
ローン／11,000万（4,000万は3年固定、7,000万は変動）
貯蓄／2,000万

②買換え物件引渡⇒繰上げ返済
ローン／7,000万
貯蓄／2,000万

5〜6年程度で、ローン＝貯蓄にすることが次の目標です。
但し貯蓄の中身は株式なので、（ローン−貯蓄）が拡大リスクも背負います（笑）

>116さん
繰上げ返済後で7000万のローンって、フツーのサラリーマンではありえないと思いますが、
相当な高収入の方ですか。あまり参考にならないような。

秋の新価格、本当に上がるのでしょうか?
値上げ要因としては、①土地仕入れ価格の高騰、②建築価格のアップ(素材、原油の高騰)が考えられます。
一方、値段が上がらない要因としては、①人口減少、②マンションの継続的大量供給が考えられます。
秋の新価格に限定した場合、①土地は今年仕入れたものもあるでしょうが、大半は昨年分(つまりマスコミで騒がれているほど高くない)。②建築価格も既に契約済みで固定を考えると、大半は、今年前半並みではないでしょうか?
実際、物件価格がなかなか発表されない。これはデベの躊躇の表れと見て取れます。
便乗値上げしたいが、怖い、が本音ではないですか?

少しは勉強しましょうね
①人口減少　人口減少が都市部の住宅需要にまで影響するのは少なくとも数十年後
　　　　　　それに都心部への集中、流入傾向は続いています
　　　　　　国の調査による予測でも３０年後東京、神奈川などの
　　　　　　人口は現在より増加するとされています。
　　　　　　過疎化空洞化している地方・郊外の事は知りません
②マンションの継続的大量供給
　　　　　　それは今までのお話で、都心ではマンション用地そのものの取得が
　　　　　　難しく、供給が少なくなってきてますよ　　
　　　　　　こちらも土地余りの地方・郊外の事は知りません
下がるとお思いなら、何年かお待ちになって購入されたらよろしいんでは？
　　　　　　

価格改定が冷や水になって、一気にブームがしぼむ可能性もあるので、
業界も一か八かですよね。
大量の売り物が出てる中で、消費者が一定期間でも躊躇、買い控えするだけで、
常に売り続けなければならない弱小業者は、
投売りせざるを得ないですから。
徐々にゆっくり値上げしていく方がスムーズだと思うんですが、
秋の新価格って、買い急がせるフレーズが一人歩きしはじめて、
却ってクビ締めてる気がします。

119さん、
勉強不足の根本的な質問で申し訳ありません

>>それに都心部への集中、流入傾向は続いています

とありますがなぜ今都心部への集中、流入傾向が出てきたんですかね？？

同感です。少しずつ値が上がっていき，ブームを少しでも延ばしたいというのが，業界の大勢のように思います。まぁ，しかし，物事は思惑通りにはいかないものですから。勢いよく上がっていって，どんとあって，業界淘汰，という道筋かもしれません。それよりも，初めて経験する人口減少のほうがなかなか読めません。減少傾向の心理的影響は案外早くさまざまな方面に出てくるかもしれませんね。

都内大型MS購入者です。
この３月入居。
別棟はこの夏販売、同じ８５平米くらいで約１０００万上がっていますね。
そこは眺望はいいのですが北側です。大体売れているみたいで北側はほとんど残っていません
さらに眺望のいい東側の販売がまだ残っているので、
そちらはさらにアップは間違いないと思います。北側以下とか同じとはとても考えられません。
ひとつの価格アップ例です。

114です。ありがとうございます。
住み替え物件はすべてローン完済済みなのですね。すばらしいです。
他の方のご指摘どおり、たいそうな高収入です。ご自身の勤勉とスキルアップの賜物でしょう。
さらなるご発展をお祈りいたします。
株式、上昇するといいですね。藤巻健史氏は土地及び株式について、断固上昇論ですね。

118さん
老婆心ながら若干のアドバイスをさせていただきます。住居用不動産価格は需給状況以外の要因に大きく左右されます。①資産価格②所得分布③他用途不動産価格などです。①株式等の運用益は購入予定者の許容価格を上昇させます。不動産価格が上昇することで、それを信用力とした新たな購買余力も生まれます。②Ａ年収700万が100人とＢ1000万40人500万60人のケースを考えてみてください。年収の6倍が購入上限と仮定すると、Ａでは5000万円のマンションを買える人は０です。一方Ｂでは40人が購入可能です。所得格差の拡大は、都心不動産の価格上昇にマイナスどころかプラスに寄与することもあります。特に、今現実に起こっている所得格差の拡大はこれを地でいっています。③経済が活発化すると、住居用より先に事業用不動産価格が高騰します。外資も流入し実体経済以上に高騰しがちです。これに引きずられて住居用も上昇することになります。中小事業所では住居用不動産を事業用に転用できる事業形態が結構あります。不動産価格が下落する場合も実需以外上記の要因が影響します。世界的な不動産価格・実体経済の動向を考えますと、現段階では不動産価格が中期（5年以上）に渡り上昇すると考える方が自然です。
不動産を需給状況だけで判断すると、たいていの場合上昇初期の購入時期を逃し、かなり上昇した後に「不動産の上昇＝実需の盛り上がり」という報道の煽りに踊らされ、高値つかみをし、その後の価格下落で大きな負債を負うという、バブル期の無知なサラリーマンと同じ轍を踏むことになりますよ。

住宅ローン控除制度　⇒　縮小
不動産売却損控除制度　⇒　縮小か廃止を検討中
消費税　⇒　アップ

政策面からも強気になれる材料は何一つないが。

あと首都圏の人口は減らないから大丈夫という説も疑問。
人口は減らなくても高齢化は確実に進行している。
今後首都圏では自宅を手放して介護付き高齢者ホームに入居する人が
確実に増加する。

126さん

②の要因での需要だとすると、
40人に売り切ったらあとは、絶対マンションを買えない層の砂漠が広がってるわけですよね。
そういう消費者の所得分布だと、崩落が始まったら一気ですよね・・・・

所得格差拡大で買える層が都心部の物件に集中
買えない貧しい層は郊外、低ランク物件を買えば良いだけ

郊外と言うか、アクセスの悪くない市部についても、
駅近の土地が余ってきて、たとえば２００平米超庭付きとか、住環境重視で、
都心部とは明らかに違う価値観のちゃんとしたマンションや戸建が企画できれば、
また高額所得の客は戻ってくると思うんだよね。

フロス（泡）とグリーンスパンが呼んだ米国の住宅市場も今年２月頃からようやく減速。これが減速を通り越すような懸念もあるようですね。米国の減速が加速するなら，日本の市場が勢いを付けていかなければ，というところでしょうか。
ただ，旧くて恐縮ですが，『週刊東洋経済』（７・１５）によれば，賃貸物件漁りの私募ファンドが売りに回りはじめたとか。このまま，ファンドが不動産を買わなくなれば，「買いあがり」は逆回転の恐れも，とあります。
米国も下がり，夏ごろからの日本の上昇もつかの間の線香花火としたら，何か景気よくないですね。この日本の「新価格」数年続いたほうが，世界経済ひいては日本経済にとって長い目で見ればプラスになるかもしれないな，とも思い始めています。

大手不動産会社の株価が７月下旬から一斉に上がってる。
これはどういう意味を持つのでしょうか？

127さん
126です。基本的におっしゃるとおりです。これに金利上昇圧力が加わります。これらはマイナス要因です。これらを消化し不動産価格が上昇するには、適度な経済成長と株価上昇を経由した126に書いた現象が起こる必要があります。そして、不動産価格の上昇を主張している人たちは、このようなマイナス要因を勘案しても先に説明した現象が起こると見越しているのです。これは、日銀やIMFなども予想しています。ゼロ金利解除もその予想の一環にあります。当然、これと異なる予測を出すことはできますが、現状の国内外の経済指標を分析すると確率的には、不動産価格が上昇すると考えるのが自然です。これを覆すには、それなりの客観指標を交えた根拠を提示するか、東アジアでの突発的な軍事衝突を「予想」するしかありません。人口云々に関しては「不動産価格を決定する要因は実需だけではない」という言葉を繰り返しておきます。
128さん
首都圏に住んでいる3000〜4000万人が皆23区内に住めるわけがありません。126で説明したモデルを「想像力」を働かせて拡大して考えれば、仰るようなことにはならないことがわかると思います。わからなければ129さんの説明を読まれれば良いでしょう。
131さん
仰るとおりです。不動産価格は実需＋国内の経済要因および所得分布＋海外の経済状況（投機資金の動向も含む）で形成されます（足し算でなく関数です）。現状では米国の景気減速はペースを落としただけなので心配ないと思いますが、問題はさらなる米国経済の減速と日本経済の成長を勘案した投機資金の動向だと思います。これが円高を誘導する方向に行きますと、国内の経済見通しや株価にマイナスの影響を及ぼします。その結果、不動産価格の上昇が止まる可能性は十分考えられます。日本経済の成長率がせいぜい２％前後の中で、米国経済の成長率が３％を下回るようなことになると国外の投機資金の動向に左右され円高・株安を発端とした不動産価格の下落は十分考えられます。この点を十分見極めることが不動産価格を予測する大きな材料になると考えられます。

金利が上がるとマンションが売れなくなるって言ってる人は
バブル期に不動産が爆上げした時の金利％を知らないのでしょう

バブル期に不動産が爆上げした時の金利はこれだな。

1987.2.23〜1989.6.1　公定歩合　2.50%
85年〜89年の４年間の地価上昇率　245%
85年〜89年の４年間の株価上昇率　240%
日経平均の最高値は８９年末 38,915円

明らかに低金利で行き場を失ったマネーが株と不動産に流れたんだな。
で、三重野総裁は８９年後半からバブル退治のために不退転の決意で金利を上げ始める。
その効果が現れて、９０年年明けから株式市場は暴落。
不動産もそれに続いて暴落を始めた。

さて、今の金利は低金利と言われたバブル期よりもさらに低い訳だが、
これに関しては、かくも超低金利にしてやっと下げ止まったという感じだな。
それ以上のエネルギーはない。

↑まだまだ超低金利状態であること自体が“エネルギー”と思いますよ。

私もそう、感じます。
先日、歴史的0金利がようやく解除。3％になるぐらいまでは、上方向のエネルギーが強いと思います。

スレ主さん、
「不当な値上げに断固反対しましょう」
どうやって反対するのでしょう？
その新価格で買う人がいれば、それが相場になるんだと思うけど。
消費財とマンションは違うんだよね。
不動産市場は、自由競争なのが理解できていないのでは

１２６＆１３４さんの意見に同意します。
かつてのバブルの時、米国にいながら外側からその誕生から崩壊までの推移を詳細に観察していましたが、まさに126さんの言うとおりの段階を踏んでいきました。15年たって再び新しい波が来た今回も、おそらく同様の動きをとることでしょう（ただし、新しい要因として、富の二極化と人口減少が入ってきますが）。

もし住宅の取得、特に都心を考えているのならば、まだ弱気と強気が交錯しているこの１，２年内、できれば今年のうちになさったほうがよいでしょう。3年後には、今まで地価の下落を唱えていた人々が臆面もなく宗旨替えし（彼らの大半は無責任な批評家やメディアで、その時の市場に流されているだけ）、今度は実需による長期にわたる地価上昇、地価高騰を囃し立てるでしょう。しかし、もうその時点で購入するのは絶対避けるべきです。

なんらかの事情で今購入を決断できないのであれば、次の波を待つべきです。それは、今後５年かそれくらいして不動産価格が頂点に達しその後時間をかけて下落して2000年代の初めの頃に戻る頃、おそらく今から10-15年後になるでしょう。それではいつまでたっても買えないと思われるかもしれませんが、そもそも普通のサラリーマンが都心でそこそこのマンションを買うのは、日本だけでなく世界の大都市でも不可能。この数年間たまたま日本でその窓（ウインドウ）がつかのまあいただけです。

ただし、郊外は、二極化と人口減少によるダメージをもろに受けるので（都心は逆にその恩恵を大きく受けることになりますが）、ごく一部の地域を除いた郊外マンションの購入はもっと避けたほうがよいでしょう。それよりは、今購入しないのなら、少なくとも今後10年くらいは賃貸生活とわりきって、その間金融資産を積み上げ、退職間近でもう家族構成も大きく変わらなくなった時点で、改めてマンション購入の是非を考えるのが得策かと思います。

ニュー・ヨーク市セントラルパーク・ウェスト15番地のペントハウス。
延床面積約200坪に4寝室＋メイド室、価格は4600万ドルだそうです（売却済み）。
NYだと古い中古でも坪単価23万ドル（約2500万円）だそうです。ロンドンもそんな感じ
日本は安過ぎて、価格水準訂正がはじまったばかりですね。都心が今の２、3倍になるのは
常識的水準訂正範囲内ですね。

世界第二の経済大国だったのも今は昔。
次々と追い越されていくのが現状。
斜陽トレンドに入った国の地価が、騰貴する事はないでしょう。

142＞だから騰貴するといってるのでなく、不良債権処理不動産投売りなどで安くなりすぎた
プライスと安値覚えのマインドに対しロンドン、パリ、ソウル都心程度に並ぶ水準訂正の動きは
向こう１０年は続くでしょうといっているのです。坪単価１０００万円は
近年までの安値覚えから抜けきれない人には騰貴に見えるかもしれないが先進国都心マンションと
しては普通のことなのです。

あのー、2005年のGDPでは日本はまだ世界第二位ですが。
四位のイギリスは日本の約半分くらいかな？
感情的になって事実に基づかない憶測はやめたほうがいいんじゃないでしょうか。

まあ、でも、こういう方は、今年はそうでも、さ来年には中国に追い抜かれて
（今は6位かな？）、日本は圏外、地価は5年以内の10分の１になる!!
なんて、情緒的な返答をされるんでしょうな。

バブルで懲りて、どこの企業も安易な投資はしなくなったから、今度は市民相手に地価の釣り上げですか。
マンションバブルがはじけたらどうなっちゃうんだろうね？

企業の設備投資は、バブル期並みになってますよ
よく新聞でも読んでくださいね。

だから、今買わない人あるいは買えない人は、買わなくていい(買わないほうがいい）。
一生賃貸で生きるべき。

15年前の下げの初期と反対のことが起きてるんだよ。直近の値ごろ感に麻痺して抜けきれない
多くの浅はかな人は下げだしのとき「これは一時的な下げだよ、どうせまた上がるよ。」と
知ったかぶりをしていた。
今は逆、１０数年のサイクルの変化に気づいてない浅はかな人間ほど
「これは一時的な上げだよ、どうせまた下がるよ。」と知ったかぶりをしている。
少しは経済循環学んで下さい。設備投資循環、建設循環、在庫循環、みな上に向かってすすみだしましたよ。

ここで必死な人達は、本来に上がるとおもってんのかねえ？
バブル期並みの企業投資？アホですか？

海外との比較や２極化で東京の不動産も高騰するって言ってる人がいるけど、
それは山手線の南半分の中と沿線、一部の供給住宅地に限った話でしょう。
東京は海外の大都市よりもエリアが広く、地下鉄などの
交通インフラが発達してるから都心エリアを除くと供給が多く、
高層化の進展で東京全体で考える住宅の供給は十分に有る。
団塊世代が引退した後、東京を離れる人も結構いるだろうから今後、
東京の人口が増加するかも不透明。
だから山手線沿線などの都心エリアに住みたい人は
早めに買うのが良さそうだけど、それ以外のエリアを
考えてる人はプチバブルに煽られて慌てて買うと失敗するよ。

あなた色々なスレで、いつも山手線の南半分を強調してるよね

>150
あのねえ、新聞くらい読んだら？

日銀が8月３日発表した６月の企業短期経済観測調査（短観）は、企業の景況感を示す業況判断指数（ＤＩ）が大企業製造業でプラス２１と、前回の３月調査に比べ１ポイント上昇し２期ぶりに改善、９月までの先行きも２２と改善を見込んだ。　２００６年度の設備投資計画は大企業全産業が前年比１１・６％増と、同時期の調査ではバブル期の１９９０年度以来の高水準。

こんな記事が連日出てるでしょう？

152ですが、150さんではなく、149さんへのコメントです。

そりゃ伸びの話であって、投資額自体は比較にならんでしょ？

まーいずれにしても不動産ってよっぽどのことがないと下がんないよね。下がるときって富の偏在が一気に調整されて、それまでの金持ちが一気に没落する局面だよね。つまり為政者が変わるなどして、思い切った金持ちつぶしの政策が打ち出されるときだけですよ。例：昭和２２年財産税（１５００万以上の資産に対して９０％課税→戦前の華族つぶし）、平成元年総量規制（大蔵省が金融機関に対して不動産融資の総額を規制→バブル紳士つぶし）、＜参考＞昭和４１年中国文化大革命（地主等約8000万人粛清＋土地接収→土地を地主から国へ集約）

そのよっぽどのことの引き金になりそうなことは山積みだけどね。
増税、資源高騰、少子化・・・公共事業も絞られる一方だし。

上げは積極的な不動産屋＋金持ちが銀行と組んで演出し、下げは当局が多数の貧乏人に媚びるために強権を発動して生贄をつくるってことだと思います。ただし、今の局面はまだそんなに反感かって革命前夜って感じじゃないですから、素直に「上げ」でいいじゃないすか。

なんだかんだ入ってもマンションブームは広義の不良債権処理。
住環境を無視した容積率の緩和とかでそれを後押し。
土地をマネーに変えて負債を返す方便なんだよね。
経済がグローバル化する中、流動性の低い、特に日本の土地なんて、
かなり劣後する資産ですよ。

そもそも土地の先高感に確証があるのなら、
企業や国がなぜこんなに土地を手放してるんでしょうね。
冷静に考えて、土地の生み出す冨に比して土地の資産価値が過大だからですよ。
劣後資産のハメコミ先はいつだって個人。

でもね、実際住みたい場所で買えるなら、そして買いたいなら、
買ったらいいと思いますよ。

そうでないなら、買い急ぐ必要はないですけどね。
ただし資産運用をきちんとしましょう。

>159
企業に関しては、遊休資産(本業の役に立っていない資産)である土地などを売って借金を減らすことが最近まで急務だった訳で、資産価値の大小は問題ではなかった筈。ところが、そうしたリストラが一巡して企業が元気になった今、少なくとも都心の土地を売ろうとする企業は減っている。これが足元、マンション用地の不足に拍車をかけ、地価の先高感を呼んでいると思う。

一方、国のリストラはこれから。ご案内の通り公務員宿舎など、超一等地の土地が大規模に供給され、需給が崩れる“可能性”はある。しかし、バブル期の例では、かえって入札の過熱による地価高騰の方が心配されていた位で、都心の地価が下がるというのは希望的観測だろう。

なるほど、ということは国のリストラ対不動産デベ＋銀行の攻防になるというわけですね。ただ、今回の国は戦争とか破産とかで強制的に売らされる（戦後の華族やバブル後のダイエー等はほぼ強制的に売らされてる）わけではないので、バブル時の競争入札的な様相を呈する可能性の方が高そうですね。言い換えれば、描かれたシナリオに沿った攻防でその目的は国の財政健全化っつーことですな。

都心の一等地を個人に売りつけたあと、
イッキに国有地たっぷりのところに首都移転とかしちゃえば国は大もうけですね。
増税なき財政再建が可能に！

実は一旦、土地をぜんぶ国有化するってことはすごいことなんだよね。日本だったら、その瞬間で突如、自由に使える資産が5000兆円発生するってことになるわけだから。だからそんなことって、戦争後の実質的なオーナーチェンジ時にしかできないわけだよね。

↑ホントそうして欲しいです(笑)。霞ヶ関から永田町にかけて、すべて公園と住宅地にしてくれれば最高ですよね。

だからさ、一気に国有化するとかじゃなくて、
もっとスマートに、巧妙にやればいいんだよ。
国有化したり、民営化したり、行ったり来たりで往復儲け。
東京の土地を個人に背伸びさせて買わせて、首都移転というパターンは、
地震の後とかホントにありそうで怖いですね〜

160>政府保有ＮＴＴ株を出来るだけ高値で国民に買ってもらうために８０年代後半は
株をかなり上げましたね、しかも８７年ＮＴＴ株公開以降さらに上げに加速がついて
２年は上げた。今回政府も都心の保有地などはなるべく高く売ろうとだしおしみするだろうし
放出後も２,３年は上げが続くでしょう。

163>敗戦後のＧＨＱによる強権発動ならともかく現代の日本でそんな＊＊をしようとしたら
政治家も役人も国民に血祭りにされちゃいますよ。普通にインフを進めて政府借金の実質的意味を
小さくするしかないね。企業や政府が保有する地価が上がりだすのは傷んだバランスシートを
改善させるにも含み益を計上するにも政府は大歓迎。

結局インフレにする前に大企業の過剰負債を減らさせないと、
利上げ利払い増加、収益力低下、国際競争力低下で元も子もなくなるから。
そのためにも、本業に関わらない土地やモノをどんどん売らないとね。

実際に企業の土地放出も激減してるのに何いってんだか。
それと大地震起きても首都移転なんかするわけない。
大規模インフラを一から作るより修理する方がコストもかからず早い。
新潟の村ならいざしらず、阪神大震災でどっか移転したっけ？
下町が焼け野原になったらかえって再開発で発展するかもな

都心の一等地の最新タワーマンションは益々値上がりする。
湾岸が液状化したらもっと上がる。

やはりしばらく地価は上げますよね。
私ごとですが、「新価格」と言われている新築物件（都心というかやや城南）の購入契約を締結。
現在住んでいる2002年分譲を、新住居の引渡しに合わせて1年後に売却予定。

契約するまでにいろいろと迷いながらも、自分の見通しを信じ決断しました。
しかし契約後に、「本当に良かったのか？」と不安な気持ちも出てきます。
私レベルでは高額なローンを組む予定なので。

ゆえにここで皆さんの貴重なご意見を聞いていると、自分の判断に自信が持ててきます。

それは適切な判断でしたね。
ほんの瞬間に現れたチャンスを捉えたんですね。
きっと新居に入居された頃それを実感されるでしょう。

ココにも湾岸煽りを生きがいとした内陸荒らし君が出没してるのか

景色はいいけど湾岸は危険でしょ？　本音では。　駅からも遠い物件多いし。
買えるもんなら赤坂、虎ノ門にするでしょ。

君もホント懲りないね
そんなに赤坂の激安物件が買えたのが嬉しかったの？
まー階層と方角と広さは想像付くけどね・・・

赤坂ひどいよね
都心の客ごっそり持っていっちゃった

ここは新価格と資産価値のスレッドなので、
そういう要素を持たない湾岸物件とかはあまり関係ないのでは？

湾岸の話を持ち出してるのは
激安物件を買った貴方の方ですが？

>>165

首都移転して地価ってそんなに下がるのですか？
多少は影響があったとしても、経済の中心としての東京は不変な気もしますが・・・
ニューヨーク、上海、香港、ムンバイ等、不動産価格の高い都市を見ても
首都ではない例は多くあります。

資産価値の議論に戻しましょうよ。私は地価(マンション価格も)は上昇すると考えていますが、議論のためにあえて反対意見。最近の不動産市場で存在感が大きくなっているREITなど投機的資金が、一斉に退出する可能性はないのでしょうか。金利の上昇は明らかにREITにとって不利な筈。それでなくとも都心では投資利回りの低下が叫ばれており、個人向け賃貸住宅しか活路はないとの噂も。賃貸住宅の供給増加が家賃を引き下げれば、マンション分譲価格の低下要因です。さらにREITが保有物件を売りに出す可能性はもっと怖い。もし、年金などの機関投資家が金利上昇を受けて、株やREITを売却して債券投資に振り向ければ、影響は大きい。金利上昇は円高要因でもあるし、そうなると景気も怪しくなってきます。金利ばっかり強調してしまいましたが、個人的にも怖いです。

>>180

家賃が維持されて金利だけが上昇することを想定されていますか？
短期的には行き過ぎた価格の修正の可能性はあると思いますが、
長期的には現在の地方の状況を見ると、首都圏の経済成長率が
日本全体の経済成長率（金利）を上回ると考えられますので
金利より賃貸料の上昇率が上回る可能性が高く、従って不動産価格は上昇する
要素もあるように思います。

ＲＥＩＴに関しては、今は維持費や管理費なども比較的かからない新築物件ばかりの、
一番利益を出しやすい状況で、まだ構成物件の入れ替えもほとんど行った実績がありません。
今後どのようになるか全く未知数です。

当然運用利回りを考えれば、物件の価値が落ちる前に売却して、
新しい物件を組み入れていかなければなりませんが、
この放出中古を吸収できる市場が存在するかどうかが鍵ですね。

またいわゆる、売れない物件をオフバランスするための、
体のいい不良在庫の掃き溜めのようになっているファンドもあるようで、
リスクの塊になっているこういったものが崩壊し始めると、
投資家の心理を冷やされて、まともなファンドにも悪影響がおよびます。
ＲＥＩＴの市場は既に、本当に大丈夫なのか、疑心暗鬼の状態になっています。

中古市場の崩壊、買い替えサイクルの断絶が起こると、
あるいは実際のマンション販売にまで影響が及ぶ可能性もありますね。

不良物件のはきだめファンドは確かにリスクですが、株式市場におけるライブドアと同様で象徴的な意味でインパクトはあるうでしょうが、所詮は日本全体で5000兆円のうちの数百億ですから本質的にはインパクト不足でしょう。前回バブル崩壊時で、100兆円クラスの融資焦げ付きで、結構インパクトのある結果だったんで、reit市場の規模が100兆円越えた段階でそういうことが起きれば、危機感醸成されるけど、今のレベルであればちょうどいいガス抜き程度の位置付けでしょう。

REITが市場で売られたとしても、REITが不動産を売却しなければ
いけない状態にはならないです。
単にREITの保有者が変わるだけのこと。

不動産私募ファンドは期間あるから、乗り換えるか、ＲＥＩＴに
買い取らせるか、不動産売って換金して返すかする必要あるけど。

金利の上昇は財務レバ効かせてる私募ファンドには効いてくると
思うが、今の水準では問題ない。

国債利回りとの差がマイナスになる、銀行の融資姿勢が変化する
までは強気でいいと思う。

都心部高級物件価格推移予想→18/6 坪550万　18/9 坪700万　19/3 坪800万　20/3 坪1000万　その後は北京オリンピックをまたいでそのまま順調にいくのか、政治的混乱を背景に低迷するのかは中国しだいといったとこじゃないすか。

消費税は、いつ、何パーセントあげるんでしょうね。
最終的には何パーセントにするんでしょうね。

消費税も５年後には１０％ぐらいにはなるでしょうから、建設コストサイドも資源高で３０〜５０％増、土地代が５０〜１００％増になるでしょうから単純に考えても都心部のマンションの原価は今よりもザックリ倍増近くにはなるでしょうから、やはり、都心物件の供給急減＋価格の急ピッチ上昇は当面避けられない現象かと思います

180です。皆様、建設的なコメントありがとうございます。確かにREITについては保有者が変わるだけですよね。私慕ファンドの売りは可能性があるけど、まだ規模的には心配ない。とすると、181さんご指摘のように賃料が上がってくる可能性も含め、やはり当面は強気でいけそうですね。

２極化と人口動態を考えると今後１０年ぐらいで考えて、
都心高級物件↑、郊外物件↓、その中間の都内一般物件→
これが結論でしょ。

結局都心高級物件のような、希少価値のあるものは資産として有望でも、
そうでないものは意味がないと言うことでしょうか。

宝石でも、あるカラット以上のものには資産価値がありますが、
小粒のものはただの消耗品でしかありませんからね。
資産価値を重視するなら、安物買いの銭失いは避けないと。

ＲＥＩＴに関しては、運用利回りが低下すれば市場で投げ売られる、
買い手が居なくなるわけですから、それを回避すべく、
運用者は適切に構成物件の入れ替えをする必要があります。
ほって置いたら元本を毀損していっちゃいますから。
その意味で不適格になった物件は売却し、
新規有望物件を組み入れる必要はありますよ。

１８２さん
私にとって大変貴重なコメントです。ありがとうございます。ついでに、最近の私募ファンドの動き、その一部でもお分かりになっていればお教えいただけないでしょうか？

最近の私募ファンドはお金を集めたはいいが、物件が買えなくて
地方物件、ホテル、介護関連施設に手を出しています。

都心で売りがでると大体30〜40くらいのデベ、ファンドが入札に
名乗り出る状況です。

最大の関心事は賃料相場の動向。
店子が出て行くのを覚悟してでも、強気の提示をして、賃料上げ
に注力していく方針のとこが増えてるようです。
今の空室率では店子も出て行くことが難しいので、賃料上げを
受け入れてるみたい。

賃料上昇が明確になってくると、もう一段不動産価格は上昇する
と思われます。

ＣＭＴやケープ、ＴＴＴのような割安物件は、リセールする時に儲けが出ちゃったりするのでしょうか？
迷って買わなかったことに後悔・・・。

価格が上がれば当然、益も出るでしょう。しかし、都心の物件が濃淡こそあれ上昇基調にあるとみられるている中、果たしてそれが“益”と呼べるかは、実際に住むかどうかという点が大きく影響してきます。つまり、買い替えが必要になるなら、買い替え対象物件も値上がりしているため、結局は手元に残らないということもあるでしょう。そこで、このスレの本来の目的である「秋からの新価格」の動向が重要になってくる訳です。ちなみに、秋からの新価格一番乗り物件って、どこなんでしょう?

湾岸関連はまだ歴史がはじまったばかりですから、実際に住んでみて、買い物の便、子供の学校の環境、運河等まわりの臭い等、実際の住人がその評価を重ねていくことで価値が定まっていくのではないでしょうか。ただ、当初のプライシングについては、原価が低かったこともあり、かなり割安だったことも事実なんで、まずは１割程度の含み益からのスタートであると言う事はできるのでしょう。

１９１です。私募ファンド情報感謝します。
ＲＥＩＴもオフィスのほうが堅調のようですね。

焦点はやはり、「新価格」が受け入れられるか否かですが、港区など土地情報すらほとんど出ないというのですから、煽らなくても受容時間は、郊外や地方とは違って、あまりかからない気がします。とはいえ、当事者にとっては緊張の正念場ですね。

やっぱり、まずは三井＋阪急の永田町じゃないすか。自民党の目の前で、南側上層階は東京タワーが見え、南西は赤坂、溜池方面を見下ろせ、南東は国会議事堂を見下ろせる名実ともに東京の中心と言えるマンションだと思います。

皇室の連中が赤坂や皇居明け渡してちょっと郊外に移ればいいのに。
あんな超々一等地の広大な邸宅ですら居心地悪いとか言ってオランダに行くような人たちなんだから。
そしたらどれだけの優良な住宅地が供給されることか。

でも都心の２流国大使館の建てかえなんかは狙い目かもしれませんよ。自力で建てかえできないんで、マンションにして上層階を分譲して、下を使うってパターン。たしか最近だとフィリピンとかルクセンブルグが前例つくってくれてます

>>200
１人あたりのＧＤＰ額世界第一位のルクセンブルクが２流国なんですか？
「無知の無」ですね。