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匿名さん
[更新日時] 2008-08-01 20:52:00
うわさの新価格について、情報交換するとともに、不法な値上げには断固反対をしましょう！
[スレ作成日時]2006-08-07 00:02:00
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秋から新価格、どれくらい上がるか予想してみましょう！！
-
342 匿名さん
なんだかこのスレッドを見ているとバブルの再来を夢見ていらっしゃる方が多いみたいですが
そんなにうまく行きますかね？
本物の都心立地の地価高騰になるのは分かります
今までがどう考えたって安すぎたから
その点に関しては否定しないし間違いないと思います
結局バブルの頃多摩センターを買ってた層が今は湾岸を買ってるのだから
湾岸物件でキャピタルゲインを狙うのは厳しそうだと判断しています
もちろん運用益がそこそこ出る物件はあるでしょうし
新価格後の数年は旧価格物件でキャピタルゲインを出すのは可能だと思いますが
新価格物件でゲインを出すのは厳しいんじゃないでしょうか
バブル時の中古物件の値段の付け方が
「あの物件がこの値段で売れたから、これはこの値段で売れるだろう」
この方式で倍倍ゲームに値段が釣りあがってたわけであって
周辺賃貸金額からはじき出される今の中古物件の値段付け方法からしたら
バブルはもう生まれにくいと思うんですよね
再開発に絡めたプチバブルはこれからもあらゆる箇所で生まれては消えると思いますが
変額保険のようなものがニーズとして現れるような景気はもう無理ですよ
希少性のある物件に関しては民の都心羨望がある限り
高値維持は間違いないでしょうが都心物件も単純に二極化するだけかと
言い方は悪くて申し訳ありませんが都心と偽都心の二極化ですね
どこの地区がどっちに入るかはみなさん方の感覚に任せます
既に仕込み時期は終わってます
赤坂TRで終わり
みんながやり始めた時期に始めると高値掴みするだけ -
343 匿名さん
↑に同意。
-
344 匿名さん
赤坂TRはなぜ森トラスト総合リートが一棟買いしなかったのかが不思議
やっぱり隣の例の案件が訴訟沙汰になって感情論から投げ出したかったのかなとしか思えない -
346 匿名さん
遠くの敵より近くの敵の方がにくい
-
347 匿名さん
＞「あの物件がこの値段で売れたから、これはこの値段で売れるだろう」
リートが買うような物件を除くと、23区物件でも今でもこの方式。
中古相場とは、仲介業者が近隣の売買事例を見ながら決めている -
348 匿名さん
日系リートって住専の位置づけとみていいんでしたっけ。株式市場で引きつけられている個人投資家の方々ってかわいそうですね。
-
349 匿名さん
>>347
相場は売れてから相場なんじゃないかな
そもそも銀行が不動産見て高かったら貸さないし
銀行の高いか安いかの判断は周辺家賃相場で見てますよ
一括現金で払う人はもちろんいるでしょうがやはりごく一部ですよ
ごく一部の人間で相場は形成されません
キャッシュのフローを少し考えれば分かりますよね
バブルは何が駄目だったのかというと銀行がイケイケドンドンで
普通7割担保のところを120%担保で貸してたような所がたくさんあったから
そりゃ倍倍ゲームで増えますよね
だから一部の希少性のある本物の都心物件に限ったことだといってるんです -
350 匿名さん
オリンピック立候補地国内予選突破。2008の世界予選で5都市に残って2009決勝まで引っ張れれば、
この間にオリンピック開催妄想圧力の追加で、更なる急騰ありか？
2009.8に落選すると（するでしょうね）、もしもそれまでの上げが強すぎなら、一部湾岸の失速を
きっかけに、①全体に停滞〜下げ 押し目買いのチャンス到来
or②真の都心中心地域、ターミナル商業地域の副都心、それら周辺の特級住宅地、
とそれ以外の格差、階層化が顕在進行。この場合の動き方は？
リカーディアン型の姿勢なら、急騰はさせないような、正常インフレ誘導策でしょうが、
とりあえずちょっと期待。ついでに①で押し目を狙いたいが・・ -
351 匿名さん
>>345
そんな事はないと思いますよ
森ビルと森トラストREITは別会社ですから
特に森ビルは先代が逝去されたあと兄弟で分割、かなり粛々と事業が分けられています
多分隣の案件で訴訟に勝っても負けても保持しているのは嫌だったんでしょうね
勝ったなら勝ったでなぜそれまで土地を更地で保持していなかったのかって議論になる
負けたら負けたで社内でミソの付く物件になりかねない
しかも裁判決着までは時間がかかる
それならいっそのこと利益を出せるように売ってしまえと言う事ではないでしょうか -
-
352 匿名さん
>>350さん
思惑買いというのはまことに厄介な代物で
2016が駄目なら2020と言う思惑買いも発生してくるはずですし
単純には割り切れないかもしれませんね
そもそも今回のオリンピック誘致宣言は石原の長男主導で
政治のプロパガンダに利用された節がありますし
次の都知事選で長男が敗れれば2020は立候補しないということにもなりかねません
都知事の白紙撤回が有効ということは以前いじわる婆さんの乱心で都は経験済みです -
353 351
正確には「森ビルと」ではなく赤坂TRの売主であるところのサンウッドと
森トラストREITが別会社でしたね -
354 匿名さん
＞だから一部の希少性のある本物の都心物件に限ったことだといってるんです
バブルの頃も、同じような話がまことしやかに囁かれていました。
崩壊後に、一番劇下がりしたのは都心の高級住宅地、小石川、目白、高輪
麹町だったと記憶しています。
一時期は、元々高値だったので1/6位にしないと売れなかったと地元の
不動産業者に聞いたことがあります。
郊外や不人気エリアは、そんなに高騰しなかったので1/3程度で収まりました。
-
355 匿名さん
てことは赤坂TRのように山高かったところを低いときに買うのが賢い買い方ってことですよね。他に前回のバブルの時に異様に上がって、その後、異様に下がって、まだちょっとしか上がってないとこってないかな。
-
356 匿名さん
藤巻流ですが、勝手に今後１０年地価上昇（中心部）があったとして１０年がピークで
その後１０年で底になることを想定します。
いま、３５００万のローン３５００万の自己資金で７０００万の物件を持っていて、
１０年後地価インフレのピークだろうとかんじられる時点で
中古価格で買値の１．４倍で売れたとすると残債を引いて手元に６８００万
もともと月々１５万くらいのローン返済＋管理費等だったから、これに２０万に上乗せで
３５万円の家賃の場所に住む。１０年住むとして追加コスト分は２４００万
その間４４００万を年５％で運用して１０年で７０００万にしておく
そのころ地価は二度目の底にきておりキャッシュで７０００万円の物件を買う。
こううまくいくかどうかはわかりませんがビジョンとしてはこんな感じで
これが４５００万の物件で自己資金２０００万ローン２５００万の場合なら
残債控除後４３００万の自己資金が残りますが、家賃を２５万くらいのところで
おさえ、２９００万を年５％で運用できれば１０年目に４５００万になる計算です。 -
357 匿名さん
↑
マジすごい・・ -
358 匿名さん
> 藤巻流ですが、勝手に今後１０年地価上昇（中心部）があったとして１０年がピークで
> その後１０年で底になることを想定します。
この前提と
> その間４４００万を年５％で運用して１０年で７０００万にしておく
これが意外と難しいんじゃないかなあ -
359 匿名さん
確かに藤巻氏の見解が正しいかどうかはわかりませんが理論としては間違ってないと思います。
> その間４４００万を年５％で運用して１０年で７０００万にしておく
いいね、そんなに元手があって。 -
360 匿名さん
>356
一応前回の高騰のケースで売りそびれた結果、手元に資金が残ったというだけですよ。
ですから、このスレの中心人物が、本物の都心と擬似都心を見間違うなという主張は
慧眼だと思う訳です。
-
361 匿名さん
家ってそんな計算ずくで移り変われるのかね。
子供の学校とか妻の付き合いとか。
愛着とか。
自分の家を投資ってある意味すごい。
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