23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

＞８０８
人口減の現状は今年から２万人くらいずつだっけ？もう始まっているけど、
たいしたことはない。2015年くらいまではその程度。問題はそれからで、
団塊の世代の高齢化から一気に加速し始める。（2020年には60万人以上
毎年減る）
人口減も問題だけど、超高齢化のほうが深刻かも。地方のほうがより
大変だろうが、こうなってくると東京だけ例外と言うことは少なくとも
ないと思う。
つまり投資目的で買う人は、売り時が肝心か？。

810さんに同感。
数字におかしな点が散見される。

>>782
都心物件はバブル崩壊で下げすぎた相場が適正価格に戻しているだけでしょ
郊外は便乗物件を掴まないように要注意

多摩はM　千葉はT　だね
最も値上がりしている場所。

都心にファミリータイプを買ったけど、いつも帰宅遅いし、出張多いので、
妻子は妻の実家で生活。結局、そちらで就学となり、もう引っ越してくる様子はなし。
はらいせに、自分一人用にもっと都心で2LDKを購入した。しかも、浮気してない。
職業は、良い夫、良い父。

都心が安かったというのも実はタワーマンションの低層階が郊外並みの
価格で買えたから感じた錯覚ではないのか。
おそらく湾岸タワーの平均坪単価は２３０万内外だろうが
一般サラリーマンにとってして安い価格ではない。


中低層マンションの坪単価なら一つの建物で倍近い開きがあるのは稀だが
湾岸タワーは階、部位ごとに大きな価格があった。
これがマンション相場感のない買い手の錯覚を招いたのではないか。

都心（芝浦、港南、勝どきのこと）のマンション（タワーマンションの西向き
低層階に限っていえば）が安かったのに、上がってしまった。（抽選ではずれた
売り切れた）

某タワーマンションの価格表を坪単価の安い順にならべて
田園都市線の地図のうえにひろげると、ちょうど沿線のマンション
価格の分布とそっくりになった。
最上階は渋谷近辺。上層階の下は駒沢大学、中層階がたまぷら
で最下階は中央林間、南町田

このスレタイに数少ない不動産統計数値を駆使して経済や金融や
地価変動のメカニズムを説いてみせても無駄で

質問の内容を読み替えるべきなのかもしれない。
２３区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる
で言えば、南千住や綾瀬のマンションはいっこうに値上がりしていない。
２３区のどこでもよければいくらでも「安い」マンションはある。

格安なタワーマンションは港区、中央区（江東区）にいつまた供給されはじめる？
そういう問いならばわかる。
答えは、５年後の晴海再開発の一番はずれを買えということ
あとは、港南の定期借地権が坪単価１４９万円

ただ、忘れているのはくじ運が強くないといけないということ。
もうひとつは、２００７年末までに既存のタワーのキャンセル物件が結構出てくる
からそれを拾うか、割高だかタワーの転売を狙う。

しかし、命題が「港区中央区で坪単価１８０万以下でマンションが欲しい」
というのなら、築３０年の芝浦や浜町の中古しかない。

なんか勘違いしてる
コンプレックスの塊オレ様男のスレになってる・・・

何のコンプレックス？

２００４年９月の住宅情報誌で価格の明示された物件から
書き出すとこんな感じ。

深沢ハウス　270万／坪
グランドメゾン三軒茶屋の杜　　270万／坪
パークホーム三軒茶屋アーバンレジデンス　２４０万／坪

クレッセント東京ＶＩＥＷ　ＴＯＷＥＲ　　245万／坪
シティタワー高輪　　　　　　360〜450万／坪
サンウッドパークサイドタワー　290〜300万／坪

底値というのはこの水準。
ちなみに
東京メガシティ　　（北区）　　　180万／坪

２３区新築価格が２００３〜４年水準よりさらに２割下落するシナリオを考えてみた。

深沢　　　　215万
三軒茶屋　　215万
新大橋　　１９５万
高輪　　　　290万
三田　　　　240万
赤羽　　　　145万
豊洲　　　　１８０万

仕入れる地価が２割下がる。そのためには
①容積率を２００％割り増
②地価が暴落する
③火災で焼け野原ができる
④土地の固定資産税率を極端にあげて放出させる
⑤相続税の免税額を引き下げ、相続税対策で土地を売ると
　　有利な税制に変える

ローン金利が4.5％〜5％まで上げる
マンションを買う人の融資総額が減る。単価も下がる。

急に上げると国債の金利もあがって償還原資がなくなるので
まず消費税率をあげておく。
マンション景気が翳って世の中が不景気になる
地価も下がる。
実際、価格は下がるが所得水準自体が下がれば
下がっても買えない。

とにかく住まいと所得は相対的なもので、その関係が崩れたのは
バブルとその崩壊の影響の節目の一時期だけで
みんな所得に見合った場所に住むという状態に戻っていく。

逆に、バブルを再燃させれば長引く不況の後にもっとどん底の
マンション価格が実現するかもしれないが。

バブル当時は人口減はなかった。
バブル当時は終身雇用が普通だった。
バブル当時は土地神話があった。

昔に戻っていく、ことは有り得ないのですよ。

ということは、マンション価格はゆるやかに上がって暴落はないということでいいですよね。

ちなみに人口減は地方では惨劇に近い暴落を生んでいます。田舎の土地は下落続き。
その分都市部が高止まり。

投機に利用されやすい都心の一部物件は暴落と高騰が繰り返されるでしょう。
ファンダメンタルからずれてるのでそういう事態が起こる。

居住用なので、儲けるつもりでなく、損しなければいいやというスタンスなら、
都心というわけではなく、田園調布、成城、東五反田、山王、上大崎、代沢、
と言った、昔ながらの住宅地がいいのでは。

社有地国有地をさんざん個人に買わせた後、
地震＋遷都で大暴落ってシナリオはどうでしょうか。
もっともそんな風に下がって安くなっても、もう欲しくないから意味ないか。

興味深くこの板を読ませていただいてます。どうやってマンションで賢く資産形成できるか、詳しい皆様のご意見いただければ幸いです。
相場のピークで売って賃貸に住み、相場が底を売った時に新たに買えばよいのでしょうが、そのタイミングを読むのは至難の業です。

我が家では、妻と別々に住宅ローンを組んで、港区のタワマン２戸契約しました。
A：5月竣工、低層階　(眺望は×、売却益はあまり望めない？)
B:12月竣工、高層階　（買値が安かったし、そこそこ売却益が出るかな？)
(竣工時期でわかってしまいますが)。

これを、どう料理しようか悩んでおります。

まずAに一旦居住→Aを売却してBに引っ越す→Bを売却→相場が下がるまで賃貸暮らし？→白金台、高輪、三田、麻布あたりで100平米程度の物件を購入

こうすれば、両方とも居住用物件の売却でキャピタルゲインに課税されない、というシナリオです。
なお、Aの住宅ローンには会社から金利補助が出るので、金利負担は1%未満です。
売却時期と、売却後の住まいをどうするか、考え物です。
相場の高い時期に売りたいですが、次の住居を買うのも高くなってしまうし、賃貸に住んで相場の下落を待っても、そう簡単に相場が崩れるとも思えません。

よく、賃貸に出してうまく資産形成されている方がいらっしゃいますが、私の試算では賃貸収入からローン支払、税金など差し引くとあまり手元に残らない気がします(賃貸物件には会社の金利補助も使えないし)。何より、空室リスクが怖いです。

上がり続ける相場でないと、資産形成はそもそも無理なのでしょうか？

老婆心ながら申し上げるとAとBの売却の間に三年の期間が必要です。
となれば三年後の情勢を加味して動くしかないという結論になります。
税務上はローン控除も結構なインカムなのでそれをうまく使うことも
計算にいれたほうがいい。私ならBは三年賃貸に出す。ただし賃貸に
出す以上都合のいい時期に空室になるかどうかはわからないですけど。
空室になってからAを売ってBに住んでも遅くないです。

AとB、御本人と奥さんと別々だから、三年の間隔はいらないでしょう。
しかし、新築が人気なのであって、中古で売却しても必ず儲るかは疑問ですね。
仲介業者を儲けさせてあげるだけに終わらないと良いですね。

829さん、
不勉強ですみません。3年間売却できないのは税金の絡みでしょうか？物件Aと物件Bは私と妻で名義は別で、別個の不動産取引になるとの理解でした。それでも3年間は売却できないでしょうか？ちなみに、国際結婚なので姓も違えば、住民票に入っているのも一人だけです。
(板のテーマからそれてしまってすみません)

23区ではないですが、新浦安のプラウドはまずまずの滑り出しのようです。当初はすごく高いと言われていたから注目していたのですが。しかし、やはりというか、売れてしまうんですね。高い高いと文句を言っていると、完全に取り残される展開になりつつありますね。きっと、豊洲タワーや勝どきのゴルクレ物件も強気の値付けでしょうが、あっさり売れてしまうことでしょう。

まだマクロ的に見て成長率が大きく上昇しているわけではないので焦らなくてもよい。
投機目的のものだけに個別に規制されたい。

売り渋りで物件がなく、買い手は腹ぺこ状態。
何でもかんでも飛び付いて買うんでしょ。
冷静に判断してるとは思えないな。
物件数がもっと出てきた時期にどうなるかでしょ。

失礼しました。「別々に住宅ローンを組んで」という意味がよく飲み込めていませんでした。

αさんがＡ物件βさんがＢ物件を３０００万控除を使って売るという話なので
それぞれ独立して考えればいいという話ですね。
売る時期はＡについては、１２月以降という話になりますね。
８ヶ月住むわけで、公共料金の請求はがきなど「持ち主名義で」その住所あてに
しておくのを忘れないように。申告の必要書類は売却後２ヶ月以内の住民票の除票
だけですが超短期の転売だけに税務署から何かお手紙をもらう可能性はあります。
あとは、１２月に売り出していつまでにいくらで売るかというだけの話。
仮に管理費、固定資産税、ローンあわせて月１７万程度なら半年１００万
２年で４００万。ご自身のキャッシュ負担力と値上がり見通しを勘案して価格と売却時期を
決めます。
仮に５０００万の物件が６０００万で売れたら印紙代仲介手数料等２００万弱引いて
８００万のキャピタルゲイン。

とにかく想像するにお二人の所得税住民税の課税額がかなりのものだと思います。
何も節税策を講じていないのなら、まず今回の購入でできる節税を考えましょう。
一つはＡを１２月までに賃貸化できれば、Ａの購入諸経費１５０万〜２００万が給与所得と
損益通産できます。私はまずそちらを考えますが。

Ａを貸すか売るかはどれだけ自己資金をつぎ込んだか、Ａの価格上昇率如何によります。
２割以上の自己資金がないと銀行が賃貸事業していて自分はリスクだけ負っているかんじに
なります。ただし、建物の減価償却費とローン金利の一部が損金計上できます。
もちろん貸すにあたって「住宅ローン」は「アパートローン」に借り替えておくべきです。
空室リスクを見込んで、半年分１００万程度の流動資産を用意しておかないとローンの
焦げ付きになり次の物件購入に響きます。

ゆっくりあがる見通しなら一旦貸して空き室になってからもう一度αさんが住んで売る
という手もあります。
貸した場合のキャッシュフローが年７０万程度あれば、６年貸して５００万、
３０年ローンで３５００万程度の借り入れなら残債の減も５００万
都合１０００万。課税を避けるには、まず物件をβさんに貸し、βさん名義で
転貸すれば一定程度の家賃を減額できます。βさんの所得は増えますから
できれば法人格で別に経費がたつほうがいいです。
Ｂは１月からαさんが借ります。賃貸用の資産としてＢの購入諸経費をβさんの
所得から控除できます。売りたくなったらいつでもβさんの居住を証明できるように
してから売ればいいでしょう。

利上げすると言っても、わずか0.25%。今までが異常だったのだから、
ほんの少しだけ長い目で見れば大した影響はないこと。
でも、できなかったわけで。バブル発生は早まるでしょう。
はあ・・・国民が郵便貯金解約に走ればどうなるのだろう。
長期金利を大幅に上げざるを得ない。崩壊のシナリオも描ける。

ただし、来年１月以降βさんはどこか別のところに住まいを持つ必要があります。

そこをごまかすと脱税になりますのでご注意を。

現状、タワマン価格上昇は分かるんですが、世田谷住宅地低層物件なんかも、
値上がりしているんですか？もうすぐ入居なんですが、あわよくばすぐに
売ってしまいたいのですが。。こういうのって一応査定なんかは未入居
段階でしてもらえるものなんでしょうか。

＞何より、空室リスクが怖いです。
リスクがなくて儲かる投資はこの世にないです。
１０％から１５％安いかわりに５〜6年の賃料保証のサブリースをつけることが
可能です。

＞上がり続ける相場でないと、資産形成はそもそも無理なのでしょうか？
下がり相場では、不良債権が多発してそういう担保割れ物件や競売物件
任意売却の物件を買い集めてリニューアルして売るというビジネスがあります。
下がり相場では賃料も上がらず賃貸事業をやめたい個人投資家が賃借人が
ついたまま売り出すことが多い。これをオーナーチェンジといいますが、普通は
家賃から逆算した売価で買い叩かれる。
それを買って借家人が出たあとで普通に中古マンション市場に売り出せば
儲かる。

>>840
＞世田谷住宅地低層物件なんかも、値上がりしているんですか？
新築販売価格が値上がりしています。
ただし先にも書いたように、世田谷の低層マンションは２００３年時点の
底値自体が坪単価２５０万〜と高い。これが現在300万〜に上がっている。
お買いになった物件の販売時期、立地によって違います。
世田谷といっても環状8号の外側もあれば環状6号近辺まで
範囲は広い。一概にいえません。
ただし、実際の品薄感は場所によりまちまち。中古市場に売りが多い場所と
さほどでないところの差がある。

＞こういうのって一応査定なんかは未入居段階でしてもらえるものなんでしょうか。
査定だけなら自分が買ってないマンションでもやってくれます。中古を買いたいといえば
推定価格を出してきます。
ここでもできます。
http://www.m-buysell.com/index.php?action=appraise_index&t=1168247...

>836
忘れた頃にやってくる不動産取得税が抜けてます。
タワーなら免税額突破でしょう。

842さん
有難うございます。840です。渋谷2キロ圏内の世田谷なんですが、
この査定のHPによると、500−1500万くらい高く査定されますね。
まあまだたいしたこと無いって感じでしょうか。
物件価格が9000前後ですので、10％くらいですか。
ただ、このあたり、マスタービューとか今度でる三軒茶屋の
住友物件とかとんでもない坪単価になってきているので、
もしかするともっと上がるかもしれませんね。
大変助かりました。

二極化という言葉はみんな使うくせに現実にあてはめて見ようとしない。
23区マンションは、湾岸戦争終結後完璧に二極化した。

二極化はボストンコンサルティンググループによれば「ハイエンドと
ローエンドの商品だけが伸びて真ん中が冴えない」こと

2007年不動産市場は、千代田区富士見、広尾、愛宕、麻布ハイツ建替など
坪単価500万クラス、１００平米億ションの「ハイエンドマンション」と
荒川区、足立区の坪単価１５０万以下の「ローエンドマンション」に別れた。

そもそもタワーマンション自体が
坪単価１６０万円のローエンド低層階と坪単価300万超のハイエンドの
双方の魅力で売った二極化の権化のようなマンションだったということなのだ。

>>843
ありがとうございます。＞忘れた頃にやってくる
仰るとおりです。まぁこれも経費算入できると喜べるのも賃貸ゆえの話ですね。

842さん。
三軒茶屋では３年前に自宅を売りました。その後の値上がりで悔しい思いをしました。
今となっては売り急ぎの感が否めません。
貸して様子をみる資金的な余裕がなかった自分が恥ずかしいです。
ともあれ業者によって査定価格はまちまちです。未入居なら強気でいいのでは？

持ち家で考えられる資産形成は、前出の「買値戻し」を目指すということ
これが20年サイクルでおきることを願って

①完全に出来上がっている都心でなく今後価値の増大する場所を買う
②交通機関のが出来た直後
　　1977年の新玉川線（現田園都市線）開通後の三軒茶屋
　　2003年の新幹線品川駅開業後の港南
　　地下鉄13号線開通後の新千駄ヶ谷
　　大江戸線勝どき
③逆に、近隣に視界をふさぐ建物など建ちにくい場所を買う
　　幹線道路を北側に背負った南面が低層住宅地のマンションが
　　理想的
　　間違っても逆は買わない。

元値が４０００万では20年先買値戻しでもおぼつかないので、上昇期に
一旦住み替えをして「買値」を底上げする。4000万を６０００万くらいで
売ってローンが３０００万のまま、20年で大半を返済しておけば
20年後の買値戻しで3000万のローンを組んで買う物件が9000万で
底値だったらうれしいなぁ

Ａ、Ｂの住み替えだけど、Ａを売ったキャピタルゲインをＢのローン返済に
突っ込めない（贈与になる）から奥さんからＢを高く買うと（おそらく相場の１０％増しが
税務上限界か）Ｂもご主人の１％のローンでいける。
奥さんは３０００万控除・・・と書こうと思ったが売買の条件が夫婦間ってのはダメだった
ような記憶がある。奥さんのご兄弟をはさんで転売しても難しいだろうなぁ
Ａは素直に３０００万控除で、Ｂを奥さんから買値以下で買えばいいのだ。奥さんは売却益なし。

物件A,Bについて悩んでる者です。
いろいろな助言、ありがとうございました。不動産投資は奥が深いですね。特に税制がやっかいです。とても自分の知識では処理できそうにないので、税務相談に行ってみようと思います。相場の動きによって売却、賃貸、その時期、いろいろシナリオがありそうなので考えてみたいと思います。

"いつ相場が下がるか"、の本題ですが、私は今年はマンション市況はさらに加熱し、来年再来年に踊り場が来るかもしれないと思っています。鍵は銀行の融資姿勢(金融庁の方針)です。2006年までは不動産ファンド・流動化プレーヤーへの貸付で商業不動産相場が上昇しました。最近では、金融庁は不動産業への貸付を絞るように指導する一方、住宅ローンは低リスクアセットとして、自己資本比率の計算上掛け目が低くなります。貸出先発掘に悩む銀行は、住宅ローンに攻勢をかけるでしょう。で、マンション市場が加熱してくると、今度はまた金融庁が住宅ローンを絞るように指導するでしょう。長期的には人口減、金利上昇で長期的見通しは明るくはないです。でも、バブルの教訓で皆賢くなっているので、上昇後緩やかでなかなかクラッシュせずソフトランディングとなるのでは。ボラティリティが小さいと、投資ではもうけにくいですね。

不動産経済研究所によると、昨年の首都圏のマンション供給は減ってるのに、
千葉県は大幅に供給が増えてる。
千葉県は売り渋りではなく、売り急ぎになってるってことね。

あんまり難しく考えずに、格差拡大局面だから、基本的に普通の人が変えないちと高級なものをちょっと背伸びして買うのが得策と思いますよ。それが、結果的に希少性を買うことになり、上昇率が高くなる。結局、儲けってマクロじゃなくてミクロだから！

難しく考えずに、背伸びして買ってくれると、デべも喜ぶし。

まさに格差社会
・いまや35歳未満の4人に1人は非正社員で所得は不安定
　→派遣社員は90年代から3倍近くに増え、その多くが20代の若者だ。
　　彼らは平均して300万程度の年収しかなく、それも今後上がっていくこともない。
・正社員も年功序列の崩壊で昇進しなければ所得は30台後半で頭打ち
・団塊世代と比べると生涯所得は6割〜7割しかない
これらを踏まえた上で買える人は買えばよいし、将来に不安がある人は賃貸で過ごせばよい。

GDPが変わってないんだから
貰ってる人は、貰ってるんだろうけどね

親の家がもらえるから、それまで賃貸でいいやって人はこれから増えそうだけど。
どーなんでしょうね。

仮に賃貸でも一生家賃は払っていかないといけないんだから、
頭金が用意できる人は、暴落しそうな物件ではなくて、
月々のローンの支払が家賃と大差ない物件を買うのが良いよね。

自分の親の家と、パートナーの親の家ね。

どっちかの親の家と完全二世帯とかで、もう一方の親の家は売るとか？
東京や東京近郊に家がある人は本当にいいですよね。
実際これから増えることは確かかも。

マンションと一口にいっても
面積では、４３㎡１３坪１ＬＤＫから１２２㎡　３７坪３〜４ＬＤＫまで
坪単価では　１２０万から７００万までの幅がある
坪単価を縦に面積を横軸にとると以下のようになる

面積㎡ 43 56 69 76 83 96 122
（坪） 13 17 21 23 25 29 37
坪単価　万円
120 1,560 2,040 2,520 2,760 3,000 3,480 4,440
160 2,080 2,720 3,360 3,680 4,000 4,640 5,920
180 2,340 3,060 3,780 4,140 4,500 5,220 6,660
230 2,990 3,910 4,830 5,290 5,750 6,670 8,510
250 3,250 4,250 5,250 5,750 6,250 7,250 9,250
275 3,575 4,675 5,775 6,325 6,875 7,975 10,175
300 3,900 5,100 6,300 6,900 7,500 8,700 11,100
345 4,485 5,865 7,245 7,935 8,625 10,005 12,765
400 5,200 6,800 8,400 9,200 10,000 11,600 14,800
500 6,500 8,500 10,500 11,500 12,500 14,500 18,500
700 9,100 11,900 14,700 16,100 17,500 20,300 25,900

仮にファミリー需要の面積最低ラインを６９㎡
購買力上限を５５００万とするなら、坪単価２５０万超えたら一般サラリーマン
のファミリー需要は見込めないということになる。

逆に、購入力が5000万台の人は
坪単価４００万の超都心４３平米１ＬＤＫから
坪単価１６０万の郊外１２２㎡４ＬＤＫまで選択肢が広い
価格上昇が２割といっても、坪単価２３０万が二割上がればファミリー
需要が消えるが坪単価１４０万が２割あがっても買い手はなくならない理屈になる。
坪単価１４０〜２００が最も売れる価格帯なのだが、これは新築市場だけで
なく都内の人気エリアの築２０年クラスの価格でもある。

↑すみません。見づらかったですね。

賃貸についても作ってみました

面積㎡ 　　　43 　　　　　　　　56 　　　　　　　　69 　　　　 76 　　　　83 　　　　96　　　　　 122
面積坪 　　　13 　　　　　　　　17 　　　　　　　　21 　　　　 23 　　　　25 　　　　29 37
賃料　月坪
7000 91,000 　　　　　119,000 　　　　　147,000 　　 161,000 175,000 203,000 259,000
8000 104,000 136,000 168,000 184,000 200,000 232,000 296,000
8500 110,500 144,500 178,500 195,500 212,500 246,500 314,500
9000 117,000 153,000 189,000 207,000 225,000 261,000 333,000
9500 123,500 161,500 199,500 218,500 237,500 275,500 351,500
10000 130,000 170,000 210,000 230,000 250,000 290,000 370,000
11000 143,000 187,000 231,000 253,000 275,000 319,000 407,000
12000 156,000 204,000 252,000 276,000 300,000 348,000 444,000
13000 169,000 221,000 273,000 299,000 325,000 377,000 481,000
14000 182,000 238,000 294,000 322,000 350,000 406,000 518,000
15000 195,000 255,000 315,000 345,000 375,000 435,000 555,000
18000 234,000 306,000 378,000 414,000 450,000 522,000 666,000
20000 260,000 340,000 420,000 460,000 500,000 580,000 740,000

７６平米２３坪新築（賃貸なら築浅）で考えると
たまぷら、鷺沼で賃貸なら１６万〜１８万の家賃だが芝浦のタワーマンションなら３２〜３４万の
家賃。中目黒、代々木なら２３万〜２５万、自由が丘、駒沢なら２０万前後。

２３区内の平均賃貸支払い水準が１５万円らしい。多くの人は月坪９千円、５６㎡クラスの
賃貸にいると考えられる。

狭い賃貸の人は都内から出ても広いマンションに住みたいと思う。
広めの郊外の賃貸の人は、同じ支払額でより都心よりに買いたいと思う。
都心回帰というのは考えてみれば当たり前のことで芝浦と鷺沼、たまぷらーざと比較しても
家賃は月坪１２千円〜７千円　１．７倍の開きがある
一方、マンション坪単価は芝浦（旧価格）２５０万、たまぷらーざ（新価格）２２０万で差がすくない。


今、たまぷらーざで１６万の家賃を払っている人は、１２２平米の新浦安を買うかもしれないが
はたして、たまぷらーざで新築を買うかどうかは興味がつきないところだ。

>>850
>ボラティリティが小さいと、投資ではもうけにくいですね。
不動産の原資産価格の変動は、スピードがゆっくりしています。
それとバブル期の名残で転売益への税率が３９％と厳しい。
誰も転売して儲けようとはしない。
だから都心のマンション価格が坪４００万になったとしても
値上がり期待でマンションが売れるわけではないと思います。
むしろこれから先は買ったマンションの価値の下落に気をつけるべきでしょう。
原資産価格の変動は、
①地価の変動
②建物の減価
③立地環境の急変、自殺、事故、災害などによる評価減
それでも長い期間では大きな差になります。
１９９２から１５年間で大きな変化がありました。
多くの人が財産を失い、含み損を抱えて茨城県から都心に通勤。
そのまえの１９７７年から１５年も大きな変化がありましたよね。
今後１５年、資産形成には決して短くはない時間です。

中目黒〜自由が丘の家賃はもっと高いのでは？

うち、目黒のとあるところの一軒家。１２万ちょい。
古いけど、安くてわりと便利なので、ここで購入考えるか、悩みどころ。

>>864
すみません最近の事例で新築賃貸がないので・・・仰るとおり
自由が丘で月坪１万〜１．１万、中目黒は青葉台なら１．２までいきますかね。

新築と既存の賃料格差がひろがってきている。
賃料というのは、同じ面積でも駅からの距離、建物の新旧、構造、階数、日照で
結構差がある
賃貸の需要は３月は既存物件の更新時期でもある。
そこで家賃値上げできる物件とそうでない物件がある。
値上げすると訴訟に持っていく店子も中にはいるけど普通は更新しないで
出て行く。そうなると厄介なので仲介業者が大家をなだめて値上げしないように仕向ける。
優位性のある物件なら店子が出ても高値で募集できる。
実際には借家法のしばりもあってなかなか既存賃料はあがらない。
その一方でまとまった一棟売りの賃貸物件など自力で相場を引き上げる力がある。

地価反転で結構相続税対策の土地活用が復活しそうだ。
以前は地価が下落し続けこのままいけば住宅敷地の減額や５０００万の基礎控除で
心配する必要もなさそうだったのが、旧に事情が変わった。
世田谷などの木造密集地は、２代世帯交代して多くが８０代の親を抱えた５０代夫婦。
庭先にアパートを建て二世帯住宅にしてもはや新たに打つ手はない。
４０坪の土地で２５０万の坪単価なら１億円。
こういう家が売られて都心のマンションに住み買えという話になる。

これから投資先としてマンションというのはどうかなぁ。
マンションは、基本的にほとんど消耗品。
ダイヤでも骨董でも絵画でも、超一流の「銘付」くらいのクラスになれば立派な資産だけど、
普通のほとんどのものは二束三文。

やはり投資なら、成長する資産、利益を生み出す資産に投資すべきでしょう。
特に、二極化で労働賃金は極力カットされ、
その分は設備投資（キャピタルゲインの源泉）や配当金（インカムゲイン）になって
投資家（オーナー）に還元される流れなのだから、
労働者自身がオーナーにもなるヘッジをかけないととんでもないことになります。
幸い自由主義資本主義体制のおかげで、誰でもオーナーになる道が開けていますからね。

で、そうやって売られた土地が周辺とあわせてまたマンションに。一棟建てば
周辺の一戸建ては環境悪化、はやく売却しないと取り囲まれて二束三文。
震災対策もあり、土地へのこだわりも薄れ、ますますマンション化が加速。
こう考えると、まだまだ都心部の土地資源って発掘可能ですよね。

さて、話は二極化ということで都心は坪単価４００万〜５００万以上で高値安定
コンパクトマンションと大型億ションが少しづつ建つ。
なにしろ単価が倍違えば半分の供給量で十分ビジネスはなりたつ計算。

一方、ローエンドは郊外や城東で大規模に供給が続く。
値下がりし始めるのはいつかという話は、景気の動向次第。
ヴィトンやエルメスが売れている限り都心のマンションは売れる。
マンションはすでにブランド商品化している。
米国のように地域ごとに浮き沈みがあるのでなく東京のエリアのなかで
格差がひろがる。
３Ａ（麻布、青山、赤坂）を頂点に　神宮前　広尾　千駄ヶ谷　猿楽町
などでエリア格差、物件格差が広がる。
ハイエンドのセカンドラベル的な土地が評価があがる。
代々木上原、池尻大橋、飯田橋、千駄ヶ谷
理由は家賃価格の差。収益還元法で算出される価格にさらに
地域のブランド価値が加味される。

一方ローエンドは極めて順調に売れるだろう。半端な低価格ではだめで
坪単価１2０万以下の３０坪クラス３６００万
マンションのユニクロ、ＧＡＰみたいな郊外の良質な大手物件に人気が
集まる。
これも地域選択の目は厳しく西高東低の人気に変わりはない。

千葉は、柏の葉キャンパスと市川駅前タワーの売れ行き次第。
埼玉はフージャーズなど戸建を中心に伸びる。
とにかく２３区でマンションで２００万前半で考えている人は豊洲に集中
するしかないわけで、豊洲が今後ＮＥＯ都心になっていくのか
どうかは大島の粋都の価格の出方にもよるだろう。
今後３年はあきらかに高値維持。

東低でありながら、豊洲より高いと予想される市川の価格は興味あります。

もう買えない、のでなく。まだ買えると考えるべきだ。
まだ下がるはあきらかにもう下がらなかった訳だし。
１９９６年にもう底値だろうと思って買った人は郊外に塩漬けになった。
まだ下がったわけで、底値などだれにもわからない。
まだ下がるとおもいつつデベがつけた安値に買い手が群がった。

買いたい人は、いくらでどのくらいの広さが欲しいのかを
はっきりさせるべきなのだ。買える価格はわかっているが
出来る限り都心寄りでできるかぎり広くというのは可能性が
広がっていた過去の時代の話で
いまや、自分で目標坪単価を２３０万とか決めてエリアをしぼらないと
物件がみつからない。

景気はおそらく本格回復というまでにまだまだてこ入れが必要。
財政再建のために消費税を上げるためには、さらなる内需拡大を
継続しなくてはいけない。森・小泉政権の掲げた都市再生は、地価反転
で一定の成果が得られたわけではない。
地価反転は、不動産証券化の普及で不動産金融ビジネスが本格化
し外資や個人投資家が銀行や住専に代わって都市開発にカネを
注いだからだ。
実際のところ、都市再開発はまだまだ進む。新宿西口と初台の間
の甲州街道沿、三軒茶屋駅前の一角など「再開発促進地域」に
指定されたエリアはまだまだある。
また、用途地域の見直しや道路計画などで東京の中心はまだまだ
高機能化する。山手通りの地中バイパスは工事が進んでいるし
サウスゲート計画でＪＲの土地活用で広大な土地が出てくる。
住宅地の道路拡幅も、潤沢な都の予算のなかで進んできている。

とにかく地価が下がらない限りマンション価格はさがらない。
地価が下がるのは、世界的な恐慌など国際経済的な要因に
よるわけで、かつてのバブルのババ抜き的なクラッシュでは
ないだろう。
素直にデフレの終焉を喜んでインフレの到来を歓迎すればいい
のではないか。

柏の葉キャンパス、市川駅前タワー、豊洲タワーはすべて駅近。

大島の粋都は船便。
駅までバス便か、徒歩１０分以上の２３区内物件は高値維持は難しい。

>>874
市川駅前だけは特別だよ。市川の行徳なんか下がる一方でしょう。地域による二極化は激しいよ。
駅までの距離が勝負になる。豊洲は最近駅に近いタワー物件が豊富に供給されてるため人気はある。
豊洲では駅から１０分以上の物件は最近でてない。

＞２３区内物件は高値維持は難しい

豊洲とか辺鄙な場所だと駅近は必要最低限かもしれないが
場所によっては１０分以上でも充分高値を維持できる場所もある
豊洲と人気区を一緒にするな

>>877
同時期、本八幡駅前タワーも出るけど。

>>878
自分のところが高値維持できないと言われたくらいで、起こらないで。
あなたの場所は十分高値で維持どころか、１０倍になりますよ。

「人気区」の「人気地」なら１０倍

人気地は、具体的にどこですか。丁目まで含めて考えると。ここがポイント
でしょう。

どうでもいいけど早く価格下がってくれないと困る。

もう買ってしまったから困らない。

都心の物件も多くはHガーデンのようになるのでは。
Hガーデンってゴーストタウン化して誰も買わないんでしょう？

広尾はいい物件が出るとすぐ売れていくというよりは
水面下で決まっていく。手が届かないからって
そんなこと言ってるのは、ちょっと見苦しいかも。

公開で客同士競わせるから高く売れる。
水面下で決めたら仲介業者の思う壺。

2年後まであと20％くらい上がって、3-5年後は高原状態やや下がる
って感じかな。感覚として。でも今の水準には5年間戻らないという
気がする

不動産ばかりインフレが先行してしまったので、もう私のような
平均的サラリーマンにはお買い得かどうかという以前に買うリスクが
高過ぎて買えません。
今はバブル再来に向けて投資に力を入れようと考えています。

このままだと、バブル到来は早まりますからね。（利上げ見送り）
たぶんそれがいいって人も多いからでしょう。
８８９さんの考え方は賢いと思います。

今本当に高いですよね。
高くてもそれなりに資産価値があるものなら良いけど
そうじゃない様な物件も便乗して高い気がします。

バブル崩壊にも備えなきゃね。
下がる前に売り逃げる。

売り逃げタイミングはどこですかねえ。
消費税引き上げ前でしょうか。

来年春に、TTTなど大規模物件の完成時期が重なります。
すぐさま、築浅中古として市場に出てくる戸数が多いはずです。
手持ちの物件がそれらに勝つ自信があるなら、消費税アップ前。
それらに勝つ自信がないなら、今年の年末が売り逃げのタイミングではないでしょうか。

まあ、というより地域でどれだけ手持ちマンションが
強いかじゃないかな。

古くなった物件より築浅物件の方が、
魅力的に見えてしまう事もありますね。
番茶も出花。女房と畳は新しい方が…

そうですね。だからこそ、新築が今後出てきにくい
希少立地なら、購入価格で売却することは今後5年の間であれば
十分可能でしょう。
そういうところは、得てして賃貸利回りは低いですが。

外国株で今の４０００万を数年で１０倍に増やす予定なんでそれから探します。

GoodLuck!

新築が出てきにくい場所は、
目安にする新築価格がないわけで、
価格上昇時期には不利になりやすいと思います。
ビックリするような高い新築価格ってあるじゃないですか。

近いところでなく、1.5キロ圏内あたりにそういう
ビックリ価格が欲しいですね。そうすると便乗値上げ
できるかも

都下ってやっぱり中古は値下がりですかね？

分かりませんね。ここんとこの新築の価格高騰を見ると。
なんで富士見が丘で坪350万？ちょっとこれはイッチャッてますね。

普通のサラリーマンに買える価格なのか？
無理やり買ったら、借金で生活が苦しくなるのでは。

もともと都心は普通のサラリーマンが住める場所ではなかったんだから
彼らの購入可能額にあわせて価格を設定する必要はないでしょう。

富士見が丘って、そんな高級な町ではないと思うけど。都心でもないし。

日々のフローが苦しくないなら、買うべきでしょうね。
今年竣工する物件で、去年の価格のモノを。
もうほとんど残っていませんが、探せば見つかります。
今年売り出し始まるものは、いっちゃった価格ですね。

となると、今年竣工の去年の価格のものが見つけられなければ
やめておいたほうが無難ってことですねー

話題がずれますが、レインズで都心の130m2中古物件が3億円で成約したとのデータが出てます。

残念ながら築年数と最寄り駅のデータが見られませんが、これ、例の番町の物件でしょうか？

分かりませんね。まだYahooには値下げして乗っていますが、
この2億9800万で成約したんでしょうかね。

築浅タワマン坪単価　チラシによる情報
（１月２０〜２１日）
物件　　　　　　　階数　　　坪単価
品川Vタワー　　３６階　　　４７０万
　　　　　　　 ３３階　　　４４１万
　　　　　　　　２７階　　　４４８万
　　　　　　　　　３階　　　４１７万

シティータワー高輪
　　　　　　　　９階　　　　４０８万
東京ツインパークス
　　　　　　　１６階　　　　４３１万
芝パークタワー
　　　　　　　　２０階　　　４１１万
ワールドシティータワーズ
　　　　　　　　３８階（角）４１６万
　　　　　　　　２９階　　　３２６万
　　　　　　　　２２階　　　３３４万
　　　　　　　　１９階　西　２９５万
　　　　　　　　１３階　　　２９２万
カテリーナ三田タワースイート
　　　　　　　　　８階　　　３３３万
タワーズ台場
　　　　　　　　２５階　　　３８５万
　　　　　　　　１７階　　　３８９万
　　　　　　　　　４階　　　２８９万
品川タワーフェイス
　　　　　　　　２９階　　　３４３万
　　　　　　　　２１階　　　３０９万
　　　　　　　　１１階　角　３４３万
　　　　　　　　　　　　　　２９２万
コスモポリス品川
　　　　　　　　１９階　　　２７１万
パークタワー品川ベイワード
　　　　　　　　７階　　角　２５７万
ダブルコンフォートタワー
　　　　　　　　２６階　　　２１０万
　　　　　　　　１５階　　　２１１万
　　　　　　　　１２階　　　２０４万

チラシ価格と契約価格は違うので参考にしかなりません。
あと、レインズに報告する金額も多少いじることがあると、
仲介業の営業が洩らしてました。

参考にしてください。
レインズは一般の人が見られるのでしょうか？

３億円で売れたのは港区の物件のようですよ。

ああ、違う物件なんですねえ。。中古価格が、新築
に追いついてくるスピードも速そう。。

まぁ、言い値ですからね。これが売れるか堂かは別の話。私はグローブの高層階（40の後半）を投資用で持ってますけど、もし坪320万円払ってくれるのなら、お売りしますよ。

↑　北向き以外なら坪320万で即買います。連絡先を教えてください。

頑張ってるわけではなくて
単に、名前を挙げただけでしょう。

中古でもありえないくらい高い・・・売主さんは強気だなあ

917さん
本当ですか？なんでそんな値段でも買うんですかね。ちょっと高すぎませんか？

売主も、新築がここまで暴騰していると、弱気になりようが無いですね。
東京23区の坪単価の最低ラインが400万なんて時代に3年後になってしまう
ような。。

それこそバブル。下落は近いか？

下落して欲しい気持ちは分かるんですが、2020年まで40-44歳世代は
増加傾向です。世界中、この世代が最大消費世代。ゆえに、日本の
住宅価格が下がる可能性は低いと言わざるを得ない。

40−44世代の増加傾向ってｗ　こういう場合はちょっと幅広く考えるのが普通でしょう。
2015年からは世帯数が減っていきますね。2020年ごろからは毎年60万人ずつのペースで
人口減。
まあ、そんな人口減より、この誰かが誘導しているかのようなバブル傾向には
警戒感あり。円安も日本という国が信用されていないという現われが大本にあるし。
危ういですね。

そもそも、今回の地価上昇の原因って何でしょうね？
今の50歳代以下で潤沢な資金を持っているのは一部の人だけ。
ほとんどの人は貧乏世代

団塊の世代が買っている？
変なファンドが出来て、団塊の世代をだまして金集めて買っている？

35-40歳の世代、ちゃんと働いている人は、既に家持っているし、
そうでない人は、家買えないか買うつもり無いかのどちらか。
収入が二極化しているのが顕著な世代。

>そもそも、今回の地価上昇の原因って何でしょうね？
REIT等の不動産ファンドでしょ。資金運用先に困った地方銀行なんかがどんどん投資してくれるから。
でも不動産ファンドの利回りも下がってきたようだから、そろそろプチバブル終了の気もするが。
長年、価格下落に悩まされてきたデベの人だけはまだまだ強気だけど。

今、都心の中古を見にくるのは30歳位の夫婦が多いよ。
中老年は殆どいない。

マンションの一番の購入層は、３０代だから普通だよ。特に前半も増加傾向にあるし。
（４０代を出してきた意味わからん）

都心、またはそれに準ずる地域の購入層の中心は40代前半では？
30代前半あたりで、そのあたりに買える層は相対的に少ないと思う
のですが、如何でしょう。

本当の都心に限った購買層になると、年齢より個人差になるから。
階層での購買層を見ないと。
だけどマンションの需要と言うことで語るなら、やっぱり４０−４４
の世代に限ってみるのはおかしいんじゃないかな。最後のベビーブーム
を最大限に先に引き延ばしたにみた数字だから。

理由はどうあれ、いつかはまた安値の時期がくる。
そう考える理由は、
不動産市場は、収益不動産への投資が地価を動かすように
変わってきているから。
東京の土地は投資物件に食い荒らされたあと、潮が引いて
誰も買わなくなった時点で
「仕方がない、分譲マンションでも作って売るしかないか・・」
となった時点でまたぞろ安値で出始める。
豊洲の再開発を見ればわかるが、ちゃんと賃貸マンションも
賃貸オフィスも作っているだろう。
土地があればデベロッパーは
賃貸ビル・ホテル・商業施設・貸し倉庫などの収益不動産＞賃貸マンション
＞分譲マンション
という順序で考える。
２００３年問題でオフィス供給過剰という噂が流れたが２００６年には
オフィスは最低の空室率になった。
２００２年頃は本来オフィスビルを建てるべき場所までマンションを
計画しそれが許認可を経て２００４年に着工分譲という流れになった。
一方、マンションに対してはさまざまな規制緩和（廊下は面積にいれない
公開空地をとれば容積率の大幅割り増し・・など）で投資採算性が
大幅に向上した。リートやファンドに一棟売りするか証券化スキームで
投資を回収しリスク分散する手法が定着した。
イールドギャップが縮まるまで、この流れは続く。
最後は、投資物件が中古市場に出てくるだろう。その段階で
設ける人は設け、つけまわしを掴んだ人が損を覚悟で安売りする。
それが中古価格を大幅にさげる。
もちろんそういうのは一旦プロが引き取って相応の値段で売るが
割安感のある価格で短期に売り切る。
ここに飛びつくと失敗で、一旦下がり始めた相場はさらに下がる
どこが、底かというのを見極めるのは難しい。

私が言いたいのは、2020年まで、個人消費は堅調だと言う事ですね。
二極化は進むにせよ、全体のパイは堅調ということ。
その後は悲劇ですが。。もし今後2−3年で、2004，2005年の水準に
下がるとするならば、どんな理由があるでしょう。押し目買いの主体
として、外資がいることを忘れてはならない。彼らはここから多少
上がっても買い続けるし、下がればなお一層買うでしょう。よって
結局は下がらない。資材、資機材価格は少なくとも上昇している。
下がるには、地震か、テポドンか。。

＞私が言いたいのは、2020年まで、個人消費は堅調だと言う事ですね。
こう考える理由はなんでしょう？　日本経済はそんな先まで順調でありえると、
言い切っていらっしゃるわけですよね？

やはり今購入するのは得策ではないのでしょうか？

>>933
個人消費は本当に堅調なのでしょうか。
二極化が進んだことで指数としての個人消費はゆるやかに下がって
きているという見方もできます。
つまり２割の富裕層と８割の下流層に別れたら
２割が８割の消費をするには、日本の社会に高額で魅力的な商品が
不足しているのでは？
日本の富裕層はまだまだ発展途上で、投資にお金は廻すけど
潤沢なキャッシュフローで消費を謳歌するまでには至っていない
と思うのです。
高額商品をローンで買うのは愚かな給与所得者ばかりで
一昨年末の銀座のデパートの景気のよさみたいなものは今年の
年末はなかった。これなど株の値上がりや退職金の一部で
一般消費者がちょっと贅沢してしまったというだけの部分が多かった
んじゃないかという気がします。

世の中で消費に浮かれるのは、給与所得者であって給与が増えない
限りカードでバンバン無駄遣いしてくれない。
企業の業績があがってベースアップが復活してこそ本物で
米国並みの格差社会に向かうとすれば、マクロの個人消費でなく
富裕層や高給サラリーマンだけにしぼった市場を見る必要が
あるのではないでしょうか。

>>935
どの地区でいくらの物件を買われると仮定しての話でしょうか？

2020年まで個人消費堅調としつつ、この２，３年は値下がりしないと
急に期間が狭まるのがよくわからん。

個人消費は、景気を左右するものではないか。
いまの地価だが、下がらんものは、下がらんのではないか
現在は、バブルのときと同じで、皆さんのコメントの通り
需給では買い優位は間違いない。
今後10年間都内への人口流入を考えると、急騰はしないだろうが、
徐々に上昇するのは、仕方ないのではないか。
現在都内人口1000万人がこの十年どのくらい増えるかは、見ものだ
購入する人は、無理せず買えば良い。無理は駄目

>937様
都内、都下で探しているのですが今年に入っていきなり高くなった
気がして戸惑っております。
本当にここに書くのも恥ずかしいですけど5000万くらいで考えているのですが
もう少し待つべきなのかよく分からなくて・・

5000万円で希望の地域で、いい物件がありましたか？
まずそれが先かも・・・

＞941様
それが、なんかよく分からないんですよね。
仕様などがあまり良くなく感じたりしていて
立地は希望の場所なんですが、中古も値上がりしてて
判断が難しくて

全体として個人消費は堅調と書きましたが、特に富裕層向けの市場に集中する
という考え方です。その意味で、都心、都心に近い城南あたりの物件価格は下
がりにくいと判断しております。
最大消費世代が増加傾向にあること、二極化が進むことを考えれば、それほど
非論理的な考えではないかと。
今後2−3年は物件価格は下がらないというか、上がると思います。上記の地域
は。その後は横ばいないし若干上昇傾向が続くでしょう。出物も少なくなって
きていますし、新築物件は今後減少していくことでしょう。中古市場中心の
マーケットになってくると思います。その中古市場で、買値と同額以上で売却
できるのは、2006年に買ったあたりが最後でしょうか。
堅調と言いましたが、もう大分、不動産の窓は閉じられているかな。。

中古の売り主も強気で値付けしてるけど、
見にくるだけの客が大半だから、
どこまで頑張れるか。
売り主が早めに売りたければ、運良く買い手がくるか、値引きするしかない。

＞943さん
＞都心、都心に近い城南
ここ以外は今後値下がりがありえるという事でしょうか？

>>743
堅調というより、経済にしろ不動産にしろ、以前と同じとまでは
いわないけれど、バブルの印象は感じない？
国際的にも、予測される近い未来の国内状況でも、日本が
危ういことを加味して。

都心、都心に近い城南で、慌てて物件を売却しなければならない人
は少ないんじゃないかな？不便なところじゃないから、なんなら永住
しても全然良いわけだし。
945さん、それは私もはっきり言って、分かりません。現状出ている
新築マンションって、富士見が丘で350万とか、武蔵小杉で330万とか
だったりするんですが、これが本当に売れるかどうかでしょう。
誰か他の人に意見を聞きたいですね。

＞947さん
富士見が丘は分かりませんが武蔵小杉は順調に売れてるみたいですよ。
ＭＲに行っても営業の方が強気でした。。。
やはり皆さん買い焦ってる部分もあるのでしょうか？

利上げ、消費税アップという最大の売り文句があるからね。
それが理由で買いを焦っている人が多いので、少なくとも
しばらくは売り手優位だよ。

947です
確かに、2007年出始めた新築物件価格は、焦らすのに充分なインパクトですね。
武蔵小杉売れてますか。。。すごいですね。
ヒューザーの事件もあり、より中古より新築を求めている状況でしょうね。
ヒューザー事件後の物件の中古価格は下がりにくいと言えるかもしれません。
バブルか？ちょっと千葉あたり、在庫が増えているような感じですが、どうで
しょうね。一時的なものなのかどうか、少し気になります。

＞都内、都下で探しているのですが
都内といっても荒川区、北区、板橋区、足立区なら
坪単価１５０万〜１８０万、バス便なら１３０万くらいであります
このへんで９６㎡クラスを買うのはダメですか？
２５坪として坪単価２００万というのだと
府中、稲城あたりでもやや厳しい状況ですね。江東区の大島以東
をならうのも手でしょうか
割り切って７０平米にすれば２３０万なら選べると思います。
勝どき、豊洲の低層、東雲が射程距離。
湾岸タワーの築浅中古でも５０００万というと５６㎡坪単価３００万
前後ですね。

>>947サン
新築マンションって、富士見が丘で350万とか、武蔵小杉で330万
ってのは、駅前ってこと？
たぶん売れないことも無いが
駅気前再開発とか、新駅とかで流行ってる感は有る。
川崎だが豊洲と似て、
利便性重視で生活しやすいところのマンションの値付は、
デベは強気。間違いない。だから、まず下がらないだろう。
都内は、利便性高い、丸の内・銀座線は、圧倒的人気で、
また、その他人気地下鉄沿線も周辺家賃は昨年から値上がりしてる。
つまり、不便なところは、安くて買いやすいってことかな。

家賃上がっているし、中古物件価格も、2006−2007年竣工ものが出始めたら
大きく上がってくるでしょう。中古は今がラストチャンス、新築はほぼチャンス
無くなった、というようなイメージかな。

＞都心、都心に近い城南 ここ以外は今後値下がりがありえるという事でしょうか？
今から値下がりする場所を買うのはダメです。
不動産は、買う時点で「得」しないと売る時点で得する保証はない。
売らないなら、買う時点で「得する」場所を選ぶこと。
今後あがりそうだけど、まだそれほど値上がりしていない
現時点で他に比べてお買い得の場所を買うのがいいでしょう。
今買うなら、人気のない場所です。それも交通の便がよくて周辺環境が今後大幅に
改善される場所。
例をあげれば荒川区西日暮里。これは豊島区駒込との比較。
不動産は人々の偏見と都市の進化のギャップを買うのが妙味。
出来上がった街は高いのが当たり前。これから出世しそうな街を買うのが
資産形成のコツでしょうか。
湾岸ののタワーマンションは、底値だから売れたのでなくて他に比べて
割安だったから売れたのです。

武蔵小杉や豊洲は誰がみても発展するのはあきらかでこういう場所はもう
高値になって誰かがすでに儲けています。素人は上がってから買って
全く得はしない。

まだまだ、そういう意味ではお買い得の物件はありますよ。

＞951さん
都内都下で探してるものです。
部屋の広さは狭くて我慢出来るのですがやはり利便性はあまり妥協できなくて
そんな事言ってるから見つからないんでしょうけど。
それにしても高いですよね

＞954さん
お買い得物件ってどのあたりですか？
せめてヒントだけでも・・・

>>955
狭さは何平米までなら許容できますか？
利便性ということで最優先する内容はなんでしょう。

まあ一応、価格査定サイトで無料診断して、その数字より
売り出し価格が下であれば、検討の余地はあるんでしょうかね。
そんな物件すら、今や殆ど無いんですが。。

新聞記者と政治家が一番不動産で儲けているのはインサイダー情報を早く
入手するからです。新聞に載ってからでは遅い。
素人さんはそれでも半信半疑で動かない。皆が動きはじめたら動く
>>956
私がここで○○がいいと書いたところで大半の人が「そんな馬鹿な」と
反論するにきまっています。
自分で納得して買うのが妙味です。

>>954さん
改善される場所。
例をあげれば荒川区西日暮里。これは豊島区駒込との比較。ってありますが
もう少し詳細知らせてください？
比較が意味するものは？

>959さん
極端過ぎますが、ほぼそうですよね
みんなが動くときは既に遅かったりしますから。

ってか、駒込は文京区でしょう。

駅のことかな？
駅舎駅前は変わったから。

駒込は豊島区。本駒込は文京区。
もっというと、階段下りる改札をでると北区。
階段登る改札をでると豊島区。
でも六義園方面歩くと（1分かからない）文京区。
区の境です。駒込駅の付近。

ようは駒込はもうある程度成熟した街だから値上がりはそんな見込めない。
日暮里は駒込と同じかそれを超える利便性があり、値段が駒込より安く、しかも大規模に整備されて値段が上昇する可能性があるから買いってことじゃね。

＞もう少し詳細知らせてください？

巣鴨・都営三田線
駒込　南北線
西日暮里　千代田線
巣鴨は距離的に駒込と一体と考えると
六義園近接で売った駒込のマンション価格にくらべて
西日暮里駅近の物件は破格というほどに安かった。
それに目をつけて買ったひとは偉い。

荒川区に住んでいる人はイメージにこだわらない
都心への通勤の便なら千代田線は極めて優秀な線。
将来子供を開成に歩いて通わせる楽しみもある。

新浦安が　凛区（隣区）として売っているのと同じ
駒込も本駒込の隣で豊島区というイメージがない
西日暮里は千駄木（文京区）の隣のＮＥＯ文京区

文京区自体が都心では割安で穴場だったけど、もはや値上がり
次は都心への通勤３０分を狙うなら西日暮里がベスト

やったー！西日暮里にマンション買ったワタシとしては
ヒジョーに嬉しい。

＞966さん
そう「開成に徒歩通学」、なんて甘美な響きかな…

じゃあ北千住は？

総じて山手線から1駅〜3駅くらいの距離の不人気エリアで駅近物件（駅から遠いなら問題外）
は最後のチャンスなんじゃない？

練馬区はだめ？

都心周辺が面白いのは再開発が結構短期間で実施される
点だ。
ＪＲ駅が面白いのはＪＲ東日本が駅ビル開発で利便性を
高めようとするからだ。経営状況の悪い私鉄は駅前が変わらない
東急田園都市線は朝夕の混雑が極限状態。分岐の多い東横線か
池上線が狙い目。

第二の三軒茶屋は武蔵小山だが、物件がほとんどないのが難点。
出たら高くても買っておいて損はない。都心周辺なのに物価が安い。
歩いて通える小山台高校は開成には遠く及ばないが
進学率も悪くない都立の名門校。
青物横丁も悪くはないが都会性は全くない。

株も人のアドバイスで買うのでなく四季報の数字と日々の値動きを読んで
業績の割りに株価が安いものを物色するのが王道
不動産は、情報誌やネットで価格を調べながら割安の坪単価の物件を
探す。売り出し前ならモデルルームに出かけ予定価格を聞き出す。

下北沢再開発も不動産価格には良い影響かも。
下北の古きよきところなくなっちゃうけど。

少し前本木雅弘・奥菜恵の「今夜ひとりのベッドで」というドラマの舞台が湯島だった。
恋敵の要潤のヘアサロンは表参道。これを結ぶのが千代田線。

区のイメージより地下鉄沿線の利便性が大切。
鄙びた場所を選んで走るの最悪の地下鉄は都営浅草線だが
東京駅乗り入れ引き込みの噂が本当なら大化け。

日比谷線のように西半分はいいが下町に向かうと停車駅が
やたら増える線も困りもの

高校なら国公立トップ校がいいのではないかな。
練馬は区自体が開発に力入れている場所で今後はそれなりに栄えると思われる。
区画の広い新興住宅街になりそう。

練馬は江古田、桜台まで
北千住は、駅ビル周辺に東京の臭いがない。町屋のほうがゴミゴミしていて都電が
走っている分「レトロな東京」らしさがある。
明治通りの内側というのが、西日暮里、押上・曳舟、大島と穴場ゾーンだと思う

いつ下がりはじめる
がテーマですから、たぶん都心の新築が全く無くなった時点からということに
なる。新築が品薄でわざわざ相場より下げて出すはずもない。

売れ残りが出るほどの価格ではないし、富裕層が買いたいと思える場所しか
新築が出ていない。
世田谷にも豊島区にも富裕層はいる。４００戸規模の供給が都心で６件程度
でている分には市場には関係ない。
そうなれば、中央区の晴海が終われば、次は東京サウスゲート
だらだらと大型供給が続いて途切れない。
そういう意味で１０年は高値続き。
物件がなくなった時点で、中古価格が古くなって下がる。
おそらく、今の物件待てば待つだけ値上がりする。
要するに不動産物価全体が値上がりする。
そのことで、不動産担保ローンの基盤がしっかりと持ち直す。
上がらないところは全くあがらない。
また不当に高いエリアは下がる。

下がらんね。金持ちは外人含めてたくさんおりますんで。
ただ一般サラリーマンが都心や優良な城南地域に買えた時代が
終わっただけ。今の値段の番町が買えない金持ちが、城南に
買ったりするだけの話。今の番町はより一層の金持ちが買うだけの話。

城南が買えない小金持ち人が、武蔵小杉とか豊洲・浦安。
武蔵小杉などが普通が買えない普通のサラリーマンが・・・。
郊外物件まで上がるの？

どこかで賃貸という判断をする小金持ち層が発生するでしょう。
それが武蔵小杉なのか、武蔵小杉より遠い場所なのか、、。

ＪＲ埼京線の板橋駅と、都営三田線の新板橋、それから東武東上線の下板橋駅の３駅使える板橋区１丁目ＯＲ豊島区上池袋ＯＲ北区滝野川はどうでしょう？
板橋駅は池袋の次の駅で３分しかかからないし、新宿まで８分、渋谷まで１１分、恵比寿まで１５分・・・。
新板橋を使えば大手町まで１６分、日比谷まで１８分などなど。
利便性も西日暮里や駒込に負けないと思います。

予想通りと言うか、都心から郊外への顧客誘導が始まってますね。

ね。いつのまにか、気付いたら柏でしたみたいな

今こそ底値の多摩センターや八王子とか、買いなんでしょうか。
やっぱり大きく儲けようと賭けるには、度胸が要りますね〜。

多摩センターや八王子が値上がりする、という意見は聞かないが。。。

最近思うのだけど、このスレ、どうやら投資用不動産を持っている人が多すぎませんか？なんで意見が偏るんだと思います。まぁ、大金を賭けていれば、イヤでも真剣になるし、、、

真剣になるのは良いが、株屋みたいに上がる上がるだけでは困るが。

投資家と、投資家もどきが何割か混じっているから仕方ない（笑）

2005年10月竣工の築地駅から徒歩1分のマンションを買いましたがあの時は倍率はせいぜい2倍程度
坪単価も203万円といまから考えると夢みたいな買い物でした。

保谷が一番いいと思います。
倍率も凄いものがある。

今朝の日経CNBCで藤巻氏が「銀行が集まる土地が上昇だ」って言ってましたよ。

藤巻氏って、実際どうなのよ？

「東京２３区がいつ下がりはじめる？」とは「私の買いたい場所が、私の買える値段になるのはいつ？」
という意味なのだろう。

マンションを買って損してもかまわないというのなら、「マンション購入は投機ではない」と
考えるのもいい。しかし、「得」な買い物をしたいと思うのなら「投機＝投資」という意識で
望むべきだ。より安く買いたい。より広く買いたい。よりグレード高く買いたい・・・とは
得な買い物をしたいという意味にほかならない。
そういうチャンスに思い切って投資するわけだから「投機」なのだ。

安いから買う。買ったらなお下がって、住み替えの頃にはローン残は６割、評価は３割という
ことでいいのか。
買ったあとも評価が上がって、住み替えの頃に、よい値段で売れてローン返済分と頭金が
もどってくるのが理想だろう。

将来もっと便利に快適になるなら評価は上がる。逆に落ちるのは、悪化するか
他のエリアの快適性が勝るから。

何があたりまえかという世の中の基準は常に変化する
１９８０年代前半・・狭くても２ＤＫを早めに買って値上がりしたら少し離れた３ＬＤＫに住み替え
　　　　　　　　　　　　るのが当たり前
１９９７年〜１９９１年　　一次取得者が家を買えないのが当たり前。買わなかった人は
　　　　　　　　　　　　　　もっと上がる前に通勤９０分圏の千葉、茨城に買うのがあたりまえ


１９９２年〜２０００年　　安くなったから中古を買うのが当たり前。買ったマンションは下がるのが
　　　　　　　　　　　　　　当たり前、一戸建てなら千葉埼玉が当たり前
　　　　　　　　　　　　　

２００１年〜２００５年　　城南住宅地が買えそうでかえない２６０万／坪までさがった。待つのがあたり前
　　　　　　　　　　　　　　　あせって買うと次に安いものがでたら悔しい

２００６年〜　　　　　　　急に値上がりして、都心はもとより城南も買えないのがあたりまえ

たとえば、予算５０００万で駒沢か学芸大の新築を探していたとする。
田園都市線の世田谷の底値は２４０万、用賀の環八脇の大京物件で、それ以下にはなっていない
中目黒の大京物件も２６０万が底値だったと思う
湾岸タワーが１８０だの２１０だのいうくらいだから
おそらく多くの人は城南が坪２００万になると期待したのだと思う。２５坪82.5㎡が５０００万で
買えるほどには、碑文谷も野沢も下がらなかった。

そういう話だろうか。

経歴としては申し分なし。
国公立のトップ校から一橋、その後上場企業にて幹部候補としてやってこられた。

↑？？　誤爆か

藤巻氏のことね。上場企業（金融機関）より外資の投資銀行トップディーラーおよび
東京支店長の経歴がすごいらしよ。
著作を２冊読んだけど目からうろこが落ちたな。わかりやすく投資を語れる人。

藤巻氏の本を読むと、マンション価格が上がったのでなくカネの値打ちが高くなり
すぎたのが元にもどりつつあるという見方ができるようになる。

１９９７年頃、都心のマンションなど買おうとも買えるとも思わなかった
５０００万で買えるのは鷺沼の２７坪の中古マンション。７０００万で新築が買えるか
どうかという状況。

円の価値がへりつつあるから１ドル１２０円超えた。マンションが上がったと思うな
カネの価値が下がったと思うこと。
今カネを固定金利で借りて不動産や株を買えというのが藤巻さんの教え。

そりゃディーラーはそういうわな。株高・不動産高・投資信託
うわまえはねる。景気どんどん加速してくれたほうがいい。

１０００なら向こう１０年マンション値上がり確定で１０００万以上ゲット！

公立トップ校から東大を経て国連事務次長やってたあの人に期待しましょう

法眼健作さんが何かしてくれるんですか？

こんなところで、下がる話ばかり見ていたおかげで、
買い損ねたよ。
もうこのスレットいらないね。

「いつ下がり始める？」ではなく「いつまで上げる？」にするべきでしたね。
過ちを改めるに憚るなかれ　ともいうが。

もうはまだなり　まだはもうなり
禅問答ではなく相場格言。

受ける・・・このスレって始まってそんなでもない。
そのために、買い逃したとかってさーいくらなんでも。もう少しうまく装いなよ。

もうしばらく下がらんことは分かり始めたんじゃないかな。
今高い高いと言われている2007年売り出し物件も、公示地価
公表後はそうも言ってられないということにあり、結局売れる。
2008年売り出し案件になってくると、地価上昇ほぼ間違い無し
と言われ始めて、本人はそう思ってなくとも、数字上はキャピタル
ゲイン狙いの売り出し価格でも買ってしまう。
そんな状況が1-2年続き、消費税引き上げ、金利上昇傾向で
ブーム終わり。2009-2010年に買った人間はババを引く、と。
2011年まで待てるなら、待ったほうが良いですね。

これ、1000で終わるの？終わらないの？そこが混乱を呼ぶ要因。

単に値段を戻すにしても急すぎる。富士見が丘で坪３５０万。
それに以前に戻ってそれを持続する力が、未来の日本に見えないのが
以前と徹底的に違うところ。
>1008そうだよね。このスレ、終わりだよね。

下がって・・ますよね。