23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

これからは、キャッシュ持っていても目減りする。せっせと頭金貯金している
うちに土地もマンションも上がっておいつかない。
借金目一杯しても借金自体がインフレで目減りする。

①値上がりが１０年以上つづくと読むのなら
郊外の広いマンションを長期固定でできるだけ安く買う

②値上がりが５年以内であとは値下がりに戻ると思うなら
都心になるべく近い場所に短期固定でできるだけコンパクトな物件を買って
値下がり時期に売って広い新築に住み買える

今、マンションを買うことのリスク
①安物買いの銭失い　老朽劣化するだけで立地の価値があがらない
　　不便な廉価マンションを買って将来再び都心が安くなっても
　　買換えできない
②中途半端な高値買い　新価格で買ってその後上昇もせずに気が付けば
　　中古価格は３割減。再び安値になって、湾岸タワーマンションから
　　城南の新築に住み替える知人を尻目に、再び底値を逃す

今、マンションを買わないことのリスク
気が付けば賃貸相場も値上がり。給与も貯蓄も増えたけど物件価格は
じわじわ上がり続けて、買えない事態はいっこうに改善しない。
株や投資信託は儲けがでているものの、資産が増えたという実感はない。

２００３年１１月に　文春新書で出た
『エコノミストは信用できるか』東谷　暁

週刊「エコノミスト　２００５年　１０月４日」
マンション最終買い時　あと２年！

この辺は今読み返すと大変面白い。

その予測が正しいなら、今買うことも、買わないことも、駄目ってことになる。
リーマンにとっては。中途半端じゃない高値買いはできないし。

要は自分のビジョン次第ってこと。

地価上昇、キャッシュ目減りの波に乗り遅れないためには
とりあえず、都心近辺でコンパクトマンションを買っておくのもいい。

自分は賃貸でしのいで、地価が下落しまた買い時になったときに
それを売却すれば地価上昇のメリットは享受できる。
あるいは都心中古のオーナーチェンジ物件を買って、店子が出たら
自分で住んでリフォームして売却っていうのもいい。

時代の節目、変化がおきているときは何か対策をうたないと
ダメということ。

だからもう下落しないって。

みんなが新価格でももくろみ優先で借金がんばってして買って、その後時期を
見て売ろうとしたらどうなる？ 土地が高騰した先に下落もない？

良い立地のところは、新築は出にくい。中古マーケットを整備しよう、
という話になり、中古流動性が高まる。売り手のとっても良い事だけど、
特徴のない不動産は、比較対象が多くなるので価値が下がるんでは。
立地かつ仕様の良い物件を選ぶ必要があるんじゃないでしょうか。
ディスポーザー、タンクレストイレ、ビルトイン空調が必須アイテム
で、とか、二重床二重天井は必須です、とか、そうやって煽る業者が
増えてきて、ますます価格差が広がる。

ロンドンで再来年に坪3670万の新築マンションが完成するそうです。
1600平米、200億円。誰かかいませんかー？

もうそろ、ここも話題が尽きた感じなので発言はひかえるつもりだけど
デベロッパーは東京周辺での用地買収は熾烈な戦いみたいだね。
ことに勝ち組Ｍ社さんは、ふんだんな予算で、みなさんが１００を１１０で
買うところを１３０で札を入れる。
都心近郊の大規模敷地は、デベの用地取得の段階で高騰しつつある。

とはいえ、坪単価２５０、購入価格６０００万の壁はあるわけで
場所を選ばないとチキンレースの様相を呈してくる。

マンションはブランドで売る時代になったけど、土地のブランド価値も
重要になりつつある。成城学園、田園調布、たまぷらーざ
いずれも賃貸でまともな利回りはとれない場所だが収益還元法とは
別の理屈で高値のマンションが売れる。

今後５年が楽しみだ。語るよりじっくり観察するべき事態だと思う。
書き込む暇に現場を見に行ったほうが面白い。

ただし栄枯盛衰、景気の浮き沈みはかならずあるわけで
１０年サイクルでまた地価下落はある。
ただし、バブルの高値が二度とないのと同じくらい２００３年の都心の底値は
二度とないのだろうとは思う。

バブルの高値もあるんちゃう。しかしロンドンは日本のバブルの麻布の最高値の１．５倍ぐらいになってるんやね。日本もこれから追い上げそうだけど。

全体の経済のパイが縮小する中、勝ち組がさらに富を追求、維持しようとすれば、
＊＊＊から資産を分捕るしかないのは自明の理。

そのためには、ただ地価や物価が上がっていくのはダメ。
相場は上がったり、下がったり、変動する事が大切。
投資先も、あちらがよくなったり、こちらがよくなったり、変化が必要。

そういう不確実な市場でこそ、先駆けて買い、先駆けて売る事ができる、
情報と判断力のあるエリートだけが、
アドヴァンテージを持ち続けられる。
動きについてこれない大衆から、
支配層が富を吸い上げつづけるにはこれしかない。

知恵ある投資家は、せめてこの後をついてゆくべき。
買ったら売りを考え、売ったら買いを考える。
トレンドは変化する事を前提に。
永遠の上昇を夢想したり、
投資先にほれて立ち止まるのは愚の骨頂。

今までもそういう側面はあったのだが、
今後はどうしても露骨になりがち。
しかし本来は、＊＊＊に負けたと自覚させないで、
一生の労働力を自ら差し出すように仕向けるのが上策。

土地政策でいえば、
本当は全く価値を認めていない、欲しくないような土地でも、
わざと欲しがって見せる事で水を向ける。
大衆がそれにつられてきたら手早く売って換金。
後は資本投入を止めて放置すれば息切れして魅力も翳る。自然落下に任せる。
その間売った金で次のターゲット地を先に仕込み、
同じようにまた煽って大衆を動員するループ。
成長に依存しない永続的なビジネスモデル。
端的にいえば土地を売るのではなく、ローンを売るのが主目的。

本当の超一等地、エリートが本気で欲しいと切望する土地は、
ひっそりと取引もなく、いくら金があっても売り手がいない。
基本的に相続と、プライベートな取引に終始する世界。経済無風地域。

既得権保持層ほど、にわか成金への嫌悪感が強いので、
安易に経済原理にゆだねる事で、
自分のテリトリーに自由に参加してくることなど許さない。
金を集め人脈を肥し教養を高めて、初めて参入できる世界がある。

じゃあせめてエリートじゃない、しがないリーマンは、煽りにはのらないことだね。
大体（庶民が手を出せる）新築はイメージ先行ばかりで売りすぎてるからね。

851本当の超一等地、エリートが本気で欲しいと切望する土地

そういう土地ってどこよ？
やっぱり千代田区○番町あたりのことかな。

851さん
分かりやすく、かつその通りの見事な意見。
加えるなら、日銀の利上げがあれば、まだ団塊の貯金を守るつもりあり。
ないのなら、日本国という国家は、貯蓄から投資に振り替えさせ、庶民の財産を徹底的に搾り取るつもりなのだと思う。

利上げをしない方策なら、必ずバブルはやってくる。
みなさん、どうする？

損得がないように市場に規制を入れる当局の人間がエリート

投資のプロはファンダメンタルからの乖離を利用して儲ける
いわゆるゼロサムゲーム
なのでよく業務停止を食らう会社もある。

でも９０年ごろって、たまぷらの一軒家が３億円して、一生かかっても、たまぷらにさえ住めないのかって思ってたけど、それが１５年経って、半分ローンでたまぷらを買ってたその人は破産し、その家が７０００万で競売で落札されるのを見て、世の中わからんものだと思ったけど、その家がそれから１年しか経たないのに1億５０００万になるのを見て、これまたすごいことになったなあと思う今日この頃ですが、みなさまいかがお過ごしですか。

不動産のボラティリティも、激しいですよね。株までは行かないにしても。
ボラティリティは儲けの源泉。参加するもしないも自由ですが、
ボラティリティのある人生のほうが、面白いでしょーと思うのが狩猟民族。
農耕民族日本人は、安定を求めますよね。

８５７さん
それって、厳しい現実ですね。

地方出身者で、持ち家に憧れて90〜95年に不動産買った人は、ほとんど撃沈。
つまり、賃借族の勝利なんでしょう。
４０〜５０歳の持ち家族は、本当にかわいそう
この年代は、社内リストラ（減給）や、オバーローンで、ジリ貧人生
生涯年収が、減少する中、この層の個人消費が、当然伸びない

資産増やすには、プロのアドバイザーが必要かな

でも、プロのアドバイザーだったら、回避できたかな？？
みんな酔っていた信じていた時代だよ。

銀行の財務の実態を知っている人だけでしょ。助かったのは。

そんな風に受けとめていらっしゃいますか？
実は、私も立場上、正にそれを知っておりました。

プロのアドバイザーなんて、どうせ責任取らないでしょう。
アドバイスを信じて大損しても、客の自己責任だから。
そしてアドバイザーはすぐ転勤して、客は泣き寝入り。

プロのアドバイザーも殆ど役に立たなかったのがバブル絶頂期とその後の崩壊後の数年でした。何しろ半値八掛からさらに半値になるって殆どの人が予想できなかった。

プロも予想できたら、プロはみんな大金持ち。そんなことはあり得ませんね。
ただまだ不動産のバブルには程遠いような。
三菱重工、新日鉄、東京電力の値上がりはバブルを彷彿させていますが、
不動産は少し遅れてやってくるんでしょうか。

バブルを望んでいる、集中させたいと思っている人がいるからね。
まあかつてのバブルほどではないにせよ。来る。
富が富がって煽る？人がいるけれど、まずは自分の資産を「減らさない」ように
することが庶民は大切よ。賢くならないとね。今からマンションを買っても、
減らさないことになるとは限らない。先見の明が必要。

田舎の大地主だった祖父から幼い頃
「他人の衣食住のなりを
とやかく言うのは下品だからやめろ」
と叱られた。

自分が身に着けたいものを身に付け
食べたいものを食べ
住みたい場所に住む

人の衣食住を蔑んだり羨んだりしても自分の
衣食住が満たされるわけではない。
他人の豊かさは学ぶもので羨むものではない
他人の貧しさは気にせず生きる明るさが自分の
励ましになるもので哀れむものではない。

都心に住みたい
その理由は、通勤時間が短い
プライベートの時間が充実する
休日都心で楽しめる
そういう理由だったのが、いつのまにか資産価値
都心に住む誇り、
住宅ローンを無駄に払いたくない
残債割れするような下落はごめんだ
みたいな話になってる

都心が値上がりしはじめてみんな大きな目的を
見失う。それゆえ夢も遠のいていく。
そんな気がする。

ここの掲示板をいつも　いろいろな意見があるものだなあ　と
見ていたものですが　867さんの書き込みを読み、
深く感動しました。
自分をはじめ　多くの人たちが忘れていたものを揺り動かされたように感じ入りました。

そうかなぁ。田舎が大地主で余裕があるから、言える意見じゃないかなぁ。

昔の人は貧しかったから都心に憧れただろうね
今は東京も名古屋も福岡も街自体は似たようなもの

東京に集まるのは好きでというより仕事を求めてという理由だろうね。
わざわざ満員電車を好む人間はあんまりいないですね

仕事は東京中心ですからね。住まざるを得ない。
これからますますそういう傾向でしょうね。
今日石原都知事も言ってましたが、かなり資本を
投じて東京を整備するとのことですね。
あと、緑が多いのは逆に大都市のなかでは東京が
一番ですから、住環境という意味でも優れている。
ラッシュも、かなりマシになりましたよ。
昔はもっとひどかった。

また東京都の借金が増えるのね。

867は新しい視点でおもしろいけど、単に小作人を馬鹿にしてうらみを買うと、あとで米騒動になったときに地主がひどい目にあうといった実体験から生じた自衛本能的なアドバイスなんじゃのいのかな。

東京都の格付けはAa2だから、相当優良でしょ。
しかも日本政府の保証不要。

東京都の総人口は増加傾向。観光客、海外企業誘致など対外的施策にも積極的。先進的な会計システムの導入。財政再建推進プランの実施や行財政問題意識の高さ。そしていわずもがな世界を代表する経済・金融活動の中心地であるがゆえの強固で安定的な財源基盤。（米系格付け会社ムーディーズ調べ）

でも、都政はどうにかすべきだなあ。都の職員って給料わりといいんだよね。
住宅も用意されているのにさ。

昔に比べれば、給料下がっているんじゃない？
でも、一般的に、官僚というか、公僕たる人間の給料は逆に低すぎると思う。
だからモラールが無いし、天下りくらいしか目指すものが無い。
住宅とかは用意せず、優秀な人は給料をドンドン上げていくくらいが健全じゃ
ないだろうか。

確かに昔に比べると下がっているみたいだね。
住宅なくして給料で評価というのはいいかもね。
民間に払い下げるにしても、公園にするにしても都民にとってもいいし。

これだけ「競争は善」の社会前提になってるんだから、
むしろ官僚も競争させないと。

昔みたいに位階制度復活させて、
懲戒とかも、訓告とか阿保らしいのじゃなくて、
サボタージュや不祥事起したら即刻格下げとかしないと。
もちろん手腕があるのはどんどん昇格させて。

そもそも金稼ぎたいやつは民間で働けばいいんで、
社会への奉仕に生きがいを感じて、それなりの安定がついてくれば官僚には充分。
なんでも手に入れようというのは無理な話。

都の職員なんて、給料低いだろ、公表されてるから見てみたほうがいい。
どんなに優秀でも３０代で１０００万超える、職員は皆無。
競争の原理で公務員３０代で５０００万もらえれば、優秀な人材が集まるかもしれない。
でも住民がゆるさんだろ。

ここももう、材料出尽くし、地価は上がるということで、落ち着いちゃいましたね。

公務員に「税金ドロボー」などと罵声を浴びせるヤツに限って
公務員よりも支払ってる税金の額が少なかったりするんだよな。

役人は欧米の院に留学できるのがいいね。

経企庁はいいところに留学してる　ケンブリッジ　ハーバード等
経済産業省は　タフツのロースクルー　技官でコロンビアのMBA等
財務省は　香港とコロンビア等

２３区の地価は永久に上がり続けるってことでＦＡ？

東京都の職員ってどうなんだろう
内定蹴る人もいるからね

都知事は湘南校卒の神童で作家としても賞を受賞したけど
行政官としてはどうかな

オリンピックは誘致目的ではなく公共事業投資の名目
青島とは逆路線

>>880
>>885
５０歳代課長級でやっと1000万の大台にのるかどうか。
部長級なんて数百人に１人くらいだと思う。
優秀な人材は民間に行って正当に評価してもらいましょうね。

>>885
住居は都心戸建か練馬区、世田谷区の元地主とかで生活に困ってない人が多い。
異動が都内しかないので、寮とか余りない。どちらかと言えば、ライフスタイル、趣味を重視する人が多い。

地価、人口も上昇して、税金を納めてくれる人が増えるのは大歓迎です。みなさん東京に家を買いましょう。

しばらく前に金融庁が不動産ファンドへの監視を強めるという記事が出てましたが、金融機関の不動産融資への締め付けがじわじわと波及してきたようです。都心不動産を中心に今年は何かがはじまりそうですが、マンション価格への影響やいかに。

いよいよバブル第二ステップへ、
都心の環境などを貶しめ、
郊外賛美への大衆誘導が始まるかな。

健全に　気付かないうち　地価2倍
複利の怖さ　痛いほど知る