23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

２３区一律に値上がりと思うから、値下がりがいつかという話になる。
立地で単価の差が広がる現象と考えたら格差は縮まらないと考える
べきかもしれない。
不動産所有のチャンスを契機に貧富の差の拡大が始まったのだ。

値戻しのフェーズでどこまで戻すかといえば所得格差のレベルまで
ということではないか。
世界一格差の少ない国から米国並みに格差のある国になっていく。
新築家賃が上がって地価もあがる。都心は住める人が住む場所に「戻る」。

おそらく、今後６０年くらいは、今坪単価２５０万以上のエリアは
庶民の手の届かない場所になるんじゃないだろうか。
もともと１９６０年代からそうだった。戦前は庶民は借家に住むのが普通
だったわけで、戦前の所得格差までは進んでできているのではないか。
人口減少だからいつか都心も城南も安くなる。そういう夢想を語ってはいけない
のだろう。

実際、都心も城南も一度たりとも庶民レベルまで下がっていない。
都心だって、３ＬＤＫは底値で９０００万したし
世田谷、目黒も８３平米２５坪のマンションは底値で６００００万以下には
なっていない。

湾岸タワーが庶民が都心に住める夢をみさせただけだ。

でしょうね。不動産の窓は閉じられつつあると。
今からでも坪300万以上のところ、買える人は買っておいたほうが良いと。
もしかすると、金持ち父さんは2004年あたりから日本の物件買い捲って
いるかもね。それで2008年頃に、「日本の不動産の窓は閉じられました」
とか言って、本書くんじゃないか。で、買えない人がその本を買って。。

じゃ、湾岸タワーはどうなるの？

そうなんだよね、太平洋戦争で負けて米軍主導で一旦、格差がリセットされたことで結構、資産格差がなくなった状態から、また段々と差が開きはじめ、バブル崩壊で１５年間調整した後、また本格的に動き出しているといった状況でしょ。まさに、庶民が自作農か小作農かを選択するべき時期にきているわけだよね。ここでよく議論されている格差については、フローの給与面の話が多いけど重要なのはストックサイドの資産（純資産）格差なんだと思うけどね。

>>760
手元に１０億の遊んでいる金があるとする。
株式や金の先物とか私募ファンドで運用したり外国債を買ったりするが、
最も長期で安定してインフレに強い資産は不動産だと思う人は多い。

インフレというのはモノの価格が上がるというよりキャッシュの値打ちが
目減りする。こういう時期は、債権や預金は目減りするだけで意味がない。
不動産を取得して置くだけで資産の目減りが防げる。
当然、法人名義で取得して役員社宅に使うなどして損金計上する。
資産家には税理士や不動産情報を持ってくるブロカーなどがついている。

そう。相続税対策で買いあさる人もいる。彼らに物件の高い安い
関係ないというか、高い方が良い。

そういうレベルではないにしろ。坪２５０万エリアで今後上昇しそうな物件は
買っておこうという人はいるだろう。３３０万エリアの中央区ではコンパクトマンション
が供給さかんだ。売れ残っているという話はきかない。
地方の金持ちが子供の大学通学用に買っておいて卒業したら貸すという
例もあろう。
新築を買って買って、店子にローンを払ってもらってローンが減ったところで
退職金を入れて年金がわりに使おうという考えもある。

額が小さいなら中古マンションの方が利回りがいいというのが値下がり
相場の常識だったが、値上がり局面になって２００１年以降買った物件が
買値戻しになっている個人投資家も少なくないだろう。
今は事業用資産の買換え特例はないから売りも少ない。中古の売りが
少ないことが逆に中古市場の払底につながっているようだ。
ことに中央区は人口増加策として斜線制限を緩和したおかげで路地裏まで
コンパクトマンションが立ち並び賃貸相場も価格も下落した。
ここへきて中古市場がやっと上がり始めた。

浦安とか浦和とか高額所得者多いけれど、そのくらいの郊外ならありになるのかな？

坪３００以上、家族四人で住む２５坪となると、７５００万オーバー。
既に買える人は一部。やっぱりやや上流としても庶民の買い時はもう過ぎたと言うことですかね。

過ぎましたね。坪300以上で買える人はまた更に金持ちになるということ。

庶民（の上）だと住まいをこれから確保をするとき、まず郊外に移していくしかないですね。
（一軒家にするかもしれないけど。）坪３００以上これから買える人はさておいて、
湾岸物件を坪１００万台で買った人たちは、今後勝ち組、ますます金持ちの部類になれる
のでしょうか？

給与所得者で高額所得者でもリタイヤして浦安や浦和に住んだとたんに資産貧乏に
なってしまっていないだろうか。
浦和　新築坪単価１８８万　（２００１年：１６５万）築１０年中古相場　１２８万
浦安　新築坪単価174万　（２００１年：１５６万）築１０年中古相場　１１０万
築１０年は、９６年の高値掴みですから
築２０年の中古価格が１６０万まで上昇するようでないと２５０万の新築価格
には届かない。東京都 府中市
神奈川県 横浜市中区
東京都 江戸川区
神奈川県 横浜市都筑区
埼玉県 さいたま市浦和区
神奈川県 横浜市栄区
神奈川県 川崎市高津区
東京都 葛飾区
千葉県 市川市
神奈川県 逗子市
東京都 立川市
埼玉県 和光市
神奈川県 横浜市保土ケ谷区
東京都 荒川区

神奈川県 川崎市幸区
千葉県 浦安市
神奈川県 横浜市戸塚区
みんな似たような値動き。
典型的な郊外。
郊外は、敷地が余っているうえにエリア内競合がたくさんある。
供給が需要を下回らない限り高値で土地を仕入れてまで売りたがるデベは
いない。

新築は値上がりしても中古の買値戻しはありえない。
坪単価１８０水準とは、建物55、土地４５の比率でしょう。
建築工事費、仕入れ坪単価（延べ）６０万。有効比率８０％で割戻し経費を
のせると約１００万。土地は８０万（経費込み）だから土地の持分原価は64万

湾岸タワーの平均坪単価はｗコンの１８０は別格として、２１０〜２６０
ＷＣＴは〜３００

タワーのリスクは、周辺に高層が建つということ。建てば上がり始めても
下がる。影になる面がいっせいに売りがでるからだ。
織り込み済みのコスモポリスの南面でも実際出来上がれば結構きつい
ましてや想定外のアイマークタワーや今後再開発加速の勝どきは
安穏としていられまい。WコンＷｅｓｔの西側街区もやばい。

タワーで長期に眺望を確保できるのは高層階。ただしあまり上空に
なると水平線の位置が低くなりすぎて趣に欠けるが。
となれば坪単価２５０内外の高層階角部屋という話になる。

１８０で買った物件がどこまで上がるかだが、江東区はまだまだ新築タワーが
安値で出る。港南・芝浦は高値をふっかけても買い手がつきにくいのが現状。
売るほうも試しに売っているような物件すらみかける。

７０００万物件の損得勘定
自己資金４０００万のと３０００万の３０年ローン（金利３％）で
７０００万のマンションを買う場合
ローン返済１２万７千円・・・①
管理費・修繕積立金＋固定資産税月割り＝約４．３万円・・・②
①＋②計１７万
借りた場合の家賃が４０万・・・③
とすれば、
投下資本４０００万が生み出す利潤は
２３万／月、
自己資金が１００％戻れば6.9％の利回りは決して悪くない。
要は、人に貸せば得られる月２３万（４０００万の運用益）を
自分のために使うかどうかの問題だ。

インフレと建物減価を加味して１５年後元値で売れたら
ローン残高１８３１万
仲介手数料等２２０万
手元に残る５０００万を自己資金にしてローンを組んで新築を買う。

逆に１５年でローン残高＋自己資金４０００＋仲手２２０＝6050以上
２０年でローン残高＋４０００＋２２０＝5530以上あれば元本は減らない。

これが自己資金１０００万になると仮に６０００万のローンを組めたら
ローン返済２５万３千円＋４万３千＝２９万６千円　家賃との差額１0万４千円
利回りは16.8％と向上する
４０万の家賃を３０万払ってもあまり得した気分にならない。
しかし１５年後７０００万で売れたら
ローン残高3664万
仲介手数料等２２０万
3100万が手元に残る。

これは２０坪月坪２万、購入坪単価３５０万都心モデルだが、無論旧価格。

今スレで高いといわれている、富士見が丘や、武蔵小山の物件がちょうど坪350万のようですが
これだとどうなるでしょう？

＞７７４，７７５
低金利なんだから、借りれるだけ借りて不動産やんのは当たり前。いちいち説明するまでもなし。

＞777
おしゃる通りです。
借りられる低金利以上で運用、もしくは元手がない方はこのようにするのがいいでしょう。
長期的には金利が上昇基調にあること。東京証券取引所がグローバル金融センターを目指すことを
表明し、都知事も東京五輪招致をテコに東京を活性化させようとしているのを見れば
ヒト・モノ・カネ・情報の東京への更なる流入は止まらないでしょう。

アメリカ、西ヨーロッパ、オーストラリアの不動産ブーム終了。中国はバブル崩壊。日本以外はすべて低迷。日本のみが人口減少を跳ね返して、なぜか不動産爆騰そして株高そして円高のトリプルメリット。ホント歴史って面白いね。

中国の成長率はまだ高い
経済白書を読むといい