23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

まだまだ物件価格の上昇が見込まれます。
購入を考えている人（特にお金の無い人）は我慢の時です。

足立区の新築１５２万の坪単価は三茶、代沢の築２０年中古より安いわけで・・・
当然ながら足立区の中古は築１０年でも１１０万とどまり。
１０年前足立区の新築を坪単価２００万、２４坪４８００万くらいで買った人でも
中古価格は２６００万。貸しても家賃は１４万６千円。ローンと管理費払っておつりがこない。

>>738
月坪に直して２０坪６６平米の賃料にすると


区 Ｈ１７賃料（円/月坪） ２０坪２ＬＤＫ（万円/月）
港区 14,100 28.2
渋谷区 13,000 26.0
中央区 12,400 24.8
千代田区 12,200 24.4
目黒区 11,500 23.0
新宿区 10,800 21.6
品川区 9,900 19.8
文京区 9,900 19.8
世田谷区 9,500 19.0
台東区 9,200 18.4
豊島区 9,000 18.0
中野区 9,000 18.0
杉並区 8,500 17.0
大田区 8,400 16.8
江東区 7,800 15.6
荒川区 7,800 15.6
墨田区 7,400 14.8
練馬区 7,400 14.8
北区 7,400 14.8
板橋区 6,800 13.6
江戸川区 6,700 13.4
葛飾区 6,200 12.4
足立区 6,100 12.2

足立を１００とすれば、港区は家賃で２３０、分譲価格で２４８
世田谷は家賃で１５６　分譲価格で　１９０
それだけ安い賃貸が多いという意味だろう。
中央区の賃料が１１％上がっている背景には地価上昇で
コンパクトマンションワンルームの新築激減があるのだろう。

各種不動産関連のレポートが異口同音に書いているのは
「バブル期の高騰は、都心が上がって周辺に波及し
全国にひろがったが、今回の地価高騰は都心や周辺部でも
限られた地区だけにとどまるだろう」ということだ。

前回バブルでは荒川区に億ションができたくらい
くまなく上昇した。都心地価が１９９６年水準と言われても
城東などもともと家賃水準を無視して上がった場所は
家賃並みの新築価格以上に値をもどしていない。

マンションは土地勘がないと購入には踏み切れないものだ。
賃貸居住経験のある場所に住みたがる人が多い。
新築が高値なら中古市場に集まり、払底すれば新築価格を
押し上げる。世田谷はその典型。
中古が高騰すれば買換えで資金が増えて新築価格の
上限がさらにあがる。港区の高値はそういう例だろう。

一方、城東は中古市場が上がらない限り買い替えは
少なく、賃料が安ければ購入意欲も出ない。
所得水準が低ければ一次取得者の価格上限も低く
高値で売り出しても買い手がいない。

タワーは低層中住戸と高層角住戸の価格差が大きいから
単純比較はできない。
新築は、既存の中古価格を見ながらでてくるだろうが
中古高層階は２５０超えの売り物もあるが中層以下は
周辺相場に足をひぱられそう。
今後築地市場跡や川崎臨海部など再開発タワーは
まだまだ続く模様。江東区湾岸は２３区のマンション
購入難民には継続的穴場たりうるかもしれない。

豊洲が第二の新浦安になると某氏が言ったらしいが、
「人気はあるが価格は安値安定」という意味なら肯ける。

現場の人が言ってたけど、実需中心の東京区部でも7千万以上は売れ行きが鈍いって。
普通の勤め人じゃ、ローンくんでも5千万が良いところです。
土地の値段が上って来てるのは確かだが、実需の地域では限界あるよ。

普通、ローン組んでも３５００万くらい。自己資金の額で
４５００万〜５５００万
と増えるわけだが、買い替えとなると売却代金−ローン残債が
これに加わる。
城南エリア２０年の中古なら４０００万の価格。残債が１０００万でも
３０００万の上積みで７０００万。
確かにそれ以上は資金がきつい。
今の高額案件買っている人は、都内の戸建ての売却。それも相続
からみではないか。
世田谷の人口８２万人
８０歳以上の老人の人口はなんと3万8000人
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/toukei/age/jinko160_all.html
そのうち持ち家比率４割として１５３００人毎年５％がなくなるとして
７６５件の相続が発生する。６０坪の土地、1８0万／坪でも１億円の相続。
被相続人は戦前生まれで兄弟も多いから土地を売却し遺産分割する。

レイサムリサーチの人から聞いたのは、世田谷には２億円の金を
右から左に動かせる富裕層が少なくみつもって２０００人はいるのだそうだ。
８２万人の１％が富裕層としても８２００人。

2千人って別に驚く数字でもない。最低そのくらいはいるでしょう。普通に考えても。

電話一本で・・・というのが抜けてました。

７０００万の壁となると
２３坪７６平米で坪単価３００万以上
８３平米２５坪で　２８０万以上
９６平米２９坪で　２４０万以上という話になる。

実際坪単価４００万なら５８平米の１ＬＤＫが７０００万
坪１．５万で貸しても4.5％の粗利回りだが
２万とれる立地と物件でないと買い手は少なそう。

とはいえ、今後インフレでカネが目減りすると考えるならば
退避の意味で流動資産を不動産に替えておこうという富裕層は
いるだろう。固定金利のローンを６割くらいいれれば、借金が
目減りする効果もプラスされる。
別に貸さなくてもセカンドハウスという名の貯金箱として
都心の高額マンションは機能する。

自分の住まいは勿論条件のいい住まいを確保して、ほかに不動産を持つ。
まあ当たり前と言えば当たり前だね。

坪単価が４０万、上がるという意味は、２５坪８３平米の物件価格が１０００万
あがるということ。わかりやすい。
しかし坪単価など普通の人は計算しないから、デベは面積を小さくして
売値を抑える方向に動く。
１４０万が１８０万になった新浦安は
３５００万が４５００万になったのでなく
４５００万のまま３２坪が２５坪に縮んだ。
190万が２３０万になった豊洲は２５坪４７５０万が５７５０万になった。
豊洲がで２３０万が２７０万になったとしても
５７５０万を６７５０万にしないで、２５坪８３平米を２１坪７０平米
にしてくるのだろうな。

>>755
そういう当たり前のことが貧乏人にはできないのだよ。へたに中途半端な場所にセカンドを持つと
値下がりして借金だけが増える。
格差社会のはじまりだ。

いや、そういう意味でなくて、昔から行われていたことだという意味です。

家賃が2％増のペースであれば、地価も4％増程度なら実需を伴った上昇だね。
今は一部の地域でやや過熱感があるとは言えるんじゃないか。とはいえ、
今は値戻しのフェーズなので、通常に戻っているだけという考え方もある。
その後、緩やかに地価上昇というシナリオかな。家賃がちゃんと増えている
のであれば。上のデータはポジティブだね。

前に誰かが聞いていたけれど、これから新価格で物件買う投資家の人はいるの？

２３区一律に値上がりと思うから、値下がりがいつかという話になる。
立地で単価の差が広がる現象と考えたら格差は縮まらないと考える
べきかもしれない。
不動産所有のチャンスを契機に貧富の差の拡大が始まったのだ。

値戻しのフェーズでどこまで戻すかといえば所得格差のレベルまで
ということではないか。
世界一格差の少ない国から米国並みに格差のある国になっていく。
新築家賃が上がって地価もあがる。都心は住める人が住む場所に「戻る」。

おそらく、今後６０年くらいは、今坪単価２５０万以上のエリアは
庶民の手の届かない場所になるんじゃないだろうか。
もともと１９６０年代からそうだった。戦前は庶民は借家に住むのが普通
だったわけで、戦前の所得格差までは進んでできているのではないか。
人口減少だからいつか都心も城南も安くなる。そういう夢想を語ってはいけない
のだろう。

実際、都心も城南も一度たりとも庶民レベルまで下がっていない。
都心だって、３ＬＤＫは底値で９０００万したし
世田谷、目黒も８３平米２５坪のマンションは底値で６００００万以下には
なっていない。

湾岸タワーが庶民が都心に住める夢をみさせただけだ。

でしょうね。不動産の窓は閉じられつつあると。
今からでも坪300万以上のところ、買える人は買っておいたほうが良いと。
もしかすると、金持ち父さんは2004年あたりから日本の物件買い捲って
いるかもね。それで2008年頃に、「日本の不動産の窓は閉じられました」
とか言って、本書くんじゃないか。で、買えない人がその本を買って。。

じゃ、湾岸タワーはどうなるの？

そうなんだよね、太平洋戦争で負けて米軍主導で一旦、格差がリセットされたことで結構、資産格差がなくなった状態から、また段々と差が開きはじめ、バブル崩壊で１５年間調整した後、また本格的に動き出しているといった状況でしょ。まさに、庶民が自作農か小作農かを選択するべき時期にきているわけだよね。ここでよく議論されている格差については、フローの給与面の話が多いけど重要なのはストックサイドの資産（純資産）格差なんだと思うけどね。

>>760
手元に１０億の遊んでいる金があるとする。
株式や金の先物とか私募ファンドで運用したり外国債を買ったりするが、
最も長期で安定してインフレに強い資産は不動産だと思う人は多い。

インフレというのはモノの価格が上がるというよりキャッシュの値打ちが
目減りする。こういう時期は、債権や預金は目減りするだけで意味がない。
不動産を取得して置くだけで資産の目減りが防げる。
当然、法人名義で取得して役員社宅に使うなどして損金計上する。
資産家には税理士や不動産情報を持ってくるブロカーなどがついている。

そう。相続税対策で買いあさる人もいる。彼らに物件の高い安い
関係ないというか、高い方が良い。

そういうレベルではないにしろ。坪２５０万エリアで今後上昇しそうな物件は
買っておこうという人はいるだろう。３３０万エリアの中央区ではコンパクトマンション
が供給さかんだ。売れ残っているという話はきかない。
地方の金持ちが子供の大学通学用に買っておいて卒業したら貸すという
例もあろう。
新築を買って買って、店子にローンを払ってもらってローンが減ったところで
退職金を入れて年金がわりに使おうという考えもある。

額が小さいなら中古マンションの方が利回りがいいというのが値下がり
相場の常識だったが、値上がり局面になって２００１年以降買った物件が
買値戻しになっている個人投資家も少なくないだろう。
今は事業用資産の買換え特例はないから売りも少ない。中古の売りが
少ないことが逆に中古市場の払底につながっているようだ。
ことに中央区は人口増加策として斜線制限を緩和したおかげで路地裏まで
コンパクトマンションが立ち並び賃貸相場も価格も下落した。
ここへきて中古市場がやっと上がり始めた。

浦安とか浦和とか高額所得者多いけれど、そのくらいの郊外ならありになるのかな？

坪３００以上、家族四人で住む２５坪となると、７５００万オーバー。
既に買える人は一部。やっぱりやや上流としても庶民の買い時はもう過ぎたと言うことですかね。

過ぎましたね。坪300以上で買える人はまた更に金持ちになるということ。

庶民（の上）だと住まいをこれから確保をするとき、まず郊外に移していくしかないですね。
（一軒家にするかもしれないけど。）坪３００以上これから買える人はさておいて、
湾岸物件を坪１００万台で買った人たちは、今後勝ち組、ますます金持ちの部類になれる
のでしょうか？

給与所得者で高額所得者でもリタイヤして浦安や浦和に住んだとたんに資産貧乏に
なってしまっていないだろうか。
浦和　新築坪単価１８８万　（２００１年：１６５万）築１０年中古相場　１２８万
浦安　新築坪単価174万　（２００１年：１５６万）築１０年中古相場　１１０万
築１０年は、９６年の高値掴みですから
築２０年の中古価格が１６０万まで上昇するようでないと２５０万の新築価格
には届かない。東京都 府中市
神奈川県 横浜市中区
東京都 江戸川区
神奈川県 横浜市都筑区
埼玉県 さいたま市浦和区
神奈川県 横浜市栄区
神奈川県 川崎市高津区
東京都 葛飾区
千葉県 市川市
神奈川県 逗子市
東京都 立川市
埼玉県 和光市
神奈川県 横浜市保土ケ谷区
東京都 荒川区

神奈川県 川崎市幸区
千葉県 浦安市
神奈川県 横浜市戸塚区
みんな似たような値動き。
典型的な郊外。
郊外は、敷地が余っているうえにエリア内競合がたくさんある。
供給が需要を下回らない限り高値で土地を仕入れてまで売りたがるデベは
いない。

新築は値上がりしても中古の買値戻しはありえない。
坪単価１８０水準とは、建物55、土地４５の比率でしょう。
建築工事費、仕入れ坪単価（延べ）６０万。有効比率８０％で割戻し経費を
のせると約１００万。土地は８０万（経費込み）だから土地の持分原価は64万

湾岸タワーの平均坪単価はｗコンの１８０は別格として、２１０〜２６０
ＷＣＴは〜３００

タワーのリスクは、周辺に高層が建つということ。建てば上がり始めても
下がる。影になる面がいっせいに売りがでるからだ。
織り込み済みのコスモポリスの南面でも実際出来上がれば結構きつい
ましてや想定外のアイマークタワーや今後再開発加速の勝どきは
安穏としていられまい。WコンＷｅｓｔの西側街区もやばい。

タワーで長期に眺望を確保できるのは高層階。ただしあまり上空に
なると水平線の位置が低くなりすぎて趣に欠けるが。
となれば坪単価２５０内外の高層階角部屋という話になる。

１８０で買った物件がどこまで上がるかだが、江東区はまだまだ新築タワーが
安値で出る。港南・芝浦は高値をふっかけても買い手がつきにくいのが現状。
売るほうも試しに売っているような物件すらみかける。

７０００万物件の損得勘定
自己資金４０００万のと３０００万の３０年ローン（金利３％）で
７０００万のマンションを買う場合
ローン返済１２万７千円・・・①
管理費・修繕積立金＋固定資産税月割り＝約４．３万円・・・②
①＋②計１７万
借りた場合の家賃が４０万・・・③
とすれば、
投下資本４０００万が生み出す利潤は
２３万／月、
自己資金が１００％戻れば6.9％の利回りは決して悪くない。
要は、人に貸せば得られる月２３万（４０００万の運用益）を
自分のために使うかどうかの問題だ。

インフレと建物減価を加味して１５年後元値で売れたら
ローン残高１８３１万
仲介手数料等２２０万
手元に残る５０００万を自己資金にしてローンを組んで新築を買う。

逆に１５年でローン残高＋自己資金４０００＋仲手２２０＝6050以上
２０年でローン残高＋４０００＋２２０＝5530以上あれば元本は減らない。

これが自己資金１０００万になると仮に６０００万のローンを組めたら
ローン返済２５万３千円＋４万３千＝２９万６千円　家賃との差額１0万４千円
利回りは16.8％と向上する
４０万の家賃を３０万払ってもあまり得した気分にならない。
しかし１５年後７０００万で売れたら
ローン残高3664万
仲介手数料等２２０万
3100万が手元に残る。

これは２０坪月坪２万、購入坪単価３５０万都心モデルだが、無論旧価格。

今スレで高いといわれている、富士見が丘や、武蔵小山の物件がちょうど坪350万のようですが
これだとどうなるでしょう？

＞７７４，７７５
低金利なんだから、借りれるだけ借りて不動産やんのは当たり前。いちいち説明するまでもなし。

＞777
おしゃる通りです。
借りられる低金利以上で運用、もしくは元手がない方はこのようにするのがいいでしょう。
長期的には金利が上昇基調にあること。東京証券取引所がグローバル金融センターを目指すことを
表明し、都知事も東京五輪招致をテコに東京を活性化させようとしているのを見れば
ヒト・モノ・カネ・情報の東京への更なる流入は止まらないでしょう。

アメリカ、西ヨーロッパ、オーストラリアの不動産ブーム終了。中国はバブル崩壊。日本以外はすべて低迷。日本のみが人口減少を跳ね返して、なぜか不動産爆騰そして株高そして円高のトリプルメリット。ホント歴史って面白いね。

中国の成長率はまだ高い
経済白書を読むといい

東京オリンピックで税金使うんだろうね
誘致失敗することぐらい誰もがわかってるだろうけど

>780
わかってないね。実際に上海いってきてみ。

＞781誘致失敗することぐらい誰もがわかってるだろうけど

なぜそういい切れるのでしょうか？教えてください。
東京都は本気みたいですよ。
ナショナルトレーニングセンターも着々と整備が進んでいます。実際見に行きました。
すばらしい設備でした。

建物やら作るのは本気なの。それが目的だもん。
オリンピックは税金山分けにする口実。

たぶん日本人なら第二回東京五輪は実現すればいいし、しなくてもそんなもんかなって感じ。それをぜひとも失敗させたいあるいはしきりにマイナス面を強調するひとって誰なんだろう？

オリンピック、また日本ってことはないんじゃない？
ほかにやらせるべき国たくさんあるし。
本当に無駄遣いはやめさせたいよ。得するのは一部の役人、利権企業、財団法人ばかり。

不動産が上がることが気に食わない人たちでしょう。インフレじゃなく、
デフレを期待している人たち。

財団法人ってのも結局役人の異名なんだよね。

＞＞７８３さん

欧米中心の世界、中国開催からほとんどまもなく、またアジアでの開催はほぼなし。
さらに近年の日本の国際社会での孤立（アメリカの忠犬をコイズミがやりすぎた咎がでている）も
加味すると９９パーセントなし。
再選ねらうイシハラが騒いでいるだけ。それに何も知らない人がだまされている。

メイン会場は外苑案に修正の可能性大きくなる。
都案は必然性あるも、それでは外苑全面改修は国予算で
お願いしますと対案。都引き当てのうち数千億は内部留保され
別途都心＆湾岸開発原資となる・・・という感じで決着しそう。

生粋の日本人だし、デフレも望んでないけど、東京五輪なんてなくていいけど。
なんでやりたいの？

別に。私もどうでも良いです。ただ、東京に投下される資本が増える
ことは私の不動産にとっても多少なりともプラスかなと思うだけ。
早くカジノ作って、それを原資に再開発してください。石原さん。

なんだそれだけか。多分無理だよ。国民の悲願でもないし、情熱もないし。

まっでもF1は実現しなかったけどマラソンは本格的にやるようになったし、カクエイ以来の本格的なやりてがイッシーなんじゃないの。ワガママな奴に数十年間止められてた外環道路もやることになったし、全体のことを考えて、よく抵抗勢力をねじ伏せてると思うけどね。あと海外から帰ってきたときに凄く違和感を感じる成田の滑走路手前に食いこんで邪魔してる奴もついてで排除してほしいよね。

でも、余人を持って変えがたいはまずかったねー。あれほどの人でもやはり息子には目がくらむか。

そういう厚顔無恥な人じゃないと、何かをしでかすことは無いんじゃあ（笑）
まぐれ当たりでも良いので、なんかすんごいことしてください。

自分も796さんに賛成です。
いろんな意味で危険な橋を先頭で渡ってくれる人
彼ならやってくれる。そう思っている人は多いはず。
その期待感が東京に更に人を引き寄せるのでしょう。

最終的には、五輪が実現しても実現しなくても
都心3区プラスα地区居住者限定で、大きな
資本投下を享受できることになりそう。

＞彼ならやってくれる。そう思っている人は多いはず。
本気で思っている？　そこまで人気あるとは思わないけど（笑）
ただ、ここの投資家の人には人気あるんだな・・・

結局さ、バブルってのは成長じゃないんだよね。集中。
過去のストックと将来から借りた金、僻地や子供を含め全国民から集めた税金を、
自分の生きてる今この時、自分の住んでる土地に、
全てかき集めて楽しく祭りをやろうというのが本質。
当然自分の死んだ後などどうなっても知った事ではないし、
自分以外の人間が、何倍ものツケを払うようになっても無問題。
究極の自己中心主義。

ただね、これには合成の誤謬という問題が付きまとって、
皆が皆そう考えるようになると、うまくいかなくなってしまう。
だから支配層のエリートは、大衆には本質を気づかせないようにバブらせる。
間違っても露骨に煽ったりはしないもの。

>>779
円高メリットって？？円安の間違いだろう。
超低金利だから、個人投資家がグロソブなど海外の投資に流れている。
年率６％で円安が進めば運用成績を押し上げる。

郊外は駄目という話だが、友人が海浜幕張に新築マンション買ったと
聞いた。話だと１００㎡は軽くこえているよう。
前に郊外で９０㎡超は売りにくい、そもそも郊外は駄目とのことだった
が、人気があったみたいだけど。２３区でないとという人は論外なんだ
ろうけど、住みやすさというか広さ、日当たりではいいよね。
それでも、やっぱり資産として駄目なんだろうか？　ただ、そこまで
郊外になると、マンションの広さより一戸建ての広さのほうが強い気は
するけど。

買換えを考えるとダメだろうと思います。

新築相場が坪単価１５０万のままあがらない場合
幕張では今後も１００平米超えのマンションが新築で出てくる余地が大きい。
３０坪４５００万の価格帯は今の金利なら買いやすい水準
築浅中古は新築との比較で評価は低くなる。
坪単価が１８０に上昇すれば、４５００万で買える広さは25坪８３平米になる。
幕張地区を買う人は４５００万上限で探して広さを選んだわけで
これが５４００万３０坪でも買うかどうか微妙。
上がってくれば中古評価もあがるが、住んでいる以上売らない人が多い。

築１０年以上たって地価が下がり始めた時点で新築１５０万３０坪が
出てくると中古の３０坪の評価は３４００万程度になる。
幕張まで行って中古を買うくらいならもっと便のいいエリアの小型の
新築を買うという人が多いだろう。

専有面積が大きいということは販売価格に占める土地分の比率が小さいと
いうことで、建物が経年劣化するのにしたがって安くなるだけということ。
地価がさがらなくても建物減価で値がさがえる。
建物６０土地４０なら築１５年の中古価格はかなり安いはず。

多摩地区、西東京の本格的大規模再開発に賭けるのはどうでしょうか。
郊外といっても、副都心まで３０分圏内というようなところで。

>>806
大規模再開発は浦和でも市川でもとにかく内需拡大のために今後もどんどん物件が増えますが
なぜ、西東京に賭けるのでしょう？

＞郊外といっても、副都心まで３０分圏内
主要ターミナルから電車に３０分乗れば十分本格的な郊外です。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/sai-kai.htm
他にも安くていいものはありそう

土地建物比率で考えると、消費税Upの影響は都心の物件のほうが少ない
ですが、郊外はやはり影響が出るのではと思います。加えて、郊外の
物件のほうが価格に対する需要感応度？が高そうですし。

実際どう考えても西側の方が再開発に向く。
値上がりを期待したいなら西に住めばよい。

西って、多摩とか西東京のこと？

>802
あっ、日本の輸出産業のことじゃなくて、日本の不動産上昇後の次の投資先として海外の不良債権物件のことを考えてたんで、円高をメリットと考えてました。ちょっと先のはなしです。

多摩って、新宿近辺に勤務地がある人はいいけれど、丸の内方面に
勤務地がある人は、浦和・市川のほうが便利なんだよね。

>>812
4500万の郊外マンション
坪単価50万円の土地が３０坪付いていて1500万
坪単価100万の建物が３０坪ついていて3000万
15年経つと建物は半値で1500万
土地は３割あがっていても1950万
マンション評価は3450万

4500万の都心コンパクトマンション
坪単価200万の土地が１５坪ついて3000万
坪単価100万の建物が１５坪で１５００万の場合
15年経って建物半値で７５０万
土地が３割上がっていたら3900万で
中古価格5400万

もとい4650万でした（＾＾；↑

>>800
＞ただね、これには合成の誤謬という問題が付きまとって、
＞皆が皆そう考えるようになると、うまくいかなくなってしまう。

仰るとおり。
みんながあわてて郊外を買ってもらわないことには、都心も
順調にあがりません。あんまり不動産のメカニズムを解説して
都心を買えなどと煽ってはいけません。
このくらいでやめておきます。
合成の誤謬でみなが同じことをしたらうまくいきませんからね。
私のいうことなど誰も信じちゃいけませんよ。　では15年後に
お会いしましょう。

いや、郊外は、そううまく上がらないのでは？　全体が上がったバブルの時とは
あまりに状況が違っている。将来への不安。給料頭打ち。残業カット。重税。
もしかして、裏の裏で、いかにも正しいと思わせる煽りととれば、なるほどですね。
投資家の人はなるほど頭がよいね。
ちょっとすごいなと思いました。
どっちかといえば、８００さんのスタンスがもっと聞きたい。

みんな同じように考えて無いでしょう。
今買っているのはごく一部だし、そもそも東京都区部の
持家比率って50％くらいなもんだっけ？
バブル崩壊を経験した人は羹に懲りて膾を吹いてるし、
バブル知らない世代は給料低いし。
買える人は買ったほうが良いと思うね。全然多数派じゃ
ない。
郊外に買うのは反対派ですが。

持ち家比率５０％でよろしいかと
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss05qa0108.xls

不動産が特殊なところは、上がると思っても、買えないことだね。
株なら誰でも買えるが、不動産はそうは行かない。
みんなが上がると思っても、その市場に参加できないという意味で
は健全な成長見通しに安心感がある

でも、借金したら買えるね。借金してでも今は買い時なんじゃなかった？

借金しても、1億円借りれる人は限られているでしょう。

23区でも1億円物件でなければ意味がないってこと？
まあ、確かに新価格だと、それも正しいか。。。とほほ。

>>823
そういう人はREITを買って下さい。

REITは投資信託、不動産は株。
REITはあれだけ保有資産が分散されちゃうと面白みが無い。

キヨサトが投資信託だけは買うなって言ってたよ。結局リスクを押しつけれられている割りにリターンは運用側がかなりとるから。

それはどういう投資信託を買うかによります。株の現物を買うのと一緒です。
REITの場合、まだ未成熟な日本のREITより、米国や豪州などREIT先進国のもの
を買った方がいいです。新興国の株に投資する投資信託ならヨーロッパの投資会社
がやってるのがおすすめです。

東京都心部の住宅地価の底は2002年4月だったようですね。
区部南西部は2003年3月、11ヶ月のタイムラグ。
区部北東部は2003年6月、14ヶ月のタイムラグ。
バブル崩壊後14年を経てようやく下げ止まり、そこから5年を経ようとしている。
2006年10月の、東京地価指数は2000年平均を100とした場合、全域で115．
都心は144、南西部は116、北東部は93、北多摩は99、南多摩は83、西多摩73。
都心回帰の流れに沿ったものであるなら、特段バブルでもないだろう。
他の地域は下がっているのだし、土地の価値も都心に集中しているということ。
この流れが、4-5年で変わるんだろうか。

というか5年間の上がり方ではなくて、この1年くらいの上がり方が急ピッチ。
バブルはこれからだ。

都心部持ち家比率５０％以上＝１億総中流社会。４０％台＝格差社会の幕開け。３０％台＝格差確定社会。２０％台＝暴動発生社会。１０％＝次の時代へ

うーん、そこまでなる前に少子高齢化が先だから、住むだけなら親の家
があるからなあ。

キャップレートは場所や物件でかわるが、６％で考えると
月坪賃料１．２万円のところはそれを２００倍した２４０万／坪が
物件価格と考えると概略がつかめる。
投資用なら、もっと高い利回りで中古を買うべきだが、新築の
場合６年でキャピタルゲインも期待できる場合６％で十分だろう。
さらにマンションローン３．４％を７割入れれば自己資金の利回りは
大きくなる。

まず物件価格の妥当性検証に想定家賃を調べ、それを２００倍
した値が坪単価以上が以下かを見るとよい。

たとえば広尾の家賃が３万／坪なら、坪単価６００万でもわるく
ないという話。湾岸タワーで１．４万なら２８０万／坪以下で買いなさい
ということだ。

武蔵小杉や溝の口タワーは別にして、田園都市線２３０万／坪のエリアで新築賃貸マンションの
家賃が１．１５万とれるかというのが問題だ。
２３坪の普通の３ＬＤＫで２６万の家賃は９０年代でもとれていなかったはず。
相場的には中古賃貸で７．２千円の場所。
ここまであげると、賃貸より買ったほうがいいとは思えなくなるはずだが。

城南地域は、賃貸利回りは低いですからね。
ただプレミアム地域は賃貸利回り低いがキャピタルゲインは見込める。
難しいところ

これからは、キャッシュ持っていても目減りする。せっせと頭金貯金している
うちに土地もマンションも上がっておいつかない。
借金目一杯しても借金自体がインフレで目減りする。

①値上がりが１０年以上つづくと読むのなら
郊外の広いマンションを長期固定でできるだけ安く買う

②値上がりが５年以内であとは値下がりに戻ると思うなら
都心になるべく近い場所に短期固定でできるだけコンパクトな物件を買って
値下がり時期に売って広い新築に住み買える