23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

激減するけれど、大量というか今のように売れるということ？
少子高齢化による遺産の恩恵だけど、長男長女の結婚が増えると言うことは、
家やマンションが引き継がれることの増加も同時に意味することを考えないとね。
売る人がいれば、買う人も必ず必要なわけで。全体は減っている中でね。
まあ５年後、８年後のことならすぐではないし、いいんじゃないのかな。

もう人口論とマンション需要が連動しないのは、単身世帯数の増加や
＊＊＊さんがマンションを買う現象などで立証済み。
それと、マンションは売る、買うでなくて貸すがある。
２０年でローン払い終えたら貸して年金の足しにする。
住み替えでなくて年金代わり。
マンションの大半は古くなるとオーナーが新しいものを買って、古いものを
貸す。古いものは住宅になるばかりでなくオフィスにもなる。

地価反転で既成概念をすべてひっくり返して考えないといけない

地価下落時代の常識は、地価反転以降全く逆になる。

マンションは買ったそばから２割下落。
→マンションは買ったそばから２割アップ

売れ残りは叩いて買え。一声１００万も当たり前
　→マンションは初回会員限定販売でいちばんいい部屋を買え
　　１００万でも高くても倍率ナシか先着順住戸を確実にゲット

今払っている賃料がローンより高いなら買ったほうがマシ
　　→買ったマンションの賃料がローンよりはるかに高いなら
　　　　人に貸したほうがマシ

早い時期にあわてて買った人は貧乏くじ。残り物には福
まてばまた安くなる
　　→乗り遅れた人は　不運。早い者勝ち
　　　　　待つだけ損

バブルのときあれだけ高かったのがここまで安くなれば底だろう
　→底値のときあんなに安かったんだからここまでくればもう上がらないよ

両方とも当たらない

さっき日テレのニュースの討論会で、
マンションの買い時は去年で終わったと言ってたよ。
私も同感。いつまでも有ると思うな買い時が。

見た見た。
不動産関係の人だけが、まだギリギリ間に合うといってたね。
いつでもラストチャンス。

いつまでもマスコミ・媒介にとらわれると・納豆になるぞ。己に判断力と知恵ないと。

去年くらいの値段であれば、損しても大したこと無いなと感じ、
申し込みましたが、今年の物件はそうでも無さそう。ただ、
これだけの低金利であれば、もう2段ほど上がっても不思議では
無い。

ここ５年〜10年で加速する、地方切り離しで
過疎化がいっそう進み、地方の若者は地元を捨てる。
三大首都圏は、職を探す人で溢れ
需給で、地価上昇は加速すると感じるな

二極化、資産インフレ、家賃上昇加速、地価上昇、マンション建設コスト上昇、低金利、消費税アップ、以上７項目のうち４項目以上に現在のトレンドから変化が起こらない限り、踊り場はあっても下落はないでしょう。

こんなレポートあるから見て
http://www.dbj.go.jp/japanese/download/pdf/indicate/no101.pdf

52さん、
僕も、富士見が丘、350万？？
売るときにあがるのか？そんなこと無いでしょーと思うんですが、
ただ、勘として、あがる、と思います。
家賃が上がってくるんじゃなかろうかと思いますよ。そうすれば、
買っても損は無い。

51のレポートなんで最後の表で2007年だけは下がってるんだ？
今年は一旦地価が下がると？

＞５１
良いレポートで保存しました。ありがとう。

3月の公示地価でデベはますます強気になるんですかね。世田谷坪450、新宿坪500ですよ
とかいって。

最近は、不動産業界の強引な価格つり上げ、出し惜しみによる物件不足、露骨な煽りで、消費者側がだんだんシラケムードになってきてる気もするけどね。
とりあえず一時のブームは完全に沈静化したね。

>>56
益々強気というより、土地が無きゃどうしようもない訳だから、
その基準価が上昇すれば物件価格にもスライドして行くのは
極自然な商行為。

>>57
ミレニアム前後から下げ基調になり、少なくとも4、5年間位は
買い時は幾らでもあった訳だから、その時点で資金不足検討者以外の
検討者で現在もGETできてない検討者は、単なる判断や決断が
出来なかった、と言うだけでしょうね。

マンションは今後下火なことは確か

なぜ下火？

はいはい買いたくない人は買わなきゃいいだけ。安く売らなきゃいけない個人や法人はもうほとんどいなくなってきてる現状をもう少し把握してから行動した方がいいと思うけどね。

そうだよね。ボーナスあがった実感無し、とか言われているけど、
個人的にはかなり上がったし、周りもそんな感じ。
トヨタなんかも順調だよね。全体底上げって感じでは無いにしても、
買える人は買えるし。

あと5年たちゃ安くなるのはわかりきっている。
それまで待てる人は待てばいい。
買わなきゃいけない人はご愁傷様としか言えない。
本当にマンションは運だなあ。

5年後に下がり始めるんでしょ？2005−2006年水準になるのはまだその先。
2015年くらい？

それくらいだと思う。

うちもギリギリ資金が間に合った
あと1年遅かったらと思うとぞっとするよ

買えない人は今も昔も買えないまま。
格差が広がれば益々買えない。
本来買えない人が無理して買えば、
悲惨な末路が目に見えている。

そして買える人はもう買っちゃったってのが一番問題。
趣味や生活も楽しみたい。二件目買うほどの余裕はない。

需給のミスマッチが大きくなりすぎて、
取引自体が停滞するのではないですかね。

2015年なら、借金返し終わっているし、売るんじゃなくて貸すつもり
だから、待つ必要無し。

>>67
>買える人はもう買っちゃったってのが一番問題
じゃなくて、その買ったうちの3割程度は結構余裕があるから、
2015年前後には買い替えか、さらに買い増しをするので、
その時の下取りとして、貴殿のようなここ数年で
買いそびれた世帯に中古として買っていただく訳です。
その原資を含め、買い替え層はNEWの物件で涼しい顔で
エンジョイする・・・っていう構図。
ですから、買いそびれた層も、ある意味では中古需要の
お客さんなんでしょうね。

だからーもう去年までに買っちゃっている人の話はいいんだよ。

今年買う人はどのような層か。
若手のエリート層で、資金不足だったがようやく買えそうな人
団塊世代の都心住み替え

特に前者は、今後どんどん増えてきますよ。だから結局買うのは
早けりゃ早いほうが良い。価格上がるよ。

買えない人もあわてて買いに走るのが一番まずい。年７％の上昇では10年では2倍近くになるので、少し上昇が早すぎる。

アメリカはノンリコースローンが主流ではなかったかな？仮に返済できなくなっても貸し手責任も問われるので、銀行も日本みたいに破算予備軍との境界線上のサラリーマンに貸し出しはしないはず。余裕がある人が、いくつ買おうと勝手だが、平均的なサラリーマンでは23区内の多くの地域では購入が難しいのでは。

買えない人は買わなくて良い。いくらでも買える人はいます。
若年エリート層は、人材不足ですから、給料上がりますよ。
あと外人も増えるし、30代富裕層は買い替えも買い増しもできる。

10年で倍って遅くないって！この１５年間下がったことを考えたら３年で倍ぐらいのペースで１０年で５倍ぐらいいくよ。今回の場合は。よーく歴史をみてみたら。最終的に不動産は所有する人が全体の５％未満になるまで騰がってくから。それが二極化。

過去、数倍に上がったときは、給料も数倍に上がっている、物価も数倍に上がっているけど、
今回は不動産だけが数倍に上がるってことか。

つまり、5年後、10年後で、例えば例の坪350万は坪1500万オーバーになってしまうってこと。
確かに今でもお買い得。頭金ある程度用意できる人は買うしかないね。

まさしくバブル末期と同じマインドですな。オーバーシュートでどこまでいけるか。
注目すべきは年度が改まる春先、
新年度、営業部隊の数字作り販売合戦が各社一斉にスタートしたとき。
先送り在庫もかなり増えてるし、転売中古もじわじわ増加中。
クラッシュするなら４月〜６月くらいが危ない。

不動産が上がることを望む人。一に業者、二に投資家、三にすでに買った人。
これ以外の人、つまり純粋に住む場所としてこれから物件探す人の意見を聞きたいものだけど・・・
ここで投資家の人などの言うように、今は買い時だと思う？

>>78
勤労所得者ならある程度、①手持ち、②ローン可能額、が、
年収で決まってくる（必然的に制約はある場合が多い）ので、
一般的には坪300万近辺が判断の分かれ目で、これにプラスマイナスを
考慮しつつ、都心に近づくか、川を渡るか区部郊外の私鉄沿線に
住みかを求めるということでしょう。

やや背伸びできるか否かは、年収と現在の手持ち額でほぼ決まりますね。
金利は当面下げは無いですから、延ばした場合の負担増を考慮する
必要はあるでしょう。
後は、かつては少なかったディンクス(共働き）だと、なんだかんだで
世帯主×1.5倍程度の所得水準を得られるので、団塊ジュニア層等を
含めまだ市場は動くでしょう。今年は契約率はやや落ちる程度でしょう。

78
その通り。ここは騰がってほしい人の集まりです。これが平均的だと思わないことが重要です。

私もそうおもう。
業者の集まりってかんじ。

そうです。価格が上がらないと困る人たちです。
いつでも「今が買い時」です！！！

そんな慎重論語ってるようじゃ。相場を下げさせることなんてできないよ。下げさせるには、逆にいくら騰がっても永遠に買い続けるって雰囲気を醸し出して、業者に銀行から高利で目いっぱい借りさせて、その後で突然、やっぱ買うのやーめたってはしごをはずさなきゃ、ますます含み益で強さを増している不動産業者を揺さぶることなんてできないよ。

株価は既に底値から2倍以上。不動産はまだ全然そこまで行っていない。
投資家であろうとなかろうと、不動産がまだ出遅れ商品であることは認識すべき。

株価の変動の比率を不動産に持ってきたって・・・・
もう殆ど頭打ち

株価と不動産が同じなら苦労はない。
株式市場で売り買いするのと不動産市場で売り買いするのは不透明さが全く違う。

新規物件について言えば、立地/仕様が同等のものは今後１０年は上昇を続ける。一方で、新規物件の相場（＝平均売価）は来年あたりをピークに下がるんでは。前者は不動産の価値上昇だし、後者は消費者の購買能力に連動するから。いくら煽られても個々の購入者の財布のひもには限界があるから。だから、新規物件はどんどん郊外に移行する。デベは、今後都心で出てくる土地を分譲物件に廻さず商用物件或いは賃貸物件に活用するでしょう。株と違って、マンション価格は基本的に売り手に圧倒的な決定権があって、売り手/買い手の綱引きではないので。分譲マンションの買い手は、単にデベの作った料金表のなかで自分の買える物件を選ぶのみ。

一番の買い時＝自分が必要なとき、なんだから、下がっても仕方ないくらいに
思っておくべきではないかな？

マンションって他の商品と違って、いやファッションあたりと似てて、
いわゆるイメージ先行。ただ、ファッションより悪いのは現物を
目にできないことか。想像図よりもよりよくなるというか同等になる
ことは、高級物件を抜かしたらまずないからね。
2014年くらいまで待てるなら、日本の実情大きく変わっている可能性大
だから、そういう意味では買い時ではないかも。待てないなら、
必要なとき＝買い時だから、ここで話して手もしょうがない？？

坪単価２２０万２５坪５５００万の購入を考える。
まだ買ってない人の選択肢は４つ
①郊外・城東を買う
②中古を買う
③賃貸で待つ
④投資用を買ってリスクヘッジする
③で待ったところで、賃料支払いで自己資金が目減りして
しまって次の底値が２００３年の２割り増し止まりなら
底値にきても買えないことになる。
④は一見遠回りにみえるが、自己資金を一旦投資用物件にまわし
賃貸収入を得ながら、次の購入の際に売却する。
期待以上に下がらなかった場合でも購買力が増す。

〉〉No.82
上がらないと困る人はほとんど全ての人です。
地価が下落して金詰りになって大不況になったので地価は昔の水準に戻ってもらって
その後もゆっくり上がっていってもらいたい。
そう政府も、日銀も財界も考えています。
逆に再び地価がさがりはじめたらどうなるか。
なべ底不況といわれた１９９０年後半の再来で、就職氷河期、銀行の貸し渋り貸しはがし
の復活。中小企業の倒産の増大。
とにかく、土地担保にしかカネをかせない日本の金融業界にとって地価が下がるほど
恐ろしいことはないのです。
地価が下がって住宅が売れて景気がよくなる？
そうおもったら地方都市に帰ればいいです。土地は駅前でも坪３０万前後
郊外の一戸建てなど２０００万で買えます。でも景気は悪い。