23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

>>119さん
土地建物比率の論議は過去に拝読しています。貴兄の書き込みから実際に消費税比率
固定資産税課税価格ベースで比率をだして、建物減価と地価上昇の関係を試算したもの
です。おそらく時期は同じ頃。
おっしゃることは、価値の増分を推定するのに役に立つ数値であって
原価計算とは別のものなのですが、マンション価格の変動そのものに
みなさんそれほど興味がないというか、面倒くさいみたいですね。

こちらこそ、お詳しい方に読んでいただいて光栄です。

>>113
投資用不動産購入の順序は
物件購入申し込み→ローン審査→契約・手付け→ローン本審査
→ローン契約→残金決済・引渡し

中古なら仲介、新築なら販売会社にローンの斡旋をさせるのが通例。
もちろん銀行から自前で融資を引き出してもいいが、物件評価の関係
書類など販売会社・仲介会社に提出させたほうが楽。
売買契約後ローン本審査が通らない場合手付け戻しの解除にする
主旨の「ローン条項」をいれるのが普通でその際融資先金融機関名を
限定する必要もある。

「住宅ローン」でなく「アパート・マンションローン」
扱っている銀行はメガバンクではりそな等。ノンバンク各社も。
https://www.mothers-auction.net/service/loan_toshi.cfm
銀行にいって冷たい扱いなのは対象物件や収支計算書の目処等はっきり
しないせいではないか
投資用のしくみは本や業者のセミナーでしっかり基本をおさえてからに。
怪しげな業者任せはよくないがかといって何でも自分でやれば安心と
いうわけではない。
自家用ジェットの操縦がしたかったら、まず訓練を受けるべきだ。
危ない人には金を貸さない。

２割以上の自己資金があったほうがいい。
自己資金ゼロで投資用不動産を買う方法は以前はあった。
つまりローンは９割で通して諸費用＋代金の１割を売主から
値引きさせる。転売業者が良く使っていた手。
フリーローンは自宅を担保に借りる場合金利は安い。
使うなら、一旦手付けを身内に借りてマンションローン審査
通して、それからフリーローン審査通して身内に金利つけて返す
ただし利回りは低い。短期に売るとき専用の手

＞銀行内では、不動産投資という言葉は嫌われている様子です。
それは何かの間違い。
事業用不動産の購入と言うべきでしたね。
「ここは素人にマンション投資の指南をする場所ではない」と思われた
ので嫌な顔をする。私は忙しいのだ・・ってね。

＞不動産投資で安定的に儲かるなら、デベがそのまま
賃貸業やったほうがええやん。

エアタワーとか、青山アパートメントなど三井さんが専門会社作っていくらもやってますよ。
それと証券化物件。これは５年サイクルでファイナンスを繰り返し
最後はリートが引き取るビジネスが盛ん。そのせいで分譲が減ったくらい。

確かに今は、不動産価格自体の値上がり＋賃料利回りがコストサイドである銀行金利を数十倍アウトパフォームしている状態だから、超都心の優良物件はできれば抱いておきたいのがデベのホンネでしょう。ただ、分譲して売り切りでも仕入れ価格の倍ぐらいで売れるのであれば、年間で１００％近く抜けるわけだから、オイシイ分譲が続けてできるんなら、分譲でどんどん回転させていく方が効率はいいはず。ただ、仕入れ価格が急上昇してきてるんで、仕入れを慎重にやる一方で仕込んでいる物件は出し惜しみして、より競りあがるのを待つ方が得策との判断に変化してきてるのが現状でしょう。

>>122
１１３です。
銀行ローンの知識ありがとうございます。

今回の経過を説明します。
新築タワーマンションの１ＬＤＫを買うため、最初はデベのモデルルームで斡旋提携の住宅ローンを申し込みました。
りそな銀行でローン審査がすぐに通った。ところが融資に条件が付いていて、
「自ら住み、住民票を移すこと、それが出来ないなら融資はダメ」とのことでした。
しかし、当方都合があって住民票は移せない。

で、やむなく提携銀行ではない自分の口座がある三井住友銀行と三菱東京ＵＦＪ銀行の２行にローンを申し込みました。結果２行とも返事は同じでした。
その際の担当者の答えが
>>113
で書いた内容です。

それでもあきらめず、次はＧＥコンシューマー・ファイナンスに融資を申し込みました。
ＧＥファイナンスは大手銀行が貸せない人に住宅ローンを貸すと豪語する外資系だけあって、すぐにＯＫの返事。
ところが、「実は投資用に買うのです」と私が言ったとたん担当者の態度が豹変し、
その場で融資はできませんと宣告されました。
アパートローンなどほかの融資商品も紹介されず、そのまま書類を返却されました。

というわけで、ローンはすべて断られた。

ほかの人が申し込んだら別の結果が出たかもしれません。
しかし私の場合は上記のようなものでした。
投資物件のローンはハードルが高い−−これが結論です。

＞＞１２５さん

１２２さんのお答えで完璧と思います。
にもかかわらず、あなたのいうような結果になったのは？

おそらくはこういうことと思います。
銀行は住宅ローンとアパートローンでは部署なり担当なりが違う？
それで住宅ローンのたんとうしゃが、そのつもりで手続きしていたら、後になって投資物件と言われ、不愉快になり、冷たい対応をし、アパートローンなどのことも教えず、お引取りをとなった。

どうしたらいいか？
銀行、できれば取引のあるところがいい、見せ金でもある程度預金しておくとなおいい、に電話、マンションに投資し賃貸に出そうと思っていると言い、そういうローン（少なくともみずほにはアパートローンあり、私使ってます）はないか聞き、相談に行く。
まあこれで大丈夫のはずですがね。
ローン審査会社が子会社のくせにうじうじいろいろ言ってきて決行めんどうだったりするかもしれませんが。普通のサラリーマンで、ある程度の収入あれば楽勝のはず。

>>123
そしたらリスクの少ない、利回りがよい可能性が高い物件は、先にデベが賃貸にして、
分譲物件はそれ以下になってしまわないか？　つまり、デベが賃貸力入れるようになって
からじゃ遅いってこと。

素人に勉強になるスレだ。

本当にこのスレはレベルの高い方が居て勉強になる。前々スレあたりから熟読して自分なりの仮説を構築中です。

土地：建物の比率の話とか本当に勉強になる。

耐震偽装問題が再燃しつつありますね。
投資の上でも、立地だけでなく、
建物の信頼性やデベロッパー・売主の質も、
価格面に大きく影響するようになるのではないでしょうか。

ここは本当にレベルの高い方が多く、勉強させてもらっております。
日本でもこれからは給料をこつこつ貯めるだけでは資産なんて作れず、なんとかシードマネーを作ってお金がお金を生む自分なりのシステムを作るべきだと職場で一番仲のいい同僚に言ったら、
なんでそんなに競争ばかり考えるのかって非難されて、口論になりました。
でもここのスレを読んだらやっぱりそういうことを考える方々がたくさんおられ、ホッとしました。

投資や投機はゼロサムゲームの面がありますから、冷酷な面があるのは事実。
知人友人には興味がないフリをしておくに限ります。
儲け話は秘めやかにね。

お金も大事ですが、それは最終目的じゃない。
究極は素晴らしい人間関係こそが大事な価値です。
これはお金を持ったらわかります。
嫉妬や羨望をうけないように。
両立させるためには、切り離しておくことが大事です。

投資家の人たちは、今後このまま行くとバブルの危険は感じないのかな？
いや、それでもすぐ売るからいいってことか。

>>133さん
１３２です。ありがとうございます。
友人は学歴は大変よく、頭もいい方ですが、そういう面には疎くてちょっと心配になり、
今までいろいろと話してあげてきたのですが、どうやら余計なお世話だったみたいです。
貴重なアドバイス、肝に銘じておきます。

>134
むしろ投資する人はバブルを待ち望んでいるでしょう。
株で損する人もそうですが、何故か自分だけは損はしないと思い込む傾向が強い。
多少相場が下がっても回復すると信じて大やけどを負うのがよくあるパターン。
中には再起不能に陥る人も。

投資して、儲ける人もいれば損する人もいる。
何も行動しないで、儲けも損もしない人もいる。
それが世の中。

だから利上げもしなかったんだよね。そういう意味では海外市場に飽きれられたのも分かるが。

>>125
結論から先にいうと、住宅ローンとアパート・マンションローンでは
融資基準の考え方がまるで違います。

銀行が、投資用のローンを承認するための審査基準は
「空室率２０％」でも金利上昇時に返済がとどこおらないこと
（『不動産投資実践ガイド』中村嘉宏著　ＰＨＰ）
つまり、その不動産以外の収入があること。
タワーマンションの１ＬＤＫですから４０００万は下らないだろう。
家賃が２４万。二割の自己資金でローンが１５万。
諸経費３万としても２０％の空室率なら４３万のロス。
金利があがって５０万とした場合
２ヶ月間毎月に２５万の支払いに耐える収入があるか・・・という話になります。

別に金融資産が１億円ある富裕層でなくてもいいですが
給与の大半が生活費と住宅ローンと教育費で消えるサラリーマンには
厳しいかもしれません。あとは「つぶれない会社。辞めない人」というのが
条件になります。

「空室率２０％」でも金利上昇時に返済がとどこおらないこと
という以上、逆に他に複数投資用マンションを持っていて一定期間返済が
滞っていない実績があると融資枠がひろがるという部分もあります。

家賃保証型のサブリースに出せば収入は安定しますが、普通は期間は
４〜6年。継続は任意です。6年後に金利があがっていてサブリースも
切れている時点で滞らないかが問題になります。

１２５さんが他に持ち家を持っていて住宅ローンを支払っていて
今回セカンドハウス（これは賃貸原則不可）購入で融資をうけて
「賃貸に出す」といったら断れれたという話なら
アパートローンに振りかえる話がでない理由は
おそらく、住宅ローンの融資枠で審査は通ったけど、自己資金の
額の不足、失礼ながら勤務先評価、ポストの評価かもしれません。
それと、空室時のリスクとローン負担額が大きい。
これがワンルーム２軒ならリスク分散されてローンは通ったかも
しれません。

今８０年代バブル文化を見直して評価する傾向があったりするからね。
バブルの再来を望んでいる人もいるんだろうな。でも、本当はひどい話だけど・・・

当時、バブルを上手く処理すればもっと日本経済は発展してたからね。

↑というように、バブル再来を望んでいる人が多いってこと。
わかりますね（苦笑）

バブルはババ抜きだから…
自分だけはうまく立ち回って逃げられると思う人は来て欲しいんでしょうね。
でも実際に来てみるとなかなか、そうはうまく行かないって事です。

私は、マンションローンで借り入れている。
しかし住宅ローン・セカンドハウスローン、で融資うけて賃貸に出しバレたら金融機関は
どういうでるか興味がつきない。

ローン契約書の裏面に「標記目的以外に使途した場合全額弁済を求めることがある」
と書かれている。
「但し、転勤、親の介護などやむをえない自由で乙（金融機関）が認めた
場合はこの限りでない」とも。

ぶっちゃけた話、「全額弁済など求めた例は知らない。」というのがメガバンク勤務
20数年の知人の話。
世の中この手の事例は結構多いらしい。
膨大な数のローンの現地調査を貸したあともフォローする金融機関は少ない。
「貸さない旨の念書」を書かせることもある。
不動産屋が承知の上でセカンドハウスローンを斡旋することもあるからだ。

しかし銀行は「契約違反がわかって一括弁済を求めても何のメリットもない」
支店長の成績に響く「事故案件」がひとつ増えるだけ。

事前防止に努めろ、貸しそうな奴に金貸すな、というのが上からのお達し。

自宅のローンなら当事者だから滞納したら追い出すのは簡単
借家人がいたままだと任意売却や競売でも価格が下がる。
だから見つけたら銀行は「自分で住んでください」と言ってくる。

「自己使用」は借家人を追い出すには十分な正当事由になる。
わかりました交渉しますといいながら他行のアパートローンに借り替える

そういう「確信犯」が多く行内では「見てみぬフリするしかない話」の一つ。
だからセカンドハウスローン窓口で「投資用」だと公言するのは
嫌がられて当然なのだ。

借り替えないでローンをきちんと支払ってくる人に対してはどうするか
銀行はことを荒立てず給与振込み口座を自行に移させて
滞納時に給与を差し押さえる準備だけしておく。
大抵これで話を収めざるをえない。

最近急増した離婚で「ローン名義はそのままで所有権だけ勝手に移転しまう
ケース」が多発。その後滞納、任意売却、居住者追い出しなどのほうがもっと深刻で
賃貸などの軽い規約違反など深くかかわっていられないようなのだ。

１３９さん、１４０さん
アドバイスをありがとうございます。１２５です。

都心タワー１ＬＤＫ購入にあたり、銀行には自己資金７割、融資３割の条件で申し込みました。貸す側にとって極めて有利な内容と思います。

ところが銀行の融資担当者（２階にいる人）は、「今回は物件の良し悪しや、お勤め先、収入、自己資金が問題ではない。投資だから、ご融資できないんです」「あなたがご自分でお住まいになるなら、即喜んで融資させていただきます」と言うばかりでした。

デベとの売買契約はすでに済ましております。是が非でも買いたいので、ローン条項は利用しません。キャッシュを固定化されるのはイヤですが、全額現金で決済するつもりです。

投資に関するローンは私にとっては、かくも難しい体験でした。

あれ、自分で住むと減税なんじゃないっけ？　１４５さんの話は脱税になるの？

>>146さん
最初から投資用ならなぜその旨を販売担当者に告げなかったのでしょう。
モデルルームのアンケートにも「居住用」「セカンドハウス」「賃貸用」との
区分に○をつける欄があったりする。
「賃貸用」「セカンド」でなければ申し込みの時点で、担当者は「住宅ローン」
で銀行の審査を出してしまう。

文面には、一度も賃貸という言葉が出てきません
念のため伺いますが、貴兄のいう「投資用」とは転売目的という
意味でしょうか。

問題は「自ら住めない、住民票が移せない」という一点のようですね。
物件引渡し残金決済が迫っているとするとことは急を要しますね。

エリートほど金ではなくどうやって世の中を変えるか
どう世の中を便利にしていくかに関心があるからね。

詳しくは雑談に当該スレッドがあります。

>>147
質問の意味がわかりません

>>149
カネを汚いもの地位や名誉のほうが優れたもの・・これは企業や行政が一部のエリートの
指導力を求めていた時代のパラダイム
企業も公務員も医師も弁護士ももはや、その業界が十分な報酬を払いきれなくなった

投資とは世の中に貢献した報酬を直接受け取ることにほかならないのだが・・

日銀は利上げすべきだったよね。利上げと言っても、
今が異常なんだし。
買う方からすればそりゃ金利が低い方がいいんだけど、
庶民にとってはバブルはどう考えても歓迎できない。

金利については日銀にいる学生時代の同期とでも話し合えばよいかと思う。

>>148さん
はっきりしなくて申し訳ありません。都心タワーがただ欲しかったから、契約しました。
いまのところ賃貸、転売は考えておりません。
かなり広い意味の投資です。

今回私が言いたいことは、ひとつです。
>>145
さんがズバリご指摘されたことです。
個人の投資目的に対しては銀行は冷淡である、
かんたんには貸してくれないということを言いたかったのです。
自分の体験でそう感じました。

>個人の投資目的に対しては銀行は冷淡である

つまり、失敗する確率が高いとみてるってことですよ。
デベは利回りどおのって、しろーとに投資をすすめますが、
それほど危ない橋だってことです。

バブルの上手な処理なんて、当時不可能でしたよ。
政府も再三安定した持続的な成長という方向へランディングさせようとしてたけど、
狂った人たちは全然言うこときかなかったし。

明日は明日、リスクと無謀のツケは親方日の丸が負ってくれる、
イケイケドンドン今がよければ全て良し。

投資も投機も自己責任だから許されるんであって、
前回バブルのように国の税金や将来からの借金で尻拭いを期待して浪費するのは、
単なる山師や詐欺師に等しい。

>>155
飛行機の操縦をしたかったら、訓練を受けることをまず勧める
これはロバート・キヨサキ氏の言葉。
投資に一番必要なのは自己資金でなくファイナンシャルリテラシー
これもロバート・キヨサキ氏の言葉

>>154
「ただ欲しいから買った。貸す気も転売する気もない。」
これってフェラーリが欲しいから買った・・みたいでカッコいい。
そういうのを世間ではセカンドハウスと呼ぶ。セカンドハウスローンなら
住民票は移さなくていいのだ。
もちろん持っているだけで、住む義務もない。

ここでセカンドハウスローンを組まなかったのは、知らなかったのか
金利をケチったのか。

今からでも遅くない。不動産屋と銀行と税理士に友達をつくるべきだ。

さて、全額キャッシュで買うことになった「都心タワー」だが
敗者復活戦はある。
まず、引渡しが済んだら、買戻し特約（意味は検索してほい）をつけて
知人に売る。代金は約束手形でかまわない。投機が済んだ時点で
もう一度金融機関を訪れ、「セカンドハウスローン」を申し込む。

これで一件落着だ。

金を稼ぎたかったらパイロットになることを勧める
航空大は旧帝大レベルがあれば充分

フェラーリを買うのはいい。そのまえに免許を取るか運転手をやとうべきなのだ。
試乗しますかと聞かれて、免許無いので・・と言われるとカーディーラーも
相手がいくら金持ちでも「無免許運転を勧めているようで」お断りしたくなる。

免許のない人にカーディーラーは冷たい。基礎知識のない人に銀行は冷たい。
銀行も不動産屋も金も知識もある人しか顧客とみなしていない。

ついでにいうと、銀行とは台東区の問屋街みたいなもので、取引のない
素人さんはお断りという場所と心得たほうがいい。
小売店にあたるものが、不動産会社。
いわば不動産会社は銀行ローンの販売代理店のようなもの。
もちろんネット社会だがからＧＥマネーや楽天のように直販の
ローンも出てきてはいるが、まだまだ住宅ローンが主体。

素人で申し訳ないですが、自宅用で、それほど儲けることも考えておらず、
5年後、10年後に買値で売れるとすごく良いなーと思っているのですが、
その場合、土地の持分比率が高いマンションを買うほうが、ダウンサイド
リスクは少ないと理解すれば良いですか？

>>162
そう考えます。
>>157
そこまでやらずとも、本人が売る気がないと言っているのだから
登記する時点だけ住民票を移して購入後もどせばいい。
「投資です」と言ったことばを銀行は「賃貸する」と解釈したわけで
「貸さない限り」住民票をもとにもどしても契約違反にはならん。

>>162
＞土地の持分比率が高いマンションを買うほうが、

持分比率が高いのは３階建ての低層マンションすべてがそう。
都心のタワーマンションの土地の持分比率は低いけど
販売価格のうちの「建物分」の価格と「土地相当分」の価格の
比率で土地相当分が６割を超えている。

たとえば一種（１００％容積換算）３００万／坪の土地に建つマンション
と９０万の土地に建つマンションでは、価格が同じでも将来の
下落率が大きく違うという意味。
建物は老朽減価するから価値が増加することはありえない、
土地（広くは立地の価値）は上下動するもの。

>>147
売却した場合の譲渡益課税について「保有期間」「居住」「賃貸」の関係について
まとめて整理。
*************************************************************
譲渡益ナシ 課税はない
*************************************************************
譲渡益有り 居住用資産 　　　　セカンドハウス・賃貸物件
***************************************************
　　３０００万円控除 購入契約から売った日の属する年の１月１日
　　　　　　　または買換え特例 　　************************************
　　　　　　　　　　　　　　　　５年未満 　　５年超える
**********************************
　　　　　　　　　　　　　　譲渡益の39％ 譲渡益の２０％


これとローンの種別は全く無関係。アパートローンで買った住宅に自分で住んで
売れば、居住用資産の売却。
住宅ローンを組んで買った家を転勤で人に貸して、
居住しなくなった日から３年目の日を含む年の12月31日までに譲渡した場合
は３０００万控除適用。それ以上になったら賃貸物件扱い

すみません、見づらかったですね

譲渡益ナシ　　　　課税なし

譲渡益あり
　　　①居住用資産・・・・３０００万円控除または買換え特例
　　　　　　　　　　　　　　（２度使う場合３年以上間隔をおいて）
　　　②セカンドハウス・賃貸物件
　　　　　　　購入契約から売った日の属する年の１月１日
　　　　　ア）５年未満・・・・・・譲渡益の３９％
　　　　　イ）５年超える・・・・譲渡益の２０％

２０年前のバブルの背景には「事業用資産の買換え特例」があった。
個人も法人もオフィスビルやマンションなど賃貸不動産を転売して利益を得た。
最後の転売に失敗したＡ自動車やＴ源社が高みから墜落したのは
不動産融資の総量規制があったからだ。
決して市場が高騰の危険性を感じて逃げだしたわけではない。
加熱した賭場の電気を消したみたいなもの。
電源を落とせば灯かりは消える。
だけど、電線を切断するようなやりかただったから二度と灯かり
がつかなくなった。
加熱する市場に対し政府の失敗というのは端的にいえば、
地価税とか短期譲渡の税率をあげるとかバブルに相乗りで税収を
増やすことしか考えなかったことで、
事業用資産買換え特例は個人も法人も温存したのは既得権を
守ろうとする圧力に屈したからだろう。
こちらを規制していけばも地価も急激にあがらなかった
だろうしもっとゆっくり下がっていったはず。
今はどうか。
地価が加熱した２００６年。１２月３１日を持って事業用資産の買換え
は一部をのぞき廃止された。
マンション転がしで譲渡益を稼ぐには居住用（自宅）
に使う以外にうまみはない。
３０００万円控除も３年間をあける必要がある。
今年自宅を売って新しいマンションを買っても、３年間をあけないと「バブルで儲ける」
わけにはいかないのだ。今後個人のマンション需要が高騰を招く懸念は
全くない。いまの高騰は、個人投資家を巻き込んだものでなく
不動産証券化という新しい金融のしくみが引き起こした高騰。
１億円以上の金融資産を持つ富裕層は、証券化の私募ファンドやＩＰＯ
でカネを増やす時代であって不動産の値上がり益など期待していない。

不動産は暴落してくれたほうが安値で物件が買えて楽しい。
不動産は、買う時点で利益が決まる。少しでも割安の物件を買う。
値上がりしはじめて買いあせるくらいなら、下落している場所を買ったほうがいい。
１９８２年以降の中古を買えとは、みんな口をそろえて言う。新耐震設計だから
安心だというのがその理由
逆に、１９８１年以前のマンションで耐震診断を行って問題のないマンションを買えば
安く買えるということになる。千代田区はすべてのマンションに補助金を出して
耐震診断をさせるようだ。この診断結果を待って３０年モノを買うのも面白い。
http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/6_4.html

なるほど。勉強になります。確かに、ファンダメンタルズで言えば
割安なものはありますね。ただ、売るときに、買ってくれる人が
みなそういう考えを受け入れることができるかどうか、新し物好き
の日本人は、そういうわけにもいかなそうなとこが難しいですね。

2003年以降の株高で資金を3倍ぐらいに増やした人は結構多いと思う。
そしてそういう人は増やした資金を元手に2005〜2006年にかけて不動産を
買ったりしており、ここのところの地価上昇でさらに含み資産を増やして
いる。
ここのスレに集まっている人にもそういう人がいるんじゃないかな。
かく言う私もその一人。
彼らは（私も）成功体験を重ねているから、自分の投資哲学に自信を
持っているわけだが、しかし一方では単にラッキーしているだけとも
思う。
バブル期の教訓は、「引くときはすぐ引け」。これを肝に銘じたいと
思う今日この頃。