23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

エコノミストを読まれたし。

http://ipo225fx.seesaa.net/article/33679830.html

「開発と投資」で東京は進化する　
証券化と収益還元法が支える活況
東京「独り勝ち」は止まらない　
・マンション　人気エリアで「高値」目論む売り手

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雑誌や知識人と呼ばれる人たちが皆これから東京の地価は上がると言ってるのが不安なんだよなぁ。
２００２年みたいにこれから下がると言ってくれれば安心して仕込むことが出来るのに。
利確しようかな。

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素人が儲け目当てで買いだしたらそこが天井。
株と同じだね。

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論理的に説明できる段階になると、天井ですが、不動産価格上昇予測
に対する確固たる論理的説明はまだ雑誌なり知識人なりから聞いてない。
まだ大丈夫じゃないかな。

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論理的に説明できるときが天井なら、なぜ前回の天井ではみんな慌てふためいたの？

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前回のバブルで、バブルであると認識していた人はいたんですか？
今後日本は永遠に発展して、地価も上がり続けるという論理的帰結に
至ったから、天井になったんでしょう。だから利回り1％でも買い手
がいたわけでしょう。
今はどうでしょうか。誰がそんなこと言っているでしょう。
こうやって反対意見も出てくる。そういううちは、まだ大丈夫じゃ？
ということですよ。

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でも、大方の人が、まだまだ上がるという声になり始めているね。

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野口悠紀雄がバブルだと言ってましたな。
地価が上がり続けるとみな思っていたわけでもなく、やばいけど、まだ大丈夫かな、肉は腐る前が最もおいしい、とかいいながら、見ていた人も多かったのでは。
少なくとも私はそうだった。

というわけで、そういう情緒的判断では、うまく判断できないと思う。
株で素人さんが出てきたらおしまいというが、いつ素人が出てきたかの判断が難しい、というか、恣意的になってしまう。

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987です。確かに、これは情緒的判断であり、これだけで判断するのは過ちです。
野口悠紀雄氏は、今何と言っているのでしょうか。

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http://www.noguchi.co.jp/archive/diary/
これによると、野口氏は、不動産は今後上がり続ける。
なぜなら、政府がインフレを起こすからという人々の期待があるから。
ということでしょうか。

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確かに、昔財政学の権威の方が、政府の負債なんて全く問題ない。
返しませんというか、それともインフレ起こせばそれで終わり、
と言ってましたね。

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政府は一貫してマイルドなインフレ期待。そうでなければ
国債を始めとする債務返済の目処が、永遠につかない。
それが本当に実現するのか、また実現したときに本当に
「マイルド」で済むかどうかは、わからない。

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前回のバブルに関しては政府内にも規制を入れるべきという認識は当然あったよ。
役人もファンダメンタルの乖離には気づいていた。
バブルの中では皆が得するのではなく損得が相殺されてゼロになる。

バブルと経済的な豊かさは無関係
効率的な場所に効率的な資金が分配されない限りは経済には逆効果。

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野口由紀雄氏の金融資産への不安から不動産へ傾斜という「防衛」は下流社会を無視した
ものの見方。彼の発想は中流の上の視点にあるようだ。
そもそも、預貯金より、クレジット支払いに追われる若年層には預貯金だの金融資産だの
という発想はない。丸井のカードと同様にマンションはローンで買うのが当たり前という感覚で
買っている。欲しいものは借金して買うというのはジョーシキなのだ。

＞私が気にしているのは、「なぜ賃貸ではだめなのか」という点である。
賃貸は、二年ごとに更新料をとられる。そればかりではない。人間不信の塊のような賃貸借契約
の条文や、損害賠償の火災保険特約、リプラスなどできたものの連帯保証人を頼むやっかいさ。
クレジットカード審査に書く「持ち家の有無」や最近増えた「更新型の定期借家」で賃借人の立場
はますます弱くみじめになりつつある。
大家と争っても出て行くのには引越し代仲介１、敷２礼２、日割り家賃でなんだかんだで６ヶ月
分のキャッシュがいる。・・・なんていう話は野口先生ご存知なんだろうにと思う。

＞不動産は、「相続のための通貨」になっている。
建設・不動産、住宅産業の景気拡大のための税制なのだが、相続税自体がバブルになってくれれば
税収が増え、デフレでは５０００万＋１０００万×相続人という限度額の「価値」が底上げされるという妙な
しくみなのだ。
直接税はみな同じだが、消費税は買い控えで景気を凹ませるが相続税はインフレでキャッシュを
不動産に替える動きを加速する。
別に相続時清算課税でなくても、資産をマンションという形で子孫に残すのは、当然なのだ。
前回の高騰で１００坪以上の土地は３０〜４０坪に細分化し
細分化しつくした都心戸建ての持ち主にとって相続税対策としてはマンションを買うのがてっとり
早い節税策。高騰する一方の土地を償却資産の建物に替えて評価を下げるしか手はないではないか。

消費者物価でいうインフレ、デフレと資産インフレ、資産デフレはレイヤが異なる話なのだろう。
不動産バブルとインフレの差異は、消費者物価はさほど高騰せずに不動産だけが高騰する点
にある。資産デフレもまさにそうで、消費者物価も多少は下がったが、資産は４０％以上減価した。

市場原理主義のなかで、何がおこっているかといえば、所得格差の幅まで不動産価格差が広がる
ということだろう。買いたい人が買えるところが上限で、買いたい人の購買力は、場所ごとに違う。
買いたい人の購入上限を超えて売れば売れ残り、下回れば転売される。

税制という点では、譲渡益課税には程よい縛りが効いている。

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由紀雄氏でなく悠紀雄氏でしたね。

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まずはダヴィンチが金融庁に処分だね。

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善管注意義務違反だからたいしたことはない。
証券化やリートは、一般住宅市場の価格とは無縁の世界。
かつてのバブルは、カミサン質に入れて博打をうつような、物々交換的な
投機の世界だったが、今は「専用の通貨」ができて投資家がリスクを負う。
そういう意味で都心に入り込んだ一般消費者がプロの投資家から追い出される
程度の地価高騰だといえる。
別に私募ファンドの運営母体が処分されても健全な不動産投資市場のために
必要なプロセスというだけでそれで変化が起こる話ではないだろう。

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ここでは、あまり話題になっていないけど、地価下落を背景に中古を買い叩いて低収入高利回り
を追求していた小規模投資家衆が今後どうなっていくか気になる。
先日、その手の若手投資家さん共著の本を読んだ。
一人は都内の商業物件、もう一人は郊外のファミリー、３人目は地方のマンション・アパート。
基点は、ロバート・キヨサキさんの本なのだそうだが、氏は長くて８年しか持たないというのに
彼等の本にはどこにも出口戦略が記されていなかった。
不動産はいくらで買うかが勝負だが利回りは売却した時点で決まる。
彼らはく築３０年クラスの物件を５００万以下で買いリフォームする先には短期に投下資本回収
する意図だ。その先はバラックをどうやって他人にひきとらせるのか気になった。
空き家で再開発狙いというならわかるが。

不動産ビジネスの上流には新築ビル一棟買いから、倉庫にもならないワンルーム買いまで
裾野は広くて面白い。
ただ、賃貸という視線と、マイホームの視線は全く別物で居住の済んだ中古を賃貸向けに
買い叩くことや、賃貸人のいる中古物件を利回りから逆算した価格で買い叩くことが
中古市場の足を引っ張ってきた。
二極化というのは、都心と郊外で起こる一方で、１９８２年築２５年を境に新旧の価格差の
二極化が起きているのかもしれない。
事業用資産買換え特例の廃止で、値上がりしないほど古い中古は賃貸物件市場で
動き、居住用で使われるうちは、買換え特例や３０００万控除やらで値上がり可能という
話になろう。

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今後地価が緩やかに上がるとすると、地方アパート経営で、殆どが建物持分、
減価償却でキャッシュフローを生み出すビジネスモデルは魅力無くなってきますね。
それよりは、都心で賃貸アパート一棟買うほうが良いが、なかなかできる人は
いないし、そうなると、まあ自宅用で都心近くに買って、含み益控除使うほうが
得な気がする。

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