■　都内で売れ残っているマンション　■

ここまでムキになるほど、これだけ多くの住友のファンがいるとは思わなかった。

住友のマンションは、他のスレを見てもわかるけど検討中や検討から外した（相手に外された？）
人にはいろいろ悪口も言われるけど、実際の入居者には大きな不満がないみたいです。
住んでいる人は、住友ファンが多いでしょう。
デベの傾向として地域で割高が多いから、お金持ちにとっては居心地がいいけど
そうでない人は、バッシングする傾向があるみたいですね。

>>261さん

ＭＲ巡りが趣味なんですか？
都心・久我山・目白って普通比較せんでしょ？
素晴らしかったなら当然購入しとるだろうから、売れ残りのスレに来なくてもよいっしょ。

＞264
地方出身者でお金があるひとは、地域限定なんてしない人もいるでしょう？

住友物件の問題点は、物件の質ではない。
割高、営業マンの態度や売り方です。
だから買った後は、買った人はぐだぐだ言わない。
割高だったと自省するのは辛いし、いまさら営業マンをあげつらってもしょうがないから。
それらの不満は、むしろ買った物件を悪く言う連中に向けられる。
高いのを承知で買ったんだから、余計なこと言うな、的反応となる。
その典型がWCT.
割高でなかなか売れ行きが悪かったけど、僕お金持ちだからいいんだ。ここで踏みとどまってれば
いいんですが、ついうちのマンションは高い高級物件（それほどのもんじゃないんだが）だ、的攻撃をするので、バッシングされる。

＞住友物件の問題点は、物件の質ではない。割高、営業マンの態度や売り方です。だから買った後は、買った人はぐだぐだ言わない。

やっぱり・・・、MRで辛い思いをしたんだね、同情します。もっと安い物件もあるから
気長に探しましょう。

＞267
高輪シティタワーのＭＲに行ったときはもっとひどかったよ。
年収書いた時点で担当者のおねえちゃんがパンフやるから早く帰れ
みたいな態度だった。

268さんもMRで辛い思いをしたんだね、同情します。
もっと安い物件もあるから気長に探しましょう。

確かに住友物件は、関東ではお金持ち優遇の姿勢はあるね、プレミアム住戸や部屋の大きさで
駐車場も区別する。同じマンションでも上層階の内装を低層階とは替えてくる。
同じマンションでも、庶民の部屋とお金持ち用をはっきり区別している感じです。
高輪シティータワーは、住友の中でもマンション自体がプレミアム分類でしょう
HPにも書いてあります。

すみません。行った私が間違いでした。

別にＭＲでつらい思いをしたことはないが（住友のマンションのＭＲいったことないんで）、よく住友の話題ででてくる「間取りをみせない」はひどいですね。
虎ノ門のタワーとかは年収関係なく色々教えてくれました。

そういう意味ではなくて、住友はそういう傾向のある会社です、三井も三菱も大同小異でしょう。
社員もそれが普通だと教えられているから、疑問にも持たないのかも。
確かにその方が、営業効率はいいかもしれないですね。

＞272
分譲価格は売り出しが始まってもHPでは「未定」なんて書いてあるシークレットなのでしょう
最近は口コミの他に、ネットもあるからうかつに間取りを配布したり、価格表を配布しないのでは。
絶対に買えない人に間取りと価格表を渡すのも、非効率といえば非効率だし、
本当に間取りを知りたかったら、HPや住宅ナビなどを見れば代表的なのは載っているよね。

＞「間取りをみせない」

間取りが全部載ってる冊子スタイルのはなかったけど
いくつか検討したい間取りは普通にくれましたよ。

このスレッド、完全に住友関連スレッドになっていますね。
週末は静かだったのに、平日になったとたん、コレ・・・
やはり投稿者は業者が多いんですね。

>276業者が多いんですね
いやー、ご期待に答えられず
業者でなくてスミマセンでしたｗ

不動産業者は水曜日が休みなんですけど・・
水曜日にも書き込みが多いから違うんじゃyないのかな。

私も業者ではないです。業者がＭＲでつらい思いしたりしてたらダメでしょう

住友不動産って人材は優秀なのになぜかマーケティングがないというか
素人目にみて変な場所にホテルやオフィスどんどん建てたりしますね。

266だが業者でもないし、MRで辛い思いもしていない。
276が業者だったりして。

推理小説ファン

少し前は、マンション用地をやたらに高く買うと有名だったんですが最近もそうですか？

どんぶり勘定なんでしょう。ＷＣＴと都営跡地定期借地物件、両方で採算が合えばいい
みたいな計算しちゃう会社みたいですから。

>280&>283
>変な場所にホテルやオフィスどんどん建てたりしますね&
>どんぶり勘定
笑っちゃいけないのですが、そうでもしないと
大マーケットの東京では無理なんでしょ。

どうしても、東京で１番、２番で食い込むのは、売手側の属性面からも
難しいですからね。
要約すれば、ほどほどの広さの土地があれば、手をだして
何とか東京で収益の源を維持して行こうというところでしょう。
ですから、商業系施設物件ではノウハウがほとんど無いし、
相手先法人も手馴れた在京系と組んでしまうことになるのでしょうね。

取り合えず「賃貸オフィスで稼いで行くしかない」ってことなので、
毛目じゃになるんでしょう。

なるほど

シティハウス本郷弓町の賃貸部屋は、いくつかの仲介業者へも回り出しましたね。
やっぱ、３０万以上じゃ、普通の３ＬＤＫには借り手付かないか？
次の３月が勝負でしょうね。

大型マンション開発ってどうなんでしょう？
街が一斉に古くなって、急激に資産価値がなくなる気がします。
いわゆる団地「光○丘団地」みたいになりませんか？

品川湾岸・豊洲
大丈夫でしょうか？
購入者ながら、少し心配です。

あのー。住友、住友とみなさん書かれますが、住友銀行（子分は、住友不動産）は、住友グループの亜流です。
中心は、住友金属（商事は子分）で三井や三菱より昔からぼんぼん多くてのんびりした社風なんですが。

そうだよね、住友さんは銀行系の不評がグループのイメージになっていて可哀相。住商なんかも悪くないのに。

スミフのイメージの悪さは、グループのイメージより純粋に売り方の問題だと思うよ

ガタガタ言っているのは、住友のマンションを検討して嫌な思いをしたか
全く無関係な素人評論家ばかりでしょう。
実際にシティハウス、パークスクエアー、ガーデンヒルズに住んでいて不満を言っている人は
少ないと思うけどな、少なくとも掲示板を見る限りその通りです。

>>287
ぶった切れますが、中古価格を調べてみてください。結構人気があるんですよね、これが。

>287
古くなって資産価値が落ちるのはどこも同じだと思いますよ。
不動産の査定は立地が大きな割合をしめるという事、
私たちが生きている間は大きく変わる事はないと思います。
品川湾岸みたいな山手線の徒歩圏で資産価値なくなるなら、
同じ時期に建てられてる郊外の物件は
資産じゃなくなると思いますよ。
投資目的で買うのなら都心のど真ん中辺りのほうが
資産価値落ちないと思いますが、
自分で住むのなら特に心配はないかと。

住めば都ですからね
品川の食肉市場の匂いもなれれば全く平気です。

>287
湾岸は問題ないでしょ。都心からタクシー圏内ですし。豊洲は新橋辺りから5km。微妙かもしれませんが、2000円くらいでしょ。この程度なら大丈夫でしょうね。光が丘は新宿から10km圏、4000円。やはり都心じゃないですよね。

だから、住友不動産は、住友銀行の子分ですから、やり方は、えげつないですよ。
でも初期のころのシティハウスは、高級マンションの走りだったし、高級だった。
ドムス、東高ハウスより下だったが、住商のハイムと同クラスで、三井は大衆マンションばかり、シティハウスは数段上だった。

湾岸人気というのは今の流行みたいなものですからね。まさに、バブルそのものです。
売っておくなら今のうち・・・という気がしなくもないですが。それはさておき、湾岸も
時代は異なるものの、高島平や光が丘、多摩ニュータウンのようにある時点を境に急速に
開けだした街なので、街全体が一斉に古くなるというのは避けられないでしょう。都心に
近いということが街全体の陳腐化を否定できる根拠なんかにならないと思います。光が丘
を下に見るほど湾岸って一体そんなに良い所になったんでしょうかね？

私は湾岸人気には疑問を呈するつもりはありません。
しかし、過去に一世風靡した全国のニュータウンが一律に抱える高齢化問題は、湾岸のような一斉開発でも避けられないでしょう。
あまりにも同時期に開発しすぎましたよね。
いわば民間が開発した「団地」ですから・・・

今の住民が全員売却するには、少なくともその戸数分以上の需要がなくてはいけないわけです。
駅から遠く、生活施設が少ない湾岸物件の買い手は何年後までいるでしょうか？
高齢者は無理でしょうね。生活できないですから。
となると、パイは少ないですが一時取得層を狙うことになるのでしょうけど、一般に彼等は新築が好きですからね（私たちと同様に）。
中古市場は厳しいですよ

湾岸は眺望は素敵だと思うのですが、どうしても地盤が気になってしまいます・・・。
東京出身者には、埋立地のイメージがついてますよね？

湾岸人気は単純な理由でしょう、都心に近い工場倉庫街が突然住宅建設の許可がおりて
大量供給、新しい物好きの一次取得者向けにエントランスだけを豪華に、タワーマンションの
流行に乗ってマンションを建設して、マスコミに派手に宣伝すれば初心者は飛びつくでしょう。
光が丘、高島平の団地との一番の相違点は、マンションだけで住宅地、戸建てが皆無なこと
住居としては、異常な街だと普通に感じるけど。
一昔前の幕張、天王洲アイルに似ている感じだな、あそこも当時はショッピングモールにおしゃれな
店がわんさと出店したけど、今はどうなっているのかな？
歴史は間違いなく、繰り返すと思いますパターンも同様ですから。

湾岸が老朽化して中古市場の値崩れがあれば、
都心に近い狙い目エリアとして、郊外からの移住人気が増えるのではないかな？
そうすると、湾岸より郊外の過疎化が一層深刻化しそうです。

湾岸の新築に飛びつく人と、都内で中古を求める人は全然考え方が違うから
かなり値崩れしないと、中古なら埋め立て地はやめようと言う人が多そうな感じしませんか。

天王州アイル寂れているねー。休日なんて行ったら、閑散としてて怖い感じ。
幕張はまだアウトレットモールなどで人が集まっているからそうでもないけど
（でも、それ以外のショッピングセンターはやや寂れているね。）

湾岸て、液状化現象とか大丈夫なのでしょうか。
買う人はそんなこと考えていないのかな？

304
この手の話題も出尽くしましたね。
分かりやすい埋立地だから湾岸の液状化が心配されてますが、内陸でも沼や池など埋めた場所や、造成地などは同じく液状化リスクはあります。そういった場所にベタ基礎だけで建てられてる戸建や低層建物よりは、硬い岩盤層に杭を打ってる高層建物のほうがリスク少ないのではないでしょうか。
これらは阪神の震災で明らかになってますね。
13号地などは埋め立てる際に液状化対策（水抜き）を施してますから、何もしてない内地よりは安心感あると思いませんか？

湾岸のマンションの杭は何メートルが普通なんだろう？
60ｍとか70ｍとか平気であるんでしょう？
内陸のマンションなら20〜30が普通でしょうからね。

沼地の埋立地だったら、悪いのは当然ですね。それと比べるのはどうでしょう？
液状化、以前目の当たりにした経験あります。友人宅が埋立地にあって、水がアスファルトの割れ目
から漏れ出していました。まあそのときは地震の規模もさほど大きくなかったので、そのまま引き、
補修で大丈夫だったようですが。大地震が来たら怖いですね・・・でも、東京の密集地だと、液状化
以外にも怖いところはたくさんありそうです。

江東区で検索してマンションの構造のところを見ると、杭の長さが書いてないところが
けっこうある。書いてあるのはスラブ厚とか、鉄筋のかぶり厚ばかり。
支持層までの杭の長さが書いてあっても、60ｍもあるのには驚くね。
豊洲の物件だけ、45ｍなんて書いてあるけど、本当なんだろうか。

豊洲の内でも、硬い地盤までの深さは色々ですよ。
なので杭の長さもマンションによって色々です。

私は豊洲再開発地区の物件を購入したので、豊洲の地震対策に関しては素人なりに詳しくなりましたので、書きますね。

マンションを立てる際に、地盤改良（液状化を防ぐ）・土壌改良してあります。
耐震補強された護岸が整備されています。
災害の際には、ドック跡が海上輸送ルートになります。
電線類は全て地中化にした地中電線共同溝に通っているので、地震の際の破損は受けにくくなっています。
木造建築物が無いなど、延焼の恐れが無いので「地域内残留地区」に認定されています。
マンション地下には備蓄倉庫があります。また非常時には商業施設の食料品・衣料品などがテナントの協力により提供されます。
・・など

内陸部の地盤の強固さはありませんが、最善を尽くして地震対策を取っている印象があります。

津波がきたらアウトですね。
地盤改良で液状化が防げるとも思いません。
おおきな地震がきたら、高い建物はしなりますから、
上層階は窓から人が降ってくる、なんてことにもなりかねません。
倒壊しなくても危険はいっぱい。