23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

土地は都心から上がって郊外から下がると、
誰かが言っていたのは実感があり、
近々は郊外に波及した新価格の値動きに注目
しております。

5年は持つかな？2年は硬い？それとも秋？

文京だー、世田谷だーと語れる時代はもう終わり、
郊外に住むのが当たり前になってくるのかな。
80年代、90年代前半と同様に。
2年は上昇、5年までじり高、10年経ってもどうだろうね。

そもそも、団塊世代が引退して都心に買っている層、
そんな多いんでしょうかね。実際のMarketをそれほど牽引
しているような気がしない。まだまだ需要は至るところ
から沸いてきそうです。

少なくとも消費税アップの直前までは確実に上がるでしょ。
参議院選挙が終わって与党が圧勝して、予算委員会で平成20年4月から消費税アップ成立
を目論むけど、散々揉めて1年繰り延べされて平成21年4月から消費税アップと確定する。
国債償還問題でしばらく大幅な利上げも出来ず、やはり平成21年まで繰り延べされる。
平成20年後半は本格的な駆け込み需要で特需好景気となるのがガチでしょ。

そうすると崩壊のシナリオはどうなるんでしょうね？
人口減のジリ貧くらいじゃ、いくらなんでも23区は
値下がりせんでしょ。

やはり景気でしょう。バブルになればそのあとの崩壊も大きい。
不動産にグローバルな資金が入っている以上、グローバルな経済
の動きに連動してしまう。世界景気どうなるの、つー話ですな。
一旦下げトレンドに入れば、下げが下げを呼ぶ展開になる。
いつ頃でしょうかね。2015年とかかなー。2030年までそんなトレンド
で、その後2031-2032年くらいにもう一度買い場が訪れる。

2015年になる前に庶民には買えなくなる。
売り渋りは今年になって、更に酷くなっているよ。
デべは強気、強気。
今年だけでもかなり値上げするだろうから、
来年、再来年と、更にわをかけて値上げするだろう。
結局、庶民は見てるだけ〜
そして、マンションブームは終了。

インフレが緩やかにでも起これば、
下げはないよね。

マンションブームが終わっても都心や利便性の高い郊外に立地している
マンションは値下がりしませんね。
ここのテーマである２３区ということになれば、江戸川区や荒川区などのような
周辺部は値下がりも多少期待できると思います。
湾岸などの、新規に売り出されたマンションが入居も間もないうちに値上がりしてる
物件は販売時の価格以下に値下がりするには、そうとうな期間がかかると思いま
す。

来年、着工？の江戸川区西葛西駅徒歩１分に出来るタワーマンションは坪３８０万という風にデベロッパーが言っていました。
なので、江戸川区、荒川区も駅近などの場所は庶民では買えなくなってきています。

誰が買うんでしょうね。
西葛西の坪３８０万なんて…
富裕層が西葛西に住みたがるかなぁ。
賃貸用にしてもかなりの高額家賃になるし。

２年後なら、超都心は坪１０００万越え、賃料は坪４万円越えだから、買う人もいるし、坪１．５万円の賃料なら借りる人もいるんじゃない。上がるときははやいからね。
いずれ下がると思うんだったら、せいぜい２０年間、せり上がる賃料を払い続けながら待つのもいいかもね。

>>971
それに備えてあなたはどんなタマ仕入れていらっしゃるのですか？

買う人も借りる人もいるのはいいけど。
庶民には関係のない話ですね。
ちなみに、２年後に値上がりが止まるわけではないでしょうから、
超都心が坪１億越えをするのは何年後の御予定ですか？

それにしてもニューヨークの住宅バブルはすごい。
東京都心の不動産は、海外に比べてまだ高いという人が
いるが今となっては全くそんなことはない。
http://www.taichirealty.com/sale_index.php
で調べると
http://www.taichirealty.com/webid11502.html
１１１．６平米　３３．８坪　３４０万ドル坪単価１０万ドル
もあれば
http://www.taichirealty.com/A115036136.html
９７万５千ドル　70.68平米（24.1坪）坪単価4.05万ドル／坪
もある。
これも１ドル１１６円で計算するからいけない。今後円安が
進んで１６０円／ドルなんて事態になったら
まだまだ東京都心の上昇余地は十分にあるという話になる。

>>974
>今後円安が進んで１６０円／ドルなんて事態になったら

（笑）
ごめんなさい、リアルに笑い声が出てしまいました。
1ドル160円ですか。
その状況で円建ての地価が上昇していたら驚きます。
維持されているだけでも驚きます。

外国人投資家の間では円安になれば日本の景気が良くなるというのは常識。
為替レートと地価の連動性はほとんどないよ。
http://www.smbc.co.jp/kojin/gaika/graph.html
１３1円の９８年と１１０円の９９年の間に地価はただ下落しただけ。

>>976
160円という水準に笑ったのですよ。
その水準で円ドルが3ヶ月程度均衡することが、
仮にあるとして、この先いったい何年後にあることやら。

どこまでも長期のスパンの話をしていいなら、
今より地価が3分の1になることも3倍になることもあたりまえでしょう。

バブル期の為替レートを例に出しただけで現実起こりうる話。
プラザ合意というのは、人為的通貨の切り上げですよね。
ユーロ高の水準は結構バブル期並み。
いま、ドルに対して円が強すぎるからいろいろ問題があるわけで
財政赤字を解消するのにインフレ誘導とともに為替レートも今後
激変する可能性はあると思います。
たとえがドルだったから話がややこしいけどポンドならよかったのかな。

あたりまえでしょう、より、ありえるでしょうかな。
確かに長期なら、何でもあり。

>>978
>いま、ドルに対して円が強すぎるからいろいろ問題があるわけで

この点には同意しかねます。データ的にも、購買平価基準で考えてそれほど異常な水準にあるように思えません。
納得いかないのでしたら、アメリカに旅行に出て実感されてみると良いと思います。

プラザ合意レベルの激変があれば、円・ドルのレートが激変することには同意できますが、そのレベルの変動は少なくとも私には予測できませんし、それを織り込んで何かを語っても、「今日見た夢の話」と変わりないような…。

マクドナルドの平価論は、米国のビッグマックと日本のビッグマックを食べ比べ、その原価の成り立ちを考えると、間違っていることがわかると思いますが・・・。

１９８９年と１９９０年の頃のＮＹ出張では確かにホテルは高いなぁと思ったけど
今は、東京のほうがもっと高い。
米国も消費者物価と不動産価格の高騰は乖離しつつあるのかも。

不動産価格というのは、物価の一つであって貨幣価値が変動する以上、ベンチマークが
しづらいものだということ。
収益還元法が理論値だと言ってみても、賃料も変動するしベンチマークたりえない。

海外不動産と比較しても為替レートの変動で評価は変わる。
レインズのデータすら開示されないわが国不動産市場ではミクロで正確な価格指標など
どこにもないのかも知れない。
かといって、過去の個人の経験値を物差しにするともっと大きく読み違えることもある。
各地区ごとに「日経平均坪単価」でも出してくれるいいのだが。

確かなのは、今月２２日に発表される国土庁の公示地価（Ｈ１９年１月１日）と
需要＞供給　の成り立つエリアでの新築物件売り出し価格。

全く違う要素なのに、「こっちが値上がるから、こっちも値上がる」という理屈がでてくることに加え、「持たざるリスク」というリスクを小さく見せる言葉がでてくるとバブルだと大学でならいました。

>>981
ビッグマック一つを指標に用いるビッグマック指数の話なんて誰もしてないと思うんですけど・・・。

先月先々月に売れたはずの物件がいくつか、いつまで経っても
レインズに出てこない。
レインズのデータすら開示されないわが国不動産市場、の意見に同感。

「誰も買わないだろうから、その値段にはならない」というのは希望的観測。
不動産は、一品生産。代替性がない。
大多数が買わなくても、一定量を誰かが買えばビジネスになる。
自分が手の届かないことを理由に「どうせ価値のない代物さ」と蔑むのは
「酸っぱい葡萄」というのだと、イソップ童話で教えられた。

購買平価基準で為替レートを説明するのは古いと言いたいだけです。>>981

>>986
なぜバブルが今までも続いて都心地価が坪１億とかになっていないのか、ということをちょっとでも考えた方がいいよ。

レインズ登録は宅建業法で専任・専属専任媒介のときのみ登録が義務付けられる。
したがって、一般媒介で複数の業者に依頼した場合、記録は残らない。
とはいいながら、新規登録、平均価格、在庫の数を知るには役に立つ。
成約率＝成約件数／在庫件数　でいくと都心でも7〜９％程度で推移していて、
決して好調とは言いがたい（あくまでレインズベースでは）が、価格は伸びている。

都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）
の中古物件平均成約物件価格は３７０４万円から４２１８万
平均坪単価（成約）は１９８万から２４４万へ上昇してきている。
http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-02DSP.do?r=76034790162153...
東京北部（文京区、台東区、豊島区、北区、荒川区）
の中古物件平均成約物件価格は2444万円から3003万
平均坪単価（成約）は145万から168万へ上昇してきている。
http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-02DSP.do?r=74578422770039...

東京南部（品川区、目黒区、大田区、世田谷区）
の中古物件平均成約物件価格は3070万円から3547万
平均坪単価（成約）は165万から188万へ上昇してきている。
http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-02DSP.do?r=74578422770039...

要するに市場は緩やかな上昇>>988

＞なぜバブルが今までも続いて都心地価が坪１億とかになっていないのか、
不動産融資の総量規制が実行されたからだと認識しているがね。
実際米国の住宅バブルは、今後ソフトランディングしていくと思うけどね。
実体土地に投機する（更地を思惑買いする）時代と、収益不動産しか買わない米国
証券化手法でアセットマネジメントとプロパティマネジメントが分離した状況とは
おおきな違いがある。

こういう話になると、バブルを煽るもの、買い控えるものという単純な図式で考え勝ちだが
バブルと、現在の不動産市場の大きな違いは、不動産証券化手法が取り込まれて
不動産が金融ビジネスになっているという事実だ。
ノンリコースローン、倒産隔離などさまざまなしくみができて、都市開発や不動産投資で
景気拡大を「ある程度安全に」行なえるしくみが出来た。
ただし、前にも書いたように、それは一般の住宅売買の市場とは直接の関係がない。
関係がないけど都心不動産は、そういう不動産投資の市場と連動し高騰したが
郊外や周辺部は、単純に住宅デベロッパーが価格を吊り上げたがっているだけだ。

都心の、証券化がらみの上昇はどこまで影響を及ぼすかはわからないが、23日の新聞紙上
にのるであろう地価の上昇率というもので、いろいろ傾向が見えてくるはず。

でも、なんだかんだ言っても、結論は今新価格で値上がっていても、早く買った方が
良いってことですよね？　そうなると、普通の人は千葉埼玉郊外や、都内だったとしても
駅から遠くなったりマイナーな線だったりするだろうけれど・・・

人生の買うタイミングなら是非買いましょう。
投資に関してはチキンレースの体を呈してくるでしょう。

今３０歳、家賃補助は４５歳までなら出る。
で、あと１０年くらいなら待てる場合はどうでしょう？

具体的な資金力、年齢、生活態様、職業によって、今買うべきものが
中古なのか、プレステージ郊外なのか、コンパクトマンションなのか
違ってくる。
上昇する場所と低迷下落する場所がわかれるから、買換えを前提に
最低でも投下資金の回収はすべきだし残債割れは避けるほうがいい。

こういう局面で一般論は危険。

バブルがはじけたら、立地の悪い物件の価格は暴落。
良い物件でも価格が下がる物件がある。
危なくなったら、他人には買わせて自分は売り逃げしましょう。
と、前回のバブルで学習済み。

まず、どこにいくらの住いを買いたいかきちんと決めましょう。
安ければいくらでも都心よりがいい。とか、広ければ広いほどいい。というのはダメ。
資金計画をしっかり振り返ってみればいいだけです。
もともと、いくらの物件を買うつもりでいたのか。
坪単価１８０万で２０坪の物件を世田谷に欲しいとか
各自具体的な質的、数値的目標があるわけです

＞今３０歳、家賃補助は４５歳までなら出る。
＞で、あと１０年くらいなら待てる場合はどうでしょう？

待てばいいでしょう。
未来は３つしかないです。
①あなたの買いたいと思っている場所の新築価格は今後７年上昇し、１０年後には
　やや下向いたが、まだ当面高いまま。
②あなたの買いたいと思っている場所の新築価格は、上昇が急にゆるやかになって
　供給過剰から完成在庫がだぶつき、４年後あたりから１割引２割引で売られはじめ
　１０年後には、坪単価で２００３年相場より下がっている。
③金融政策の失敗で国債が暴落し株価も急落。とにかく世の中第二次平成大不況。
　　築浅タワーマンションの投売りが続き、不動産価格は２００３年の底値からさらに５０％も
　　下落した。今や中古マンションなどベンツやバーキンより安い時代がやってきたのだ。

もう買い逃して悔しい思いは十分味わったわけですし、あなたには今後も十分
時間がある。
リッチとプアを分けるのは、住宅を買ったかどうかではなく
いついくらでどこを買ったかです。
家を持たない人は、いつでも３５００万くらいのローンが組める「購買力」を持っている。
一方１９９５年に千葉の郊外のマンション買った人は、住み替えたくても売却損を
抱えて動けない。
住宅購入を「投資」だと思っていない人が多いが、負債を含んだ大きな投資です。
どこをいつ買うかで、その人の財務状況は将来大きく変化する。
自分で納得いくまで考え、複数のシナリオを描いて、結論を出すべきです。

バブル？　今の水準は健全な価格の動きでは？
湾岸のマンションの急激な値上がりは売り手が値付けを間違えただけ。

結局、価格が急上昇してるのは23区と、石垣島と北海道の村くらいでしょ。
近郊はマッタリですよ。

安物買いをするくらいなら待った方がいいと言うことでしょうかね・・・
でも、焦って郊外を買う人が多そう？違う？

家賃補助出るなら賃貸の方が気楽で良いのでは？
自分は転職して補助がなくなったので即買ってしまいましたが。

投機的な値動きにあまり影響されない地域の不動産に関しての話であるという前提で考えると、
７年後に価格のピークがあるなら今と同じ水準の価格に地価が落ちてくるのは１４年後かもしれませんね。１４年待てますか？

落ちるときは一気に落ちてくるのかもしれません。
逆に高止まりするのかもしれません。
人口は減っていきます。都心以外は、２０年３０年と見据えれば下落へ向かうでしょう。
…ただ、人生は有限なので、あまり長期で考えすぎると、思わぬ病やらで、何も実現できず終わることもあるかもしれません。

２０年３０年という数字は今すぐ買えと言っているのと同じではないでしょうか？
意地悪なアドバイスのような。
今なら郊外になってしまうと言う話なら、例えば１０年後に、中古で大幅リフォームと
いう選択はどうでしょう？

そもそも不動産のサイクルだの何の根拠もないし。
バブル後１５年下がったから今後１５年とか能天気に言ってるだけ。
小泉政権が不良債権解決出来てなかったら今でも下がってたかもしれないのに。

７年後に価格のピークがあるのなら、
価格上昇率が落ちない限り、
今の倍の価格になるってことでしょうか。
今年の上昇率もかなりのようですからね。

みんなで買いましょ、億ションを。ですね。

既に2006、2007年と価格上昇のなか、2005年水準になるまでには時間を要しますね。
最短でも2009年、緩やかなインフレならそれも期待できない。
土地の仕入れ価格からすると、2008年も上昇。そうすると最短で2005年水準になる
には2011年か。あと4年先。でも下がる保障はどこにも無い。
1年上がる毎に、2005年水準にもどる年数は2年ずつ増えていく。正規分布であるならば。
価格上昇率が緩やかになったとしても、2005年水準は遠く離れていく。

今年末には値段が下がらなくとも、今と同じ価格で選択できる物件は倍に増えてるよ。
あるいはカタログ上の価格だけで値段が上がってると言う人が居るだろうけど、実際は値引きされて売られるようになる。

都心の人口増加や富裕層増加は新価格で折込済み。
目ざとい不動産業界が新価格からさらに上がると思ってるなら
「新新価格」と言われる価格まで一気に上がっちゃってる。
なんで不動産会社が一般人にバーゲン価格で売らないといけないの？

べつに上がるを基調にしたいわけではなく、上がってもいいように対処策を用意しようと言っただけ

地震がきたときの用心をしようというだけの話なのだが、用意はいらんと言われると、つい反論したくなる。まあ、未来予測だから結論が出ないままに永遠の泥試合だろう。
読み手に有益な議論は出尽くしているという気もするが、書き手のモチベーションは相当低下しているように思うが