23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

簡単に言うと
不動産の底値がいつだったかは誰でも分かるよね。
みんなの為に、誰かが損して土地を処分してくれていたんですよ。
金利の底がいつだったかも誰でも分かるよね。
みんなの為に、日本が常識外れの低金利政策を行ってくれていたんですよ。
また、マンションを作るための資材も底があったんだよね。
みんなの為に、あらゆる大企業が低コスト、利益度外視で資材を供給してくれていたんですよ。
この資材については世界中の状況も良かったからね。
様々な要因が全て奇跡的に同時代に重なったマンションお買い得時期は残念ながら終わっちゃったんですよ。
みんなこんな分かりやすい恵まれた状況をありがたく思っていなかったんだから、
２度とチャンスは来ないんですよ。
また下がるなんて欲丸出しにしないで、
自分にとっての最もベターな人生設計を冷静にそして一生懸命考えようね。

もし本当に、安心して暮らすためのマンションがほしいのなら
頭金が10％しかない時点で、本来は購入の資格がない。その
人たちまで、限界近いローンでマンションを買わせてしまったのは
このマンションブームのひどいところ。

買ったマンションの資産価値が下がり、「普通のサラリーマン」のバランスシート
が崩れるから資産インフレが望ましいというのは、本当か。本来、返済できないよう
な事態が続出すれば、貸し手責任が問われるところで、それを政策的に誘導する
必要はないだろう。責任が問われるのは直接の借り手と貸し手とであって、国でも
その他の第三者でもない。地価下落を望むとそれは「独善的」という。
その論理はきわめて不思議だ。

>みんなの為に、あらゆる大企業が低コスト、利益度外視で資材を供給してくれていたんですよ。

もっと続けてくれればいいのに。なんで止めちゃったんだろう？
鉄筋も多めになっているのかな。

750さんの論旨は、1〜2年後に賃料は供給過剰によって下がる、よって
世田谷坪350万は間違った価格であり、キャピタルロスが発生する可能性
が高い、というものでしたね。

2006年は東京23区平均ですら、賃料が2％上がっていますが、ここから
突然マイナスになるほど、供給増えているんですか？東京23区で。

（単位：坪単価=万円、平均専有=m2）
市区名 2004年 2005年 2006年
1〜6月 7〜12月 1〜6月 7〜12月 1〜6月 7〜11月
目黒区 分譲戸数 248 610 646 292 186 44
坪単価 298.4 286.6 346.6 322.6 332.4 346.6
平均専有 52.15 73.01 48.92 38.95 66.32 75.36
世田谷区 分譲戸数 1442 2678 1190 601 752 1059
坪単価 241.5 238.6 267.9 271.7 282.1 313.2
平均専有 71.17 69.96 72.95 68.41 62.70 64.88

明らかに漸減傾向な気がするのですが、、。
2007年は更に分譲戸数は減るんですよね。

世田谷区の平成１３年１月１日現在の人口は、784,524人（住民基本台帳人口770,388人、外国人登録人口14,136人）で東京２３区中第１位である。世田谷区の将来人口（平成１３年３月実施）によると、住民基本台帳ベースでみた場合、今後とも微増を続け、平成３７年には約81万人になることが予測される。

でも、実際、現在既に人口 84万人です。ということは、5年間に約6万人増えている。年間12000人。世帯平均が2人（実際は1.9台）ですので、6000戸の新規需要を吸収できます。足りませんよ。住宅。

825ですが、つけたし。Data少なくて恐縮ですが、住宅が足りないため、
当然、空室率は低下しています。という記事。

ケン不動産投資顧問（東京都港区）が発表した「ＫＥＮ　Ｄａｔａ　Ｐｒｅｓ　Ｖｏｌ．24」によると、東京都内の主要３区（港区、渋谷区、世田谷区）の高級賃貸住宅の市況が改善していることが明らかになった。

３区の空室率は７・８％で、前年同期比０・８％改善。市況が悪化した２００３年以前の水準まで戻った。成約賃料の推移を見ても、空室率と同様に03年以前の水準に戻りつつある。

　「すでに好立地の賃貸物件については、賃料の上昇が始まっています。以前と比べて日本人富裕層の賃貸需要が拡大していることが要因です」（松本敬子課長）

１，２年後はまだしも、７〜１０年後はどうよ？　世帯数も減少しているし、６５歳以上が
４割とかになるんでしょ。それでも高値維持なの？　超高級物件はどうでもいいですが。

しつこくて恐縮ですが、世田谷区の平均坪賃料は12,370円、平均坪単価は直近で313万。
普通、新築は賃料は高く取れますが、まあそれを考慮しないとして、利回りはおよそ4％。
国債利回りは1.65％くらい。バブルとは言えません、と私は判断します。
今350万のところで、賃料が平均よりも取れないところ、1万円くらいのところだと、利回り
およそ2.9％。うーん、まあこれも妥当かなーという感覚です。
多分、750さんは、なんでここが350万もすんだよ、ってところに過敏に反応しているん
でしょう。確かに、富士見が丘（杉並区ですが）が坪360、大森駅至近のところが坪400超え
というのもあります。
私も、これは、ちょっとなー、、とは思いますよ。
ただ、世田谷区全体としてバブルか、と言われますと、そうじゃないと思いますね。

827さん、７〜１０年後に世帯数が減少するというDataはどこにあるんですか？
今、世田谷区の65歳以上の高齢者は、17.1％。25-64歳が60.9％。
これが、65歳の人口40％に跳ね上がるんですか？？どこにそんな予想数値が
あるんでしょうか。
Imageは危険ですよ。

>750
書き込みの趣旨に賛同します。マンション価格は当面上昇とみていますが、要因を整理してみました。反論歓迎です(スレッドの議論が盛り上がることを希望します)。見落としている価格低下要因があれば補足願います。(大分マクロ寄りな点ご容赦ください)

(マンション価格上昇要因)
・絶対的な販売(供給)量の減少
・海外対比での投資利回りの高さ
・賃貸オフィス市場の需給逼迫
・低金利環境の持続
・トレンドになりつつある地価上昇
・インフレ期待

(マンション価格下落要因)
・賃貸(マンション)市場における供給増加

(リスク要因)
・投機資金の動向
・景気動向
・人口動態の影響

確かに、750さんご指摘のように、賃貸市場における供給増加は、利回りの低下圧力で、(マンション)価格低下要因になりえると思います。しかし、一方で投資利回りの「水準」はまだ海外対比で高いと言われており、価格下落と決め付けるのはちと乱暴と思います。賃貸市場は住宅以外にオフィスというニーズもあり、こちらが逼迫しているのは空室率の低下で明らかです。REITに代表される投機資金の動向ですが、オフィス向け物件を集めたものはパフォーマンスも良く引き続き順調なようです。したがって、賃貸市場の供給増加だけをもって、直ちにマンション価格低下に結びつけることには強い違和感があります。「投資利回りという点からのマンション価格上昇圧力は弱まりつつある」という辺りが、穏当な解釈ではないでしょうか?

次に需給についてですが、都心および周辺地区に関しては完全売り手市場な訳ですから、まず弱気になる要素が見当たりません。価格上昇に庶民がついていけなくなっても、高級マンションやオフィスといった他の選択肢がある限り、一般論として価格を下げる売り手が多いとは思えない(ローカルな話は別です)。買い手についても、低金利環境の持続はローンを組んで家を買う行動に拍車をかけますし、地価の上昇それ自体が駆け込み的な購入意欲を盛り上げます。

人口動態はどうか。直感的にはこの掲示板の盛り上がりからみても、まだまだ買えていない人は多いと感じています。少子化といっても、いわゆる二極化のロジックに基本賛成で、都心および周辺の人気は続くと思います。少なくとも5年程度では影響はないとみていますが、どちらにしても断定はできない筈です。

自分が最大のリスクとみているのが、景気が再び大きく低迷することです。短期的には景気と地価・マンションの間に相関はないと思いますが、景気が長期低迷するとなると影響が大きいと思います。というのも、不動産市況のドライバーはオフィスとみており、オフィス需要と景気の相関は高いと考えられるからです。海外の投資家が注目しているのも、マンションの利回りではなく、オフィスの賃料の先高感による、オフィス向け物件の利回り上昇です。このシナリオが崩れると、安値で処分する動きが出てもおかしくない。

以上長くなりましたが、結論は、都心マンションは金持ち向けになお値上がり。庶民が買えるマンションはどんどん都心から遠くなっていく、という当たり前のものです。ほとんど既出ですが整理してみました。

(830の続きです)
以上長くなりましたが、結論は、都心マンションは金持ち向けになお値上がり。庶民が買えるマンションはどんどん都心から遠くなっていく、という当たり前のものです。ほとんど既出ですが整理してみました。

829さん。失礼しました。どこかで読んだので信じ込んでいましたが一部違っていました。
世帯数2015年から減少というのは正しいようですが、
ttp://blog.stepon.co.jp/contents/column/archives/2005/12/post_11.html
６５歳が四割近い段階は、2040〜50年でした。2025年頃に深刻になるとあります。
ttp://blog.stepon.co.jp/contents/column/archives/2005/12/post_11.html
ただ、団塊の世代が65歳を超え、団塊ジュニアが40代を迎える頃の７〜10年後は
一つのポイントにはなるのではないでしょうか？

832さん、有難うございます。
全国Dataではそうですよね。世田谷区は世帯数は増え続けるでしょう。
人口が増えるのですから。
確か、全国では65歳以上は21-22％くらいですが、世田谷は17％ですので、
こちらも全国の動向とは少し違う。遅行するということでしょう。

750さんが世田谷350は高いと言っているので、世田谷に絞ってみました。
世田谷坪350以上が妥当な地域はどこでしょうね。肌感覚では、

代沢、成城、あたりは400万でも妥当
等々力、二子玉川、奥沢、深沢、上野毛、用賀、あたりで350万でも妥当
て感じでしょうかね。まあ他にもあるんでしょうが。
750さんが割高というのは、千歳台、祖師谷、玉堤、あたりで350万の物件
があったんでしょうかね。それでおっしゃっているんでしょうか。
私には良く分かりませんが。

世田谷はどちらかといえば、一軒家の町というか、戸建のある地域が環境のよい地域である
ことが多いですよね。
でも、江東区などはどうなんでしょう？　坪300とかって聞くと、今後どうなるのかって
思います。

今年は超都心物件については、超品薄の中で取引自体がほとんどなく、気配値だけが切りあがっていく一方、新築供給の中心は世田谷、杉並あたりから多摩川を超えた郊外にシフトし、高値での完売が続くこでしょう。勢いがついたときの値上がりペースって、新築主導のときよりも中古主導のときの方が激しい現象をまもなく目の当たりにすることでしょう。出遅れ禁物ですよ。

出遅れ禁物・・・

>>616
勝手な憶測で業者だの買い煽りやだの。無礼千万な書き込みに人間性を疑う。
自分の意見を否定されると、誹謗中傷に走るのは知能指数が低い証拠だ

世の中には、サラリーマンと業者しかないないというキミの単純な想像力に敬服する。
いろんな立場の人がいるんだよ。もう少し想像力を養いなさい。

>>834
イメージが大事な人は　最後までイメージに固執すればよいのでは。

>>616
私はこれまでに１９９５年、１９９７年２００１年、２００３年、２００６年と不動産を買ってきて
自分ならこれからどうするかという想定でいままで書いてきた。
自分なりに失敗もしたし読みが当たったことについて分析もしてきたつもりだ

あまりの無礼さにあきれ返った。何が言いたいのかしらないが
もうマンション購入あきらめたなら、こんなところで御託をならべてどうなるものでも
なかろう。
どうも買いそびれてへそが曲がった人の鬱憤晴らしの場になってようだ。
それに株価の暴落で憂さ晴らししたい人も加わっている。
頭の悪いやつとは話をしても理解されないだけでなく悪影響を受けそうだな。

＞８３７　８３９
×>>616
○>>818
どうも６０歳過ぎると、単純な数字も覚えられないようだ。
人のことを批判する前に自分のことだな。

ソロスの言葉を場違いな場で引用し偉そうに「知らないのか」という態度が傲慢。
どうせ信託銀行くずれの若造だろうが、身銭で投資してから御託をならべろ
・・・・みたいなことを言いたかったのだけど、無礼なやつに何を行っても無駄

それにしてもこのスレ雰囲気悪くなったなぁ

>821
確かにおっしゃるとおりで、世界中、過去1000年遡ったとしても、調達金利１％で、土地と資材が激安の環境ってないかもね。言い換えれば、３年前の日本の不動産を巡る環境って人類史上まれにみる好環境だったってことですよね。視点を変えれば、調達金利１％の巨大マネーが世界中に撒き散らされてわけで、日銀の政策次第で大きな影響が出ているのが今の不安定な相場環境でもあるわけだよね。でもトータルで考えると神奈川、千葉、埼玉まで暖まるまであと１年、金利を上げないのが得策ってことになるんじゃない。そうすれば、とりあえずはみんな丸く収まりそうだから。収まらないのは日本の不動産を買い遅れて、二度と来ることのない下落相場を待つ賃貸暮らしの方ぐらいかしら。

http://d.hatena.ne.jp/pal8/20070311
ここから発見。

たびたび流行する強力な伝染病「恐怖」と「強欲」は、投資の世界では永遠に収まることはない
（中略）私たちはこの伝染病がいつ流行していつ収まるかを予想しようなどと大それたことは
考えていない。・・・私たちの目標はより控え目だ。ただ単に、みんなが欲にとりつかれているときには
慎重に、みんなが臆病になっているときには積極的に構えるようにしているだけだ。

ソロスが出てきたらこいつも書いておかないと。

住宅購入は確かに投機ではありますが、自分で住むなら、より慎重になる度合
も純投機よりは低くて構わんでしょう。損していいじゃん。別に2−3千万とか。
それで賃貸より良い環境になるし、ローン払ったら格安で住めるわけだし。
10年やそこらで払い終えるくらいのローンならいいでしょ。
価値がゼロになるのは勘弁して欲しいですが。

>>828
素人なんですが、国債利回りとの比較にグロス利回りを使用するのは一般的なんでしょうか？
グロス2.9%はネット利回りレベルで考えると国債と同じか下になりかねないと思うんですが。

どちらの意見も面白いですよ。
不動産市場の見方の勉強になります。
いずれにせよ、どちらが正しいのかなんて、時間が答えを出すのだし、
ここでの対話は、感情的にならない形でもっと続けて欲しい。

>>847
自己資金２０００万とする
３５００万の借入金を金利３％で１０年返済すると
返済額が月に337，860円
返済総額　４０５４万

買った物件を５５００万とし
１０年間で対前年４％の
下落とすると１０年後は３８０９万円

自己資金２０００万を仮に年４％で運用していれば
１０年後の価値は２８４７万（7％でも３６７７万）

①買わないで月に337，860円の賃貸に住んだ場合
　　１０年後の純資産　２８４７万円
②買って１０年後の純資産　３８０９万円

確かに下落しても買ったほうが得という計算にはなる。

ただし、上記は坪単価２４５万　延坪２２．５坪　月坪賃料１．５万のケースだが
実際は、坪単価２４２万のところは現状では、武蔵小杉、たまプラーザ
調布あたりで、実際家賃は月坪１．２がいいところ。
自己資金も１０００万あれば上等だろう。
その場合、
①買わないで月に２７万円の賃貸に住んだ場合
　　１０年後の純資産　1423万円
②買って１０年後の純資産　３８０９万
　　家賃ローン差額１６．５万円／月
　　単純累計でも△１９８０万円

　　上記を加味した純資産　１８２９万
あやういところだ。

単純な話４０００万のマンション買って
２０００万ローン組んで１０年で返済
月々１９．３万（金利３％）だが
１０年後２０００万下落したら
時価は２０００万
自己資金の２０００万しか残らない

坪単価１６０万の物件なら２５坪
現状の家賃は高く見積もって８千円／坪
賃料は２０万円／月
保有の諸経費分だけ保有は損

自己資金が少なければ少ないほど保有のコストは
増える。
だいたい安価でマンションが買える地区では
中古マンションを買うほうが得だから
ファミリー向けの賃貸の家賃は上がらない。

以上が２５０万坪単価境界説の根拠だが・・・もうこれ以上書いても
お前の職業は何だとか、上司はどうしたとか言われそうだから今後は「あたたかく」スレの行方を見守ることにするよ。

そうそう、賃貸っていうのは、基本的には買えないから賃貸。例外的にあるのは外資に勤めてて給与でもらうと税率が高いから六本木の賃貸に住むという選択。江戸時代に自分から進んで小作やって、もしかしたら土地の価格が下がるからなんて言ってた人っていないでしょ。

＞そうそう、賃貸っていうのは、基本的には買えないから賃貸
住宅手当が出るから賃貸で十分。
転勤があるから賃貸で十分。
という人も多数いますよ。
それらの人は、あえて買わない人たちです。

貧乏だから賃貸って言う感覚はいかにも古いね。
家賃月に３０万〜なんてのは都心にはザラにあるし、
同じ建物の分譲に住んでる奴より金持ちってケースも多いよ。
持つより借りるっていう選択は結構ある。だから賃貸市場も活発なんだよ。

家賃経費処理も、法人契約は限界あるんだよね。年収が2000万前後だと
法人賃貸契約にしたほうが税率も下がってよいんだけど、年収が2500万
以上になると殆ど誤差の範囲になっちゃうので、結局地価が強含みなら
買おうという人が最近多い。土地の上昇は需要の減退だけをもたらすもの
では無い。

愛人のお手当て５０万を給与で出して
家賃５０万の愛の巣を社宅として福利厚生で全額損金処理していても
最終的に法人税を多額納税していればたいがい目をつぶってもらえます。
ただし、法人税ケチってトントンとか最終赤字にしたとたん
社宅は給与の内として否認され月額給与１００万円として
源泉徴収するように求められます。
これが査察まで行くと１００万円全てが架空損金計上として
悪質な入れ込みとみなされ重加算対象となります。

基本的には住居補助は給与です。
あくまで多額納税法人には目こぼししているだけです。

坪単価245万では、武蔵小杉では条件の悪い部屋しか買えないよ。
武蔵小杉の売り渋りは凄いから。

でも一方で、年収が2500万以上の高給取りが大勢、川崎市の武蔵小杉を買いたいかね。

武蔵小杉の坪単価250万は安すぎて買わないでしょう。
こういう人たちは坪単価400万でも、500万でも、気に入れば買います。
彼らは都心だけ嗜好しているわけではなく、子供がいれば城南地域に
もかなり住んでいます。
都内でこれだけの坪単価の物件、年間いくつ出回るか、殆ど無いね。
坪単価800とかになると、また別次元の人たちがいる。
供給過剰になることは都心、城南では無いと思います。

城南って広い範囲でそんなこといっていいの？
たいした坪単価でもないのに。
五山と田園調布ぐらいでしょ。

成城にも代沢にもたくさん住んでますし、
池尻のあの物件買った人もいますし、
もちろん田園調布にも住んでますし、、
三軒茶屋にもいますし、、
結構いるんですよ。坪単価あんまり気にしない人。
「え？坪単価350万？なんでそんな安いの？なんかあるんじゃ」
って人たちですね。

８６４さんに賛成です。
たとえば階高４ｍでポイドスラブ５００ｍｍに二重床ＬＬ−３０
戸境壁はコンクリ３００ｍｍ以上、ガラスはセキュオペアＨＧクラス
或る程度の立地で基本構造にこれだけ贅沢してくれている物件あれば
私は坪１千万でも絶対購入します。
小手先の仕様は豪華になっていますが
集合住宅ゆえに気になる部分はかなりプアー
特にタワーはそういった点では軽量設計のため
かなり劣っていて購入に踏み切れない最大の要因です。
真の高級仕様とは追加で防音室を設けなくとも
安心してグランドピアノを弾きまくれる使用だと思います。
切望します、そういったマンションを・・・

８６７訂正です。
誤⇒安心してグランドピアノを弾きまくれる使用だと思います。
正⇒安心してグランドピアノを弾きまくれる仕様だと思います。

750 はもう出て来れなくなったね。自分で書いた818は削除されたし。
狭い視点と経験不足が明らかだからしょうがないね。
まー世田谷で供給過剰とか少子化とかって言ってる段階で現実離れしてたけど。

２３区内でも、びっくりするくらい勝ち負けがはっきりするだろう、
という事ですよね。
下がると言っている人は、区内の一般庶民向け地域は今バブルで今後下がるといってるし、
上がるといってる人は、区内でも都心部などプラチナ稀少地域は下がらないと言っている。
実は両論は十分並立すると言う事。

２３区でも当然都心５区と「ア」で始まる区では差が大きくなるでしょう。
ただ「ア」で始まる区でも周辺の「県」から見たら都内２３区であることは変わりない訳で、
そういう県内○○市よりは高値を維持するのでは・・・（浦安を除いて）

８７１さん、それは無理でしょう。
政令指定都市になったさいたま市の旧浦和地区にある駅近物件に
すでにＡ区は負けているでしょう。
やはり東京都と名がつけば何でも良いわけではありませんね。
でも個人的にはＡ区はきどってなくてとても好きですので誤解なきよう。

Ａ区のようなところは、むしろ抑制が効いていて大幅下落にはならないのでは。
むしろミーハーの集っているようなところの方が危険性が高いと思う。
特に、次々と新しいマンションが建ちまくっているところは、
後から建つマンションが、眺望や日照を阻害して既存物件に致命的ダメージを与える。
買った瞬間がピークで、どんどん環境が悪化していくリスクが大きい。

>>867
核シェルターにお住まいになった方が良いと思われます。

>>874
面白い。

ところでＡ区でも駅から遠いところは、駄目でしょう。
王子神谷徒歩３０分の大規模物件は価格維持できるのでしょうか？

それをいうなら、浦安なら駅から遠くても、価格維持できるのでしょうか？

>>869
私は、750さんの意見を参考にしてます。
＞自分で書いた818は削除されたし。
その内容は不動産の分析でなく、その日の日中に書き込みあった業者と思われるレス
に対して少し品のない書き込みだったと思います。そのための削除ではないのでは。

＞少子化とかって言ってる段階で現実離れしてたけど
どの点が現実離れしているか説明していただければ幸いです。

私は、不動産投資において少子化は重要な問題と考えています。
少子化なんて心配する必要はないと納得できれば、安心して投資もできます。

>>876
浦安なんてダメですよ。
東西線は激混みだし、京葉線は東京駅の乗り換えが最悪、ちょっと風が吹くとすぐ止まるし。
土地はほとんど埋立て地だから地盤は最悪。人が作った土地なんて住めたもんじゃないです。

少子化による人口減は、非婚化による世帯増を考えてもインパクトでか過ぎですものね。
少子化＝住宅購入層の減少ですから。
東京都心区はどんどん人が集まるから、今後10年20年は不動産価格は大きくは下がらないでしょう。
それ以外（23区でも外れの方や市部）は20年スパンで見ると下がって行くような気がします。
ただ、そういう地区でも駅前再開発等があればスポット的に高値維持のとこも出てくるでしょう。
荒川区でも日暮里駅前付近だけは高いとかね。

877さんは、少子化は重要なファクターであるので、投資をしない、と。
東京は人口増えるにも関わらず、投資をしない理由は何でしょうか。
私はそこが知りたいです。
私は、少子化は重要なファクターであるが、東京には当てはまらない以上、
過度に心配する必要は無い、という結論で、物件を購入しております。

>>877
825から833位まで戻って読み返したら判るよ。
東京都心部〜南西部はここ１０年は充分大丈夫だと思いますが。

10年の間に売るってことでしょうか？
今から投資で買う人（増えている？）がみんな売り抜けようと考えることは
ないのかな・・・

東京は他の先進国に比べてすごく人口密度が高い。しかも昔のようなウサギ小屋では
満足しなくなっている。都心を手に入れた人はよほどの高値か事情がなければ
売りに出さない、それでいて需要は地方の資産家からも含めこれからが本番である。
80年代後半なら10億円はしたような都心の立派なマンションが２億以下で買えるだから
バブルには程遠い。

私は都心の投資用物件を持っているので、価格が上がってくれる分には嬉しいんだけど、そんなに上がりますかね？確かに資産家とか外国人は買うんでしょうけど、高給取りのサラリーマンだって、40代で年収1800〜2000万円位でしょう。やはり、7000〜8000万円位のところに一つの買える/買えないの線があると思います。どう考えてもバブルの様な狂乱物価とはならないのでは。

東京一人勝ちが続く保証もないよ。
選挙権が地方に手厚く不公平に配分されてるのが問題。
政治家は選挙に負けたらタダのオッサンだから、そりゃ迎合する。
どん底不況の打破のため、都心傾斜で一点突破も支持されたけど、
そこそこ景気よくなると、ゆり戻しも警戒しないと。

名古屋の人に言わせると、東京は本当は住めたところじゃないというけど。
確かに高速が通っていても、空が広い直線道路を見ると確かにと思うが。

アメリカだってマンション価格はＮＹが抜けてる。売れ筋は5億円クラスで20億クラスも
売れるらしい。中国だって上海は別格。東京は今まで慎重な人が多かった分
経済力からするとまだ地味でこっから上が相当あるよ。

地方の人がみんな東京に来たがってるとは思わないけど、首都圏に住んで東京に通勤している人はできればみんな23区内に住みたいんだよ。
誰も好きこのんで、満員電車に一時間も乗って通勤したくはないだろうからね。

不動産価格の上昇は過去には１０年、２０年続いたのかもれないが、収益還元法に基づく不動産市場が成熟すれば３〜５年で収益用不動産価格が上下する欧米の不動産市場に近づくのではないか。ただし価格が循環するのは投資の対象となる中核都市中心部のみで、それ以外では人口減少に伴う下落が続くだろう。

今週のJ-REITの動きを見ると平均株価との乖離があり、海外投資家の円キャリートレード手仕舞いが影響しているようにも見える。
こうした資金は世界を回っているので、日本の不動産市場もグローバルな循環から逃れられないだろう。

国内を見ても、J-REITの利回り２．９％を上回る円建て債券が見当たらず、個人投資家の短期資金だけでなく、金融機関までが（REITが表面上証券投資のため）「不動産投資」の批判を受けなくてすむという理由で買っている。あれだけ批判を受けた資本注入に至る経緯を忘れてしまったようだ。
もちろん、優良物件の利回りはさらに高く、デベロッパーと一部投資家が抱えて離さない。
そうした国内機関投資家も債券利率が上がってきたら、ミドルリスクの不動産投資を抱え続けることはないだろう。金利上昇は不動産投資の減少要因であって、買い急ぐ理由にはならない。
また、度重なる転売で利ザヤが抜かれてJ-REITに放り込まれる状況では、バブル期の土地転がしを笑うことはできない。（金融庁がんばれ！）　都心が上がっているから郊外も上がるという収益還元を無視した相場も論外だ。

怖いのは極端な円高、金利上昇だが、実際には日銀も大幅な利上げはしにくいし、デベロッパーも高値で仕入れたタマを２年かけて売っていかなければならないので、当面マンション価格が下がりにくい環境だと思う。

しかし、２〜３年のスパンでは、金利、為替の調整が進み、不動産投資以外の選択肢が増加し、退出するべき資金が退出して、健全な不動産市場になることを期待する。その時にはやはり価格の調整もあるだろう。国内投資家も売り抜けて体力を維持し、市場を支えて欲しい。

とはいえ、これまでの流れを見ても、投資価値や需要のあるエリアとそうでないエリアは分けたほうが良さそうですね。少子化のインパクトもエリア差はあるはず。

どうも投資で考えておられる方と定住で考えておられる方では、読みに違いがあるようですね。値上がり益狙いの投資の方は、当然ですがオフィス／ビジネス需要も含めて強気の読みが多い気がします。ただ、オフィス／ビジネス需要の話と住居用需要の話とはリンクしても別の話ですから（郊外ほどその差が出るわけで用賀やニコタマは微妙なところ）、ここは基本的には大部分を占める住居用の価格を考えた方がいいような気がします。多分、全面高はなくて、エリア等によって何極かに分化していくとは思いますが。

都心の人口密度が高いかどうかは、やや検討の要ありですよ。だって、NYや上海等々、世界の主要都市と比べても、東京は都心でも容積率は結構低め（多くのエリアで半分以下）ですから。少し山手線外に出れば目に見えて分かりますが、容積率が異様に低くて土地もきちんと活用されていないところが沢山ありますよね。山手線内でもこうしたエリアは少なくない。こんな光景は、少なくともマンハッタンやワンド当たりではあまり見られませんよ。

「日本は狭くて人口密度が高いから高くて当たり前」のようによくいわれます。でも、実は全般的に「土地の使い方がまだ下手」なんだと思います。東京も含め日本は諸々の事情で土地を有効活用できていないために供給不足で、高めになりがちである可能性は否定できない。NYや上海並みの容積率のエリアが増えてきたら需給バランスから単価は下がるか横這いになるかもしれませんよ。でも、今よりはるかに良い物件で投資収益性（値上がり益ではなく利回りの点で）が良いものは出てくる気はします。いずれにせよ、値上がりより収益性の面で、個人的にはまだいけそうだと期待しています。

城南エリアはじめいくつかの郊外エリアでは、投資収益性に比べ高めのところが目立ってきています。いい物件なら上がって当然ですが、このエリアでで全て横並びというのは解せません。収益性やオフィス需要の面から考えて、こうしたエリアに内外の投資家や企業が殺到することはないでしょう。都心とは異なり、下降もしくは横這いがいいとこでは。

金利上昇は家賃上昇にラグしながらも繋がってくるという視点を見逃してはならない。
とはいえ、それほど金利が今後上がるシナリオは考えづらいですが。
世界の例でみれば、都心ほど価格ボラティリティは高い。
城南はむしろ自己居住用資産として考えるのであればむしろ優良。
ただし大幅に値上がることは無いと思います。
大幅に値上がったとすればそれは空売りの対象ってそんなことできませんがね。
城南にももちろん良い所、悪い所はあります。
都心信者が多いようですが（私も都心に持ってますけれども）都心ほど売りタイミング
を逃すとキャピタルロスを発生させる可能性は高いと思いますよ。
都心だから安心というわけではない。都心ほど、投資スパンの短い投資家が多く参入
しており、実需相場とは言い難い。今後は強含みでしょうが、いつ売るか、常にウォッチ
してます。城南のほうは利回り視点で持ってますので売るつもりはありません。

>>889
投資市場と一般住宅市場の差異に微妙な混同がありますね
＞不動産市場が成熟すれば３〜５年で収益用不動産価格が上下する欧米の不動産市場に近づくのではないか。
http://usa.104-1.jp/bei/jijyo/index.html
一般の住宅市場の価格の変動は、日本も米国も同じくらいのスパンだ。
収益不動産は、キャップレートを基準にした取引で、エンドユーザ市場とは別のメカニズムで
動く。

一棟売りの賃貸マンションが、家賃低下で利回りが悪くなって安く売りに出される。
そうなると都心の中古価格の相場が下がる。
そういう事態は考えにくい。
売りに出されるのは手間のかかる「一般中古市場」でなく、事業者同士の取引だからだ。
利回り、５％を想定して家賃水準が下がったら、利回りも下がるが、一棟を転売してしまえばそれで
終わりだ。
なぜなら、賃貸中の物件はテナントがいたまま売ることになって、空いたところから一戸づつ
売っていくなどという手間のかかくことをやらない。
オーナーチェンジで売るということは、買い手は利回りで買う。つまり期待利回りで割り戻した
価格以上では買い手はつかない。

むしろ、オーナーチェンジ物件をこまめに買い集め、空室になったらリフォームしてエンドユーザに
中古として売るビジネスがあるくらい、オーナーチェンジ＜空室中古　の価格差は大きい。

890さん
NYや香港に比べて、容積率が低いのは、地震国だからでは？

もう売り手市場だからでしょう。買い手がガタガタ言ったところで状況は
変わらない、と諦めたんでは無いでしょうか。
基本的に、インフレに持っていくのが政府の主眼ですから、ヘッジの意味
でも買えるところ買っといたらいいと思います。

892さんの指摘は正しい。
都心と全国平均の価格変動の乖離が始まった時点で、日本の不動産市場も一歩成熟に近づいた。

ただ、ＮＹ、パリでも都心オフィスビルと都心アパートメントの家賃・価格は連動している。
収益性の高い物件はオフィス・住宅にかかわらず、国境を越えるファンドの投資から逃れられない。

890さんの言うとおり「投資対象」と「それ以外」で分けて考えるのが正しいのかも知れない。
一棟売りが市場に与える影響が間接的なものだという892さんの説明も参考になる。
ちなみに889は住宅に投資する資金はなく、自己居住用のマンションを探している者です。

リスクを取る感覚は、生きている実感が沸きますね。失敗するも人生、
成功するも人生。とはいえ、どうせそこそこ、って感じなんでしょうが。
もっとリスク取らないと駄目だなあ。。

ここで話題になる都心に物件を求める富裕層ってもう既に都心に豪邸持ってんじゃないの？
富裕層は今は賃貸で生活してるの？

容積率が低いのは、地震とは関係ない。

その証拠に湾岸部の地盤のゆるい場所だからといって
容積率が低くなるわけではない。

>>895
私も同感です
市場予測については若干古いが、みずほ産業調査「首都圏分譲マンション市場の拡大
３つの要因と今後の展望」の詳しい分析は読み応えがある。最終章が役立つ。
http://www.mizuhocbk.co.jp/fin_info/industry/sangyou/m1007.html

リートや不動産ファンドの土地買占めが都心地価を高騰させたのは確かだろうが
精緻に見れば、２００４年以降過剰な供給によって値崩れ寸前だった都心
の供給を、ファンドの一棟買いがかろうじて食い止め、業界の供給競争に
ブレーキがかかったというのが正しい見方ではないのか。
同時に、不動産証券化手法によるオフィスやホテルの新築が相次いで
マンション用地が短期的に払底した。その結果、供給熱から冷めて
冷静に上値を探る売り方に変わったというべきなのだろう。

過剰なまでの都心マンション需要に対して供給を抑えたことで価格主導権が
売り手に移った。それだけのことかもしれない。

2003年に反転上昇したのは小泉の改革の効果が出てきて不良債権の解消が出来たから。

>>898
余り多くない例かもしれませんが、私は今社宅暮らしで、予算一億程度で都心に住宅を探していますよ。
マンションかミニ戸かという選択になりますが。
この辺に住宅を探すと、売るときに損しないで済むか、という点も、かなり気になります。
一度城南地区にマンションを買って住んでいた時は、売るときのことはほとんど意識せずに探してましたけどね。

富裕層が増えているという事実をご存知無いみたいですね。

富裕層とは高級住宅地に住んで高級外車に乗ってブランド物に身を包んでいる人だと思い込んでる人はこの本読んでみると認識変わると思うよ。
http://www.amazon.co.jp/dp/4152081082/

アメリカでの調査は、資産家（高額所得者とはイコールではない）は
高級住宅街に実は住んでなくて、むしろ高級住宅街に住んでる人は資産家では無い割合が高いという調査結果が出てる。

高い家に住んで高い車買って高級ブランド買って・・・と浪費してたら資産が貯まらないから
当たり前といえば当たり前だけど。
都心の高級物件買う需要の判断としては、資産家よりも高額取得者の数を元に判断した方が良いと思うけどね。

そうですね。今は高額所得、つまりフローの所得が増えている人、そうで無い人
の差が激しくなっている。欧米と違って、日本は相続税が高いので、使ってしまおう
という人が多い。日本は他の国より一層二極化が激しくなる素地がありますね。

じゃあ、相続ではなくて、単に所得が高いサラリーマンは、主にどんなところを
好んで購入するのでしょうか？　意外に郊外？

港、千代田、渋谷、中央、文京なんじゃないの？
年収高いのこの区なんだから。
もう少し言うと、港と渋谷は芸能人とか多そうだから、所得が高いサラリーマンは千代田、中央、文京。

港、千代田、渋谷、目黒、世田谷ですね。
中央、文京は所得高いサラリーマンに人気は無い。
目黒、世田谷は子供がいる家庭に多い。

>910
世田谷は勘弁して欲しいね。
あのだだっ広い区内だけで大半は普通のファミリー。
まだ目黒のが良い。

>911
分かってないですね。外資系で世田谷区在住はとても
多いんですよ。あと大田区ね。で、投資用マンション
を都心に買うんですよ。自分では住まない。

>910
じゃあなんで中央と文京は所得が高い結果がでてんの？
港・千代田・渋谷・中央・文京の順だよ。

ソースは？

>914
www.mainichi-msn.co.jp/shakai/wadai/etc/kakusa/best30.html

統計の数値を勉強しなおしたほうがいい
「市区町村ごとの課税対象所得の総額を納税者数で割って確定した平均所得が根拠」
って　まぁいいけど、どうせなら各区の高額納税者の実数で示さないといかんな。
貧乏人の少なさ、納税者の少なさ＝高級住宅地ではないだろう。
追分町や猿払村ってかなりセレブが多いのではなく税金免除のとしよりを一部の
納税者が支えているだけだ。

＞中央、文京は所得高いサラリーマンに人気は無い。
同感です。
中央区は、とにかく１ＬＤＫの賃貸マンションの数が大変多い。
外資系証券会社や航空関係者がかつては好んで住んでいたが
最近は、離婚した高級サラリーマンや郊外に家を持つ個人事業者が
セカンドハウスを借りたりもしている。
大手の法人契約（社宅）も結構ある。
もともと３ＬＤＫのファミリー物件の供給がほとんどない地区。
人気がないというより相場がなかった。
佃と晴海でタワーができ初めてファミリーの居住地の可能性が
見直された。
それまでは商業の町だから、基本的ビルの上階が住居にして
住んでいる地元の人が居住の中心。
文京は、昭和の名士の住んだ住宅地。
なぜか土地勘のない関西人が好んで定住する。
音羽とか白山とか小日向とか地名の語呂のよさがなんとなく安心感を呼ぶ
のだろう。
高級官僚や大企業の社宅があった古い土地だからその縁で居つく
人も少なくないが世田谷、目黒区のほうが格段に便利。
文化人も名士も目黒、世田谷に住む時代。

>917
まあ都心とは縁のない外周区にせっせと住んで欲しいところ。
なにせ80万以上の居住で安賃貸層も激多すぎて、遠慮したい
第一候補の一つ。私的には山手線沿線区以外興味ないので、
あのごちゃごちゃ行政区には都落ちは考えられないところ。