23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

＞なぜ今、市況は間違っているのかというと
はいはい。
＞1) 団塊ジュニア世代が購入適齢期になっている。(最後の大需要期）
あのですね。首都圏の新築マンション供給戸数は８万〜９万戸／年程度ですよ。
それに対して、団塊ジュニアは横浜と２３区あわせただけでも３００万人以上いるのです。
３割が持ち家志向としても１０年は持つ市場がある。
なにしろ２０００年以降は高値で買えなかったわけで、待ち組みの３０代がたくさんいる。

＞2) 低金利で買いやすく、またこれから高金利になることが予想され、本来なら「4-5年先に検討するべき世代の人」が、前倒しで買いにきている
でも、供給がおいつかなかったから、１０倍の競争率になるような物件が山ほど出た。
あなた何回抽選現場に足を運びましたか？
結局安くて都心の近場のマンションを買えなかった人が「マンション購入難民」となって浦安や武蔵小杉や
豊洲待ちをしているのが原状。
山の手はそこそこの供給量で単に９５年ベースに戻っただけ。

＞3) 不動産ファンドに超過な金が流れ込み、賃貸需要以上に買っている（エンドユーザーなき買い）。
それは言いすぎ。オフィスの２００３年問題と同様、蓋をあけてみればそこそこの需要を吸収できるはず。
今は、東京のレジデンス賃料が分譲に比べて安すぎ。今後「定期借家による確実な賃料値上げ」が進む。
なぜそのへんの１３階建の中古マンションの賃料とタワーの高層階の月坪賃料が２割程度しか違わないのか
そっちのほうが間違っているというのがファンドの見方。
公団の賃貸物件の設定家賃がそもそも賃料値上げの原動力になっている。
これは全く心配ない。

4) 高齢化世代の富裕層（これからは団塊世代の引退でさらに加速化）が相続対策で不動産(賃貸ベース）を買っている
これは大嘘。富裕層は来るべきインフレ（国の財政赤字の破綻はインフレ以外に解決策はない）に備えて
高くなりすぎた金のかわりに不動産を買っているだけ。べつに賃料などなくても１０年後に倍になればそれでいい。

＞本来なら1と2だけでも需給は締まって、価格は一時的に上昇する時期なのですが、3)、4)などの「エンドユーザーなき買い」のせいでミニバブルが起こっているのです。

これは都心限定の話。とにかく２３区マンション価格というのは二局分化するわけで、暴落は周辺で起こるわけで
都心は横ばいという結論になる。なにしろもう都心市場は閉じたに等しい取引量しかない。

株価がどうだからとかいってたら2万円超えてきたら都心不動産は手が届くなくなるよ。
買うなら今だろ。

>>752
>1) 賃貸需要に対して行き過ぎた賃貸供給が顕在化し、賃料が下がり始める
賃貸事業というのはいくらでも家賃を下げることで調整が効くビジネスです。家賃を下げる代わりに
一ヶ月〜２ヶ月のフリーレント、半年フリーレントの５年契約などいくらでも可能です。（長期契約は
解約違約金がつく）
賃料が下がっても、ファンドやリートの利回りが下がるだけで、嫌なら投資家がその私募ファンドなり
リートなりをマーケットで処分するだけ。次の人が安く買えば、トータルの利回りは上がる。

つまり、流動化証券化は事業の採算の悪化が現物の転売につながらないしくみなのです。
１５年の不況のなかから、やっとそういうシステムを米国から学んでつくりだした。

＞（賃貸所有者やファンドは賃借人がつかずキャッシュフローがゼロのままで放置できないので、
＞これは早ければ1-2年のうちに始まるでしょう。）
これは株の配当が下がったら上場廃止かＴＯＢと言っているのと同じ。
単に株価が下がれば安く買うひとがいるというだけの話。
不動産の流動化とはそういう話。

＞2) 賃料が下がれば収益還元法で導かれる購入可能価格も下がり、その値段にならなければ売れなくなるので、
＞新築価格全体が下がっていきます。

こういう誤解があるうちは、まだまだ不動産で旨い汁を吸うひとが多くでてきそうですね。
全く逆です。出口戦略として証券化資産をリートに売ったり、リートが物件ごと他のファンドに処分することはあっても
その結果、実物の分譲物件価格が下がるわけではない。
なぜなら、よほどのド田舎の賃貸マンションでない限り賃料を下げれば店子はつく。賃料が１０％下がっても
１５％のサブリースでＰＭ会社が受けていれば軽くかわせる。もとより１０％の空室は事業計画に見込んでいる。
長い目でみれば家賃もインフレに向かうと彼等は読んでいる。
一番の大元は「財政赤字で国債償還も含め政策金利は安いままで、インフレに向かわざるを得ない」日本の経済の
弱みにつけこんでいるのが海外ファンド。

＞3) 一旦下がり始めると、多くの人が「もっと下がるのではないか」と買い控えが始まり、
都心３区の不動産だけみたら一般のマンション分譲市場などもっとも採算性の悪いカス。そんなもの
開発がらみでないかぎり地価が上がった現在どのデベロッパーでもやりたがらない。
都心３区は、実態としてリート物件が分譲市場に横流れしてくるなんて話は空想にすぎない。
破綻した公団や都営が売りに出される話は将来あるだろうが、それも証券化される。


＞また、既に所有している人も安く買った人は利益確定、
あのですね。投資用に買った人はまず賃貸に出す。賃貸でそこそこの利回りがあればそのまま。
税制のからみがあるから、６年は貸し続ける。

＞高く掴んだ人はロスカットをはじめ、中古価格も下がっていきます。
皆がキャッシュで買うとお考えですか。レバレッジを利かさないと不動産など買う意味はない。
負債があって目減りしたら損切りできるのは、それが損益通算で節税できる人だけ。つまり
他の所得や事業で儲かっている人。賃貸に出していたらその事業内でないと通算不可。

＞4)で、結局はエンドユーザー量とバランスする価格に収斂していくでしょう。
これはまさに郊外の話。いまでももう始まっていますよ。
どこに郊外に賃貸新築物件があるというのでしょう。


＞よく、「都心に住みたい人はいくらでもいるので需要は減らない」などという人がいますが、

これは多くて新規需要６０００世帯はいるでしょうね。２３区の供給量の５％。いまは２３区自体の供給が減っている。

＞今は賃貸でつなぎつつ、4-5年後に価格が落ちてから買うのが吉と推測します。
それはいいですが、４−５年後に価格が落ちてからその後も落ち続けるけるとどういう事態になるか
全くわかっていませんね。不動産は大きな価格の上下動の底付近で買うのが常道。
下がり始めなど言ってみれば、売り時であっても買い時では断じてない。
ましてや都心価格が５年後に底値などいうのなら、こりゃどうしようもない妄言です。

>>759
＞中高年離婚した人は、3LDKには住まないでしょ。
本と、この人頭が固い。
９６㎡の２ＬＤＫもあれば、６８平米の３ＬＤＫもある。港区のマンションは平均世帯人口１．４人にあわせて
２ＬＤＫ９０平米がスタンダードなのだ。
中高年離婚できるということは、男は養育費を払いながら再婚できる経済力があるか、もしくは
子供が成人し自分は退職金をもらえる年齢ということだ。
そこそこの年収があってローンも組める年齢といったら５０歳前後だろう。
所得が高いから再婚できる。所得の低い人は相手がみつからない。それが現実だ。


＞二人がそれぞれ1LDKのマンションに引っ越したとしたら、今まで住んでいた3LDKは中古の供給側
あのね。５０代はいくら新婚でも１ＬＤＫには引っ越さない。
会社の部長・役員クラスがみっともなくてそういうマネはしない。まずは、互いの住いの片方を処分だろう。
そしてそのあと老後の愛の巣を買うことになる。持ち物も多いのだよ。この年齢は。
大抵の女性は離婚の条件にマンションをぶん取っていたりする。悪くしてもローンは先夫負担。
売却は結構スムーズにいく。

＞（中古売却でも賃貸でも）に周り、3LDKの需給は緩む原因になります。
中高年離婚がマンション需要を押し上げるとは誰も言っていない。
都心マンションというのは高額で、そういうものをあえて買うのは、高額所得者でかつ再婚カップルが
目立つという程度の話だ。

＞今から東京にどんな企業が参入してくるの？
都心需要は、「都心回帰」の掛け声をかけたときから東京周辺住民の欲望としてはじまっている。
かつては郊外がひろびろとして空気がうまくて自然が豊富で車でどこでもいけて「便利」だった
今は、都心に何でもできてディスカウントもユニクロもギャップも郊外にあって銀座にないものはない。
逆に郊外になくて都心にしかないもの
お洒落なレストラン　安くて旨い居酒屋　ワインバー　ブランドショップ　ｅｔｃ

＞世田谷にファミリー物件借りるようなエグゼクティブ達は
世田谷にファミリー物件を借りるのは普通のサラリーマン。１７万の家賃＋家賃補助で２ＬＤＫを借りる
というのが一番多い。これが狭いから住宅が欲しいという話になっている。
世田谷にそもそもリートが手を出す賃貸などない。あるのは地主がやるワンルーム。

＞その地方の中心都市に行くんじゃない？地方の富裕層はその土地での事業で財を築いているわけで、
＞東京に来ちゃ仕事なくなるんじゃないの？
地方の富裕層が子供の進学を東京にさせてそのために１ＬＤＫ買っているのは昔からあるけどね。
坪単価４００万の１ＬＤＫなんてそういう人が一番多く買っている。

＞「地方の富裕層の子弟が東京の大学で高い学力つけてそのまま東京に残る」、というのは昔からある構図で、
そういう子は不思議と賃貸。何人か知ってるけど大抵３０万くらいの家賃のところに住んでいる。
なにしろ跡取りだから田舎に帰るんだね。

＞それゆえに首都圏は人口が増えてきたわけですが、その量もこれから減る（もう減っている）んですよ。少子化で。
田舎の人口が激減して東京一極集中する。田舎に親を残した息子は片方が＊＊ば、田舎に帰らず親を東京に
呼ぶ。同じマンションにもう一部屋買って住むってのも多いよ。

＞高齢化世代がコンスタントに亡くなっていくとその人たちが住んでいた家が空くのですよ。
これから死ぬ人ってマンション世代じゃないと思う。大抵は一戸建てに住んでいる。
相続とからめて土地が売られてそのあとがマンションが建つんだよ。

独善的な楽観論で、土地インフレが財政危機や、好況への
近道であると論じる人も多い。

バブル後の不況でも金融機関がこれだけ政策的に救われたのが、実際国民
にプラスだったのかどうかの検証は難しい。都銀がもう１つ２つ倒産しても
激しい処方箋のほうが、早く景気が回復したのかもしれない。また、
景気は回復しても、恩恵は均等にあるわけではないし、藤巻健史氏に興味は
ないが、暇があったら本ぐらい図書館で読んでみます。

バブル津波にみんな押し流された。
崩壊のあとの引き潮は、牛久の一戸建てで干からびた団塊世代を置き去りにした
それから１３年。引き潮が増して
一方で東京湾に心地よい干潟で潮干狩りを楽しむ人も生んだ。
ただし満ち潮は意外と早く訪れ、船にあがったひとだけが安らかな眠りにつけた。

景気予測は天気予報のようなもの。台風の時に海水浴には行かないものの、少々の台風で
腕に自身のあるサーファーなら大波を待つチャンスだろう。
しかしことが津波となると天気予報で教えてくれない。津波にサーフィンしようという命知らずは
いない。

さて、結論からいうと値上がりしそうもない不動産を買うほど不幸なことはない。
理由
①あとから買えば安く買えたと後悔する。
②古くなって住み替えしたいときに売れない。
③買い手のいう値段で売ると残債割れして売れない。
④地価が下がれば、所得の低い層が集まってきてますます物件価格が下がる

そういうことで、値下がりしない土地に値下がりしにくい不動産を買いたいという話になる。
どこが値下がりしにくいかというのは
富士山の山頂付近とふもとではどちらが雪が解けにくいかというのと同じくらい簡単な話

都心というものは何かという議論もあったが、地価の分布で等高線を描いた頂が都心ということになる。

おもしろいのは、株は上がり始めたらあわてて買うくせに、マンションは下がり始めたら買う人が多いという謎。
流れもなにも考えずに、買える値段ならば買うし、買えないと高いと悪態をつく。
そういう人に限って、ローン９０％の負債の塊を「資産価値」と思い込む

３０年以上もローン返済しながらそれが資産に化けるとしたら「地価の値上がり」以外に可能性はない。
だいたい３０代の人に３０年の年月の経過を想像しろというのが無理かもしれないが

別に土地神話でもバブル礼賛でもなんでもなくてサラリーマンだからこそマイホームの残存価値は下がったら
いけないのだよ。
自分のマンションを常に仲介業者に問い合わせて「時価評価」をしてみること
会社のBS／ＰＬみたいに、純資産＝資産時価評価−負債（ローン残高）を半年後とにウォッチしておく。
時価評価が下がれば負の資産にローンを払い続けることになる。

>>806さん
＞東京湾に心地よい干潟で潮干狩りを楽しむ人
って２、３年前に湾岸とか豊洲を安く買えた人のことですか？？

＞船にあがったひとだけが安らかな眠りにつけた。
ってどういう意味ですか？
安く買ったけど、値上がりしたから売った人ってこと？
それとも安く買えてローンも低金利で楽々の人ってこと？

>>809
戯言ですからご想像で読んでいただければ。

>湾岸とか豊洲を

豊洲は、特別なんだ。

本当の不況を誰も知らないから暢気なことを書いていられる。
不況というのは株価が暴落して金持ちがスッテンテンになることだけでなく
銀行がつぶれ支援のない企業がつぶれ信用不安で手形が切れず連鎖倒産
資金繰りがつかず連鎖倒産。
失業者増えて、就職難がきわまって、世の中不満分子が動乱を起こし
テロ行為や暴動があふれ、治安が乱れる。
食糧は高騰し、ささいな動機で犯罪に走るものが増え
娘は家族のために身売りし失業した男は安い賃金で酷使肉体労働につく以外に糧をえるすべがない。

好況というのは、みんなの所得が増えて、個人消費が活発ででかいクルマや
高額衣料品や高級食材がバンバン売れて、ついでにマンションも家具もどんどん売れる。

確かに売れなければ安くなるのは間違いないが、世の中の不景気を願ってまで
自分が安く都心のマンションを買えればそれでいいという話なのか。

株式や為替や金融マーケットのことはよくわからないが、不動産市場だけは１９８８年から
仕事のかかわりで見てきている。その時々で評論家と呼ばれる人の本も読んだ。
一橋の岩田喜久男などバブル時代に精緻な分析をしていた。
地価の論議は統計的な経済論になるが、個人のレベルでは自分だけ、潮干狩りができたら
いいというレベルの話。
不動産も株も所詮値あがりポテンシャルの高いものを一定のチャンスを掴んで買い
しかるべき見極めで売るというそれだけの行為。
未来に予測はたたない。
けど、自分が納得のいく行動がとれるかどうかで、失敗しても成功しても満足感が大きく違う。

間違ったと気がついたら祈るな。飛び込め。というのは投資の金言のひとつだが
底値と思って買った郊外のマンションは５年後にさらに３割下落した。そこで売っても
数年後値を戻せば、売って損したことになる。
投資の醍醐味はここにある。
自分が決めたラインを切ったら「負け」を認めて引く。
マンションが割安と思って買ったら、目の前にビルが建つとわかった。その時点で
すぐに売るか、我慢して住むか。
すぐ売れる人でないといけない。
思いもかねない事態がおこったら目をつぶらずに何らかの対処をとる。

下がるつもりの都心マンション。港南も芝浦も暴落説はどこへやら、中古が２割も
値上がりしている。
さて、読みを間違えたと思ったら次に打つ手は何か。
いつ下がるか予測する？・・・そうじゃないだろう。

底値と思って買った物件が３割下落した。売ったことで損はしたが
価値の低い郊外物件を一生抱えて買換えできない方がよほど悔しい
一旦売って安値の時期にローンを組みなおし価値ある物件を買うほうがいい。
郊外を買ったのは、もう都心はこれ以上さがらない。だから郊外もここが底値
そういう判断があった。
しかし郊外がここまで下がるということは都心はどうなのかと精査した。
なんと、結構安値の新築や売れ残りの叩き売りが出ている。
そういうことは、売りたいと思うまで気がつかない。

逆に
下がると予測した都心物件が（湾岸でも、内陸都心でも）意に反して安くならなかったのなら
自分の読みが間違っただけ。今からでも遅くないから
①２割あがった築浅中古を買う
②上がった分だけ妥協して周辺を買う

待てば待つほど事態は悪化する。これだけは確かだ。
今日暴落した株価は半月で回復したりもするかもしれない。
しかしマンション価格は、ひとつの流れに乗ったら５年程度は流される。

問題はそのスピードが速いか遅いかだけだ。

将来の価格＝現時点の価格×上昇または下落スピード　（％／年）
これだけの単純な話なのだ。

「下がる。」「安くなる。」「２３区の新築マンション。」
どれをとっても人によってイメージがまちまち。
下がり始めた結果、いったいどの立地のどの程度の物件がいくらで買えたら
「安くなった」といえるのだろうか。


幾度もいうが、１９８５年ベースなら世田谷の新玉川線物件が坪単価１８０万で
買えたし、広尾ガーデンヒルズの一期分譲は１９８４年頃で３５０万円／坪程度。
ただし当時は公庫金利が４．５％。サラリーマンの平均所得も今よりずいぶん
安かった。
当時３０代のサラリーマンが買えるマンションは２０００万円台。

その後物価や賃金水準が低下して、地価も大幅に下落し現在に至ったものだから
全く尺度が違ってしまっている。そういう状態が１９９２年からの１５年間。

この間　世田谷の新築分譲坪単価は一度も２５０万以下には下がっていない。

２００１年頃南麻布の中層マンションが、坪単価３３０万で売られたのが
おそらく都心の底値だろう。文京区も２００３年には２６０万〜２８０万が水準だった。

安くなるというのは、いったいいくらになればいいのか？
私は個人的には都心３区に住みたい。それも２４０万以下でないと手がでない。

しかし、地価下落の末期でも都心は２４０万にはならなかった。
これは厳然たる事実だ。

自分が１８０万の坪単価までは買えると思っていたら、Ｗコンフォートを買い逃した
時点で勝負は終わっている。

都心に住みたいということが、２割上がっても住みたいのか
２割上がったら買えないのか
２割狭くても住みたい
のか、それをはっきりさせないと、この議論話せばはなすほど焦点がぼける。

言いたくはないが豊洲など都心の範疇に入らない。
それは私が興味がないというだけで、興味のある人には立派な都心物件なのだ。
イヤミをいっているのでなく、そういうレベルの意識差を内包したまま話が
すすんでいるという例として述べたまでだ。

湾岸タワー価格論なら、それは地価とは別の話だ。おそらく東雲、晴海の駅遠
物件なら、２００万以下の坪単価の部屋も分譲されるだろう。有明ならなおのこと。
それをもって安くなったというのなら、それはそれで話は簡単。とにかく地価が反転した事実を認めたくないというのなら仕方がない。
何もしないでお祈りをしていたらいい。
しかし反転の事実を認めるのなら、「買わない」という行動の反対の行動をすべきだ。
つまり「何か買っておく」
嫌なら、買おうと思って貯めた自己資金を運用しよう。
下がらないのならちょうどいいから賃貸物件を買う

万万が一急に２１０万の坪単価で港区の新築タワーマンションが
買えるようになった出てきたら・・・そういう仮定は全く無意味だ。
無意味だと言い切る私と
なぜそう思うという人とが立つスタンスは地球の裏表くらい違う。

>>813
>株式や為替や金融マーケットのことはよくわからないが
であれば長々と語るべきではない。
なぜなら、それは皆　連動しているからだ。
不動産も連動している。
景気が良くなり、株価が上がり、為替も有利になり、不動産価格も上がったという事を忘れるな。

分不相応な大きな負債を抱えると、値下がりの恐怖で買い煽ったり、人生楽しめない。
みなさん余裕を持ってお買い物しましょうね。