23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

住みたいと思う人がいない土地の価値は0でしょう。
10倍どころじゃない。
株価は景気の先行指標の１つ。株価で景気が決まる
なんて思っている人いないでしょ。
大きなトレンドは株価が説明してくれるし、市場が
長い間大外しすることは無い。
中国、インド、東欧ロシアの成長は間接的に日本に
波及する限りにおいて、日本の株価も長期的に上昇
することはほぼ間違い無い。
一方で、グローバル化の波に飲み込まれた日本人労働者
の給料が全体的に上がるとはとても思えない。
その意味で、国内景気と国内株価の相関性は低くなって
いる。国内景気がボロボロでも、株価は上がる。
不動産も然り。外国資本が入る限りにおいて、不動産価格
は国内景気とリンクしにくくなっている。

外国資本という意味では、マッコーリーやキャピタランド、AIG等々様々なファンドが日本の不動産を分かりもせず高値で買っているので、不動産価格は上がるんでしょうね。ただ、分譲マンションはどうかなあ、所詮日本人がサラリーで買うわけでどこまで上がるのかね。一部のプレミア住戸は上がるかもしれないけど、それに満たないマンションは再来年くらいから価格が下落し始めるだろうね。よって、今は本当に欲しいマンションしか買ってはいけないということですね。

再来年から価格が下がる要因はなんでしょうね。
外国資本（会社だけでなく、個人も）が、都心だけをずうっと
買う理由なんてない。都心が高くなれば、周辺を買い漁る。
日本の富裕層で、都心を買えない層は当然周辺を買わないとしょうがないし。
日本株にしろ、初めは大型優良株だけを買っていたが、今は
周辺まで外人も買っているね。今やフローの50％は外人の売買。
不動産もそうなってくるでしょうね。
新たな富裕外人として中国人やインド人も不動産市場に入ってくる。
彼らと日本富裕層の争い。
地主が中国人、インド人なんてのも当たり前の世の中になるでしょう。
外人を「わけも分からず」とか「ハゲタカ」なんて言っているうちは、
ずうっと日本の資本は外人に食い荒らされる。
わけわかってなくとも、日本の投資家と外人投資家どっちが株の
パフォーマンスが優れているか。明らかに外人のほうだろうね。
日本を最も過小評価しているのは日本人。もういい加減このマインド
は修正したほうが良いと思う。日興も結局外資に飲み込まれた。。

610さんの世代ごとの解説は、とても興味深い分析ですよね。
2、3年まえ、「2005年3月不動産暴落」なるスレがありましたが、
そこでは、「地価はもっと暴落する、地価は暴落しろ、地価を暴落させろ」
という、一種、狂気に取り付かれたようなレスを繰りかえす方々が
たくさんいました。

その多くは、610さんがいうような、「年齢的に４７歳〜６７歳の２０年にわたる世代で
資産形成のチャンスを奪われた」人々が、都心の地価がボトムをうって
上昇するのを目の当たりにして何もできず、その怒りをぶつけていたのかも
しれませんね。

ちょっと上がればまた下がるというのはデフレ時代の発想だよ。日本は長くこれに苦しめられたから
今だにそういう発想をする人が多い。しかし健全な資本主義ではちょっと下がるとまた上がる、
のほうが本来であり、日本も本来の姿に戻りつつあるのでは。

日本人の富裕層が新しい物件を買い続けるという考えはどうかなぁ。
しかも、都心の次に周辺を何で買い続けなきゃいけないのか？
買えば高く転売して儲るのならともかく、
周辺まで買ったって儲りはしないでしょ。
どんどん日本富裕層人口が増えてるのなら分かるけどね。

ポテンシャルのあるものに投資できれば世の中もっとよくなるでしょう。
土地のポテンシャルも正確に見積もりたいね。
いいものに投資すればもっと世の中がよくなる。
ちなみに機関投資家は目利き能力はあまりないでしょう。

620>例えば今住んでいる一億円のマンションを売って次に1億8000万円のマンションを買って
引っ越すというような動きが多くなっているわけです。売り切りでないので売り圧力にならない、
どころか市場規模的には拡大傾向になっている。今まで預貯金や債券に大量のマネーが
無駄に滞留していたのでデフレだったが、健全な流れがはじまったわけです。
あと周辺部には、団塊ジュニアの持ち家比率はまだ半分以下なので
彼らの需要が続くわけです。

売り切りではないけど、プラマイゼロですね。

団塊ジュニアが富裕層というわけでもないし。

プラマイゼロは金額ではなく、戸数のことね。

624>一戸あたりの金額アップはもちろんだが、最近は地方の資産家が上京時用に買ったり、
東京の小金持ちが週末用セカンドハウスを買う動きも始まっている。

623>団塊ジュニアは富裕ではないが、富裕な親から相続時清算課税制度などの資金援助が
上乗せされることが多いのです。

団塊ジュニアはどっちかと言えば不遇。長く派遣社員・バイトを続けたなど、他の世代より
群を抜いて多い世代。（ごく一部の本当に優秀な勝ち組はもちろんいる）
親が裕福で、団塊世代で自らも買い換え（この需要が大きいと論じているから）をして、
子供にも多額の融資を出来る人もいるが総数から言えば少数派。
稼げなかった子どもたちで、自ら持ち家を持たず、いずれ親の家を譲り受けることや完全
二世帯住宅を考える人もそれなりにいる。（少子化で、妻・夫双方に家がある場合も多い）
まあ、ざっと思いついたままで、そういう需要もあることは確かだけど、圧倒的に多数か
のような大げさな書き方には疑問。

株のプロも当てにならん。
今日は上がると言ったのに
日経平均が下げた。

コモディティ商品・・つまり生活必需品としての住宅
ライフスタイル商品・・つまり　簡単にいえばぜいたく品、ブランド品、趣味嗜好を満たす住宅

今後はマンションもふたつの選択肢に分かれる。
同じ立地にエコノミーなコンパクトマンションも建つし、ファーストクラスマンションも建つ。

所得格差がひろがっているから、必然的にそういう動きになる。
取得不動産によってさらに資産格差が拡がる。
なぜなら、ファーストクラスだけが希少価値で値上がりしてエコノミーは価格競争で
どんどん低廉化する。これが市場原理だ。

23区というくくりで考えると間違える。
東京圏という大きなくくりで見るべき。
エリアがどちらに属するかではない。物件の質。もっと言えば住んでる人の
生活レベルのクラスターが重要だろう。
過去の名声の地名にあこがれて庶民が集まっても意味がない。
所得の高い人が買うマンションが、プレステージを維持するマンションという
単純な話に落ち着く。
かつての田園都市線沿線は、大企業の社宅が多く、マンションも大手町勤務の
証券マンや霞ヶ関に通う公務員など多かった。

文化水準の高い人の住むコミュニティは長い間にゆっくりと人気が出てくる。
住宅を、コモディティと考えずこだわりを持って選んだ人が多いとそういう傾向が
生まれるのかもしれない。

また株下がっちゃって…。
それより今後の見通しで、今まで見たいな円安が望めないという話もあるが、
海外マネーは今までどおりの流入があるのだろうか？

>628

過去、暴落時、NYが下げ止まらない限り、自力で戻ることなどなかった東京が、NY安にもかかわらず、6日に上げた。その咎が7日に出たと言えるでしょう。7日はNYが上げた（上海も）ので、東京も当然高いだろうと、某プロは安易に考えたのでしょうが、株はそう単純ではありません。
9日（金）にメジャーSQを控えているという特殊要因も響いたと考えられます。

逆に言えば、そういうなかでの小幅下げ（TOPIXは−2.94の過ぎない、騰落銘柄数も大差ない）なので、相場は、そう悲観するところではないでしょう。
上海も上げています。これから始まるNYが高ければ、明日の東京は期待できるでしょう。

本当のプロより

＞631サン
後から言うのなんて誰でもできるから意味ないと思わない？
で、今日のNYは上がるの下がるの？

>631
結局ＮＹが上げたら東京も当然高いだろうと安易に考えたのですね。

＞632さん

今日のNYが上がるか下がるか、それが100パーセントわかれば、だれでも、簡単に巨万の富を築けます。
日本で言えば日経平均なりTOPIXのETFを、全財産を投入して買うなり売るなり、連日繰り返せばいいのですから。

プロなら、明日NYが東京があがるか下がるか分かるなどというものではないのです。
ただし確率的には、当てられる比率が高くなくては恥ずかしいところ。

でNY、上げるにかけます。東京も明日上げるに。

誰にも分からないつーこと。投資は基本的にギャンブル。

誰かが今日はあがるっつって、下がって文句いうのは完全素人。
今日のマーケットは普通、かなり強いな、とプロの端くれなら
認識するはず。今日で今後の中長期上げは確信に至ったと申し
ましょうか。まあ信じる必要全くないですが、私は買い増し
継続です。

文句を言っているわけではないんでない？
プロと言われる人が予測しても外れるのが、投機というものの本質だといいたいのではないかと。

プロは顧客へ真のサービスを提供する人である。
自分で儲けている人にプロなんていないのさ。
ただ、自分のことをプロと思い自己満足しているだけ、勝った負けたなど関係ないね。

さあ、本題に戻りましょう。

本物のプロさん、NYについてコメントどうぞ

ああ、「プロなら、あがるか下がるか分かるなどというものではない」だっけ？

じゃあ「本物」ってなんだろうね（＾−＾）にっこり

23区といっても北東はまだまだ購入可能な価格帯ですよね
新浦安なども土地はいっぱい余ってますし
見栄を張らなければ楽に通勤できるエリアでまだ買えますよ

新浦安って２３区？

>もう23区は値上がり過ぎて、
２３区ひとくくりはやめたいな。
都心＞都心周辺＞東京近接神奈川・都下＞２３区城東・城北（＞埼玉＞千葉）
の坪単価の構図が過去のレスで示されている。

＞庶民にはなかなか手が届かなくなってる
庶民に手が届くのは２５０万坪単価以下。
「５０００万出しても66平米しか買えない」
というところで大抵はあきらめる。
１８０万以下の物件はまだまだ、城東、城北に豊富。
しかし買いたくないと思うのか
買える立地が限定されてきて夢が見られなくなったということなのか。

＞一般庶民のマンション購入熱は下がっていそうな
もともとタワーマンションも都心６区も庶民がマンション買える代物でなかった。
購入熱は”不動産のブランド品バーゲンセール”に群がる客の熱気だった
と考えたほうがいい。

１９９６年頃も、住宅減税が打ち出され、「５年前に一億円以上した物件が今半値ですよ。」
という謳い文句につられて群がるように皆が郊外マンションを競って買った時期があった。
マンションは過去の憧れによって買われるものなのかも知れない。

１９７０年、万博を境に建設ブーム。都心に高級マンションが作られはじめた。フォーマットグリーンヒルズ、
三井網町パークマンション、広尾タワーズ。郊外にも桜台コートビレッジなどの名建築が作られた。
その後物価も地価も高騰し、都心マンションは一気にコンパクト化してしまった。
マンションといえば、狭い。一戸建てに住み替えるステップとしての仮の住い。のイメージが
定着したのも８０年代前後の話だ。
１９７７年山田太一のドラマ「岸辺のアルバム」は多摩川沿いの一戸建てのマイホームが
豪雨で流される話だった。
１９７７年以降新玉川線が開通し一気に郊外が通勤圏として人気を集めた。
１９８３年は、「金曜日の妻たちへ」に代表される田園都市線、多摩地区の戸建て住宅地が
モデルだった。
１９９０年以降、それまでのオフィスビル建設からタワーマンション建設に軸足が移って
面開発のエリアや付置義務住宅として都心のマンションが増えていった。

＞デベも少数金持ちだけあいてにしていても、
二面作戦で動いている。
いつでも、郊外と都心の２面作戦なのだ。都心を上げて郊外で取り込む。

都心は都心で高額をじっくり売る。仕込みにもコストと時間をかける。
郊外ではブランド力と規模効果で、総力戦。
販売員は全部郊外に貼られ残りは仲介部門で買換え需要を掘り起こしている。

＞5年くらいたてば少し下がり始めるのでは

人は５年を一区切りにしたがる。
１９９６年頃も５年たったからもう大丈夫と勝手に考えてマンション買って
その後５年たった２００１年にはそこからさらに４割下落していた。

バブルが続いた１９８６年から１９９０年の５年間、
急激な冷え込みの１９９１年から１９９５年の５年間
オイルショックの流れで物価が高騰した１９７５年から１９８０年の５年間
建設不況で物価上昇率が低下した１９８１年から１９８６年の５年間
たしかに５年刻みはわかりやすい。

しかし、今後５年、都心は売りもなければ買いもない
売買がないあいだは下落もない。たまに出れば希少性で高値がつく。
エルメスのバッグと同じ理屈だ。
５年すれば、都心はあきらかに上昇しきったことがはっきりするだけだ。

５年すれば少しは下がるとは
都心の話か城北城東の話かそれとも平均値の話か
これからのマンション市場で２３区平均は意味がない。
「二極化」というのは平均値がモード（最頻値）でなくないということ。


＞いまはどのデベもチキンレースというか、どこまで値上げられるか、競合とレースしている
というか、海沿い埋立地と川沿い堤防低地と遠方丘陵地の戦い。

同じエリア内ではデベの価格競争はない。ともに競合の「出し値」を見ながら自分は下げないようにしているだけ。
戦いは常に購入者とデベとの間で繰り広げられている。
デベはビジネスだから自分から安売りをしない。
一方、不安に負けて買う人がいれば価格はその水準で安定する。

×フォーマットグリーンヒルズ
○ホーマットグリーンヒルズ

お詫びして訂正します。

>金持ちがセカンドハウスだ、投資だとかいって高くても買うからマンション価格がどんどん上がるんですよ。

その通り。それが資本主義です。けれど金持ちは、価値のないものには投資しない。
金持ちの買わないところを買えばいいけど、そこは将来値下がりリスクがある。
持っているマンションが値下がりすることによる「実害」がわからない人はそういう
「資産」に安い安いといいながら３％のローンを３５年払い続ければいいでしょう。


＞大手不動産会社、販売会社は儲かって笑いが止まらない。
あなた（あなたのご主人？）のお勤めする会社も儲かるようにあなたも頑張ればいいです。


＞一般の庶民は給料上がらず、
そのとおり。まず、頭金を貯めてマンション買うように、資金を貯めてあなたも、投資信託や
外貨預金をはじめるべきです。

＞一部の金持ちとデベがマンションの価格を吊り上げている。
吊り上げてどうするの？むしろデベは、賃貸事業にシフトしているし、金持ちは吊り上げるのが
目的で買っていない。インフレ懸念で実物資産を持つほうが有利だという長期的判断で
買っている。

＞今買わないと買えなくなっちゃうから一般のサラリーマンはたくさんのローンかかえて
購入している。

別に。それが何か？

＞完売しているマンションのなかには、不動産会社や投資で買った金持ちの物件が賃貸で出ているのが多いですよ。
それが、資本主義でしょう。
何か犯罪みたいに言わないこと。誰でも「お金持ち」になれるチャンスはある。
あなたも今日から始めればいい。

ん？６５５さんは、もう普通のサラリーマンに、チャンスはないよって言ってたんじゃなかったの？

家を買うチャンスではなく、お金持ち＝投資で自己資金を増やすチャンスという文脈なのだが

外貨、株、不動産、投資信託、外国債券、さまざまな投資先がある。
１００万蓄えがあったら、しっかり勉強してそれを３０倍に増やすころには
ばかばかしくてマンションを買おうという気にはならないという意味

マンションを投資で買う人には、退職を控えた普通のサラリーマンもたくさんいます。
個人投資家はみんな越後屋や悪代官ではないです。

ああなるほどね。すみません。
今、普通のサラリーマンは、城東・城北・郊外くらいしか買えない。
デベもそういう思惑。ただし、将来的に資産価値はないというか下落するのは目に見えている。
買えないなら買わないで、投資などで増やしてから長い目で優良物件を買えるときに買った方が
良いということでよいんでしょうか？　要約すると、お金がない人は今買うなと。
でも、嫌みとかじゃなくて本気で親切な方ですね。。。デベではないことは確実ですね（笑）

私のここのスレでのスタンスは、一貫しています。
都心物件を買え。買えないなら１ＬＤＫを投資用に買っておけばいいということ。
親切心で書いているのでなく不動産市場の流れの考え方に誤謬がないか
書きながら確かめているだけです。

644です。
レスしていただいた方、ありがとうございました。
特に650=651=652さんかな？濃い内容の返答、大変ありがたかったです。
事情があり2002年ごろから不動産を探し始め、もう購入住みですなのですが、結構マンションとか戸建の話題が好きになっていて、この掲示板にいるしだいです。
私はまだ30前ですので、前回のバブルはよくわからず、2002年基準で価格を考えていたり、そのころの掲示板の熱さを基準にしてますので、644のような内容になりました。
また、いろいろ教えてください。

丁寧なレス恐縮です。

住まいサ〜フィンは基本的に「消費者主権」という思想で連ねかれたサイト。
主催者自身、
「マンションは需給関係で決まる。港区湾岸は供給過剰」
と喧伝していた時期があったし。
不動産は、消費財ではないから、レーティングサイトが機能するのは「買い手市場」の
期間。つまり下落期しかない。
上昇に転じれば、殿様商売でも値上がり不安に負けた購入者が買いに来る。
「どこまで上がったから購入をあきらめますか」アンケートは、興味深く読んだが。

実は、いまこそ横浜・川崎郊外、千葉、埼玉郊外で「消費者主権」で価格を引き下げる
ムーブメントを起こすべきなのだろう。

多くの住宅系の評論家やマーケットウォッチャーは、外資がここまでマンション買いするとは思って
いなかった。
不動産証券化はオフィスビル限定という認識が、２００３年以降ケネディ・ウィルソンなどが
集合住宅一棟買いでの証券化、ファンド、リートへの売却を進めていった。
着工ベースでは数が増えたのに実際に分譲べースでは少しも供給過剰にならなかったという
こと。

おいしいところは外資が食う。
値崩れしそうな高額高収益物件の実は賃貸にしたらそこそこの収益。
仮に収益が見込み通りでなければ、他の事業者が丸ごと安く買う。
外資が目をつけたのは、為替と内外の金利差。低金利の円でノンリコースローンを調達して
レバレッジをかければ、実際の利回りは大きい。
円安が進めば日本の景気が回復するというのは外国人投資家の共通認識なので
円安のときに利回りの高い物件を高く国内のリートに売ればいいと考えている。

今年以降、都心の一棟貸し賃貸マンションがどんどん竣工し賃貸広告が目立つようになった。
一方、ファミリー向け分譲の価格帯を越えた商業エリアにはコンパクトマンション業者の用地買い
が目立った。
２００３年には、六本木ヒルズの賃貸マンションも開業し、２９０万／月の家賃を払える人が
いることに人々は驚いた。人々の目が高額賃貸物件の存在に向かう好機でもあったのだろう。

金融のしくみが変わったのと少子高齢化とはひとつながりの話。
金融ビッグバンや規制緩和は、実は農地改革と同じくらいの大事件。
どなたかが書いていたが、小作農から自作農へ「貧乏父さんから金持ち父さん」
への転換を迫られているのだろう。
ネットで情報が得られるのは不動産だけでなく、為替も株も金も穀物も債権もなんでも
情報開示されている。
４０１Ｋじゃないけど自己責任でやってちょうだいというのが政府の姿勢。

とにかく国債の発行残高が膨大すぎて、政策金利を急激に上げることができない。
あげたら償還は愚か利払いがおいつかない。
稼いでも年金の保証はない。当面貯蓄から投資にシフトしてほしい。
貯金は世界一あるからもういい。金を投資に使ってくれたらそれは世の景気活性化に
役に立つ。

貯金をされでもデフレに舞い戻るだけでいいことはない。
だから、お金持ちや小金持ちがマンションを買ってお金を動かすのはいい話。
土地が上がるというけど、昔のように正常化するだけだからこれもいい話。

郊外の土地もそこそこ上がってくれないと、古くなって住み替えができないし
お金に困ったときに現金化できない。だから買ったあともゆっくり長く値上がりしてもらうべき。

よくデベロッパーを批判する人がいるが、買うも買わないもの本人の判断。
買うために将来ビジョンとシナリオと物件を見る目が必要になったのは間違いない。
いまこそ主体的に「人の意見などに惑わされずに」打つべき手を打たないと
時代に取り残される。失敗をデベロッパーのせいにしてもはじまらんだろう。