23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

>191
区内のエリアによって濃淡の差が激しく、場所を選ばないと家賃相場も相当差がでて、目利きが選べば買い物もあるよというのは、どの区も一緒で当たり前ということです。

中古に住むのは嫌だというひとも多いけど。

3月末の入居物件が売れるでしょうね。

そういうタイプは賃貸にしたりして。分譲物件の。

今は少なくなったんだろうが、新築はシックハウスで苦しむ事も多い。
出来上がって実際住んでみて、部屋の狭さだったり、ベランダからの
見晴らしだったり、使い勝手の悪さだったりと、現実を思い知らされる事も多い。
まあ、そういう意味では、期待を裏切られる事の多い新築よりは、納得の上での
購入になるから、中古もいいと思う。

単位時間当たりの利益の最大化を考えた
投機として一番旨みのあるのは、
新築高倍率の超人気物件を手に入れて、
即売却で確実に差益を取ることでしょう。
客寄せはデベロッパーがやってくれるんだから、
利益部分だけを掬い取れる。

販売上の目玉的な部屋は、とにかくいろんな手段で要望入れておく。
買えればラッキーで５割増で即利確。同時並行で次の物件を漁る。
含み益じゃなく、ガンガン自己資金が増えていく愉しみ。
けどこれもまあ、やる人増えてきたので最高の儲け時は過ぎたかな。

今ならどこ漁りますか？　↑は承知してるつもりですが、
私は自分でも住んでも良いな、と思わないものは、なかなか買うまで至りません。
単なる仕入れなんで、買い手を想定して、商品性を検討すればいい、
それ以上ではないんでしょうけど。　（だから島や勝鬨とかは持っていません。）

シックハウス症候群なんて騒いでるのは日本くらいだろ。
神経質で、暗示にかかり安い人が多いから。
米国でシックハウスと言えば、洪水などで浸水した家にカビが
生えて、そのために健康被害を起こす場合に使う事が多い。

>>206
俗に言うところの素人＝単なる耳ドシマｗ
①当然実践経験無し
②人気高倍率を買う前に審査＆年収落ち
③仮に購入出来たとしても、ＫＥＹ受領で諸経費発生忘れるチョンボ
④当然返済開始でＵＰＵＰ
⑤売れると思いきや成立せず
⑥やっと売れたのは、足元見られて半年後
⑦その間の登記等課税、ローン等維持費、犬死出費
⑧差し引きしたら、良くて少し出っ張る程度。
⑨ここに至るまでのＭＲ通い＝契約まで１年、
入居時手続きもろもろ３ヶ月
役所、銀行等、光熱等手続き３ヶ月
売れぬ間のランニング無駄６ヶ月
ただ、無駄な歳月を実務知らずで知ったかで丸坊主
⑩これで安心と思ったら、税務署申告でびくつく
⑪申告初めてで散々苦労
⑫所詮、素人の浅墓さで、基のグンタマチバラキの賃貸生活
⑬アー疲れた、全く知らなかったよ、「手間かかるなー」

利上げ来たね。
次はインフレかな。
その前後に消費税増税もあるだろうから
様子見していた人たちの駆け込み購入もありそう。

ん？
利上げしなかったね。→インフレ早まるね。
ならつながるが？？？

利上げでも利下げでも、増税でも減税でも、
とにかくマンション先高感演出の理由にしたい今日この頃。

マンション転がしは実際儲かるギャンブルだから。
湾岸だろうがミーハー物件だろうが、
人気で群がってるようなところは実際すぐ売れるし儲かる。
自分が欲しいところではなく、みんなが欲しがってるところを探す。
美人投票と同じ事。

商売やるなら税金や諸費用は、必要最低限払うのあたりまえ。
値上げ分全部儲けにしようなんてのが虫が良すぎ。
苦しい税収に貢献しましょう。

いろいろ大変だと思わせて、
素人さんに参入させたくないのはわかるけど、
実態はもっとシンプルでしょ。

新築はシックハウス対策しないとうるさいから、対策してるけど
下手な中古買ったら、シックハウス対策なんて考えてない物件もあるよ。

駆け込み購入は、需要の先食いだから
その後にくるのは反動による需要の落ち込み。
売れなくなるって事。

日銀が利上げしたのに、株は上昇、長期金利低下（債券買い）、円安（キャリートレード再開）ということは、まだまだ投資しなければいけないお金がいっぱいあるということですよね。市場と対話すると言っておきながら結局ダンマリの利上げは、またＢＯＪの信認を失くしましたが（今回の利上げで、都合のいい時だけ市場を味方にしたいだけで、やりたい時は市場を無視して、または裏切って行動するということが明確になりました。）、マンション市況のほうは、まだ大丈夫そうですね。

株価は海外勢の動き次第だそうですが。

コメンテーターたちの利上げなし予想は外れましたね。

http://www.haseko.co.jp/hc/news/2001/0919_2.html
２００１年のレポートだが、地価下落の結果マンション供給が増えた様子がよくわかる。
地価が上がっているうちは供給が少ない。
マンションが供給過剰だから地価が下がったというわけではない。
大量供給は数字をみればあきらかだ。
首都圏９万戸、２３区４万戸供給などという時代は９０年代より以前かつてなかった。
この背景には、住宅都市整備公団の動きがある。
公団が分譲をやめて以降、民間の大規模分譲マンションが増えた。
公団は多摩ニュータウン南大沢等で高値売り売れ残り値引きの大失態を演じて
分譲は民間に任そうということになったわけだ。

逆に１９８３年から1991年までの上昇期には首都圏の供給量も半減し、２３区は７割減になっている。
地価が上昇すれば、土地を売る人は減る。各社が競い合って落札した物件が高くなるのは
当然の話。
今後しばらく地価が下がる要素はない。
日銀が金利をじわじわあげるといつしか買えるマンションは郊外か城東だけになってしまう。
買い手に「都心回帰」の夢をみさせておいていまさら「郊外においで」といっても買い手の心は
動かない。都心の中古市場は新築に先行して値上がりしている。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/44syuto.pdf
Ｙａｈｏｏ不動産で、港区　６０００万円以下８０㎡以上の中古を検索しても１７件しか出てこない。
５５００万以下７０平米以上なら９５件出るが大半は築３０年以上だ。
一方、「月間プロパティマネジメント」によれば、首都圏の賃貸マンション建設は年８万戸レベルに
達したらしい。
かつては分譲マンションの平均面積が５０㎡程度で、賃貸マンション＝経年中古という図式だったのが
新築良質な賃貸マンションが急激に増えた。目黒、芝浦あたりの新築家賃月坪１．４万以上というのが新たな
水準になりつつある。

土地の売りがない。新築のマンションが売られない。中古の買換えもでない。中古の品不足。
中古も安くならない。賃貸も堅調。
そうなれば、地価など当面さがる気配はどこにもない。

ついでに気になったことを述べると、
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/44syuto.pdf
の資料で、市ヶ谷の新築価格と築１０年中古価格差が８９％程度なのに
本駒込（文京区）６０％　新築　３０１万に対して１０年中古１８１万というのは注目に値する。
要するに、本駒込は中古を買ってまで住みたい街ではない。というか本駒込を売って港区あたりに
住み替えた人が多かったという話かもしれない。
どうも白山通りを後楽園から北に向かうと都市性が希薄になるというか不便さが増してくる
気がする。高いビルに登って北を見れば、高層ビルは南にしか広がっていない。
都市再開発で便利になるのは南ばかり。
文京区はせいぜい上野の松坂屋で買い物してとんかつを食って帰る生活イメージか
池袋の商圏にとりこまれているイメージなのだが、買い物好き、グルメ志向の若い人には
人気がなさそうだ。

資産家と庶民を区分けするのは不動産以外にはない。
株で財をなしても一文無しになる人は少なくないが、土地投機は別にして収益不動産で
大やけどする人は少ない。
マイホーム投資は賃料収入を自分で食う収益不動産投資だと思えばよい。

とはいえバブル崩壊以降下落では都会の高給サラリーマンの大半が犠牲になっている。
まず、１９９０年前半に退職を迎えた現在７０代。すでに持ち家を持っていれば、退職金がまるまる
貯蓄に置き換わり、今頃余裕で底値で新築を買っていたりする。
しかし当時社宅にいた役員クラスこそ悲惨。大抵は遠方の戸建てかマンションを７０００万近いカネを
払って買っている。
これが９５年以降になると、価格もこなれ城南エリアの中古が６０００万、戸建ても７０００万台で買える
ようになった。千葉の郊外は５０００万で戸建てが買えて９６年頃は住宅ブーム。
現在の５０代の大半はここで住宅を取得。その後地価下落で２０００万〜３０００万の含み損を抱えた。
資産を持つことで持たない人より貧乏になる。これはつらい。
目減りする不動産にせっせとローンを返済する。２０００万も無駄にするのなら出来の悪い子供つぎ込む
教育費のほうがまだましだろう。

二極化は、
①いいところが買えた人
②安いところを買えた人
③いいところが買えないのであきらめた人
④安いところも買えない人
のうち②③がかならす、下流か上流かに区分けされる流れ。
③の人が資金を他のもの運用してふやすか、
②の人が地価が高騰して残債割れの憂き目にあわないですむか

文京区は解読ってことだね。

そうじゃなくて３００万の坪単価で買っても、中古で１０年したら人気がなくなる。
あるいは、今築１０年の中古を１８０万くらいで買ってもさほど値上がりしないというべき
なんだろう。
詳しくは現時点の中古市場を調べてみないとなんともいえないが

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
お買い得かどうか知らないけど中古相場は確かに安いね。

香港もすごいが温州市なんて華僑の投機集団がつりあげて空室マンションだらけ。
中国バブルはオリンピック前に崩壊する。そうなる前に外資は手を引いて
リスクをインド、ベトナム、日本に向けている。

中国が失速すると日本もかなりのダメージを受けざるを得ない。
普通リスク分散するなら、相関度の低い資産に向けないと意味ないのでは。

空室マンションだらけはヒドイですね。バブルなんですかね？

インド、ベトナム、日本に振り向け、確かにそういう方向のようですね。
三井不動産、三菱地所、住友不動産の株価は、確かにその流れを表しています。

天王洲アイルの第一ホテルの上のマンション？が、未だに高いのがよく判りませ
ん・・・
23区内は判りませんが、中央区　港区　千代田区のマンション価格が下がる事は
あるのでしょうか？

http://blog.livedoor.jp/nikkei225f1/

>219

私もその通りだと思います。
中古（一般的な住み替えとして築10年）で売る際、新築価格の
何パーセントの価格で売却できるか、という点が大切ですね。

文京区（本駒込）は中古マンションの対新築価格率が低い＝
中古で買ってまで住みたい人が少ない。

これからは、中古の価格維持率の高さがマンションを選ぶ基準に
なるかもしれませんね。

中古の価格が維持されるかどうかは、
結果から過去をさかのぼる事はできても、
未来を予測するのは難しいのでは。
自分の物件より駅近で好立地に大規模供給とかされちゃうと、
とたんに中古価値は急落しますよね。

>228
でも駅名でのはなしなのに「区」の判断をするのはどうなのかなと・・・
下落が低い「稲城」と下落が大きい「京王よみうりランド」は同じ「稲城市」だし・・・。

同じ駅名でも、線路を隔てて高いエリアと安いエリアがあったりするけど。

賃貸市場は中京圏除き「供給過多」
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070222-00000002-jsn-ind

REITやばくね？

>>232
首都圏ファミリー向けは半年前との比較で、

需要過多　14.3%　→　20.4%
供給過多　73.2%　→　61.9%
均衡　12.5%　→　17.0%

・・・明らかに上向いているとしかみえないんだが、どこら辺がやばいの？
首都圏は埼玉や千葉まで含むから、都心部は既に需要過多の判断が多数派では。

半年前は、ファミリー層の需要期ではないからね。
引越は子供の新学年で。

>219
本駒込が坪単価300万超（本駒込以外では表参道・原宿のみ300万超）
ってのがそもそも信じられないんだが・・・
なんかバカ高いマンションがたまたま供給されたんじゃないの？
白金台より高いっておかしくない？

なんの調整(経済統計だとたとえば季節調整がある、また鯨の捕獲頭数だとシロナガス換算がある)もせず、ただ、数字を流しているだけなのです。
それでも価値があると擁護する人(関係者？）もいるが。

要するにマンション価格の比較なら、普通、同条件で比較しないと意味がないと思うが、そうするのは、大変だし、かなりの能力も要るので、ただデータを集め、そのまま出すわけだ。

駅からの距離、何階か、向き、築年数等々の違いを考慮し、同一条件に換算した上で、比較すべきなのに、そういうことは一切しないわけだ。そういうものと思ってみんな見ていれば良いが、むしろ、素朴にそのまま信じる人が多いので困るのだ。・

でもさ、調整前の統計云々は言ってることはわかるが、219さんの
主張は、結構リアル。

うちも、昨年半ば、新築マンションの抽選に落ちて中古に目を向けた。
毎日、「三井のリハウス」などの新着物件一覧（中古マンション）を
チェックしてたんだけど、一覧の中で、詳細情報を見てみたい、と思ったのは、
高輪・麻布・神宮前・番町・神楽坂・市ヶ谷・銀座あたり。
問い合わせをして見にいったのも、このあたり。

新築のときは文京区も検討対象に入ってたのに、中古に目を向けたら、
白山、本駒込、千石などの文京区物件は対象からはずれた（笑）。

お子さんのいらっしゃるご家庭では学校のこともあるので文京区や都営三田線沿線も価値があるということではないでしょうか。子育てを終えたお金持ちが港区や中央区に移るので、中古価格に差が出るのかもしれませんね。

どなたか
23区の中古マンション（投資向け）
との新しいスレッドを立ち上げたらどうでしょう？

完成後すぐに売る築浅物件も入れるの？

ここ新築の板だから駄目なんじゃない？

話をスレタイにもどすと
①港区内陸、世田谷田園都市線沿線などのように中古が高止まりしている
　　エリアは、新築価格は長期にわたってさがらない。
②文京区を含めて北や東のエリアは中古価格がさほどあがっていないから
　　新築の価格もあがりきらない。ファミリー向け中古が不人気なら新築価格も
　　５年以内には下がる
③新築でも駅徒歩１５分、バス便が多いエリアは駅前再開発物件が出れば
　　新築相場も下がる。
④荒川、足立は柏、松戸と同じく新築と中古の価格差が５０％近くある。
　　中古が新築価格を抑えてきた。土地を安値で仕入れられるエリア
　　まだまだ新築価格は下がる。
⑤大田は横ばい　川崎が伸びる分で救われるが京急沿線は今後も安値で推移。
　　多摩川線がけっこう穴場。大規模物件を安値で買った人は１０年後が楽しみ。
　品川区は環状七号の内側が大きく変わる。杉並は吉祥寺人気に引きづられる程度で
　井の頭線世田谷よりは井の頭線の地下鉄乗り入れでもない限り低迷する
　　練馬を買う人は、小金井、国分寺を買う。板橋は安値人気で値は上がらない。
　　豊島新宿は白金落合だけ。北区も同様。王子や浮間船渡あたりは足立区と同じ。
　　葛飾は工場跡地のショッピングセンター化などありそうだが交通網が悪すぎる。
　　江東区は１９９０年代から供給過剰。行政が対応しきれずに学校施設などが未整備
　　中古の安値が目立ち新築価格は抑えられる。
　　江戸川は治安がなんとかなれば化ける。

でも、来年だったか常磐線が東京に乗り入れるらしいね。そうすると、足立区というか北千住
南千住（松戸・柏）とかより便利になって来るんじゃない？
あと、埼玉はどうなんだろう？　論外？

２０１１年東北縦貫線で総武線の特急や特快など一部列車が東京まで引き込まれ８分ていどの
短縮になる。一部列車は東海道本線にも乗り入れる
東海道線まで乗り入れることで尾久の保線区と品川保線区が統合されて高輪口の整備がなされる。
おそらくは港区初の百貨店でもできたりするのではないか。

北千住も、南千住も、松戸も柏も通勤時間は千代田線乗換えとかでいくらでも短縮できる
問題は、駅から歩いて１５分あるいは特別快速の停まる駅でない駅前しか新築マンションの供給がない
ことが不人気の原因だろう。
それとマンションは通勤の便だけで選ばれない。柏、松戸、北千住には若い人の好む商業集積が少ない。

地域の所得格差までマンション価格の差はひろがる。
そういう仮説のもとに
少し古いが平成１１年度特別区民税人口一人当たり納税額
（これは所得格差の統計でよく使われる値らしい）で
各区のマンション新築価格を推定してみた。

特別区民税の人口一人あたり納税額（Ｈ１１）
区 納税額 指数 坪単価 ２３坪価格
千代田 204 3.92 588 13,535
港 198 3.81 571 13,137
渋谷 168 3.23 485 11,146
文京 131 2.52 378 8,691
目黒 131 2.52 378 8,691
世田谷 121 2.33 349 8,028
中央 116 2.23 335 7,696
杉並 104 2.00 300 6,900
新宿 103 1.98 297 6,834
品川 87 1.67 251 5,772
大田 86 1.65 248 5,706
中野 84 1.62 242 5,573
豊島 82 1.58 237 5,440
台東 80 1.54 231 5,308
練馬 80 1.54 231 5,308
板橋 67 1.29 193 4,445
江東 64 1.23 185 4,246
墨田 61 1.17 176 4,047
北 61 1.17 176 4,047
江戸川 59 1.13 170 3,914
荒川 58 1.12 167 3,848
葛飾 55 1.06 159 3,649
足立 52 1.00 150 3,450

あいかわらず見づらくて申し訳ないないが、足立区が１５０万／坪
８５平米のマンションが３４５０万なら
千代田区の所得水準から考えて４倍の坪単価５８８万
１億３５３５万でも売れて当たり前という話だ。
よく、「こんな高い価格で誰が買う？」と思うが買う人はいる。
逆にあんな場所こんな安値とはいえなぜ買う？とお金持ちは不思議がるのかもしれない。

区ごとに論ずると、また「地域差がある」という人が出てくる。
でも足立区や荒川区ＮＯ１マンションよりは、港区の最安値がいいと思うから
中古が払底するんだろうね。

>逆にあんな場所こんな安値とはいえなぜ買う？とお金持ちは不思議がるのかもしれない。
別に不思議がらないんじゃない？
嫁の両親がそこにいるとか、地元がそことかね。
人それぞれ事情があるから。

細かいようだけど、
＞総武線の特急や特快など一部列車が東京まで引き込まれ
総武線って前から全部東京駅まで行ってるのでは？　常磐線の間違えですかね。
個人的には総武線ってわりと便利だと思うんだけど。よく止まる京葉線よりも。
＞北千住も、南千住も、松戸も柏も通勤時間は千代田線乗換え
千代田線って我孫子辺りまで行っているよ。
柏だと乗り換えるかもしれないけど、北千住・松戸あたりはそんなにかからない
から最初から乗っちゃうと思う。
まあ、でも総じて若者に受ける物が少ないのは東と北の特徴だよね。

８年も前のデータだと傾向はわかるが、今の順位は結構変わっているんじゃないかな。
中央区・新宿区あたりはもう少し上にきて、文京区あたりは逆に下がってる感じがする。

>250
私もそう思います。

>豊島新宿は白金落合だけ。
これって、目白落合ですね？　豊島区が目白だけには同意だけど、
新宿区はもっと南の千代田区より、例えば、市ヶ谷（砂土原町あたり）
神楽坂、のが中古物件少なくてすぐ売れちゃうし、維持率が高い気がする。

ご指摘と修正ありがとうございます。

前にも出たけど、一応最新のマンション坪単価ベスト10
①千代田区420万　②渋谷区401万　③港区387万　④目黒区329万　⑤新宿区319万
⑥豊島区311万　⑦文京区310万　⑧中央区308万　⑨世田谷区297万　⑩品川区279万
やはり山手線内の区と山手線内を含む区が高い。
その点、世田谷は近郊のわりに立派。住宅街としての認知度が高いのだろう。
以外に感じるのは⑥の豊島区が高いことと⑩の品川区が低いこと。
豊島区は目白・駒込という豊島区2topの高価格マンションが続いたこと、品川区は五山との貧富の差が激しすぎることが原因だろう。
あとはまあ納得かな。

歴史と文化と近代的な街並みと緑と水があって
地域交通、広域交通の便がよくて
先端的な商業スポットやインターナショナルな雰囲気が
あって職住が近接可能な環境といったら
港区、渋谷区、千代田区に勝るところはないんだろうな。
絶対値はマンション坪単価が３３０万から７００万まで変化したからといって
相対的な価値は変わらないような気がする。
他のマンションエリアというのは、上記の利点の引き算。
嫌悪施設なんていう業界用語があったが、実際墓を目の前にしても
火葬場の煙突の煙を見る立地でも高給住宅地になっているのが
都会の実態だ。
ましてやウンコの臭いを減らしたし尿処理場やゴミ臭くない焼却場
など排気ガスだらけの高速道路に囲まれた麻布や広尾よりなんぼか
マシかもしれない。
まぁ好き好んで傍に住みたいわけではないが、戸建てでは耐えられない
敷地でも高層タワーなら平気という不思議な現象もある。
また、都心の魅力は夜のイルミネーション。
本来は都心のホテルの窓や高層ビルのレストランでしかみられなかった
夜景を自宅のリビングで眺めて、あまつさえ風呂に入ってまで楽しめるとは
いったい私は何様？みたいなことになってしまったのがいけなかったな。

この所得からいったら私はせいぜい多摩川の川原の風景を川崎サイドの丘の上から
眺めるのがあっていたのかもしれない。などと反省を強いるような
このところのマンション価格の急騰ぶり。

253だが、ついでに全国平均年収TOP10(毎日新聞,2005年）
①港区947万　②千代田区811万　③渋谷区704万　④上野村（沖縄）695万　⑤芦屋市595万
⑥中央区572万　⑦文京区566万　⑧目黒区550万　⑨追分町（北海道）523万　⑩世田谷区522万
富は東京一極集中なのかなあ。
千代田、港、渋谷がとりあえずダントツの勝ち組なのね。
あと、ファミリーには文京、目黒がいいのかな？
世田谷は立派なもんだね。
芦屋ってやっぱりお金持ちおおいのかな？
ってのが感想。

>253
豊島区と文京区はこれから順位が下がる一方だろうね。
中央区・世田谷区・品川区に抜かれるのは時間の問題かと。
特に年増区って・・・

神楽坂って、住宅密集で危険な希ガス。

>256
年収は中央区、坪単価は豊島区の躍進が目立ちますが、あとはあまり順位の変動はないようです。

>>242,253,255
ご推奨の世田谷区は流石に凄いですし、絶対住みたいという
傾向なんでしょうね。掃いて捨てる程とも勘違いしそうな行政としては
異常な住民の多さをもろともせず、評価が高いのは「がんばってるなー」と
十分に判断できる内容だと思われます。環境最高で住み良いのでドンドン購入の
候補にする方も一段と増えそうと言うより、もっともっと住んで欲しいです。
レスによると税収も多いようなので、いっそのこと東京都武蔵多摩市(推薦仮称)
なんて呼称で市制変換すると区部の総人口減には大いに貢献できそうです。
うちは仕事が都心なので、山手通りか明治通り当たりより遠いい外側は
通勤、飲み会などで仕事疲れが取れなくて、遠慮することになりそうですが、
乗り入れがある、自由が丘や鷹番あたりの生活を一度経験後、世田谷って
選択もあるかもしれませんが、鬼が１２色以上でてきそうな話だと笑われそう。

世田谷は、地域ごとに特徴がある。区のＨＰによれば

①世田谷
中心は三軒茶屋　駒沢大学など田園都市線、世田谷線沿線
区の東部に位置し、区役所をはじめ、税務署・登記所・都税事務所等があり、区の行政上の中心。
事業所や商店、住宅が混在し、狭い道路が網の目のように連なっている。
環状７号線の東側には古くからの木造賃貸住宅が密集する市街地が広がっている。
近年は、宅地の細分化や高層マンションの建設が進んでいる。
②北沢
区の北東部、小田急線、京王線、井の頭線で都心に直結し、沿線の下北沢、明大前、下高井戸、豪徳寺等の駅周辺は、
商業地として栄え、地域全体が市街化している。
区画整理が完了した良好な住宅地もあるが、都市基盤が未整備のままの地区も見られる。

③玉川
区の南部に位置し、多摩川や等々力溪谷等に多くの自然が残り、閑静な住宅地が広がる地域である。
早くから民間による宅地開発や玉川全円耕地整理事業等が行われ、道路等が計画的に整備された街として発展してきた。
二子玉川駅周辺は、地域の中心的商業拠点として、また多摩川以西に広がる神奈川県域との接点として発展しつつある。

④砧
区の西部に位置し、台地上の住宅地と多摩川沿いに広がる低地に農地と住宅が混在する地域である。
貴重な湧水や植物、樹林地を持つ国分寺崖線が広がる水と緑が豊かな地域である。
良好な住宅地が広く分布し、区の代表的なイメージを形成しており、福祉施設や医療施設も多い。
成城のまちは、理想の田園都市をめざした郊外住宅地として洗練された雰囲気をもって発展してきている。
古くから大学・映画撮影所等の教育・文化施設が多くあり、砧公園内には、世田谷美術館があり、文化的環境の高い地域。


⑤烏山
区の北西部、武蔵野台地のほぼ南端に位置し、地域全体は比較的平坦な台地で、
仙川、烏山川の流れが小さな起伏を形成している。
住宅地として発展してきているが、農地や緑も多く、今なお武蔵野の風情が残る地域である。
公的な住宅が集中している箇所があり、また、今後の土地利用転換の可能性がある
大規模低未利用地も存在している。

高額所得者が多いのは玉川地区　世田谷の野沢の一部には高給マンションもあったりするが
成城学園は戸建てのお屋敷以外実際は庶民の町だ。
人口が８０万人もいるからやたら芸能人が多い。アジア系外人が少なく老人が極めて多い。
なにしろ９５歳以上が１５００人もいる。
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/toukei/age/jinko160_all.html

>>259
別に世田谷を推薦している文意ではないと思うが。
とにかく最近は人が多くなりすぎて歩道をまともに歩けない。逆に等々力上野毛は
カーディーラー好きでもない限りあまりいい場所ではない。
二子玉川再開発が今後どうなるか注目を集めているが、本来瀬田に住むなら
丘の上だと地元の人は思っている。
世田谷は低層木造住宅が多すぎて震災のとき怖い。住むなら駒沢公園の近くがいい。
朝の都心への車のアクセスが大変不便な場所ではある。電車も込むが道路はもっと込む。

261さんのいうとおり、世田谷区を推薦・推奨したわけではありません。
区という非常に広い範囲を推奨することが乱暴であることを承知上で、あえて区単位で推奨させていただくとすれば、253と255に両方記載されている区は全て推奨できると思います。
個人的には文京区がいいかなと思います。

世田谷区に住んでたことがあるけど、
特に永住したい街とは思いませんでした。
治安は良かったけど、
バスのシルバーシートに若者が座って譲らないのを、
よく見掛けました。

そんなのどこでも同じ

同じだね。しかし、こんなチンケな島国の、更に区の、更に
そのなかの住居地域について論じるなんて、日本人くらいかな。
島国の中に無数の島があるようで気持ち悪い。だから世界に
置いてけぼりにされる。

23区では港区、渋谷区、千代田区、中央区、文京区、目黒区、世田谷区が推奨。
なんか普通ですねえ。
思ったとおりの感じ。
ここら辺の戸建かっとけばいいんだろうけどなかなか難しいね。

田舎モノほどこだわるよね。こういうところは。
不動産投資という観点でこだわるのは良いけどね別に。

立地は想像通りだけど、建物の品質やグレードは値下がりに影響ありますかね。
たとえば近くにチープ物件ができると、地域自体の相場が下がるとか、
その逆パターンとか。

ＷＢＳでさっきブランド地として伸びているところとして、神谷町と広尾、浜田山と武蔵小杉
あたりがあげられていたけれど、あたっていると思う？

>>268
こだわるこだわらないじゃなくて
子供を育てるのなら城東はないべさ！（＾−＾）

268です。
まあその気持ちは分かるんですけどね。
でもね、子供が悪い子になるか、というと、絶対関係ないですよ。
無相関でしょうね。
結局は、親の自己満足であって、子供のためにとか言う言い訳
はしないことです。子供自身にはどーでもいい話だし、ちゃんと
育つし。

>>261
259だけど、262は当方レスではないので了解を。
いやー、本音で６〜７０％は推薦してるんですよ。
ある意味誘導なんでしょうけど、自身は限りなく１００％住みたくない。
要は都心部はごちゃごちゃ住民が増えて欲しくないほうで、
世田谷の住民の多さなんかを変形比例したかたちで、「声の多さ」
「元々都心縁者じゃない」等のほとんどは、どうぞ郊外区部に住居を
求めて欲しいといったところでの推薦です。
２３行政区は少なくして欲しいのも本音。特別区は環７内周に限定
して欲しいところ。

意味不明だけど、262なんて誰も思わないし・・・262は推奨しているわけじゃないですって
言っているじゃん。もう少し人にわかるように書いて。

>272
朱に交わればＤ.Ｑ.Ｎ

しかし孟母でさえ三遷した。

もう怖くて買えない値段になってしまった・・
10年くらい賃貸で過ごせば落ち着くかな？

ＷＢＳは三井不動産がスポンサーだから…

インターネットの時代に区みたいな狭い範囲でぎゃーぎゃー言っても意味無いよ。
浜田山も文京区も近所に住んでいたし、住んでいるからわかるけど
それこそ、数百メートルも離れれば環境が思いっきり変わるしね。
ちなみに、文京区がいいって言ってる人って、何でそう思うわけ？
ミニ戸と万村しかなくて、緑が少ないんだけど・・・

12chだから神谷町なのもある？
で飯田橋の野村、富士見二丁目はどうですかね？4.5年注目してて、個人的にはタワーの最後・真打
かなと思ってきましたが、その間にいろいろ買えたし、ずいぶん上げてきたので、千代田区と言ってもむしろ飯田橋そのものだし、買うべき値段ではなさそうな気がしてきました。値段ほど高級でない感じだし、タワーらしい共用施設も？？
それこそ竣工即も5年中古時も、高いお金出して住みたいと思ってくれる人が少なそうですよね。
飯田橋って、賃料相場もさほど高くないし、今後の話題もないしな。

タワーは都心・商業地・駅近で超高層と公開空地による眺望や環境（日照、通風、防災）を成立させるわけで、問題もあるにせよ都心の住居としては意味あり、本来価値あると思います。でもタワー人気はブームだったかもしれないし、主戦場が郊外へ行けば、いずれ彼の地では無用＆不採算になり
廃れるかもしれません。
その時は超高層こそ都心Mの一つの象徴記号になって羨望が増すのでしょうか？
それともブーム下火、超高層の弊害などが表出してそちらが社会問題化、凋落し、どんどん金持ちが抜けて住民が入れ替わるでしょうか？今更ですが、このくらいの水準になってくると、改めて、再考要かなと思っています。虎・赤・あるいは品川Vや、目黒PT・秋葉原TTTの駅近は前者でしょう。
しかし白金・高輪など低層や戸建に真価のあるところは住民が富裕なればこそ、人気↓と本人の飽きで、賃貸住民チェンジも進む、場合によっては住民層の低所得化が進むかも。
真ん中TCT辺りの購入層だと、それなりに駅遠、それなりに高くないし時期がまだ安かった、それなりに便利で地歴も悪くない、と言うところを実住目的で頑張って買った人が多そう。故、長期に住みそう。中央線、中央道〜新宿線方面から見ると、新宿の先の超高層でまさに前者（都心の象徴）になりそう、などと思いました。（TCT購入者じゃありません）飯田橋2分の野村は、立地はそれ以上ですが、値段は遥かに高額でしょうし、共用施設はそれ未満。仕様は上に見せるでしょうが、本当にそれ以上か？内部は尚更なきがしますが・・。
個別物件で恐縮ですが、タワー物件（主に内陸）の展望と、中央線地帯の今後（四谷が良いに決まってるのか、飯田橋は上なのか、その他でもいいのか、地上駅近は駄目で優良住宅地の低層のみか）などの論を交えて、ご教示頂ければと思います。

よっよ読みにくい。

>279
ダメなんですよ。この掲示板。何とか文京区を持ち上げたい人が
住み着いてるらしく。>>219を見れば文京区マンションが中古になったときの
値落ちの激しさがわかるでしょうに。

>280
そう。これからは、政策の後押しもあって、一戸建てでもマンションでも、
中古取引が活発化することは規定路線。だとすれば、中古時に評価が高い
物件はどれか、築10年でも住みたいと思うマンションはどれか、という視点で
物件を選ぶのが良い。

まあ都心は上がると思うよ。
上がるから買う。買うから上がる。皆欲しがるから欲しくなる。
優良株は幾ら出しても高くないとPER50超えるまで上がったアメリカのニフティ・フィフティのように。

収益性じゃ説明付かなくなるから、
”ブランド土地を所有することの満足感”とか
”そこに住むことを希望する人口”とか新しい基準が出てきて説明付けようとする。
そのころになったら売りだな。

まあ今の段階じゃ、下値は限定的で上値はバブルで天井知らずだから買える人は買っておいた方がいいだろう。
ただ、バブル化した時に売る決断を出来る人だけにオススメだけど。
大概の人は天井値を忘れられず、何時までもズルズルと持ち続けるから。
不動産みたいに流動性の無いもので値下がり時に売ろうとするのはタイヘン。

とにかくいいエリアからどんどん上がるし、賃料も１，２年遅れて段々と上がる。だから先行して、都心のいいとこに土地を持っている三菱地所と三井不動産から株価も急上昇している。三菱、三井、住友はすでにバブル時の時価総額を大幅に上回ってきているし、依然上昇基調。つまりバブル時の高値は決して超えられない壁ではなく、まもなく突破される過去の基準値に過ぎないデータにまもなくなる。銀座、麻布の坪単価が最高値を更新するまで、あと１５０日。（ぐらいか？）

>282
あのデータを基にして
文京区は中古価格が低い・・・って言い切れるなんて
申し訳ないけど、ろくな高校出てないんじゃないか？

どうせあれでしょ？
いつもの文京区嫌いなあなたでしょ？
いちいちスレの流れが悪くなるから
別スレでやって欲しいんだけど。

どちらにしろ、新築ブームなのであって
都内の中古ブームは一部の優良物件だけ。
中古もドンドン天井知らずで売れると思ったら甘い。

今はね。1年後、中古でも買っといたら良かったと後悔するよ

文京区はもちろん悪くもないけど、ブランド地というほどではないでしょ。

中古はダメでしょ。中古を合わせると、とんでもない供給量になるもんね。

区単位でブランドと言えば
日本では千代田区だけだと思う

>289
なんていうか
日本人って「中古」って言葉が嫌いな気がするんだよね
穢れっていうかさぁ・・・
なんか新しい言葉作ったほうがいい気がする
ごまかしでしかないけど

でもさ。ある意味、中古を陳腐化させるのが、日本的戦略だからさ。
車なんて、フルモデルチェンジばっか。

そういえば、７０年代くらいには、セコハンっていってたけど、
根付かなかったね。

中古だと、売り主が何か問題を隠してるかもしれないから怖いよ。
新築ならデべに文句を言えるけど。

青山北町アパートって都のもの？
民間に払い下げは無いのかな？
あんな一等地に都営住宅にしか住めない貧乏人を済ませておくのは勿体無い。
石原も貧乏人より金持ちに都心に住んで欲しいだろうに。

中古市場を拡大するのは規定路線でしょ。
これからは中古の時代！とかいってどうせ盛り上げるんでしょ世論を。

こんだけ贅沢いって我侭な奴らが他人の手垢のたっぷりついた中古に住めるはずない。
自分が嫌なんだから他人も嫌に決まってるだろ。
中古で住める場合は新築からさかのぼっての無事故証明（殺人、自殺）
さらに床財、壁財、キッチン、風呂、トイレ等ありとあらゆる触れる部分を完全リフォーム
中古買って便器そのままで使える奴の木が知れない。
前の住人ＨＩＶだったかもしれないだろ。
いくら感染しないからって我慢できるか？

売り方ですよ。Yahooにノッケテ、そのまま売ろうとするから苦労する。
まあ別にこんなところで言わないですが、売り方一つであっという間に
売れるものです。立地がよければね。

>>296完全リフォーム
・・・がだいたい普通だよね

売り方も重要。あんなチラシ1枚で売れると思うのが間違い。
まあそれでも時間かければ売れちゃうところが怖いですが。

296>前人がＨＩＶなんて交通事故みたいな確率気にしたら歯医者にも行けないし外歩けないよ。
瑕疵には仲介業者が担保条項のせるだろ。青田売りの新築より実際に現物を
隅々チェックできるからよほどいいよ。
あと新築はコンクリートが生乾きで３年間くらいは水分を放出続けて蒸し暑かったりひびが
入ったりあるので、築浅中古が一番コンディションがいい。