23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

スレタイとはずれますが 180さん同様、最近私も中古派です。
自宅用は別ですが、人に貸すなら、中古マンションが最適です。
リフォームでお金を掛けても十分割安ですし、新築も一度賃貸にだすと、
次回からは中古ですから。

竣工即売りで　利益が出る時代は　そう長くは続かないと思っています。

ここ数年は中古のほうが新築より駅距離や高台など立地でも上、
設備や建具等造りでも上というケースが目立つね。
そりゃそうだろう、いい場所から順番に建ってるし、土地や資源価格上昇のためか
グレードは落としつつ値段だけ上昇しだしてるからね。
今注目の虎ノ門とか四谷とか個別の話でなく都心一般でみられがちな傾向だけどね。
なので狙ってるいい中古が売りに出るのを網張って待っている。不動産屋の
ウエイティングリストに載せてもらってる。

２００７.２／２０号の『住宅情報マンションションズ』Ｐ３の図は大変役立つ。
２００５年１２月〜２００６年１１月の供給実績を不動産経済研究所のデータをもとに編集部が換算したもので
現時点ではさらに変化している。
①７０㎡の物件がいくらでかえるか
Ａ）６０００万以上　千代田区　港区　渋谷区　目黒区　新宿区
（坪単価２８５万以上　）

Ｂ）５０００万台　中央区　文京区　豊島区　中野区　杉並区　世田谷区　武蔵野市　品川区
（２３８万〜２８５万）

Ｃ）４０００万台
(１９０〜２３８）
　江東区　墨田区　台東区　北区　板橋区　練馬区　三鷹市　小金井市　国分寺市　調布市
　　　　　　　　　　大田区　川崎市宮前区　横浜市青葉区　川崎市中原区　幸区　横浜市港北区　神奈川区　西区　中区
　　　　　　　　　　鎌倉市　さいたま市浦和区　中央区
Ｄ）３０００万台
（１４１〜１９０）
　江戸川区　葛飾区　荒川区　足立区
　西東京市　小平市　立川市　府中市　稲城市　多摩市　日野市　八王子市　青梅市　国立市　東大和市　東村山市
　青梅市　町田市
　川崎市　高津区　多摩区　麻生区　川崎区
　横浜市　鶴見区　都筑区　緑区　旭区　保土ヶ谷区　南区　磯子区　港南区　戸塚区　泉区
　相模原市　大和市　藤沢市　茅ヶ崎市　横須賀市　ほか
　浦安市　市川市　流山市　千葉市美浜区　花見川区

　八潮市　鳩ヶ谷市　川口市　戸田市　蕨市　和光市　朝霞市　新座市　さいたま市南区　桜区　大宮区　北区
　ふじみ野市　志木市　富士見市

Ｅ）２０００万台
（95〜１４１）
習志野市　船橋市　鎌ヶ谷市　松戸市　柏市　我孫子市　八千代市ほか千葉県
草加市　三郷市　越谷市　さいたま市岩槻区　緑区　川越市　狭山市　所沢市　春日部市ほか埼玉県
あきる野市
横浜市金沢区　栄区
逗子市　座間市　厚木市　海老名市ほか神奈川県

品川駅すぐ近くの１８０平米の築浅中古が３億６千万円で売りに出てるね。
確かに立地いいもんな。同じいい場所に新築は建てらないもんな。

１８３＞平均はそうでも、同じ地域でもデベのブランドや構造や建具や向きや間取りや眺望などで
坪単価は全然違って来るものである。

>>185
そんなことは先刻承知だ。
これを元に何を読むかが大事なのだよ

ここで以外なのは、中央区。
都心３区は千代田、中央、港を思い浮かべるがマンション価格では
中央区は見事Ｂクラス入り。
その理由は、中央区ですすめたきた規制緩和。
居住人口回復をめざして道路斜線制限や住居系の容積率緩和を大胆にすすめてきた。
その日本橋地区など小路の奥まで１１階建てコンパクトマンションが立ち並んだ。
http://www.tokyochuo.net/meeting/town/new/z1-nihombasi02.html
供給過剰で値崩れをおこしその後ファンドの土地買占めや日本橋三井不動産の再開発などで
急激に地価は回復。中古市場も払底し今からやっと値上がりの兆しだ。
今が駅近築浅中古マンションが日本橋近辺で坪単価２７０万以下で買えるチャンスかもしれない。
というかそれを見越して今年になって中古の売りが激減した。出れば業者間で取引される状況だと聞く。

もともと中央区は区域が山手線の外側にある。地下鉄網の中心からはずれ
山手線のターミナル駅からもはずれているということだ。（東京駅、有楽町駅、新橋駅　神田駅はいずれも
区域の外側）
その結果、新川、浜町、八丁堀など意外な安値でマンションが買えた。個人事業主などがオフィス代わりに
コンパクトマンションを買う動きも多かった。
月島、勝どきは区の政策として今後もし開発がすすむ。晴海も５年後が楽しみ。

http://www.tokyochuo.net/meeting/town/new/index.html
ＢクラスとはいえいずれはＡクラス入りは確実。

もともと狭い区域ではあるが、地下鉄は銀座線、日比谷線、半蔵門線、都営浅草線　大江戸線　　有楽町線
ＪＲｊ京葉線が走っているが、二つ以上の線が交わる駅がなく山手線からのアクセスには悩む地区だ。
狭いエリアに５００ｍ刻みで駅があり、タクシーは新大橋通りをはじめ渋滞が多い。
それなりに一律に値上がりするわけではない。
中古のねらいめは三越前駅と人形町の間。長期的には築地再開発で一変する築地・新富町周辺。
いずれも中古の希少性の高いエリアだろうか。

中央区をヨイショし過ぎです。日本橋側はともかく、
区内には売却に時間の掛かってる中古物件も多いです。
また、月島駅前の再開発予定で北側のタワーの中古価格が下がってしまったり、
再開発による悪影響も出ています。

エリアによって極めて濃淡の激しい市場が中央区でしょう。
規制緩和のバーゲンセールだったから、まだ安値で買い時ですよ。ただし場所を選ばないと
家賃相場も相当差がでるし目利きが選べば買い物もあるよという主旨です。

>188
どの区も一緒。

もうひとつ、何度も言及してきたが、浦安は決して高値でもなければ「高騰」もしていない。
開発にみあった価格水準になったというだけだ。
確かに上昇率は目覚しいが、赤ちゃんの背が伸びるのと高校生の背が伸びるくらいの違いがある。
それは、マリナイーストをはじめ周辺がバス便という点。地価のベースがもともと安く、企画として
１２０㎡物件が４０００万台で売られた。
むしろ注目すべきは、流山市。同じ千葉でも松戸、柏の凋落ぶりと比較すると面白い。
川崎では、川崎区。今すぐ買えとはいわないが、都市再生で川崎臨海部が開発される。
羽田の沖合い展開とあわせて貨物船の通勤新線化が検討されている。
これが実現すれば武蔵小杉とＭＭと川崎駅前の跡には川崎臨海部ブームが来る。
ただし航空規制でタワーは２５階以下だろうが海辺と富士山と横浜を遠望するには
十分すぎるほどの立地だ。

>>189
世田谷は価格を先食い。中古市場が上がりすぎ。目黒は物件がない。
中古の買い時という視点では、ずいぶん違う。
すべての区が同じというなら、ねらい目についての議論は無駄かね？

なんか、考えても無駄。どうせ買えない。みたいな大雑把な話にはしたくないね。

平均値の資料はそれなりに精緻に見ていくと気が付かないことを気付かせる。
そもそも、このデータ作るだけでも結構なエネルギーが費やせれているはず。
なにも平均値を使ってミスリードしようという意図はない。
逆にいうとマンションの価格データというのは極めて集めにくいもの。平均値の
分布さえ理解しないでいると、かつて人気のあった松戸が安いから買ってしまう
ような「失敗」がくりかえされる。
二極化と「東京都アドレス」「横浜アドレス」のブランドバリューみたいなものが
読み取れて面白い資料だと思うから紹介した。

>>181さん
私は、最近少し考え方を変えましたが

中古格安物件を買ってリフォーム、高利回りを楽しむ時代は節目を迎えたのではないか。
地価下落局面で新築賃貸物件を買うのは素人。中古を１０％の利回りで
買うのが王道。これがこれまでの教科書に書かれていたことだ。
しかし、事業賞資産の買換え特例が実質使えなくなり、エリア内の新旧の
賃貸格差が広がる傾向の昨今、新築賃貸こそ投下資本の回収の早さという
点では旨みがある。
月坪１万以上とれるエリアでの中古は２０年超物件でも２００万／坪以上する。
実質利回り６％以上の中古は都心ではなかなか少ないのが原状だ。
６％の利回りで投下資本回収には１２年かかる。
新築で実質利回り４.5％なら投下資本回収１６年
築２５年の物件が１２年経過で３７年目
新築は１６年目
投下資本を回収した時点での転売で戻る金は新築のほうが大きい。

利上げが決まったみたいだけど、今後利が上がっていくと、どう影響が出ると思う？

住宅ローン金利がじわじわ上がる前に買ってしまおうという賢い需要が増えると思う。

利上げきたか

買い急ぐなら中古がますますいいよね。

>>194
とりあえず、物件価格４５００万、頭金４５０万の借りれ金４０５０万
３５年ローン（こういう馬鹿なローンはないが）
なら
３％で月々の返済15万6千円
３．５％で　１６万７千円
４％　で　　１７万９千円
4.5％で　　１９万１千円
５％で　　　２０万４千円
5.5％で　　２１．７万円
６％で　　　２３万円

月に１５万６千円の支払いにとどめるなら借入金は
金利３％なら　　　４０５０万円
金利３．５％なら　３７５０万円
金利４％　なら　　３５００万円
金利4.5％なら　　３２７０万円
金利5％なら　　　３０７５万円
金利5.5％なら　　２８９０万円
金利６％なら　　　２７４０万円

１％金利が上がれば買える物件は５００万さげざるを得ない。
７０平米２１坪で考えても坪単価は２４円下がる
７５平米２３坪なら２２円弱下がる
２３０万／坪なら２０６万　１８０万なら１７６万

これは何を意味するかといえば、自己資金の豊富な人には
どーってことないが自己資金の少ない人は郊外に追いやられる
ということにほかならない。

実際は、銀行ローンの競争が激しくて、「物件優遇金利」とかいう名目で全期間１％優遇
なんていうダンピングが横行しているから３年固定の２％内外ということだろうけど
日銀がゼロ金利解除して外資が売りこして株価が下がったように今回も銀行株以外は
下がるだろう。
外資は日本の不動産の利回りと金利のギャップに目をつけて不動産を買ってきているが
金利が上がれば利益確定売りでそれをわが国のリートが買うような構図になろう。
一方、都心の分譲を吊り上げて、物件も減らしておくことで賃貸相場が高値維持できれば
利回りは確保できる。
金利があがって郊外も嫌、賃貸も嫌という人が中古を買い、中古を売った人は近郊の
新築を買うという構図になろう。

まだ郊外が順調に掃けていない段階でローン金利があがれば、住宅需要が冷え込んで
郊外の売れ残りが安値売りをせざるを得なくなる。
一方、潤沢な資金で買う都心・都心周辺は供給も少なく、中古は人気があがって値があがる。
どう考えても高級物件　高級立地と大衆物件大衆立地の差がひろがるとしか思えない。