23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

>>847
自己資金２０００万とする
３５００万の借入金を金利３％で１０年返済すると
返済額が月に337，860円
返済総額　４０５４万

買った物件を５５００万とし
１０年間で対前年４％の
下落とすると１０年後は３８０９万円

自己資金２０００万を仮に年４％で運用していれば
１０年後の価値は２８４７万（7％でも３６７７万）

①買わないで月に337，860円の賃貸に住んだ場合
　　１０年後の純資産　２８４７万円
②買って１０年後の純資産　３８０９万円

確かに下落しても買ったほうが得という計算にはなる。

ただし、上記は坪単価２４５万　延坪２２．５坪　月坪賃料１．５万のケースだが
実際は、坪単価２４２万のところは現状では、武蔵小杉、たまプラーザ
調布あたりで、実際家賃は月坪１．２がいいところ。
自己資金も１０００万あれば上等だろう。
その場合、
①買わないで月に２７万円の賃貸に住んだ場合
　　１０年後の純資産　1423万円
②買って１０年後の純資産　３８０９万
　　家賃ローン差額１６．５万円／月
　　単純累計でも△１９８０万円

　　上記を加味した純資産　１８２９万
あやういところだ。

単純な話４０００万のマンション買って
２０００万ローン組んで１０年で返済
月々１９．３万（金利３％）だが
１０年後２０００万下落したら
時価は２０００万
自己資金の２０００万しか残らない

坪単価１６０万の物件なら２５坪
現状の家賃は高く見積もって８千円／坪
賃料は２０万円／月
保有の諸経費分だけ保有は損

自己資金が少なければ少ないほど保有のコストは
増える。
だいたい安価でマンションが買える地区では
中古マンションを買うほうが得だから
ファミリー向けの賃貸の家賃は上がらない。

以上が２５０万坪単価境界説の根拠だが・・・もうこれ以上書いても
お前の職業は何だとか、上司はどうしたとか言われそうだから今後は「あたたかく」スレの行方を見守ることにするよ。

そうそう、賃貸っていうのは、基本的には買えないから賃貸。例外的にあるのは外資に勤めてて給与でもらうと税率が高いから六本木の賃貸に住むという選択。江戸時代に自分から進んで小作やって、もしかしたら土地の価格が下がるからなんて言ってた人っていないでしょ。

＞そうそう、賃貸っていうのは、基本的には買えないから賃貸
住宅手当が出るから賃貸で十分。
転勤があるから賃貸で十分。
という人も多数いますよ。
それらの人は、あえて買わない人たちです。

貧乏だから賃貸って言う感覚はいかにも古いね。
家賃月に３０万〜なんてのは都心にはザラにあるし、
同じ建物の分譲に住んでる奴より金持ちってケースも多いよ。
持つより借りるっていう選択は結構ある。だから賃貸市場も活発なんだよ。

家賃経費処理も、法人契約は限界あるんだよね。年収が2000万前後だと
法人賃貸契約にしたほうが税率も下がってよいんだけど、年収が2500万
以上になると殆ど誤差の範囲になっちゃうので、結局地価が強含みなら
買おうという人が最近多い。土地の上昇は需要の減退だけをもたらすもの
では無い。

愛人のお手当て５０万を給与で出して
家賃５０万の愛の巣を社宅として福利厚生で全額損金処理していても
最終的に法人税を多額納税していればたいがい目をつぶってもらえます。
ただし、法人税ケチってトントンとか最終赤字にしたとたん
社宅は給与の内として否認され月額給与１００万円として
源泉徴収するように求められます。
これが査察まで行くと１００万円全てが架空損金計上として
悪質な入れ込みとみなされ重加算対象となります。

基本的には住居補助は給与です。
あくまで多額納税法人には目こぼししているだけです。

坪単価245万では、武蔵小杉では条件の悪い部屋しか買えないよ。
武蔵小杉の売り渋りは凄いから。

でも一方で、年収が2500万以上の高給取りが大勢、川崎市の武蔵小杉を買いたいかね。

武蔵小杉の坪単価250万は安すぎて買わないでしょう。
こういう人たちは坪単価400万でも、500万でも、気に入れば買います。
彼らは都心だけ嗜好しているわけではなく、子供がいれば城南地域に
もかなり住んでいます。
都内でこれだけの坪単価の物件、年間いくつ出回るか、殆ど無いね。
坪単価800とかになると、また別次元の人たちがいる。
供給過剰になることは都心、城南では無いと思います。

城南って広い範囲でそんなこといっていいの？
たいした坪単価でもないのに。
五山と田園調布ぐらいでしょ。

成城にも代沢にもたくさん住んでますし、
池尻のあの物件買った人もいますし、
もちろん田園調布にも住んでますし、、
三軒茶屋にもいますし、、
結構いるんですよ。坪単価あんまり気にしない人。
「え？坪単価350万？なんでそんな安いの？なんかあるんじゃ」
って人たちですね。

８６４さんに賛成です。
たとえば階高４ｍでポイドスラブ５００ｍｍに二重床ＬＬ−３０
戸境壁はコンクリ３００ｍｍ以上、ガラスはセキュオペアＨＧクラス
或る程度の立地で基本構造にこれだけ贅沢してくれている物件あれば
私は坪１千万でも絶対購入します。
小手先の仕様は豪華になっていますが
集合住宅ゆえに気になる部分はかなりプアー
特にタワーはそういった点では軽量設計のため
かなり劣っていて購入に踏み切れない最大の要因です。
真の高級仕様とは追加で防音室を設けなくとも
安心してグランドピアノを弾きまくれる使用だと思います。
切望します、そういったマンションを・・・

８６７訂正です。
誤⇒安心してグランドピアノを弾きまくれる使用だと思います。
正⇒安心してグランドピアノを弾きまくれる仕様だと思います。

750 はもう出て来れなくなったね。自分で書いた818は削除されたし。
狭い視点と経験不足が明らかだからしょうがないね。
まー世田谷で供給過剰とか少子化とかって言ってる段階で現実離れしてたけど。

２３区内でも、びっくりするくらい勝ち負けがはっきりするだろう、
という事ですよね。
下がると言っている人は、区内の一般庶民向け地域は今バブルで今後下がるといってるし、
上がるといってる人は、区内でも都心部などプラチナ稀少地域は下がらないと言っている。
実は両論は十分並立すると言う事。

２３区でも当然都心５区と「ア」で始まる区では差が大きくなるでしょう。
ただ「ア」で始まる区でも周辺の「県」から見たら都内２３区であることは変わりない訳で、
そういう県内○○市よりは高値を維持するのでは・・・（浦安を除いて）

８７１さん、それは無理でしょう。
政令指定都市になったさいたま市の旧浦和地区にある駅近物件に
すでにＡ区は負けているでしょう。
やはり東京都と名がつけば何でも良いわけではありませんね。
でも個人的にはＡ区はきどってなくてとても好きですので誤解なきよう。

Ａ区のようなところは、むしろ抑制が効いていて大幅下落にはならないのでは。
むしろミーハーの集っているようなところの方が危険性が高いと思う。
特に、次々と新しいマンションが建ちまくっているところは、
後から建つマンションが、眺望や日照を阻害して既存物件に致命的ダメージを与える。
買った瞬間がピークで、どんどん環境が悪化していくリスクが大きい。