23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

地価が下落し続けていたら、投資家も買わない。土地持ち企業は投売りする。
下がるうちは、「下がったから買えてうれしい」と思う庶民に買わせる。とにかく買い手を
つくって買い支えないと地価は永遠に回復しない。
地価を上げようという努力姿勢が見えてはじめて個人の住宅需要よりもっと大きい金が流れ込んだ。

本来の、資産価格が元に戻れば、もうその先は庶民の需要など必要ない。
どうしても都心居住の必要な低所得者層には、定期借地権分譲と抱き合わせの
都営住宅の建替えを進めていくだろう。そもそも地価下落のおかげで公的分譲住宅の
存在理由がなくなったくらいだ。この先は広大な郊外のエリアを活用してもらえばいい。

金持ちは経済的に逼迫してくれば着物や骨董品を売りさばく。庶民は争ってそれを買うが
急場を凌いだあとに、もっと売ってくれといってきても売る必要がないから売りはしない。

庶民の住宅需要が地価を動かしているかのような錯覚を抱くのは間違いだ。
地価は、「金の価格」のように需要とは無関係に動く経済の指標なのだ。
住宅需要は、地価の上下動にゆさぶられ踊らされる存在でしかない。

有り余っている物件を誰に買わせるんだ？
売る必要が無いといっても、所有しているだけで税金その他
コストばかりかかると思うが。

有り余ってるっていうのは千葉、埼玉、都下の話でしょう。少なくとも、都心一帯に
有り余るほどの土地もないし、それを大規模ＭＳ開発に回せる見込みもない。
売り渋りなんていいっているものも、わずかな玉しかないのが現状。

都心とは、都心3区のことだけかな？
都心周辺は、豊洲など湾岸を含め、相当量のマンションが出まわっているが。

２〜３年前、港区湾岸港区では、島、ＣＭＴ、ＰＴ芝浦、コスモ、フェイバ、ＰＴ品川、ラグナ、ＷＣＴ、ベイクレ、ラクシア、品川ＣＴ、ブランファーレ、が販売されていました。
今も相当数といっても豊洲など一部を除き明らかに小粒で、しかも都心からは遠くなってるね。

御高説、誠に、ご尤もで　御座いますです。

>>786
ユーザコミュニティは、極めて有意義なサイトだと思う反面、ユーザが結束したら
消費者パワーで地価まで左右しうる、というような幻想を喚起させる側面もある。

誰も買わなきゃ、いつかは安くなる・・・そういう認識は間違っている。
誰も買わなきゃ、供給を絞るかエンドに売らないで専有卸にするというのが
地価上昇局面の動きだ。
待てば上がると読めば、造ってから置いておいてもいつか高値で売れる。
様子見が有利なのは売り手の側だ。

下落局面では、一旦改善した下落率（−７％がー２％になるようなこと）が
が再び悪化することはある。
上昇局面では、急激に上昇した上昇率が（１５％とか２０％とか）一桁に緩和
することはよくある。（７％とか３％とか）
しかし、下落率、上昇率が反転することは長期のサイクルでしか起こりえない。
なぜなら、−３％が＋３％になったあとすぐに-３％で売る理由が存在しないからだ。
逆に一旦ー３％の値がついた市場で＋３％で買う理由もない。

不動産は下がり相場は買い手市場になりがちだし、上がり相場は売り手が
価格決定権を持つことになる。
ある意味、上がり相場は、品不足であり下がり相場は品あまり。
地価が反転したとたんに、供給者は品物を絞って値を吊り上げる動きに出る。
これはどんな市場でも共通していることではないか。

売り物を減らして、買い煽るわけですね。
現在の状況そのままですね。

吊り上げるのは勝手だが、無い袖は振れない。
高くて買えない物は買えない。
庶民には関係ない市場になる。

ダフ屋行為で逮捕だ。

歴史的安値になった地価が、もう一度歴史的安値にもどるためには一度歴史的高騰を
経ないといけない。
ところが、バブル経験から投資と実需を分離する証券化手法を輸入したわが国にとって
地価のオーバーシュートは起こりにくい。
今後の地価の流れはさほど高くないピークから横ばいが続いてその間、遅れてあがった
郊外が追いつく。
景気の減退とともになだらかに地価が下がって、時間をかけて過去の底値とピークの
中間点で底を打つのではないかと思う。


1994 年 100
1995 年 -3.0% 97
1996 年 -3.0% 94
1997 年 -2.5% 92
1998 年 -2.0% 90
1999 年 -2.9% 87
2000 年 -3.9% 84
2001 年 -6.0% 79
2002 年 -6.7% 74
2003 年 -7.2% 68
2004 年 -7.4% 63
2005 年 -6.7% 59
2006 年 -4.8% 56
2007 年 -1.2% 55
これは地方の政令都市である某市の住宅地公示地価の
対前年変化率である、１９９４年を指数１００とすれば
現在は５５の水準だ。
１９９４年といえばバブル崩壊後急激な地価下落で、高騰した
地価が収まったとみんなが認識した地価レベル。
この市ではすでに商業地は-2.6％から＋10.8％に転換
しており順調にいけば、上昇に転ずると思われる。
しかし、５年間で毎年１０％ずつ上昇しても指数は８９までに
しか戻らない。
逆にいえば、この市の住宅地はいまが底値の買い時。
消費者物価を加味しても歴史的底値は今だということだろう。

供給を減らして価格を上げたり維持したりしても
結局買える人がいなけりゃ、意味ないじゃない。

供給がないというのは、デベが土地を仕入れないということ。
郊外しか供給がなくならば郊外を買う。高かろうが、遠かろうが切羽詰った住宅需要と
いうのはいつの時代にもある。
そう思えないのは、今の需要がせっぱつまっていないからでしょう。

＞庶民には関係ない市場になる。
１９７０年以降２００２年まで２３区は庶民の買える市場ではなかった。
買えないから、千葉・埼玉・都下のベッドタウンが開けた。
都心回帰など言葉は美しいが、郊外を高値掴みしたシニア層にして
みればいまいましい話。
ここで、地価が戻るのは、理不尽な話が正常化するだけ。

そんな夢みたいな安値、５年もすればみんな忘れるよ。バブルの高値だって
５年したらみんなきれいさっぱり忘れた。

では、2002年から現在までに都区部を買った層が勝ちということですか？

住宅は、勝ち負けとは関係ない。

強いていえば運不運。郊外の静かなマンションで子供が
自然に触れて育つほうがいいという価値観だってある。
何が幸福で何が不幸かは、棺おけ入るまでわからない。

社会的平等性という意味では、より多くの人が幸福になるであろう地価上昇
郊外居住という方向が正しいと思うだけ。

郊外の静かなマンションで子供が自然に触れて育つほうがいいと、
郊外にマンションを買ったら、
私立に行きたい子供は長距離通学で親を恨む、なんてこともありそうですね。
何が幸福で何が不幸かは、棺おけ入るまでわからない。当然ですね。

でも、郊外はいずれ下がるでしょう？

というか、開成、麻布の大半は郊外から通っているのが現状らしい。
現在４０代の親は９０年代後半に住宅を買った世代。
私立にいきたい子供なんてのは本当はいなくて、私立に行かされるから
親を恨むのでしょう。
家ごときで親を恨む子供はいない。考えすぎ。

＞＞７９７
次のスレテーマはぜひ、「郊外はいつ下がる」にしてください。
少なくとも都心が下がり始めないと郊外は下がりません。
首都圏に、６〜８万戸のマンション需要と６万戸の戸建てと９万戸の中古在庫が
年間ある以上、供給が需要を導く構図は変わらない。

郊外でなくても23区の外周区なら自然に触れて育つことはできますよ。公園の近くとかの物件なら。
そういう場所なら千代田区や文京区の私立へ通うのも簡単です。
神奈川や埼玉へ行く必要はありません。
でもそれももうそろそろ終わりかな。
練馬や板橋でファミリー向けだと5000万を超えてきてますからね。
私は4400万の新築物件を板橋区で買えましたけど。