23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

まぁ、一服で。

まあ確かに、番町あたりの賃貸も坪2万行ってないですね。築浅でも。
それでいて坪単価1000万つーことは利回り2％そこそこってところ。
確かに限界。むしろ城南あたりのほうがまだ出遅れている分これから
のUpsideは期待できるかな。

高級賃貸マンションの市場は都心の一部にすぎない。
都心の天井は収益還元法で説明しうるが、分譲レジデンスは高付加価値規格
立地の希少性でさらなる高値を目指すだろう。
なにしろ、住戸規模を大きく戸数を減らせば、富裕層の買い手を見つけるのはたやすい。
南平台　松涛にはそういう物件が目立つ。
一方、Ｐ虎ノ門など坪単価４００万円台で、無理なく売れる気配だ。

スレタイから大きくはずれるが、東京圏の需要を吸収するのは郊外ということになる。
東京圏で毎年８万戸（新築マンション）＋６万戸の戸建てと９万戸の中古住宅が供給された
として２５万戸の供給。
このうちの６割が団塊ジュニアが買ったとして毎年１５万戸。
東京都だけで、３０代前半の男性は５８万人
　　　　　　　　　２０代後半の男性も５５万人いる
３０代の持ち家比率は全国平均で２２％（平成１５年、総務庁「住宅・土地統計調査」）
、非持ち家は７８％
１１３万人のうち８８万人が潜在需要ということになる。

需要が減って下がるという理屈らしいが、業界は緻密なマーケティングに基づき
地域ごとに供給量を調整する。これからは、９万戸抱えた中古流通市場にシフト
するのはあきらか。
米国の不動産市場と似てくる。
中古が主体になって初めて、需給に基づく上がり下がりの時代が始まる。

郊外にある中古戸建ての量が膨大な数にのぼる。
リバースモゲージとあわせて、若年ファミリー層への転売が期待されるところだ。

１９９４年から２００５年。最初は銀座の高級店並から
いつしか回転寿司並になっていった東京マンション相場。
回転寿司しか知らない子が、「あれ、ここのお寿司回らないよ」と驚く。
それが昨今の都心のマンション価格。本来の姿に戻っただけだ。

失われた１０年というが、郊外の住宅地でも「高給サラリーマンが住む」
港北ニュータウンもここ１０年の地価下落ですっかり生気がなくなった。
センター北駅前は外装の汚れた商業施設があるだけで春休み
にもかかわらず駅前にはひと気がない。
一方その先の郊外にあるできたばかりのショッピングセンターは大盛況。

どうやら、郊外は中途半端な住宅地よりエッジの方が元気なようだ。
川崎・横浜に大規模な商業施設ができて、だんだん郊外に求心力が出てきたように思う。

地価は、大きな経済の流れの中で動く。
景気がよければ地価はあがる。マネーが不動産に流れれば
地価があがる。
経済が国内に閉じていた時代には、公共投資をして国土が便利に
なれば地価があがった。
オイルショックで物価が上がれば地価が上がった。
いまは、地球規模の経済のなかで動くマネーに従って地価が動く。

そういう東京圏を捕まえて
人口が増えれば、住宅需要が増えて、地価が上がり
人口が減ったら住宅需要が減って地価が下がるというような
単純な予測は通用しない。

価格が高くなれば確かに買える人は減るが、膨大な東京圏の住宅需要が
減るわけではない。
買える物件が遠くに行くだけの話だ。

東京の住宅需要は、地方から移住してくるような類のものではない。
すでに住む人が、さまざまな事情で「住み替える」需要だ。
転勤の多い大企業や公務員には社宅や借り上げがあり、社宅定年制が
あり、賃貸には更新料があって、引越しには礼金、前家賃など費用がかかる。
持ち家でない人に常にプレッシャーがかかる仕組みになっている。
おかげで東京圏の持ち家比率は５５％を維持している。とはいえ
全国平均の６１％には及ばない。ことに３０代の若年層が低い。

政府・日銀は、なんのためにゼロ金利、低金利を続けてきたのか。
資産デフレ、つまり地価の下落を止めて、景気回復を目指したわけだ。
証券や債権などマネーを吸収する器として不動産が機能する。
金利が高ければ、預貯金や債権に向かう。
金利が低ければ株や不動産に向かう。
そもそも、低金利にすれば地価が上がって当然なのだ。
ゼロ金利で、地価下落を止めようとしても、不景気で資金需要があるのは
消費者金融とパチンコ屋くらいのものでまともな貸付先がなくて、
米国債の次に安定しているといわれる米国の住宅金融公庫の債権を
買いまくった。その結果、米国の住宅景気は最高潮に達したわけだ。
風呂を沸かそうとして、火を炊いたら隣の風呂が沸いてしまったようなものだ。

とにかく、こんどは東京の地価が上がり始めた。低金利の状況は変わらない以上、
このまま上がり続けるだろう。
土地は持っていても腐るものではない。保有税を上げれば供給は増えるが
保有コストなど値上がり益に比べたら知れたものだ。
上昇し始めた地価相場を止める力は誰にもないだろう。
できることは供給をおさえて価格が暴走しないようにということだけ。
それは簡単なことで、センターが上がったら、今度はエッジをせめて
価格を挟み撃ちにするだけのこと。

640さん＞そうですかねー？
６３９のバーチャルウオーカーっての見てみたけど、眺望に関しては実物のほうがずっと凄いだろうにって感じましたよ。一度に広角にみれない写真の限界かな。あれで物件のあたりをつけた上で
やはり実物を観に行かなくてはと思いましたね。

まあ、といいつつ、不動産も株とおんなじで美人投票の側面強いですからねぇ。
ロジックどおり進むかどうか。

あと、イールドギャップはゼロじゃないと書いちゃいましたが、
区分1戸だと空室率もゼロヒャクですから、金利負担に固都税、長期の「本当の」
CAPEX引いたら番町の例じゃなくても残らないですわな。

そうは言っても都内はそこそこのレントでも借りて住む層がいるから良かったが
さすがに割安感はなくなった。といって、地方は関西あたりでも20万、25万程度で
えーーーって話になる。野球選手が住んでるマンションレベルで月30も出せば十分。
投資の観点からは悩ましい。（自用の人は出せる金で住みたいとこ住めばよし。）

景気概況 景気、２か月連続で「悪い」…指数すべてが５０％割れ
だそうです。

足元の景気がいよいよ下がりだす感じです。
そろそろマンション価格も天井の予感。

このスレしばらくお休みしたほうがいいんじゃないでしょうか。
変えない層が下がれ下がれと願う気持ちはわかりますけど。
下がる頃にははげおやじですよ。

買ったからって上がれ上がれもロジカルじゃないって気づきなよ。

今が、、、、、、、、、、、天井です。。。。。。。。。。。

言えてるね
ハゲ親父だらけだよな

日銀さん利上げはしないでね、景気悪いんだから。
ローン組んで買うものには、物件の価格上昇より利息の方が怖い。

景気がよくて、マンションがばんばん売れてんじゃないの？

このスレ、非常に参考になりますよ。
昨年暮れからマンション購入を検討始めたものですが価格の上昇についていけなくて・・・
現在借り上げなんで急いで購入する必要はないですが一生賃貸住まいをするつもりがない私にとっては上昇、下降、横這いいずれの意見も根拠があって段々と自分の考えがまとまっていく気がします。
これからもどんどん意見交換して欲しいモノです。

私も色々な意見、参考になります。真逆の意見でもいいので
どんどんやって欲しいと思います。

地価が上げ止った１９９０年。いまから１７年前。社貴人になっていたのは、現在４０歳前後の人だろう。
社会人でいきなりマンションを買う人は少ないから、１９９０年で住宅を求めた30歳以上とすれば
現在４７歳以上ということになるにところが皮肉なことにその世代の大半は９０年代広範までに
すでにマンションなり郊外の戸建なりを掴んでいるか、いまだにのうのうと社宅住まい。

それ以降の世代は、地価が上がるという実感がない。
地価は下がるけど仕方がない。そういうやわな認識しか持てないせ代。
それでも彼らは親たちがあたりまえのうに郊外の一戸建てを買い、高校、大学職場と自宅から
都心に通って、自分たちだけはｍ王少しましな住居を買いたいと思っている。
ただ、彼らは地価が下がる実感はあっても上がるという経験がおちない。
人間経験のないことには懐疑的になるか過剰な恐怖心を持つかどちらかだが
どちらもよくない。

上がると思ったら買う。これは株も外貨でも同あ他じこと。待って下がる確信があるなら待てばいい。
ただ、あなたがたの両親が待ちきれなくて失敗したからといって、上昇時に待つならとりあえず買って
おいて待つべきだ。
本当にまた下がるなら損を覚悟で売ればいい。存した分をとりもどせるチャンスがまたくる。
でも、上がったなら、それを持っていればいいだけだから楽だ。

不動産は株のように空売りがない。みんなが買い方という単純なゲームだ。

×社貴人
○社会人　すいません

いくつか「今が天井」という意見がありますが、
短期的にはそのように考えて良いかもしれない
と感じています。値上がりが急すぎるからです。
それと、マンションや土地の値上がりは、景気の
動向に連動していますが、アメリカの景気に連動
する日本の景気動向を考えてみると、今、アメリ
カの景気の先行きに不安定なところが見えるのは
マンションの価格を下げる要因として注目してお
くべきだと思っています。
アメリカの住宅バブルははじけないでソフトラン
ディングすると言っていますが、信じてよいか
どうか、希望的な意見のようであり、眉唾です。
経済指標もちょっと下降気味。短期的に、ド〜
ンと落ちる可能性を頭の片隅に置いておきま
しょう。
しかし、もしも落ちたとしても中長期的には
上がっていくのは間違いないと思います。

アメリカの住宅ローン会社大手が破綻しましたし、今後も破綻する会社が出るでしょう。
アメリカの景気は急落はないでしょうが徐々に下がり、特に住宅関連は急落もありえると見ます。
日本も海外輸出だのみで利益を上げている企業がかなりあります。
これらの会社の業績は2006年度をピークに下降してゆく事が予想されます。
内需だけで景気拡大できる力はないので日本全体の景気も経済先行き指標の示すとおりで悪くなるでしょう。
いざなぎ超え景気は庶民の所得拡大ないままに終了で今後は景気後退期に入ると思われます。
景気が悪くなれば不動産にはマイナス要因です。
普通に考えると不動産価格も下がります。

>下がるなら損を覚悟で売ればいい

って、あなた株じゃないんだから
気軽に仲介手数料払って損切りできますかいな。

＞６７２
それをやるんだよ。
沈む船に乗っているいるからダメなんだよ。海に飛び込むのが助かる道だ。

私は１９９６年に底値と信じて郊外を買って、失敗したなと思って２００１年に売りましたけどね。
３年待って都心に戻ってこれた。
当時の損は今の物件の値上がりで十分カバーできる。含み損を顕在化させることで税金も多く戻って
きた。実際、あのまま郊外を抱えていたら都心を底値で買うチャンスはなかった。
６０００万の物件が４０００万に下がっていたけど１３０万程度の金惜しんでいたら何もできないよ。
マンションなんてどうせいつかは住み替える。郊外の物件の将来価値と都心の将来価値とどちらが大きいかだ。
快適に住んで、老後売却するか貸すかいずれにしろ今の損は将来とりもどせばいい。

地価がどう動こうが都心と郊外の価格が逆転するとは考えにくいからね。

簡単に買い替えできないのは、仲介手数料が惜しいのでなく目一杯のローンを組んでいるからだろう。
値下がりしても残債がすくなければ、売っても少なからずキャッシュが残る。
デフレ期は債務はできるだけ少なく、本当は不動産など持っているだけ損なのだ。
９７年消費税で底値と喧伝されてそれに乗った自分がバカだったと今では思う。

下落幅がもっと大きければ早期に対処したのだが、毎年数％ずつわからないように下がって
いった。正直下落に気が付いたのは３年後。そこで売っていれば１２００万の損で済んだが
さすがに、いつまで下がるか先が見えずに躊躇した。

とはいえ、自己所有不動産は３回売って５回買ってきているが、売リ時より買い時の判断が重要だと
思う。
本当に資産のある人は、私のように郊外を買ったりしないから良い場所を長期に保有する例が多いようだ。

首都移転。

いずれにしろ、130万程度の金、って思える人じゃないと、
買ってはダメってことですね。

短期でなく１０年周期の長期なら日本とアメリカは株も不動産も逆に動くことを知っていますか？
ここ数年は入れ替わりの時期です。太平洋を越えてマネーがいったりきたりします。
原油高で潤う中東マネーも出遅れの東京不動産を狙いだしてます。

６７３＞９６年というのは長期波動でみてまだ下げ途中だったので一旦売ったあとさらに安値で
買えたのです。１０年くらいの長期波動は２００４年くらいに上げに転じてるので
９０年代と違い売ってしまったらより高値で買いなおしするはめになります。
あと3年前と比べて株が２倍、４倍と上がってる中で
マンションはたかだか１．３倍とか1.5倍とか。上がってるうちに入りません。
それがわからないのはデフレ感覚から抜け出せたないからで判断を誤ります。

株価平均は2倍まで上がってません。で、不動産も1.3倍、1.5倍までむしろすでに上がって
きたのでは？　みなさんが急激に戻したと言っているわけです。
これ以上に上がるということは、株もさらに倍とか上がるということでしょうかね。
日経3万、4万とか・・・

679>日経平均は7900円から17500円と2.2倍です。新日鉄は2003年には130円だったのが今は800円と
６倍以上になっています。ついでにいうと原油は20ドル台から60ドル台。金は1200円から2600円です。東京都心マンションの1.3倍などは完全に出遅れ割安感があります。資源価格も
株もまだ数年は上がります。株なら当然３万円は目指しての動きです。
http://www.tradersshop.com/bin/showprod?c=9784775990421とか読んで勉強してごらん。
周期の異なる設備投資循環、建設投資循環がともに上昇波動にはいっています。
http://www.murc.jp/shimanaka/report/2005/200508.pdfを読むといいね。

下のPDF論文は長いから結論は最終ページの7ページを読むといい。

日経平均３万とか４万５万とかに、成ると思ってますと、
証券会社の支店長から言われたことがある。呆れたけどね。

なんでもいいけど、639のバーチャルウオーカーってのはいいね。
億ションの室内を遠慮なくバーチャル体験できるとは面白く勉強になる。

>>680
まるでバブル期の株式評論家みたいな事を言ってるね。
もう実態での景気は下り坂。
株価も２月天井の可能性あり。
不動産は少し遅れて、９月頃から下り坂に入るでしょう。
皆が景気後退を実感するのはボーナスが減る12月くらい。

684>それは短期波動。長期波動は別。680の本や論文を読んでみてってば。
違う意見も勉強になりますよ。
私も自分と違う見方を参考にはします。

むしろ、実態の景気が下り坂なのはサプライズじゃないよ。
今後、自動車向け、ハイテク向け設備投資が上がってきますから、
景気は上り坂です。既に景気は下り坂でしたよ。今は底打ち局面。

端的に言えば、ファンド等がレジを仕込む際のキャップが現時点では下がってない。
通常のレジは見送りだしたところすらある。
さすればデベは出口がなくなるか、最悪自社ファンド行きでも売値に限界がでる。
じゃあ一般分譲するしかないとなったときには、もはやエンドさん次第ということですよ。
皆さんが買えば上がるし、買わなきゃ（買えなきゃ）下がる。
いわば目利きの審査員以外による美人投票の世界ですから。
我々が天井じゃないかと思ってても、買う人がいれば行き着くとこまでは行く。
でも短期相場に近いマーケットの世界でもアタマと尻尾はくれてやれというのに、
自用で長けりゃ何十年、短くても5年10年は住もうかって人達が尻尾でがっつくのもどうかと。

あばたもエクボ。の美人投票ね。
上がる上がると周りで言われて、買わなきゃ損の気に成ってくる。

別に買わなきゃ損も得もないわけだから、そもそもそのロジックはおかしいのだが。
でもそういう人たちのおかげでマーケットは成立してるしデベも食ってる。

レジデンシャルのファンド物件って都内でいうとどのエリアまで広がっているんですかね。
渋谷、港、目黒、せいぜい新宿区の一部という感じだと思っていますが。

都心は天井のまま３年くらい静かにしていたらいいわけで、その間にするすると郊外が値上がり
しますよ。
なにしろ住宅整備基本法みたいのまでつくって、家計部門の１５００兆円の金融資産を吐き出させ
ようとしてますからね。孫子可愛さの資金贈与や、中古戸建て住み替え促進などいろいろ策を
講じてきますよ。
なにしろここ１５年の資産デフレで、値下がりするような住宅は誰も買わなくなっちゃった。
仕方が無い、湾岸のタワマンなら買ってやってもいいか、みたいになってる。

とにかく、２０００年からこのかた、なだめてもすかしても住宅需要はほりおこせずに
大安売りで埼玉や神奈川や千葉にまで折り込みチラシをいれて都心のタワマンに客を
ひっぱってきた異常な状態だった。

地価が反転すれば、「マンション値崩れ神話」は終わる。
さて米国と比べて格段の開きのある３０代の持ち家比率の低下。
郊外の地価が持ち直せば、やはり若年層は郊外で子育てという流れに落ち着くのではないか。
都内では戸建てを売ってマンションに住み替えるシニアが多いようだが
郊外の地価がもどせばそういう住み替えも順調に動く。
業界のためというより、我が国経済の発展のために首都圏の住宅需要はもっと
健全になるべきなのだ。
このままでは、シニアだけが郊外の戸建てベッドタウンに取り残される。

現金も価値も大きく減ったり増えたりするのです。例えば５年前の一億円の現金は
それなりの価値があったが今実質的にかなり目減りしている。
周りが上がったり金持ちになっていくなかで値上がりもせず利息もつかない現金は
かなり目減りした。
だからインフレに強いものへの投資が有望かつ必要となる。

誤解のないように、俺も新築買ったけどね。笑
この間、高級中古をリフォーム後しばらく住んで転売で２〜３割益出たよ。シゴトみたい。

「渋谷、港、目黒、せいぜい新宿区の一部」だけがレジの投資範囲だったら
皆さんが実感して上がるレベルになるわけないでしょ。

東京、名古屋、福岡、大阪、札幌、仙台、地方都市、せいぜい ただの地方の一部
まで行ってますよ。買ってるとこは。REITとかは氷山の一角。

>693
地方都市は想像がつきますが、都内でどのあたりをどの位のキャップレートを想定してレジのファンドが買うんでしょうか？

695さんみたいな下げ論者結構いるじゃん。

既に今売り出されている物件の値段は2006年に比べると
10％くらい上がっているImageですね。
坪400ラインがかなり郊外ですからね。坪1万あるかないか
のところで。でもこれでも3％の利回りだから、まあ
バブルでは無いですね。

697>そういう下品な言い方はこのスレには似合わないと思う。

699>確かに。
さらに言えば、都心にマンション買う人が資産家で、
買わない人が貧乏人という考え方がこのスレにも時代
にも合っていないと思う。