東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?その7」についてご紹介しています。
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ヒマリーマン [更新日時] 2007-04-14 01:28:00
【地域スレ】23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?| 全画像 最新の検討スレ 関連スレ まとめ RSS

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ(その6)を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
*地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
 止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
 スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その6:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
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口コミまとめ:https://www.sutekicookan.com/【地域スレ】23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?

[スレ作成日時]2007-03-19 20:35:00

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23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?その7

  1. 421 匿名さん 2007/03/31 03:30:00

    買わないのは自由だけど、後で妬むのは止めてくれ。
    特に役人ども。不動産取引の総量規制は役人どもの
    嫉妬とマスゴミの煽りが動機だった。

  2. 422 420 2007/03/31 03:32:00

    ×ガソリンと同じ上に原材料の値動きで
    ○ガソリンと同じように原材料の値動きで

  3. 423 匿名さん 2007/03/31 03:45:00

    リクルートの新築マンション調査によると、
    地価上昇で都区部の人が郊外に流出。
    確かに、郊外物件しか買えなくなれば流出が起こる。
    それなのに、一極集中で都内に地方から人が流入して、
    都心物件を高く買い支えてくれると考える勝手な理屈も横行してるね。

  4. 424 匿名さん 2007/03/31 03:48:00

    >>418
    家は20年くらいは住むものなのだから、2007年から2027年まで、都内の住宅地価の指数(2007年を100)がどういうカーブを描くか自分で書いてみたらいいじゃない。
    消費者物価とGNPと政策金利の動向、日経平均の予想。
    そんな長期実は誰も予測していないから自分でこうだったらいいと思うものを書いたら
    いい。
    ところがたいていの人は、そんなものは書けない。書くだけの情報や経済のしくみを
    わかろうとしていないで答えだけをほしがっている。
    勉強しないで一流大学の合格証書をほしがっているようなものだ。

    来月8日は都知事選が終わってオリンピック期待が萎れるのかどうか、株価も米国株価と
    どこまで連動してうごくのか。いろいろ自分なり予測がたつようになると、不動産もこれから
    どこを買うのがいいかがわかるよ。

  5. 425 ビギナーさん 2007/03/31 03:54:00

    昔から実需を上回る投資が都心部には流入するから
    それで買えなくなった人が郊外のマンションを買い始める。
    横浜。川崎地区→川口・浦和地区→千葉とマンション供給の
    主力エリアが広がって、最後に出来上がってもいない新線予定地区が
    もてはやされてブームが一巡する。
    それでもブームが一巡するのに5年はかかるけどね。

  6. 426 匿名さん 2007/03/31 03:59:00

    「東京オリンピック」は、不動産業界の薄汚さというか、あてにならなさを強く感じるところだ。
    オリンピックが実現すれば、というトークを平然とする営業と会話したことがあるが、本気で言ってるなら愚かであるし、売るためだけに語っているなら、なんといやらしい人間・業界なんだろうか、と。

    2008年が北京であるのに、2016年に東京でオリンピックが実施される可能性など、微塵もない。
    夏季オリンピック開催地を世界地図で時系列にプロットするだけでそれは判る。

  7. 427 匿名さん 2007/03/31 04:11:00

    供給は、今後5年スパンで一気にすすむ。旧宅需要で景気も拡大する。住宅供給が一巡するころ
    「実体のない推定都心物件価格」は高騰しているが、郊外の供給が漸減していくなかで
    経済の外部要因で景気が下向きゆるやかに地価は下落に向かう。

    2007 年 100
    2008 年 110
    2009 年 132
    2010 年 145
    2011 年 152
    2012 年 160
    2013 年 157
    2014 年 154
    2015 年 149
    2016 年 145
    2017 年 140
    2018 年 135
    2019 年 129
    2020 年 124
    2021 年 118
    2022 年 112
    2023 年 106
    2024 年 104
    2025 年 102
    2026 年 100

  8. 428 匿名さん 2007/03/31 04:14:00

    2016年が難しいのはその通り。関係者の本音は2020年でしょう。

  9. 429 匿名さん 2007/03/31 04:15:00

    1993年〜1995年あたりは「家は借りるよりより買う方が得」
    という情報がまことしやかに流れてた。
    だけど「家は借りるよりより買う方が得」という情報を流した
    のはやっぱり売らんかなの業者さんだったんじゃないかな?
    だけど結果的には、10数年で10数年分の家賃以上に値崩れ
    した物件も少なくなかったと思うんだよ。
    頭金20%35年のローンなどでマンションを購入した場合は
    なかなか超過債務から抜け出せないわけなんだけど
    それでも「家は借りるよりより買う方が得」という考えを
    あたりまえに受け止めて長期ローンでマンション購入した
    人もいたかもしれない。

  10. 430 匿名さん 2007/03/31 04:22:00

    東京圏の公示地価指数(2007年≒100)の今後の流れの予想>427
    今の東京圏は都心と郊外の価格差が大きすぎるゆえに数値は低いが今後
    ある程度まで郊外数値が底上げされてくれば現状の6割回復まではいくだろうという読みだが
    甘いか?
    かといって牛久のお父さんの不良債権のような資産が下に戻るわけではない。残債
    レベルまで回復して住み替え可能ということで
    バブルのつけは、地価高騰で返したから許してねって話になるのではないか。
    逆に2018年あたりが底値と思って買うと、ここにきて少子化の影響が一気に噴出する
    だろうね。団塊ジュニアは40代後半、団塊世代は70前後。いずれにしろ家を買う金の
    余裕も意思もなかろう。
    2026年以降は、2003年台のマンション住み替えブームでまた住宅は値上がりに向かう。

  11. 431 匿名はん 2007/03/31 04:22:00

    家は20年くらい住むものってのは戸建ての話では?
    1箇所のマンションに20年も住むのは珍しいよ。

  12. 432 430 2007/03/31 04:28:00

    昔は狭かったからね。いまは30代が子供一人を成人するまで育てるのに十分な広さを買っている
    それに都心付近の便利なタワーを買って麻生開成に通わせていたらいくら古くなったとしても郊外に住み替える人はいない。
    十分な安値になったところで住み替えるとすれば20年ではないか。
    中古の価格も20年までは評価される。

  13. 433 432 2007/03/31 04:31:00

    ×麻生開成
    ○麻布開成 ついでに日比谷も筑駒もいれておくか

  14. 434 匿名さん 2007/03/31 04:34:00

    郊外に住み替えなくても都心内で住み替えるでしょう。
    いくら便利なタワーでも20年1つのMSに住むことを考えてる人なんて見たことないな。

  15. 435 匿名さん 2007/03/31 04:37:00

    だから何?結論から書いてね

    タワーマンション85平米に庶民が住むなんて私も10年前見たことないけどね。

  16. 436 435 2007/03/31 04:39:00

    住み替えが早くなれば、次の転換点(底値の時期)が早まるだけですよ。
    少し安全側に倒したシナリオであって、底値が2003年水準より上に来る
    というシナリオに変わりはないでしょう?

  17. 437 大学教授さん 2007/03/31 04:40:00

    20年たったら、二束三文ってこと?
    っていうか、築20年のタワーってあるの?

  18. 438 匿名さん 2007/03/31 04:49:00

    住み替えが早くなっても、
    次もマンションを買うとは限らない。
    タワーマンション85平米の話同様に、
    これから10年後、20年後の住宅事情がどうなるかなんて、
    勝手な想像でしかない。

  19. 439 匿名さん 2007/03/31 05:43:00

    日経平均が最近の底値である7800円くらいになれば、
    不動産も2004年水準で買えるでしょう。
    ずうっと待ち続けていれば2030年くらいにあるかも
    しれないね。
    麻布開成に通わせてた人、昔は郊外ですよ。
    千葉、埼玉、そして牛久から来てた奴もいた。
    都内は少数派であった。
    子供の学力と住む場所は関係無いよ。
    教育費に金をかければ、それなりになる。
    無理してローン組んじゃうと、子供がかわいそう
    という可能性もあるね。無理せず住めるところ
    に住むのが正解。もう東京都内、特に都心、
    城南一等地は、諦めましょう。

  20. 440 大手企業サラリーマンさん 2007/03/31 05:44:00

    築30年の与野ハウス45㎡が2000万くらいで売りに出てるよ
    当時いくらで販売されたか知らないけど、30年住んで
    この値段で売れるなら悪くない。

  21. 441 匿名さん 2007/03/31 05:44:00

    あっそ

  22. 442 匿名さん 2007/03/31 05:53:00

    年収1500万円くらいまでのサラリーマンだったら
    無理して都心に広いマンション(85平米8000万円以上)
    を買って高すぎる維持費に悩まされるよりも
    都心に中古2DKマンション(35平米1500万円)と郊外一戸建
    (土地100平米4000万円)の2本立てのほうが賢明なのでは?

    35平米マンションの維持費なんて知れてるし、そのほうが
    便利な都心ライフと郊外のゆったりした戸建での変化ある
    生活が満喫できる。
    もちろん中古マンションは、通勤の必要がなくなったら
    賃貸にまわして年金代わりにすることもできるし、
    売っぱらうにしても、85平米のマンションよりずっと
    売りやすいだろう。

  23. 443 匿名さん 2007/03/31 07:49:00

    貸すんだったら、意外に都心より城南ファミリータイプが良いかもね。
    昔築15年くらいのところに広めの部屋で5年くらい住んでましたが、
    ほぼずっと満室状況でした。空室になっても1,2ヶ月で埋まってましたね。
    利回りは低めだけど、住環境のよいところは実需が堅調。
    これだけ金利低ければ、うまくいくのではないか。都心タワーとか、
    競合が激しすぎてグロス利回り高いけど空室考えると収支トントンなんて
    ことになりそう。都心と言えないが港南あたり、将来どうなるか勝手ながら
    不安。

  24. 444 匿名さん 2007/03/31 08:10:00

    <新築マンション調査>借入額増、物件郊外へ…条件悪化
    http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070330-00000083-mai-bus_all

  25. 445 匿名さん 2007/03/31 08:23:00

    もう不動産の窓が閉じちゃいましたね。20年後、またお会いしましょう
    という感じでしょうか。

  26. 446 匿名さん 2007/03/31 08:44:00

    ソウル近郊のマンションは10億ウオン(1億2000万円)が普通だという。みんな長期ローンを
    組んで資産として買うらしい。東京はこの程度でなんだかんだいうのはデフレ感覚から抜け出せてない。インフレヘッジには株と低金利借り入れでの不動産だろう。

  27. 447 匿名さん 2007/03/31 09:39:00

    インフレヘッジ目的であえて借金して購入したマンションが
    もし暴落したら目も当てられない。
    結局、まったく問題ない不動産の購入方法は
    自分が末永く住むための家を現金で購入する場合だけかね。

  28. 448 匿名さん 2007/03/31 10:24:00

    もし不動産が暴落したら

    もしハイパーインフレが起きてしまって貯金の意味が無くなったら

    同じ程度の確率でしょう。両方考えづらいよ。
    もし天が降ってきたら
    と心配する昔の人と同じだ。

    もしなったときのための行動を考えるのは大事だが、
    そんなこと気にして何もしないのはどうだろうね。

    今まで、買えなかった人で許されるのは、20代で若くて
    貯金が少なかった人くらいでしょう。
    買えるのに敢えて買わなかった人は相場を見誤ったと
    いうこと。余ったキャッシュを株なりで増やすしかない。

    今30代後半なり40代で買えない人は、そもそも不動産を
    買ってはいけない。今まで何やってたんだということ
    でしょう。

  29. 449 匿名さん 2007/03/31 11:56:00

    自分はある程度妥協してようやく購入出来ましたが
    それまで抽選で落ち続けましたので
    変えなかった人に今まで何をやっていたんだ、なんてとても言えないな。
    日々忙しく不動産のことを考えていられなかった人、
    数々検討しながら妥協できなかった人もたくさんいるはずです。

  30. 450 匿名さん 2007/03/31 11:58:00

    別にあなたに許して貰う必要なんてないが

  31. 451 匿名さん 2007/03/31 12:20:00

    どうしてそんな言い方しか出来ないんですか?
    疲れているんですか?

  32. 452 匿名さん 2007/03/31 12:28:00

    うざいよ

  33. 453 匿名さん 2007/03/31 12:31:00

    やはりかなり疲れているんですね。
    お体大切になさってください。

  34. 454 匿名さん 2007/03/31 15:55:00

    東京で大地震起こったら下がります。糸冬

  35. 455 匿名さん 2007/03/31 16:34:00

    関東大震災のときはむしろインフレになって
    不動産価格は上昇したのでは?

  36. 456 匿名さん 2007/03/31 21:40:00

    関東大震災の時代と違って、東京はマンションだらけ。しかもタワーが多い。
    大地震でマンションの崩壊が続出したら、倒れず残ったマンションも不人気になり価格は暴落ですよ。

  37. 457 匿名さん 2007/04/01 00:51:00

    >>456
    新耐震基準のマンションが建築ラッシュで大人気になりますよ。
    冗談でなく。
    日本人が東京を見捨てることはないでしょう。
    日本自体の衰退が未来に待っているのは確かですが。

  38. 458 匿名さん 2007/04/01 01:04:00

    456>大地震には制震構造の大規模マンションのほうがずっと安全度が高い。
    木造一戸建てや安普請の賃貸マンションでは生命にかかわることは
    阪神大震災でもはっきりとした。その意味でもしっかりした分譲マンションの人気は高まる。

  39. 459 匿名さん 2007/04/01 01:33:00

    耐震偽装で危ないマンションも多いそうですから、
    大地震で倒れるはずのなかったマンションが次々と、
    もし倒れでもしたら、
    マンションの人気と信用もガタガタですよ。
    築5年のマンションの1割が強度不足と、先週ニュースになったほどだから。

  40. 460 匿名さん 2007/04/01 01:42:00

    459>一割ということは残り9割は安全ということ、一戸建てや賃貸マンションならもっとはるかに危険でしょう。

  41. 461 匿名さん 2007/04/01 01:48:00

    >>459
    実際の話、関東大震災クラスの地震に一番安全なのは中低層のRC建築物。
    揺れにも火災にも強いです。

    戸建てであるかマンションであるかは、論点がずれてます。
    施工が不良であるかどうかも、論点がずれてます。

    ちゃんとできてる中低層のRC建築の物件に住みましょう、以上。

  42. 462 匿名さん 2007/04/01 01:49:00

    一戸建なら地震で倒壊してもバラックを建てて住める。
    やっぱり自由度が高いのはマンションより戸建だね。

  43. 463 大学教授さん 2007/04/01 01:50:00

    住宅密集地から充分に離れた制震免震構造のタワーマンションを
    買うべきですね

  44. 464 匿名さん 2007/04/01 01:54:00

    >>462
    倒壊して死んだら、建て直しも何も関係ないでしょう? 遺族には意味がありますけど。
    戸建てだろうがRCで建てておきなさい。

    >>463
    まだ実戦を経験していない兵器を信頼しきっている兵士は愚かですよ。
    データが出るまでは私はタワーには手を出しませんね。

  45. 465 契約済みさん 2007/04/01 02:22:00

    http://money.jp.msn.com/investor/mktsum/columns/Columnarticle.aspx?ac=...

    この鈴木さんのコラムが客観的ですね。

  46. 466 匿名さん 2007/04/01 05:40:00

    >>462
    住宅密集地域のタワーが倒れたら、周りに迷惑になる。

  47. 467 匿名さん 2007/04/01 08:33:00

    >>466
    タワマンはほぼ100%倒れないそうです。
    だけど地震波の周期によって家具が飛んできて潰される
    可能性はあるらしいけど。

  48. 468 匿名さん 2007/04/01 08:58:00

    >>467
    机上ではそうですね。
    実際には、大地震が起きてみなけりゃ分からない。

  49. 469 匿名さん 2007/04/01 10:02:00

    地震でどうなるかは誰にも分かりませんね。
    地震以外でも、テロ以来、アメリカでは高層マンションの人気が
    ガタ落ちしたということもあるし、何があるか分からない。
    気にしすぎてもしょうがないけど。死ぬときは死にますよ。

  50. 470 匿名さん 2007/04/01 10:11:00

    高層MSじゃないので自分は安心とも思わない方がいいかも、468さん。

  51. 471 匿名さん 2007/04/01 12:23:00

    大地震の話はもうやめよう。

  52. 472 匿名さん 2007/04/01 12:37:00

    TOKYOの不動産の価値をグローバルな視点で見たとき、
    地震というリスク要因は、無視できるほど小さなものではないでしょう。
    地震を考慮しなくていい地域より、
    30%くらいはディスカウントされざるを得ないのでは。

    タワーマンションなどは、倒壊しなくても、傾いただけで修復は困難、
    場合によっては周囲の安全確保の面から取り壊しなど、
    いわゆる株でいうところのデフォルトリスクがかなり高いと考えるべきです。
    また、一度でもそういった悲惨な状況が生まれれば、そのマンションだけでなく、
    タワーマンションというカテゴリー自体が忌避され資産性を失う可能性があります。

  53. 473 匿名さん 2007/04/01 12:51:00

    大地震の場合は資産価値もそうだが、まず命の心配をすべき。
    木造一戸建てや賃貸マンションのほうがリスクが高いことは間違いない。

  54. 474 匿名さん 2007/04/01 13:27:00

    472はどうしてもタワマンに粘着したいらしいが、473さんの言ってる通り大地震が起きたら
    まずは自分の、そして皆の命の心配だな。
    まあ中にはそんな状況になっても資産の損得勘定ばかりしてる御仁もいるかもしれないが。

  55. 475 匿名さん 2007/04/01 14:28:00

    REINSの情報では、3月31日までの最新中古DataがUpされてますが、
    都心、城南ともにまだ堅調な値上がりですね。
    3ヶ月平均で都心は前年比+18%、城南は前年比+20%あたりですね。
    中古価格で出遅れていた北部(文京区台東区豊島区、北区、荒川区
    も値上がり始めてます。
    中古が上がっている以上、新築が下がり始めるポイントを予想するのは
    極めて難しい。

    とスレタイに戻してみました。

  56. 476 匿名さん 2007/04/01 16:27:00

    ていうか、みんなが不動産は上がったり横ばいになったりすることはあっても下がることはないという普通の考え方にもどるまであと何年かかるかの問いかけの方が正しいじゃないか。

  57. 477 匿名さん 2007/04/02 13:56:00

    476>そのとおり。ただみんな気づくのはもう3,4年先、不動産価格が2倍くらいになってからでしょう。

  58. 478 匿名さん 2007/04/02 14:16:00

    本当に3、4年先に2倍くらいになるのでしょうか。
    物価2倍、給料も2倍ならただのインフレだと思うけど。

    相変わらず、いつ下がるのか予想できる人がいないな。

  59. 479 匿名さん 2007/04/02 14:17:00

    不動産だけが2倍になるってことあるの? そのほかは微小上がりで。

  60. 480 匿名さん 2007/04/02 14:20:00

    うーん。でもそうなると、追加購入はしばらくできないですなあ。。
    金利もむしろ下がっているし、価格上昇を後押ししますね。
    株も説明つかないもののほうが大きく上がっているし、しばらく
    様子見ですな。不動産もせめて2006年水準くらいに戻るような局面
    があると良いんですが、無さそうだし。。
    キャッシュの使途に悩みますね最近。

  61. 481 匿名さん 2007/04/02 14:27:00

    レインズは調べられる物件が少な過ぎる。
    うちの近所で売れたはずの数戸の物件が全く載ってない。
    専任で売ったのしか載せないなら、参考にはなり難いよ。
    楽には売れないような物件を、一般で何社にも依頼して売るのだから。

  62. 482 匿名さん 2007/04/02 14:31:00

    480>株は今日は大きく下げたけどね。

  63. 483 匿名さん 2007/04/02 14:33:00

    短視眼的すぎるよ。ヘッジファンドじゃないんだから。。

  64. 484 匿名さん 2007/04/02 14:45:00

    3,4年で不動産価格が2倍になったら、
    株も2倍ですな。平均株価3万円突破。
    483さん、今が買い時。

  65. 485 匿名さん 2007/04/02 14:47:00

    まあ、レインズに問題があることは分かってはいますが、
    一応の傾向は掴めるでしょう。あと、一般媒介でもREINS
    に登録する業者、増えてますよ。大手も地場も。

  66. 486 483 2007/04/02 14:50:00

    >484
    割安感という意味では、Globalで考えると不動産のほうが
    大きいね。株は割高でももはや無いけど、割安でも無い。
    NewMoneyが入る余地は不動産のほうが大きいと思うよ。

  67. 487 匿名さん 2007/04/02 14:58:00

    サッポロホールディングスなんかは本業より不動産が評価されたわけだから、
    不動産価格が上がれば全体的に株価も、つれ高するのでは。

  68. 488 匿名さん 2007/04/02 15:50:00

    大スポンサーのデベロッパーや銀行の商売の邪魔はできないようで、
    新聞の今後の見通しについての論調は歯切れが悪く、そもそも記事
    、社説が3月24日以降ほとんど見あたりません。
    今週の東洋経済も銀行系証券のアナリストが書いているせいか、上
    昇要因の分析がなく、すべてを人口問題でかたづけてしまっていま
    す。

    そうした中で週刊エコノミストの記事は、不動産の生み出すキャッ
    シュフローが生み出すキャッシュフローが改善しないにもかかわら
    ず、①投資マネーの流入に伴う利回り低下による不動産価格の高騰、
    ②実需を伴わない住宅価格の上昇 に違和感があるとしながら、公
    示地価の上昇期待と買い急ぎで都心のマンションには先高感がある、
    また、不動産投資マネーは旺盛で、外資から見れば日本の不動産、
    不動産株が割安に見えるとしながら、日本の金利上昇のリスクがあ
    ると指摘。
    とにかくまだ上がるとは思うが、様々なリスクがあるという大変微
    妙な表現がいっぱいの読める記事だと思いました。

  69. 489 匿名さん 2007/04/02 21:13:00

    買い急ぎは、実需の先食いでしかないから
    将来のマンション需要は減ることなる。
    先高感の更に先に待ち受けるのは、
    買い手が減ることによる値下がり。

  70. 490 483 2007/04/02 21:50:00

    本当に、買い急いでいるの?
    2006年、2007年の購入者の構成比は、過去に比べて20代、30代前半
    の人がかなり多いというDataがあるのか。

  71. 491 匿名さん 2007/04/02 22:59:00

    ・不動産が2002-2003で底を打ったのはデータとして見える
    ・金利の先高感
    ・消費税アップがありそう
    これが買い急ぎの理由かな。

  72. 492 匿名さん 2007/04/02 23:54:00

    ・他人が買ってるから私も
    ・バブルで儲かるかも

  73. 493 匿名はん 2007/04/03 01:08:00

    アンケートでは「金利が安いうちに」みたいのが、いつも上位に入っているね。

  74. 494 匿名さん 2007/04/03 01:52:00

    周りをみてもここ数年で買いそびれて、さてこれからローンを組んで
    何をかおうかと検討始め出してる人のほうが多い。

  75. 495 匿名さん 2007/04/03 01:56:00

    1995年から超低金利が続いている。
    公定歩合の低迷で預金金利などここ12年間、まったく無意味になっている。
    とは、いいながら
    1994年に1000万のキャッシュをそのまま10年持ち続けた人と
    マンション購入の頭金に使ってしまった人の資産の増減は
    あきらかにキャッシュのほうが大きいだろう。
    マンション価値は「目減り」してキャッシュは対不動産の尺度では大きく「目増え」した。
    しかし、今後10年はたしてキャッシュを持ち続けるほうがいいのか別の資産にすべきなのか。

    1495兆円あるという家計の金融資産のうち日限統計によれば12%が株や投信、外貨預金
    などのリスク資産なのだという。
    リスク資産を持ち、増えない預金をもち、賃貸に住んで確実にキャッシュを減らすことと、
    住宅を購入することと、どっちが将来にむけて「安心」なのかという話だ。

    94年のマンションブームで人々は大きく欺かれた。
    買ったばかりのマンションが10年で平均4割下がったのだ。
    羹に懲りたのはバブルのババを掴んだ人でなく、90年代半ばに大量供給されたマンションを
    争うように買った人々だろう。買った人の数は後者の方が圧倒的に多いからだ。
    実に東京圏の既存マンションの約3割近くが93年以降の供給だという。

    土地神話の反対語に「マンション神話」がある。
    マンションは買った瞬間に2割値が下がるというやつだ。
    いずれも神話に替わりはないが、マンション神話だけが新しいだけいまだに行き続けて
    いる。
    そもそも少子高齢化は80年代から言われ続けている問題意識だ。減ってもいない
    23区人口を減るぞ減るぞといい続ける人が少なからずいるのは、マンション神話という
    宗教の布教活動の成果なのかもしれない。

  76. 496 匿名さん 2007/04/03 02:00:00

    ×日限統計によれば
    ○日銀統計によれば

    ×いまだに行き続け
    ○いまだに生き続け
    ミスタイプ陳謝

  77. 497 匿名さん 2007/04/03 02:03:00

    23区のいわゆる高級土地柄以外も値上がり続けるの?
    23区とはいえ、広くはそっちのほうが多いでしょう。

  78. 498 匿名さん 2007/04/03 02:18:00

    低金利が、大企業と中小企業の格差を広げ、中小企業の雇用機会が奪われ
    大企業の集中する東京に人口が集中する。
    一方、膨大な国債の利払いから、金利を上げることは財政の首を絞める。
    もともと景気は株や土地の資産効果でよくなったように見えるのと
    リストラの結果企業業績が好転しただけだ。
    消費者物価のレベルでは、ここ20年以上全く安定している。
    公定歩合がを上げ下げして変わったのは株価と地価だけだ。

    消費者物価レベルのインフレは原油価格の高騰でも起こらない限り
    起こりえない。日本は土地本位主義の経済。株価が外資ファンドに翻弄されて
    個人投資家のリスクが増えていけば、個人のマネーは不動産に向かわざるを
    えないだろう。
    23区に限らず、東京周辺部の神奈川、都下が本格的に上昇するのはこれからだ。

  79. 499 匿名さん 2007/04/03 02:35:00

    484> 良く調べてみて。03年と比べて日経平均はすでに2倍超、新日鉄は5倍くらいになってる。
    それに比べて都心マンションは値上がりしてるといってもまだ1・5倍程度と出遅れいる。
    こっから先は数年かけて株価が1・5倍となるなかで都心マンションが2倍になるのは
    出遅れの訂正として、普通にありそうなシナリオである。
    そもそも普通のサラリーマンが都心に検討できることが異常な安すぎだっただけ。

  80. 500 匿名さん 2007/04/03 02:36:00

    ただし、日本経済は堅調に伸び続けるのが前提ではないでしょうか?
    中期的以上のスパンで。

  81. 501 匿名さん 2007/04/03 02:38:00

    不動産に関しては、買い控えていた需要が一気に出た事で一段高したものの、
    買いは一巡して膠着、長期的には大規模な調整を含めなお予断を許さない状況でしょう。

    マンションブームを東京周辺部に裾野を拡げていくには、
    衰退状態の多摩ニュータウン、旧公団などを、
    なんらかの形で解決してやらないと無理でしょう。
    末路として、にっちもさっちもいかず悲惨な状態があって、
    それが自分の将来予想図として実際に存在したら、
    だれもそういうハメになりかねない選択はしないでしょうから。

  82. 502 匿名さん 2007/04/03 02:40:00

    499
    その論理だと、これから不動産が2倍になるということは、日経平均も
    3万数千円超えを今後すると読むのでしょうか?

  83. 503 匿名さん 2007/04/03 02:54:00

    日経平均 最高値39000 → 最安値7600 現在 17000円
    つまり最高値の半分にしかなっていない。

  84. 504 匿名さん 2007/04/03 02:57:00

    今後は、急騰もないが下落もありえない。全体がゆっくり上がっていくだけ。
    マンション価格は消費者需要より供給者の土地仕入れ価格の変動で
    動くものだからだ。

    普通は、買い手が殺到する局面では商品の価格は上昇するものだが、
    殺到して買えない事態を繰り返すと、購入意欲はますます強化される。
    ところが
    94年のマンションブーム以降、物件価格は年々下がり続けてきた。

    殺到する客に対して、マンションが供給過剰になったからではない。
    構造改革で企業保有土地が一度に放出され、マンション景気に悪乗りした
    政府や自治体が規制緩和で過大な供給を煽ったからだ。

    今後は、郊外に企業が抱えていた土地がじわじわ出てくるだろう。デベロッパーの
    開発物件、工場跡地、etc。都心の高騰をうけて城南が上がり、周辺部がゆるやかに
    上がっていく。儲け損なった分をしっかり取り戻しにかかる。
    住宅デベロッパーが専業中堅デベが主体だった時代から大手と新興のエリアの住み分け
    が明確になりつつある。もはや過剰供給や過当競争による値下がりが生じにくい構図に
    なっている。

    マンション業者自体が、長丁場でじっくり売り切る体質・体力を備えている。
    地価が上昇基調になれば、先に仕込んだ土地ほど利益率があがり時間がかけても
    売っていける条件は整う。要は、早く上がりきるのでなく緩やかに気が付いたときには
    2割も上がっていた・・・みたいな上がり方が一番供給者には都合がいい。
    郊外は、上昇のスピードが速いかだけの差だ。

    都心の供給スピードはさらに遅くなるだろう。
    公務員宿舎跡地、再開発など時間がかかる要素はやまほどあるし、下落基調になければ
    開発をあせる必要はどこにもない。
    郊外の売れ行きを見定めてゆっくり出馬すればいいだけだ。

    千葉埼玉で、新興勢力が大規模安売りを仕掛けても、横浜・川崎・都下の援護射撃
    になることはあっても価格の足を引っ張ることはないだろう。

  85. 505 匿名さん 2007/04/03 03:00:00

    >>503
    銘柄を当時に直せば、既にバブル期並に回復ずみ。

  86. 506 匿名さん 2007/04/03 03:07:00

    地価が下がるからマンション価格が下がる。
    需要が減ってマンション供給が下がるから地価が下がるわけではない。
    それでないと田中内閣の列島改造ブームやバブル期、全国の住宅地価が
    上昇した理由が説明できない。

    なぜなら、住宅は必需品だからだ。
    賃貸住宅の 品質が上がって家賃がもっと下落すれば、マンション需要は冷え込む。
    大家は、内装など換えるものの貸家の質を高めようとは思わない。
    何百万かけてリフォームして家賃を上げようとする人はいる。

    世の中には、高くてよい賃貸は山ほどある。高くてよい賃貸を作ることが
    実は、安くてよい分譲に、人々の関心を向けさせる。

  87. 507 匿名さん 2007/04/03 03:15:00

    デベってそんなに悠長なこと考えてるのかなあ?
    かなり今後に危機感もってる気がするが・・・。
    だって、近所の小さい電気屋がつぶれてそのあとの開発が「地所」だったんだよね。
    みんな「こんな物件、地所がやんの?」って感じだった。
    近所の不動産屋も「こんなところまで手を出すようになったのか・・・」って言ってたけど。

  88. 508 匿名さん 2007/04/03 03:23:00

    >>507
    都心の話なら、「住宅付置義務」がらみ。要するにオフィスを作ると一定戸数の
    住宅供給が義務付けられている区がある。
    地所は、千代田区でこれを複数てがけ、都心の小ぶりなマンションが得意になった。
    平河町など日当たりのない北向き主体の小規模マンションだったし
    下馬あたりでも数年前から小さい物件をいとわずに分譲している。
    大手では地所だけが特に目立つ。
    M井のように郊外で大展開する戦略ではないから。仕方ない。

  89. 509 匿名さん 2007/04/03 03:25:00

    追記 もちろん世田谷に付置義務はないが

  90. 510 匿名さん 2007/04/03 03:27:00

    508さん返答ありがとうございます。
    勉強になりました。
    ちなみに駒込(豊島区側。駅から徒歩3〜4分。本郷通り近い)です。

  91. 511 匿名さん 2007/04/03 06:48:00

    団塊の世代のマンション取得は確かにコアの需要だが
    現状住居の狭隘、老朽化、設備の陳腐化などの理由による40代前後、50代の社宅
    退去需用というのも結構な数になろう。
    ことに、バス便の戸建てを売って、駅近くの便利なマンションに住みかえる動きは
    今後も増えていくだろう。
    首都圏の戸建ての5割は築20年を超えているのだ。
    家族が二人になって不便な立地の広い家に住んでいたいとは思わない人も多いことだろう。

    住宅・土地統計調査 平成15年http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2003/zuhyou/k0180000.xls
    によれば、首都圏の住宅総数は1390万戸
    持ち家比率 55%
                 うち、民間分譲マンション(共同住宅)は205万千戸(15%)
                    持ち家一戸建て           540万戸(39%)

                    民間賃貸マンション(共同住宅)は259万戸(18%)
                    木造・鉄骨アパート         119万戸
                    給与住宅(社宅等)         50万戸(4%)

    社宅が50万戸あるというのも注目すべき。
    25年入居するとしても毎年2万世帯は社宅から退去する計算になる。

    住宅面積

    給 与 住 宅 49.41 ㎡
    民間賃貸マンション 35.14 ㎡
    持ち家共同住宅 67.64 ㎡
    全住宅平均 76.06 ㎡
    一戸建て 115.33 ㎡

    社宅も
    全体に50%が1986年以前(築20年超える)建物
    十年経過すれば確実に老朽化は10年進む。

  92. 512 匿名さん 2007/04/03 06:49:00

    ×団塊の世代
    ○団塊ジュニア
    失礼しました↑

  93. 513 匿名さん 2007/04/03 08:03:00

    デべは悠長になんか考えてないよ。
    儲けられる時に思いっきり儲ける気らしい。

    昨日、売り渋り某物件のMRに1か月ぶりに行ったら、
    販売予定価格が1割高くなったと言われた。
    「取締役が設備を良くして、高く売るように言うもので。」
    だとさ。
    オプションの一部を無料で付けて値上げした。

    やりたい放題だ。最終的に何割高くする気だか。

  94. 514 匿名さん 2007/04/03 08:12:00

    社宅が50万戸もあるというのは驚きました。
    社宅保有に対する風当たりも株主からは強いですし、社宅自体の
    減少による需要、社宅から退去する人々の需要を合わせるとまだ
    需要は減少しませんね。
    最近の実際の購入者の比率、30代中心に増えていますが、
    人口構成として、団塊ジュニア世代の構成比率が高まっていること
    以上の増加具合では無い。駆け込み需要、実際は無いと思いますよ。
    普通に適齢期で買っているだけ。駆け込みは印象論ですね。

  95. 515 匿名さん 2007/04/03 09:02:00

    国家公務員宿舎だけでもかなりの数になりますね
    http://www.web-pbi.com/whereabouts/index_Jhouse.htm#1
    23区内で22404戸
    http://www.mof.go.jp/singikai/shukusya_iten/siryou/20060613/20060613a_...

  96. 516 匿名さん 2007/04/03 09:51:00

    郊外のマンション需用はゆっくりだけれど確実に伸びていくだろう。
    毎年東京圏で8万戸の供給が続いていても
    300万戸の賃貸マンション+社宅居住者の3%が持ち家を
    望むだけで市場は充足するのだ。
    首都圏の人口が減少に転ずるであろう2015年までは、その
    程度の新規需要は十分ある。
    http://www5.cao.go.jp/j-j/wp/wp-je05/05-3-1-02z.html
    以降は、戸数を減らし、広くハイスペックに建替えるのがデベロッパー
    の仕事になるのかもしれない。

    賃貸が35平米2DKが平均値という点に注目すべき。
    20平米のワンルーム〜70平米の3LDKも含んでの話だが
    同じ家賃で広い賃貸に住もうと思えば、より郊外へいくかより古い
    物件を探すしかない。
    「環境の不便なところへいってまで賃貸を続けるか」というのが
    一般的なマンション購入の購入きっかけだろう。

    ローン板見て、若い人の多くは老後の収入に不安を持っているのが
    わかる。退職後に賃貸住いは避けたいという希望がつよいだけでなく
    ローンもしっかり返済を終えようと思っている人が多い。
    インフレになれば住宅ローンは相対的に目減りすることも
    将来の住宅のスタンダードはもっと豊かになるかもしれないことも
    それによって起こる住み替えの可能性もまるきり考えていない。

  97. 517 匿名さん 2007/04/03 09:52:00

    彼らが高齢になる頃には建替えの済んだぴかぴかの都営住宅が
    いっぱいあまっているかもしれない。
    マネーと時間を味方につける手立てをまだ知らないのだなと思う。
    時が経てば可能性は増すし、時間をかければなんとかなることも多い。

    ということで、60までにきっかりローンを返して住いを確保というのが
    若い世代。特に主婦の基本姿勢だ。
    買わずに待って、所得が伸びないといずれは、老後の生活不安を
    避けるために、どこかで持ち家を確保しておきたいという願望がつのるだろう。

    郊外で破格の値段で大規模供給される物件がそういうニーズの受け皿になりそうだ。

    あとは、地方との逆格差。
    20年前もそうだったが、地方なら70坪の土地に易々と一戸建てが買える。
    東京に住むと家すら持てないでせまい家賃に給与を吸い取られる。
    どんな郊外でも、首都圏なら地方の住宅地よりお洒落で便利なはず。
    そういう気持ちから「自分が買える郊外」を買っておこうという気にさせる。

  98. 518 匿名さん 2007/04/03 10:09:00

    >516
    失礼。戸建ての供給を忘れていました。マンション以外にも東京圏で毎年5〜6万戸ベースで
    供給されている
    http://www.fudousan.or.jp/service/toukei/01_kaihatu/3-02_a.html
    3%は大げさでも5%なら収まる数字ですね。

  99. 519 入居予定さん 2007/04/03 11:11:00

    >どんな郊外でも、首都圏なら地方の住宅地よりお洒落で便利なはず。
    埼玉や千葉、茨城の、駅から遠い場所だとほんとにド田舎になる。
    自分が生まれ育った地方よりも田舎になるのはそういう場所では普通。
    そんなところが便利でおしゃれなはずがない。

  100. 520 匿名さん 2007/04/03 11:18:00

    じゃあ今30そこそこか20代の人はどこに家を買うの?
    少数の勝ち組でなく、大半の普通組(少数からすれば***み)は、
    バブル期のように遠い郊外を買いあせるのか・・・

  101. by 管理担当

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32.36m2~95.58m2

総戸数 41戸

ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園

東京都足立区梅島2-17-3ほか

4900万円台・6100万円台(予定)

3LDK

55.92m2・60.42m2

総戸数 78戸

バウス加賀

東京都板橋区加賀1-3356-1他2筆

未定

1LDK+S(納戸)~5LDK

59.49m2~127.92m2

総戸数 228戸

ヴェレーナ西新井ザ・ハウス

東京都足立区島根4-239-5他

未定

2LDK・3LDK

62m2~80.73m2

総戸数 46戸

ルネグラン上石神井

東京都練馬区上石神井4-610-28他

未定

1LDK+S(納戸)~4LDK

58.28m2~91.37m2

総戸数 106戸

シャリエ椎名町

東京都豊島区南長崎一丁目

未定

1LDK~3LDK

34.87m²~63.10m²

総戸数 82戸

プレディア小岩

東京都江戸川区西小岩2丁目

7298万円・7938万円

3LDK

73.68m2

総戸数 56戸