23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

しかし、インフレにできなければ政府は800兆もの借金をどうやってなくすつもりなんでしょうね。
いっくら国有資産を売ったり節約しても焼け石に水。
増税でなくすることも不可能。
莫大な借金があるうちは利上げもできないから（金利が増えて借金がまた増える）、当分はまだ低金利かな。

>200
あなたの給料は上がってないかもしれませんが、世の中上がっている
人一杯いますよ。

１９５でーす。
みんな地所や三井不の今の時価総額知ってますか？
びびりません？
もちろんバブル期越えてますよ。

改行しましたよー。

ちなみに私は「匿名はん」
では。

近現代の世界史レベルで考えると、生涯に一度くらいハイパーインフレを経験した人も多いよね。

俺も一度体験してみたい・・・・。

健全な成長がよいんですよ。人口減が続けば、広い家にも住める。

>>201
竹中元大臣が書いた構造改革の真実って本でも読んでみれば？
何の知識も無く国の行く末語ってる姿はイタいよ。

人口減になって地価が下がるのは東京以外の地方。
東京23区はまだまだ住みたい人がたくさんいるから地価は下がらない。
東京への集中が加速するだけ。地方はどんどん衰退する。
あとは、定年退職後のジジババが地方に移住。要するに地方はジジババだらけになる。

バブルが発生するとしても８０年代みたいに国民全員参加型のバブルはもうないね。
ただ日本は景気低迷しても世界的なバブルが発生すれば、金の有り余った海外の
投資家やらファンドが日本を買い捲ってやっぱりバブルが発生する。

国民の所得上がらず、今消費が伸びているのも海外からの旅行者などが日本で安い
家電製品等を買い捲っているかららしい。

世界的なバブルの波に乗って、物価だけは高騰するけれども国民の生活はじり貧で
ますます取り残されていく。それが日本の行く末か。

>200さんへ

都心に限っては賃料が高すぎるのではなく、安すぎると思います。
人間が生きていく上、また経済活動を維持していく上で、価値（土地含めあ
らゆるもの）が下がるということは非常に厳しいことです。

現在の賃料上昇は１０年強ほど下がっていた賃料が少し上がっただけで高いと
はいえないと思います。
今年は高かったとしても数年後には高いといえなくなるのでしょう。

地価が上がったことで本格的にビルの建て替え、ＰＭによる改装が行われ
賃料が上昇してきます。
隣のビルの賃料が上がれば必然的に周辺に波及します。

ある程度の起業や、人々は自宅や賃貸不動産含めそれなりに不動産を保有しているため、
持っているものの価値があがり、借りているものの価値も上がる。

つまり一緒なのです。
格差の拡大問題はありますが、インフレの一環として受け入れざるを
得ない事実でしょう。

断言しよう。
今の価格で販売されている物件が都心でサラリーマンが買える最後の物件。
天変地異でもない限り、あと数十年は都心の地価は下がらない。
ココ五年以内で都心マンションを買った人が真の勝ち組。
これからは「ネオドーナツ化現象」が始まる。
日本の人口が減少すればする程、その傾向が強まる。
地方はますます過疎化し、都心部への一極集中が加速する。
これが「二極化スパイラル」

今の日本で必要なのは知的産業への完全なシフト。
地上げ屋やモノを横流しにするだけの商社は要らない。

付加価値をつくれない場所に金が流れてしまっては世の中が衰退する。
規制は必要といわざるを得ない。

私は投資用不動産を持っているので値上がりはありがたいけど、211さんみたいに楽観的になれません。断言できるなら、金額の多寡ではなく、すべてを賭けて投資してみては如何でしょうか？
私が良い投資家と思っている人は、皆慎重さと大胆さを身につけております。あと、謙虚な心でしょう。将来は不確かで判らない。その中で自ら勉強して、勇気をもってマーケットに望む。これが真の投資家だと思います。
私は為替や株式もやってますが、将来のことなんてホント判らないですよ。

「絶対的なことは絶対無い」というのが真理だと思います。
但し、グリーンスパン前議長は、「絶対的なことは絶対無い」というのは矛盾しており、ロジカルにはおかしい、と笑いながらコメントしてますけど。

>211
断言されても間違った場合、責任取って貰えるわけじゃないしね。

地方から一極集中で上京してくる人達は、お金持ちなのかな？。
高い都心部の土地を、更に高く買ってくれる程の。

214さん
ちと幼稚では？

１０年先を言うつもりは無いが、上昇スパン１５年で可能性としては、その新築マンションは55平米の2LDKで6000万円。場所は、西武線の石神井辺りに買える。南麻布は、９０００万円に値上がりしてるのでは？　気に入らないだろうが・・・あくまで可能性。

>214さん

南麻布の６０００万のマンションが１０年後に３０００万になる場合は
少なくても日経平均が１万円を切っている状況でしょう。
みなさんの仰るとおり、考えられませんが・・・・

>>214
当方、都心部に複数(延べ300平米強)の居宅を有し、生来、仕事も
遊びも行動圏は山手線駅近辺とその内部とhama、Daibaがほとんどです。
居宅の戸建ては長年テナントをとり副収入を得ていました。
最近はホビーの梃入れで、港区のマンションで過ごす時間が長く
なっています。

車、ゴルフ、スキー、オーディオ＆ビジュアル、旅行、ファッション、
観劇(年200万程度使う)、飲食(銀座・六本木が半数以上）、
映画＆音楽ソフト収集等々のため可処分所得は多くして女の子たち含め
存分に遊びたい・・・というのが半ば趣味(笑う)みたいな生活です。

よって通常は、おっしゃるようにBなんでしょうが、私は全ての
手法がAです。所詮、私も企業の構成員の一員でそこからの年俸制に
よる収入比率は半分以上を占めるので、属性は会社員ということに
なるのだと思います。

その設例で総手持資金を7000万円と仮定すると・・・、
（A）は6000万円ローンですから手元には7000万円がそっくり残ります。
（B）は6000万円を出費しますから手元は1000万円が残ります。

資産下落で6000万円が3000万円の評価になろうとも、AもBも居宅を
同じ場所に有しており、衣食住の大原則からも、拠点を放棄することは
できないので、所有権を有していることは同じです。

よって、私は必然的にAを選ぶ訳です。現実実行もそうしてきました。
ローンを組めると言うことは月例（年額）収入で金利込み返済が可能という
ことになりますから、日頃の生活でベンツSやBMW７等を購入したり、
年に何度も旅行やゴルフ等や消費を充実させる生活をするには
(時は戻ってこないので機会逸失の先送りは嫌い）、Bでは貯め直すか、
ローンを組むことになるか、心細く我慢するという事になります。

私的には個人資産にも企業会計の手法を取り入れて、B/SやP/Lを
見ますので、キャッシュフローの細い生活には耐えられない、と
いうことになります。手持資金が豊富に有れば仕向け先
(ポートフォリオ）を別につくり、そこから収益を得ることもできます。

銀行融資も、良く繰り上げ返済される世帯が多いですが、私は
今まで一度もなし。笑い話的に言えば、銀行さん(他人）のお金で
大きく動かす手法です。まあ、会社員の知人では、ほとんど
繰り上げたりしてますけど、当方からみれば、「おい、おい、
おい、あーーー、勿体無いなーー」・・・「手元の金抜けぬけと
逃がしちゃったの」、と飲み会での話題の一つです。

>220
おっしゃるとおりです。私もかなり借金してます。
正直セカンドローンも入れて3億円程度。まだ増やすつもり。
なぜ返すんでしょうね。理屈がさっぱりわかりません。
ポジティブキャリーになる限り、返さなくていいのです。
たとえネガティブキャリーになっても、税金が減るのです。
自己居住用も同じ。最大限借金して、余った資金を株なり
セカンド物件に利用すればよいのです。
給料一本しかキャッシュインは無い、という発想だと、繰上げ
返済とか、そういった結論に陥ってしまう。
ここの壁は越えないと駄目ですよ。

当方、経営者。
手元に7000万円あったら、
マンションをこれで現金購入して、
担保に必要な時に必要な資金を借入するのがいいなぁ。
大きく動かすことで確実に利潤が得られて来たんだったら、
えらく幸運な人。

読んでて全然、羨ましく思わない。
借金したことないから。マンションも現金購入だし。

>224
あなたのような人が、借金すると、もっと金持ち
になりますよ。是非お薦めです。

貯金３０００万円はマンション最低でもないと、マンション投資なんてできない。
223さん
現金で買うのは、得策でない、もう資産デフレでないので、複数不動産保有すべく会社で借入しないと、金におわれる生活から抜けられないのでは。

サービサーが、身売りされる時代に、不良債権は、もう無いんだよ。つまり、もうお買い得なんて話は無いんだよ。目覚めよ諸君！

面白いね。
ポジティブキャリーとかレバレッジとかの発想がない人って多いんですね。
かたくなに借金を拒み手元に現金を溜め込んで現金決済をする考え方って、
お父さんか親戚からの教えなんでしょうか？
借金＝ネガティブと刷り込まれているのでしょうね。
不動産を購入するために10年間も現金溜め込んできたら、せっかく素晴らしく良い物件に
巡り会えたとしても決断できなくて投資機会を逃しまくると思いますよ。
それで結局上がりきった天井に近いところで押さえてしまったりするのではないでしょうか？
実際にそんな人たくさん見てきましたけどね。

周りにそういう程度の低い人間ばっかりだったんですね

みんなまじめすぎるな。あるところから持ってこなきゃ。
俺の場合多めに借金して7000万マンション買って嫁の実家
が心配になったみたいで（給与手取りの40%が返済計画）
3分の2出してもらって登記の持分3分の2くれてやりました。
まあ3分の1の価格で住めるということだな。どうせ仕事で昼間いないし
嫁側が持つのが当然と思ってたけどね。
なので値下がりしようが上がろうがどうでもいい。
のこり3分の1は現金で払ったから結局借金なくなった。ラッキー。
どうせ相続でもらうんだし節税にもなるな。
下がるの待たないで無理なマンション買って両家の実家に持たせる
作戦が最高だと俺は思うな。リスク０でリターン１００％

まあ、それは、人間として、男としてのプライドの問題だからね。
甲斐性ないけど、それでもいいならいいんじゃない。

マンションを現金で買うのと、投資機会を逃すのとは無関係。
何時でも好きなときに買えるんでね。

228のようなのが、
したり顔で跋扈するようになったら、
手仕舞いした方がいいよ。
230はそれはそれでまともな作戦だよ。

こういうのが出てくると格好の金融引き締めの口実になっちゃう。
もしかして日銀の工作員？

>232
あなたのような大金持ちは、新丸の内ビル現金で買ってください。

また管理人さんに注意される前にいい加減にスレ閉鎖したら？

23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめるか？

当面少なくとも3年間は、都心5区と城南と城西は上がり続ける。
城北と城東も当面は価格が上がるが、エンドユーザーが付いて来れずに2年後に上げ止まる。
そこでやや下げに入るような気がするな。
バブルの時との違いは二極化が本質の様な気がするね。

そうですね。既に人口減少社会の北欧でも、都心は人口横ばい、都心近郊は人口微増
という状況で、地価はバブル時の80％戻っています。
日本がどうなるかわかりませんが、都心の地価が高止まりして人口流入は止まり、
その周辺地域の好条件立地に人口が集中し、ここも地価は堅調に推移する、そのような
展開でしょうか。
給料が上がっていることを実感できない人は、なぜこの価格で不動産が売れるのか
理解できない、裕福になってきている人は、なぜこの価格で不動産が買えるのか理解
できない、そんな世の中でしょう。
二極化に加えて、グローバルがキーワード。カントリーリスクの極めて低いアジア地域
は日本しか無い。そこでイールドスプレッドがプラスなんだから、買わない理由は
そもそも存在しない。日本だけの論理しか見えない人には理解できない。
そもそも、バブル崩壊後15年デフレ社会で耐えれる日本はすごいよ。普通すぐIMF管理下
に入っちゃうでしょ。そんな国力の大きい日本が、長年苦しんできたデフレ社会のなか、
公示地価が全国単純平均ですら水面上に上がってきた。
これが何を意味するか、鈍感な人には分からないが、私個人的には非常に大きな意味が
あると考えています。
不動産業者はこの地価高騰に本音では懐疑的。グローバルな観点が欠如しているから。
ここでしっかり好条件立地を高値で入札できるところとそうでないところ、今後格差
として広がりますね。

前々スレくらいでも聞いたけど、「いつ下がり始める？」ってことは
下がり始める前に売り抜けるとか、次の手をうつってことですよね。

下がり始めたら安心して買うよって人はいない。
まあ安心して底までゆっくり待っていられる人は、待ってればいいけど、
賃料は遅効性かもしれない。
長い間賃料を払い続けて底待って、金利も消費税も上がっていき、借入金控除もなくなったり？
多少高くても、更に言えば、仮にもうすぐ下落するとしても、低金利でレバレッジ５倍を生かせば
賃料分を生き金にはできる。ベア派の予想に反して上昇期が長ければ、もちろん次の手も打てる。
実家や割安社宅を除けば、人はどこかに居を求めなければならないので、
もし一軒も自家用を所有していないのならば、買いでOKでは？

複数保有しているヒラリーマンというと2002年契約、2003ごろ入居から年に一戸弱のペースで
3〜4戸を1LDK、ファミリー、2LDKのようにそろえた人が多いのではないか？
（大体それくらいで借金したくなくなるくらいの返済負担率になるでしょう、
　他の運用やキャッシュも大切だから。）
6年目に売るとすれば、2006年引渡し物件が2012年に転売で、今大勢がピークと予想する時期には
間に合っている。根拠はないですが、買う時得したものは、売る時も得することも多い。
二戸以上保有しているヒラリーマンはこのままで静観、買い増しはせずで良いでしょう。
自家用一戸のみ所有のヒラリーマンは、出来るだけ早くできるだけ良さそうな物件を決めましょう。

勢いが着いている感じがしますね。
確かに一部都心はのみ過熱感はあるけど、周辺はまだまだ上げ余地が残っている。
チャートでかけば、とくに中古の都内成約価格の伸びに非常なる勢いが付いている
ことが分かる。新築に先導された格好もあるけど、勢いは強い。
この勢いはそう簡単には止まらない。
今までの都心が安すぎた面も否めない。
よって、当面は上がり続け、3年後くらいで天井、その後徐々に切り下げるが、
数年前のような超安値にはならないと予測。

言えてる。金持ち父さんを読んで不動産をもって、大家にならなきゃ男じゃないのだ。

>244さん
そこまで気張らんでも。大家のメリットは個人にはあまりないし、将来性は微妙に弱含み。
うち一軒構えて、お金があれば立派に男にはなれますよ。
大金さえあれば、いつかは3Aでも五山でも何かは買えますしね。
ただヒラリーマン（本当はヒマリーマンだった）が消費税増税前に高額消費してお得になるには
今は都心不動産が一番ましかなと言うところでしょう。ヒラリーマンがある程度安全に、借金して
低金利とレバレッジの力学を享受できる対象も、都心不動産くらいしかないでしょうしね。

都内の中古成約価格の伸びは、価格帯によって違うし、
物件の善し悪しによって大きく左右されています。
何でもかんでも高く売ってる新築と異なり、
中古物件は客による選別が厳しいので、
長期間売れずにいる物件も実際は多いです。

>242
勘違いしなさんな。都心、城南1等地に普通のサラリーマンは無関係。

無知で馬鹿は怖いね。
現実知らなすぎ。
高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上といえば大企業ですよ。
大企業の平均ですらコレ。
サラリーマン平均はもっと下。

大企業勤務の40台年収800万の人が借りられるのは2000万前後
（定年までに無理なく完済出来るという条件で試算）。
手持ちで2000万の預金があっても合計4000万。
4000万＝年収の5倍だから妥当なところ。

さて、4000万で買えるマンションは？
都内23区では北区・練馬区・荒川区・足立区あたりの駅近だと60平米強くらいだろう。
60平米では家族で暮らすには狭いよね。現実的ではない。
家族4人とすると80平米以上は必要。
となると、中古を買うか郊外（千葉・埼玉・神奈川）に行くしかない。
それも新価格とやらでどんどん遠くになっている。

こう考えるともう十分、マンション価格は上昇してると思うよ。
これ以上、上がるのかね？デベと不動産関係者は上がって欲しいのだろうけど。

買契約書の消費税分で販売価格を割り戻すと建物価格が出る。
仮に５０００万円とするとそのうち
Aは建物２０００万（狭い都心）
Bは４０００万（広い郊外）
とする。２０年後建物が劣化するから
地価がかわらない場合でも
Aは４０００万程度
Bは３０００万程度
という評価になろう。
地価下落の場合、
都心の底値水準＞郊外の底値水準
なら差はもっと大きい。