23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

毎回目に触れるスレ看板の誤りが多くて恥ずかしい限りです。
×後続スレ（その６）
○後続スレ（その７）

前スレの750です。

不動産に限らず株でも商品でも市況物を考える際に、「今騰がっている理由」と「これから先も騰がる理由」というのは混同してはいけません。

「抽選会場での人だかりがすごい」、「借り手はすぐ見つかる」、「賃料も上がっている」、「統計でも都心の人口が増えている」などというのは、「今騰がっている理由とその結果」です。

問題は、これからもそうなのか？とういことですが、
1) 価格が上がりすぎると需要は減ります。（潜在的な需要がいくら多くても、値段が上がれば上がるほどほど、その値段についてこれる人は少なくなります。）
2) とはいっても、借り手が容易に見つかり、住居の高い値段をサポートできるだけの賃料がとれるなら、価格は下がりません。賃料があがれば価格もあがります（収益還元法で）。しかし、借り手がつかなくなれば価格もすぐに下がります。
3) 「今騰がっている」のは「今、多くの人が買っているからです」その結果、今は都内の人口も増えてます。

で、これからはどうなのか、ということが議論すべき点です。

私が(前スレの）750で指摘したように、これからは、団塊ジュニアの大需要期であり、本来なら黙ってても不動産価格は上がる時期です。不動産20年サイクル説をとるなら、10年くらいかけてゆっくり価格が上昇するのが健全な姿でしょう。その姿であれば、今買うのも悪くない選択だと思います。

ところが、前750でも指摘した通り、景気の底打ち感・低金利・住宅ローン減税で、「需要の前倒し」がおきております。本来のその人の家族状況や資産状況では5年や10年後に買うのが相応しい人でも、「これからもっとあがるかも」とか「低金利が続いているうちに」とか「減税が得られるうちに」とかいった理由で住宅を購入しています。株価の回復や金利の上昇が、自然に「買い煽り」になっているわけです。これは、一時的な需要量の増加につながり、供給側には前倒しはないので、需給は逼迫します。健全な成長が加熱を始めてしまう原因です。

さらに、現在の低金利は、賃貸世帯が「賃料払うよりローン組んで買ったほうがよい」と思わせるきっかけとなります。これも購入需要が増える結果です。しかし、この動きは「賃貸需要が減少する」という点で、実は負の要因（将来の下落のきっかけ)ともなります。つまり「今騰がる理由であり、将来落ちる理由」となるのです。

(続く)

考えをまとめてから書いてくれよ

上記3で書いたことだけならば、前倒しとは言え「実需による買い」なので、ミニバブルとはいえません。潮目がかわっても、実際に住んでいる家はいくら価値が下がったと言っても簡単に売りにだされないし、中古市場への供給圧力にはならないでしょう。

しかし、投資用の賃貸目的の住居や不動産ファンド(証券化）の購入住居は違います。これらの「実需なき買い」がミニバブルを形成します。今はその真っ只中です。今後需給バランスがくずれ、賃料がさがれば、連動して不動産価値も下がり、一気に売りに出されます。

ファンドについて「他のファンドにまとめて売るだけなので市場に影響ない」とか「投資家が損をするだけ」などという方がおられましたが、これは全くの間違いです。それらはすべて連動しているからです。別に家自体が一般市場に出る必要はないのです。「賃料がさがった」という事実があれば、買う方のファンドはその賃料で逆算した価格でしか買いません。賃料がさがれば、証券を持っている既存の投資家は損をし、新規のファンドとそれを買う投資家は新しい安くなった賃料をベースに採算価格を計算します。

むしろ、実際に市場に出て買主から値を取って売買するまで価格が決まらない実体中古取引より、理論値ですぐに取引される証券化された不動産の方が、価格崩壊も断然早いのです。20年サイクル説など、これからは成り立たないでしょう。

で、賃料ですが、需要に対して供給が多いとさがります。

- 実需は少子化で減少する。
- 賃貸世帯の多くが住居を買い、所有世帯に移行している（低金利ゆえ）。その結果、賃貸需要は減る。
- 都心幻想をもってる人が「都心なら下がらない」という根拠のない説を信じ込んで投資不動産を始めている。供給過多になる一因
- 相続税対策として不動産投資が、巨額な団塊世代の金で始まっている。供給過多の一因。
- 世界の好景気で余った金が不動産ファンドに流れている。（不動産の証券化は、事業主体がリスクをとっておらず、バブルがはじけても事業主体が損をしない、損をするのは出資した投資家、という点で画期的ですが、バブルを創出することまた防ぐ仕組みには全くなってません。）

株の世界で、これから騰がるという雰囲気が市場を支配しているとき信用買いが増えますが、その信用残はその株が頭打ちになる最も大きなリスクとなります。このことは不動産にも大きく当てはまります。証券化の進展によって、その相関性は高くなっています。

すまんが、ブログでもたてるか、もうすこし論点を絞ってくれないかな。

下がればいいじゃん。いいかげんなマンションデベはいっぺんみなつぶれろ。バブルで死んだはずのゾンビ会社が債務免除で生き延びたのがそもそも間違い。きちんとしたものを作れる会社だけになって欲しい。

今まで、反論せずにまとめて反論の意味がわからん。アク禁がとけたとかでもないだろうし
７５０氏は文京厨と同一人物なのですか？

０５さんの見方には同意する点も多いのですが、
- 実需は少子化で減少する。
というのは、どうなんでしょう。

２３区内のマンションについてのわけですから、都心人口が増加（少なくともこれから数年は）する以上、実需も増加と見るべきでしょう。

地方は公共事業減少、学童減少で教師等の比較的高額所得の職も減少、米は温暖化で一等米が減少し実質価格下落等々で、仕事・所得とも減少し、ますます都会に出てくることになります。
青森で人集めをし愛知などにおくる派遣会社まであるといいます。
こうして、日本各地で第二第３の山古志村が発生「棄村」が流行語になるというのが、私の読み。
こうした悲劇を肥やしに東京は肥大化すると見ると、実需は、やはり増加するとみるべきでしょう。

素朴な疑問なんですが、世の中、２極化で賃貸でしか住めなくなる人が増えるという見方と、低金利でみんなローン組んで持ち家組が増えるという見方とどっちが正しいんだろうか。特に２３区内の場合どうなってるのか興味あるんですが。

持家比率は今５０％くらいでしょう。上がってるのかな。
特に過去と変わってないような気もしますね。新規流入の半分が持家、
半分が賃貸というペースで全体の人口が増えているのでは？

>11
団塊ジュニア層で購入積極組みが一部であるものの、
30代後半より若年層での新たな持家率は決して良くない。

そういう観点では、都心部及びその周辺区の当面の
右肩上がり傾向から所得＆蓄財的に賃貸需要層が増加
(せざるを得ない）する背景はある。

08さん

私は毎日この掲示板を読んではいないので。旧スレで私への反対意見(中傷が多かったが）が色々あったので、それにできるだけ反論しようとし、ちょっと冗長になりましたね。その点は反省します。もうちょっと簡潔に書けばよかったかもしれませんが、背景や理由から遡らないといろんな揚げ足とって来る人が多いと感じてますので。

09さん

今までも高学歴あるいはその分野で秀でた能力のある人はどんどん東京に集まってきていました。その傾向に拍車がかかるというご意見でしょうか？

9さんがおっしゃる「地方の公共事業がなくなって東京に職を求めてくる」というのは労働者層(ブルーカラー）をイメージしてるのですか？それとも地方の中小建築業者が東京に乗り組んできて大手ゼネコンの職を奪いに来るのでしょうか？ちょっと現実感がないかと思われます。

また、地方で立ち行かなくなった農家の方は東京で高給をとるサラリーマンを始めるのですか？

ちょっとステレオタイプな言い方になりますが、「地方から一流大学を出たあと東京に出てきて、高い所得を得て都心や近郊の住宅を買える」層は今までも東京に来ていました。これからその率が増えるとは思えません。よって「高い不動産を買いあがれる」人たちの比率があがる理由が見つかりません。比率が同じなら、人口減少時代（2006年から始まっている）には絶対数も減ります。

都心人口が増えても、低所得者層が増えたのなら、価格は下がりますよ。「安ければ買う」という需要と「今の値段で買う」という需要は絶対的に違うものなのです。

10さん

どちらも正しいと思います。

「２極化で賃貸するしかできない人が増える」というのは収入・財産等の問題でローンが組めないから賃貸をせざるを得ないという人が増えるという意味です。確かに、２極化が進めばその比率は増えるのでしょう。

一方で「ローンが組める人」は購入か賃貸を選択できます。賃貸の人の中には買おうと思えば買えるが「転勤、家族、子供の学校、リスクの回避、住宅補助」などの総合的な理由で、自ら賃貸を選択している人がいます。金利が安いと、「この金利なら買っとくか」という判断が出やすくなります。

素人の私の意見ですが、今の新価格は、異常だと思います。以前のバブル時は収入を含めすべてにおいてバブっていましたが、今の時代、株が上がっただけで、ほとんどの方々は収入も上がっているのでしょうか。そうではないような気がします。都心の８０mの部屋は、新価格と諸費用含めれば１億ちかくかかりますよね。ＩＴ業界の一部の方々以外で、買われる方もおられると思いますが、早く適正価格に戻ってほしいものです。

都心人口が増えても、地方から上京してきた庶民による増加では、
価格の高いマンションをドンドン買いはしない。
ってことですね。
ドンドン買える富裕層が羨ましいです。
あ、富裕層も必要もないマンションは買いませんね。

http://www.dentsu.co.jp/marketing/report/report2006/0608/0608jikkan-s....
高収入層ほど、耐久消費財の購買意欲が高い。

80平米諸経費込みで1億円を異常と思うかどうか、私は全く思いませんよ。
自分の所得、資産に応じて、上限が決まるということでしょう。

前回のバブルの頃は、億ションの新築なんていくらでもありましたね。
その後、価値が大幅に下がったのもいくらでもありますが。

そうですよね、１億円程度で都心の勤め先からタクシーで５分、眺めが良い家に
住めるのですから、自分は決して高いとは思いませんね。
家賃を払って狭い家に住むことを考えればむしろ安い買い物と思います。

>>15
「私でも都心に不動産を買えるようになりますように」と言ってるだけに見えます…。

都心は首都圏に住む人間の大多数が憧れている場所なので、首都圏の中であなたの世帯の収入がトップ１０％にはいるか、もしくは、あなたの収入水準までの人口の合計が１００万人以下程度になれば、「適正価格」になると思いますよ。

訂正。
×あなたの世帯の[収入]がトップ１０％
◎[収入＋資産]でした。

都心で１億なら必ず、眺めが良い部屋とは限らないし。
家賃を払えば狭い家、とも限りませんが。

750氏の主張を整理するとこんなかんじでしょうか?

需要面では
(1) 実態のない投資目的の買いで価格が上昇
(2) 少子化により実需の買いは先細り確定
(3) 駆け込み的な買い急ぎが実需をさらに先喰い
(4) 持ち家比率の上昇により実需は今後ますます減少へ

供給面では、
・相続税対策等による不動産投資による供給増

結論としては、
・今後需給バランスが崩れ、賃料が下がると証券化の進展の影響で、連動して不動産価値も下がり、
一気に売りに出される

>>23
仮にその線で考えるとして、
スレの主題「いつ下がりはじめる」への答えはどうなんでしょうね。
正解という意味でなく、750氏の考える「いつ」は。

1)投資目的は実態が無いのか。原油価格の上昇はヘッジファンドによる
ものだという理屈と同じで、意味が無い。ある一定の投資家が市場を
引っ張りあげれるほど、日本不動産市場は矮小なのだろうか。
2)2030年以降の話ですね。それまで基本的に東京は人口が増える。
3)これはあるかもしれないが、買うか買わないかの買い急ぎ層、そもそも
都心、城南立地で買えたんですかね。
4)現在東京での持家比率は46％。2003年に比べ1％増加。むしろ比率
が上がっているのは2000-2003年の頃で年間に1％くらい上がっている。
底で買っている人多い。今後は持家比率は良くて横ばいでしょう。
一気に上がるなんて考えづらい。東京都に買える富裕層が流入して
きているとみるべきでしょう。

750氏の意見はかなり強引な悲観論と思います。

証券化の進展の影響とは実物としての不動産が金融(特に金利)商品として認識されることと理解しています。だとすると、不動産の投資利回りが長期金利をある程度上回っている限り投資対象としての魅力は持続します。現在の10年国債の利回りは1%台。不動産一般の利回りはざっくり4-5%はあるようですから、利回りからみて、少なくともまだバブルとはいえない状況と思います。長期金利がすぐに上がりそうな状況でもありません。

それに供給が多いという分析にも同意できません。都心地区に限れば、新築の供給は事実上枯渇しています。これは、企業のリストラで土地が処分されるという流れが終わり、また地価の先高感が生じたことが背景と思います。売りが出ないのに価格が下落する道理はありません。希少性のある資産として、都心マンションは中古でも高値が持続するでしょう。

少子化で実需が減る影響は10年スパンの話でしょう。賃料の低下でバブルが突如クラッシュするようなストーリーはとても想像できません。

以下転載。


当面下がらないなら今後どうするか。
人間の弱さというのは、過去との比較で現在を見ること。
これまであこがれていたものが安くなれば、買いたくなる。
逆に、これまで蔑んでいたものが高くなっても欲しいとは思わない。

下落基調と上昇基調ではパラダイムを変えないといけない
①下落基調・・・一旦買ったら住み替えは考えない。長く住める条件の物件を選ぶ
　　　　　　　　　　価格はどんどん安くなるが、賃料も下がる。
　　　　　　　　　　現金と不動産では現金が有利。現金と借金では
　　　　　　　　　　現金が有利。待てるなら賃貸が有利。
③上昇期・・・・・　定住は考えない。とりあえず狭くても都心の物件を買って
　　　　　　　　　　値上がりのピークで売って次のチャンスの資金を作る。
　　　　　　　　　　賃貸が嫌なら都内の値上がりと近郊の値上がり幅のギャップを生かして
　　　　　　　　　　よりよい物件への住み替えもありうる。
狭い＞古い＞遠い　の準で価値が高い。
買うなら、都心周辺の狭い新築か、普通の広さの中古。間違っても今郊外の広い新築を
買わないことだ。
長く住まないなら、狭くても、古くてもいいけど、郊外の広い物件買っても次のチャンスが
来たとき都内に戻ってこれない。

>>13さん

地方から来るというのは、学歴云々に関係なく言ったつもりです。
まあ、あまり地方を強調すると、誤解を招きそうなのでおいておいて、要は地方からというか、近県から（今まで千葉や埼玉、神奈川に住んでいた人が、東京に家を買う等）を含め人が集まり、23区は今後も人口増、いわゆる社会増となるわけです。
その人たちの所得が少ない、多いは、一概に言えないと言うか、まあ中立、普通と考えて良いでしょう。
要するに、23区人口の増加は、13さんは低所得者層によってのみ成されるというお考えのようですが、そういう側面も多少はあるにせよ、基本的には、そんなことはなく、それなりの所得層の人が増えるだろうということです。

となれば、実需も増加と見るのが当然と考えるわけです。

>値上がりのピークで売って

言うのは簡単。実際にピークを見極めるのは難しい。

>次のチャンス

これも同様。後から振り返ってみて、あの頃がチャンスだったということに。

近県から何で今後、23区の家を買って移住してくるのでしょう。
安くなったから買うではなく、高いのに買ってまで。

また一方、近県からの移住が本当に多くあるのなら、
近県は今後人口減、社会減になり地価下落を起こします。

よい病院も近くにいろいろあるし、何より便利で
安心だからでは。

青森や秋田、鹿児島、高知県などは今後、人口がかなり減り、千葉、埼玉、神奈川県あたりは、横ばいか微増、そして東京23区は増加というのが、今後５〜10年のすがただろう。
その増減がどういうメカニズムで起きるかは、どうでもいい。

また人口減とはいえ、GDPは年率２から３パーセント増が想定されている。
３パーセントは厳しいにせよ、２パーセント前後は十分可能だろう。内需オンリーの企業は厳しくても、大企業はグローバル展開で売り上げを伸ばす。

となれば日本の地価も総額ベースでそのペースでアップしてもなんの不思議もなく、人口減=地価下落というのは、経済学を知らない人の言だろう。
いわんや、23区は人口も増えるのだから、行き過ぎの調整安は別として、上昇と見るのが妥当。

そもそも、経済失政によるバブル崩壊で地価が暴落したが、これは戦後、ほとんど唯一といっていいくらいの珍現象だったのだ。土地神話復活などを言う気はないが、経済の成長に呼応して地価、マンション価格も上がるというのは理の当然。

1）高いとき→買わない
2）安いとき→買う

が、お得。

新橋で飲み屋帰りのオヤジ１０人に「最近マンション買いましたか」って聞いてみて、１０人中、８人以上が「思い切ってローン組んで買っちゃったよ」って答えるときがピークだろう。たぶん今は２〜３人ぐらいでしょ。

28さん

9では都心（首都圏）の人口が増えるとおっしゃっており、その根拠として「地方経済が立ち行かなくなるから多くの人が流入してくる」というご説明だったので、13のように書きました。

28では首都圏の中での東京(23区)の奪い合いが激しくなるとおっしゃっていますが、これも本当にそうですか？もともと東京・神奈川・千葉・埼玉の経済圏は同一であり、「できることなら都心 or 近郊がいい。」というのは昔から多くの人が思っていることです。だから神奈川より東京の方が高い値段がつくのです。これは今までと同じ構図であり、「これまで以上に東京に人が流れる」という根拠にはなりえません。

価格に値ごろ感がでれば東京に人が増えます。ここ3-4年がそうだったといえるでしょう。でももう割高ですよね。

高いか安いかは所得とのバランスにもよります。「サラリーマンの年収が大幅に上がっている」という事実があれば、これからもどんどん需要は増える、といえるでしょうが、実際はほとんど増えてませんよね。それどころか退職金や年金に関しても不安が蔓延していて、住宅に使えるお金も昔よりきつくなっています。

需要が増える理由は見当たりません。

32さん

メカニズムはどうでもいいって・・・。
なぜ、「東京23区は増加」と言い切れるのですか？そこがそもそも間違いです。住宅（価格・賃料）が安ければ人口は増加しますが、高ければ減少します。「適正な価格・賃料」であれば、大きな増減は起きないでしょう。今は適正な価格や賃料より高くなっています。前スレの750やこのスレの03, 05で書いたことが理由です。

GDPが2パーセント上昇して、地価・物件価格も2パーセントの上昇であれば、適切な成長です。バブルではないのでそこから下がるなどとはいいません。でも、いわゆるマンション新価格は20パーセント以上騰がってるんじゃないですか？加熱しすぎです。だから下がる。

26さん

不動産の表面利回りが4パーセントっつうのはしっかりバブルじゃないですか？金利が上がって賃料がさがれば不動産価格を急落させる原因になりますね。

供給は需要に対して多いか少ないかです。「供給に対しての需要が少ない」といっております。また、実需のないところに買われた(買われている)供給がマーケット下落の要因になるといっているのです。

バブルがクラッシュするという展開よりも、「加熱分を調整しあと更に下げ、ファンダメンタルよりも下に価格が落ち、その後、再調整して需要と供給のバランスが取れた価格に収斂していく」と予想します。

24さん

これから横ばいが続き、2-3年後に落ち始めるかなと予想します。長期金利が上がれば実需・ファンドとともに買いが鈍るので金融政策が大きな鍵を握ってくるでしょう。

ふーん。東京の人口が減るわけですかー。すごいですね。他の都市はどうなるんだ？
みんな日本脱出か。確かに北朝鮮からテポドン落ちてくればあり得るシナリオ。

下足とりと暴論がはびこる状況になってきましたね。自分の主観をばらばらに述べていないで
すこし論点を絞っていきませんか。

川を渡った川崎でさええらい上がりっぷりですから
都内はしばらくは下がることはないでしょうね・・・

750さん

バブルというのは、キャピタルゲイン狙いの投資家しかいなくなる状態を言うのではないでしょうか。前回バブルではそうだった筈で、国債利回りを下回る水準まで買い上げられていたと思います。現在は国債利回りを3%も上回っている状態で、金融機関がこうした証券化商品を利回りの観点から保有しているのは周知の事実です。これをバブルと断言するのは強引と思います。金利が大きく上昇すれば話は別ですが、それは将来のリスク要因であって足元の状況とは異なります。

また「供給に対しての需要が少ない」とおっしゃっていますが、新築マンションの供給を需要が下回っていれば、現在かろうじて売りに出されいる分譲マンションは売れ残る筈ですが、そういう状況にはまだなっていませんよね?

書き込みから貴兄がマーケットにお詳しいことはよくわかります。しかし、主張の根幹は、「買いの主体が投機筋であれば、彼らが投げるときには当然価格は下がる」というものでしょう。もちろんロジックとして間違ってはいませんが、ポイントは
1. 買いの主体は本当に投機筋なのか?
2. 投機筋が投げるのはどのような状況か?
ということです。

長くなったので、ここでいったん切ります。

まず、世帯数は住宅の供給があってはじめて増える。
空家の賃貸が埋まるというのも
なかにはあるが。２３区は2万戸の供給があってはじめて人口も世帯数もふえた。
受給と世帯数の伸びをみて論じないといけないのではないかな。
ここ３年で港区人口は１７万人から２０万に増えた。
これは住宅供給がそれだけあったから。

超高級物件・超都心はいつの時代も高いので、除外して。
サラリーマンが買う物件として考えた場合に、東京だけが突出して値上がり続けることは
ないですよね？　現に今は近県も上昇傾向。となると、近県の下落時期が重要なのでは？
郊外や駅遠に広い物件を買うのは、下落確実（人口減少、購買層の減少による需要減少
の受け皿のため）という論が多かったように感じましたが、これらが下落してしまうのは
いつごろでしょう？

38さん

「東京の人口が減らない」と思い込むのは危険ですよ。

「今(最近）東京の人口が増えている」から「これからも増えるに違いない」というのは成り立ちません。世田谷で「坪単価250-300万円なら住みたいな」と思う人が多くいて、どっと入ってきたのが過去5年です。「320万でも住む」、「350万でも住む」という人数はどんどん減っていき、その結果需給が逆転していくのです。賃料が高くなれば賃貸世帯も橋を超えて神奈川に行きます。で、需要がへって賃料がさがる、と。

「東京に住みたい人はいくらでもいる」は正しいですが「価格・賃料がいくら高くなっても東京に住みたい人は減らない」は間違いです。

面白いデータを貼り付けます。10年前(平成9年）に推計された都道府県人口です。当時は毎年東京の人口は減って平成37年には940万人になると予想していたんですね。

www.ipss.go.jp/pp-fuken/j/fuken/total.html

この推計がなぜ外れているのか？物件価格が予想以上に下がったからです。
今、なぜ私が「東京の人口減ります」と予想するのか？物件価格が加熱しているからです。

10年前は多くの人が「東京の人口が増えるわけないんだから」と言っていたんでしょうね。

東京２３区の総世帯数は昨年１月１日現在で４１７万世帯。
千代田区２万３千
中央区　　５万５千
港区　　　１０万
合計　１７万８千世帯

なんと２３区４１７万世帯のうちの４％に過ぎない。

２００６年の２３区販売総戸数は2万3670戸
対前年23.7％減
http://www.nikkei.co.jp/keiki/mankei/20070118d1d1808318.html
このパーセンテージを踏襲すれば
年間９４７戸分譲すればよいということになる。
この程度の需要はありそうだ。
一方世田谷は４１万８千世帯、全体需要の１割を担うエリアなのだが
年間２３６７戸の供給には遠く及ばない。
需給バランスが悪く高値になっているという可能性もある。
２００６年、全世帯数に対するマンション供給率は0.57％
１７５軒に１軒が新築マンションを買うという計算になるが
実際には、２３区への人口流入を含めて考えるべき。

２００６年１月期　２３区世帯数4 169 614
２００７年１月期　２３区世帯数4 242 089
増加世帯数　　 72 475世帯
港区にどれだけミニ戸があるかしらないが
結構な需要なのだと思う。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukim/jm-index.htm

＞(1) 実態のない投資目的の買いで価格が上昇
これは暴論だ。バブルの時は、地価が上がって人が減った。今は違う。
実際に都心人口が増えて、高額賃貸マンションも順調に稼動している。

マンション価格を決めるのは、売り出し前のさまざまなヒアリング。会員限定販売や
事前のエリアアンケートなどでターゲット価格を絞り込む。
一定の見込み客がいて、「物件平均坪単価」を設定して販売がはじまる。
投資は主に５０㎡内外の１ＬＤＫ（賃料３０万以下）が主体。
９０平米程度のファミリー１室より４５平米２室のほうが空室リスク分散できるし
収益も大きい。
ファンドの一棟貸しのケースでは、港区の再開発タワーなどすでに高額家賃で貸している
物件が稼動している。


港区の人口増は平成１９年１月206325人
平成１６年１月184 108人　３年間で２万２０００人も増えている。

不動産で資産を築くという当たり前のことが、なぜかこの国では、胡散臭い話とうけとめられがちだ。
株式投資などが資産運用の市民権を得た傍らで、不動産による資金運用だけが、バブルの名残の
異端児扱いされるのは困ったものだ。

はっきりさせておいたほうがいいのは、現時点でマンションを値上がり期待の投機目的で買って
転売しても、大した利益は期待できないということ。
利回りを考えずに購入する個人投資家もいないということだ。

居住用資産にして実際に住まない限り、３９％の譲渡益課税は免れない。事業用なら全く
特例措置はない。
土地を持っていれば別だが、多くは、年金を補完する収入源としてアパート代わりに保有する人が
多いというだけだ。

なるほどねー。確かにそうだね。
私が確か学生時代には、ドーナッツ化現象とか言われてましたね。

私はこう思います。今物件価格上昇してます。しかし主戦場はもはや川崎あたり。
今後分譲物件は都心、一等地城南は出てきにくい。そうすると、持家流入の
トレンドは無くなります。階層の固定化、ですね。これは人口増のマイナス要因。
しかし、東京で仕事をせざるを得ない人が、東京で賃貸で暮らすのか、郊外で
持家を買うのか分からないですが、賃貸で東京に向かう人は一定量いるか、いないか、
そういうことでしょう。
今の若い人間が郊外で持家を買うでしょうか。それより都心賃貸きまま暮らしを
選択するのではと思いますので、やはり東京流入の流れは変わらないと思います。
しかしそれも家賃次第。
ワンルーム程度の家賃は変わらんでしょう。DINKSが好みそうな６０平米くらいの
物件で、家賃が上がるのかどうなのか、ポイントですね。

＞７５０さん
証券化物件が破綻すれば、市場に出回るという話だが、ありえないと何度説明したらわかってもらえるものか。
証券化というのは、原則不動産が、信託財産になっている。信託受益権をＳＰＣなどに譲渡して
ＳＰＣはそのエクィティ部分を投資家に「株式」のような形で売る。一方ＳＰＣは出資のリーダーとなる企業の
信用力で低利のノンリコースローンを借りる。
エクィティの投資家は、期待した配当を得るが、それが思い通りにいかないときは、市場で売却できる。
インカムゲインが少ないケースでも物件のキャピタルゲインが期待できると思う投資家は、それを含めた
価格でエクィティ部分を買う。
５年でノンリコースを借り直すか、状況によってはリートに売却し、清算というパターンもある。
リートは、予定した利回りで物件を買う。確かに物件価格は下がるが、買い手は賃料を下げるのでなく、買ったあとは空室を減らすようにマネジメント面で付加価値を高めて利益を確保する。
収益不動産は最後まで収益不動産として扱われ、ばら売りされることはおそらくない。
なぜなら、普通はマンションは新しいうちなら分譲価値もあるが古くなったら賃貸のほうが有利だからだ。

その昔、バブル末期に郊外の億ションが売れ残り、仕方がないのでデベロッパーの子会社が買い取って
一括賃貸に出す例がみられた。いずれは借入金利払いに給して、その多くが外資のファンドに二束三文で
売られた。外資から委託をうけて空き家が出るたびに、一室ごとに中古販売していたケースも確かにあった。当時不動産流動化の仕組みができていれば幾分か様子はちがってきたはず。

住宅需要というのは、現状の住宅に不都合・不満がある場合発生する。


①狭すぎる（広すぎる）
②古い、汚い
③通勤に不便、子育てにむかない
④環境が悪い
など

不満があって
（A）現状が賃貸の場合
高額所得者のケース
①広くて近い賃貸へ住み替え
②広くて新しいマンションへ住み替え
など選べる
企業の社宅に住んでいるケースなどが相当する

低所得で現状不満なら、同じ賃料で遠くの広い賃貸を探すか
公営住宅、という選択になる

不満があって
（B）持ち家の場合

買い換え住み替え
これを二次取得と呼ぶ

マンションが普及しはじめた１９７０年代から３５年経過して
都内には老朽マンションが増えている。
中には買換え、または賃貸化が進んでいるものが多いが
いずれにしろ２０年以上経過したマンション居住者は、リフォーム
して住み続けるか、賃貸するか、売却し買換えかを選ぶことになる。

２３区の平均世帯人口は１．９程度。住宅のストック戸数は
かなり昔に、世帯数を超えた。
数的に充足した住宅は、今後老朽化、狭隘な既存ストック
の更新を必要としている。

本来の住宅需要は、（A)の需要＋（B）の需要だったものが
１９９７年から２００１年の１４年間に買ったストック（中古物件も含め）
が、売却すると損が出る状況が続いてきた。
本来ならマンションは築１０年あたりから活発に買換えが行なわれる
ものが、この１４年年間のストックが塩漬けになって、購買層を
（A)中心にさせてきた。
それが値下がりの根本理由。
とはいえ、２０年以上経過すれば、残債を償還する人も出てきて
買換えは徐々に復活する。
それに地価反転が加われば、買換えが本格的に復活する日も近い。
ただし、都心は地価反転しても千葉県郊外は永久に地価反転しないかもしれない
そういう格差がさらに地域の分譲価格差を生む状況になろう。