23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

>>141
低金利は財政赤字の問題を抜きにしては語れないでしょう。大インフレにするか消費税４０％にするか徳政令でもださないと国債の償還や赤字国債の問題は解決しない。

酷評するのは自由だけど国が大借金して個人がデフレ時代に貯め込んだ貯蓄がふくれあがっている。
事態の異常さがわかっているから「貯蓄から投資へ」と方向転換させようとしているのでは？

「２３区に安く住みたい」願望は、「個人の希望」であって、不変的な社会課題たりえない
気がします。
バブルだのなんだの言って、ふたたび安くなってほしい気持ちはわかりますが。
なにも２３区でなくても安くて広くて通勤可能な土地もマンションもありあまって
います。原木中山には坪単価１１０万の新築すらある。（ちょっと問題ありですが）

２０％３０％高騰、暴落は実感としてわかるし大騒ぎもするでしょう。
３％〜５％の値動きは一般人にはわかりにくい。

緩やかな上昇が続く限り暴落は急にはおこりにくくなるのではないでしょうか。
暴落が起こるにしてもかなり先の話になって、かなり極まったレベルから
程度によっては底値はたいして安くならない可能性があるかも知れない。


消費税や金利ば話題になるが新築マンション価格が今後３〜４％程度
じわじわ上昇したら気付かぬうちに
４５００万の物件が５年後に５３００万になっていたりする。

金利も５年で１％はあがる。これに消費税アップが加われば。
３５年のローン返済は１３万５千円（３％）から１７万７千円になる。

月坪７千円の賃貸なら１０平米広い部屋が借りられる差だ。
給与も４万２千円アップなら問題ないがどうなんでしょうね。

いつ下がり始める？
来年。ならば底値の買い時は５年後だろう
３年後、ならば底値の買い時は　８年後だろう
５年後、ならば底値の買い時は　１０年以上先だろう

いずれにしろ５年後には答えがでていそうだね。

国の自転車操業につきあわされている若い世代はかわいそうだね。
有能な人間はどんどん海外に出ていっちゃうんだろうな。

閑話休題
いまや絶版だが、古書で手に入るなら
これからマンションを買おうという人に是非読んでほしいのが
この本　１９９６年の初版だがマンション業界の裏話満載
『不動産屋の耳寄り話』稲葉なおと　講談社
http://books.yahoo.co.jp/book_detail/19708345

公示地価が発表になったね
＞東京都では港区と渋谷区の計2カ所の調査地点で上昇率が45％を上回った。いずれも2月に開業1周年を迎えた商業施設「表参道ヒルズ」付近。年間1000万人に達した集客力が周辺地域に活気をもたらした。大阪市と名古屋市でも計5地点が40％超の伸び率を記録した。 (16:50)
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070322AT3S2200M22032007.html

（１４７続き）
どうも地価高騰は「商業地」主体で「住宅地」はさほどの伸びではないみたいだけど
早く、明日の朝刊か見たい。
気になるのは千葉県の宅地の伸び率。

148続き
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/index.html

宅地もとんでもない上げですよ。こりゃちょっと上がりすぎ？
港区27％上昇、世田谷ですら宅地12％上昇。千代田15％上昇など

公示地価の平均値　足立区を１００％とすると

千代田区　　 695%
港区　　　　 546%
渋谷区　　　 390%
中央区　　　 300%
目黒区　　　 284%
文京区　　　 274%
品川区　　　 250%
新宿区　　　 238%
台東区　　　 230%
世田谷区　　 214%
中野区　　　 188%
大田区　　　 185%
杉並区　　　 179%
豊島区　　　 178%
荒川区　　　 161%
北区　　　　 143%
板橋区　　　 143%
江東区　　　 138%
練馬区　　　 135%
江戸川区　　 123%
墨田区　　　 119%
葛飾区　　　 108%
足立区　　　 100%

対前年上昇率
港区　　　　　　　　 27.2 ％
渋谷区　　　　　　　 24.8 ％
中央区　　　　　　　 20.9 ％
文京区　　　　　　　 18.5 ％
目黒区　　　　　　　 17.6 ％
品川区　　　　　　　 15.8 ％
千代田区　　　　　　 15.6 ％
台東区　　　　　　　 13.7 ％
豊島区　　　　　　　 12.8 ％
世田谷区　　　　　　 12.4 ％
大田区　　　　　　　 10.6 ％
板橋区　　　　　　　 9.8 ％
新宿区　　　　　　　 8.5 ％
杉並区　　　　　　　 8.1 ％
江東区　　　　　　　 7.4 ％
荒川区　　　　　　　 7.1 ％
中野区　　　　　　　 6.6 ％
墨田区　　　　　　　 6.6 ％
練馬区　　　　　　　 6.5 ％
北区　　　　　　　　 5.8 ％
なぜか足立葛飾のデータがない。

区内の地価格差
大きいのが港区、千代田、大田、渋谷、品川、千代田
少ないのは荒川墨田だが観測地点が少ないせいもある


区内の格差の度合い　区平均を１００％とした場合
区 上位の価格 下位の価格
千代田区　　 159% 53%
港区　　　　 192% 60%
渋谷区　　　 166% 57%
中央区　　　 136% 70%
目黒区　　　 165% 75%
文京区　　　 144% 78%
品川区　　　 182% 74%
新宿区　　　 132% 75%
台東区　　　 115% 78%
世田谷区　　 140% 53%
中野区　　　 136% 78%
大田区　　　 210% 71%
杉並区　　　 127% 85%
豊島区　　　 136% 83%
荒川区　　　 115% 85%
北区　　　　 124% 84%
板橋区　　　 137% 79%
江東区　　　 138% 86%
練馬区　　　 136% 66%
江戸川区　　 126% 79%
墨田区　　　 103% 97%
葛飾区　　　 138% 61%
足立区　　　 162% 68%

世田谷も丁目までで見てみると、かなり上がっているところがありますね。
こらたまげました。

公示地価は実体よりやや遅れるからね。実際はそれより上の値段でないと買えないものである。

都心に住居を求められのもここ一年くらいが最後のチャンスかも。

これは2006年に一気に過ぎ去ったとみるべきでは。ついていけないでしょ
普通の人は。

対前年変動率　（もれてました）

足立区　　　　　　　 13.7
葛飾区　　　　　　　 7.0
江戸川区　　　　　　 9.8
千葉、埼玉は昨年あまり売れなかったということだね。
驚くべきは神奈川　Ｈ１８　　Ｈ１９

横浜市　　　　　　　 △ 1.4 3.2
川崎市　　　　　　　 △ 0.2 5.3
鶴見区や港南区が延びていないせいかな。

昨年１０月下旬に都道府県地価調査（Ｈ１８７月１日時点）が発表になって
ある程度の予測はあったものの１月１日までの半年間にさらに
地区格差が広がった感じがするね。

港区はＨ１７で１８％、Ｈ１９で２７．２％ということは
Ｈ１６から５割上がったということ。
取引が激減したからもう上がる懸念はどこにもないが
これが、５％づつ来年から下落しても８年かかる
仮に今港区でバブルクラッシュしたらいったい
足立区の坪単価はどうなるのかな。
６倍の価格差が３倍くらいに収まるのか、一緒に
足立区も下落するのか。謎だ。

世田谷区住宅地のみでのランキング、
１．玉川3丁目　933,000円
２．成城6丁目　790,000円
３．代沢2丁目　780,000円
なかなか面白いですね。玉川が一番高いとは。

失礼しました。玉川３は商業地でした。
成城、代沢、当たり前の結果でした。

80万いかないとはやはり郊外だからでしょうか？

全国１位の住宅地である南青山５丁目は建ぺい率６０、容積率３００で１９５万。
代沢、成城は建ぺい率５０、容積率１５０。実質値段は殆ど変わらん。ということ。
郊外だからというわけでは無い。

NNN
http://www1.ntv.co.jp/news/wmtram/news.cgi?movie=070322012.cgi.300k.79...
TBS
http://news.tbs.co.jp/part_news/part_news3522363.html
Google
http://news.google.co.jp/nwshp?ie=UTF-8&oe=UTF-8&hl=ja&tab...

>>164
代沢は50/150だけど、成城は40/80だよ。
容積率100に引き直すと、成城98.7万、代沢52万、南青山65万。
ちなみに、田園調布３は40/80で102万円。容積率100へ引き直し後で127万。
田園調布恐るべし。

地価の上昇は将来の賃料上昇を織り込んでいるわけですので、
既に2005年には平均でも2％上がっている賃料が、将来
には更に上がってくると見るのが普通ですね。
特に今回の公示地価で大幅に上がった地区はそうなってくる。

とはいえ、今回の地価上昇は大幅すぎる。2008年の公示地価
のUp率は3-4％くらいに落ち着くのかな。どうなんだろうか。
更に10％Up！とかになっちゃうと、賃料がとんでもないこと
になりますな。皆低い家賃で貸さなくなるわけだしね。利便性
ブランド性のある立地には家賃が上がっても住人が付くという
確信があるから、土地の値段が上がっているということ
なんでしょう。
しかも公示地価って、単純平均だから、意味を成さないね。
実際はもっと上がっているわけで。しかも六本木ヒルズの価格
なんてのは「異常値」として削除されるようです。
何が異常なのか、良く分かりませんね。買い手が実際いるのに。
実態はもっと上がっていると見るべきでしょう。

容積率をしっかりみていくと、やはりブランド立地の場所
は郊外であってもかなり高いですね。殆どの都心立地に
勝っている感じでしょう。だからこそ、世田谷1等地は高値
で売れるわけで。田園調布も然り。
こういう立地で、容積率が20％でも上がると、大変なこと
になりますね。そうなる可能性はあるのかな。

（１）局所的加熱が２３区住宅市場に及ぼす影響は限定的

局所的バブルといいつつも、マスコミも地価上昇を景気回復の糸口として肯定する論調だ。
東京圏の公示地価は指数でも上昇率でもかつてのバブル期とは程遠い。
「東京都の商業地平均」が対前年で二桁伸び（８６年20％８７年79％８８年35％８９年0％）
が３年続いて、１９８５年の３倍になった。
それが、住宅地に波及し全国に波及したのが前回バブル。
今は上昇率と価格の地域格差がすすんで、不動産投資の視点からも峻別が厳しくなってきていることが
明確だ。
物件単位の銀座や表参道の商業物件はピークかもしれないがそういう不動産ファンドが
破綻しようが、悪性腫瘍というよりポリープのようなもので局部的切除で済むのではないか。
将来はさておきそれを契機に東京圏の不動産が全身衰弱するような「連続性」は見出しにくい。

（２）賃貸収益性の二極化も進んでいる。

分譲価格の高いエリアでは賃貸需要も多い。
家賃とはそもそも上げにくいものだが、人気エリアでは新築賃貸が強気の賃料を
出して、既存がそれに追随して値上げしていける。
都心エリアなら老朽マンションがオフィス転用されることもある

一方、分譲価格が低めなら賃貸を出て分譲を買う人が増える。
空いた賃貸マンションは、季節外れなら空室が続き、安値で募集せざるをえない。
相場が下がれば、中古を売って住み買える人も、貸すより売ったほうがいい
という話になる。売り物が増えれば中古市場の下げ圧力になる。

この循環によって都心とそれ以外の格差は今以上に進む可能性がある。

（３）供給量の二極化も激しい。
物件が不足による高値は今にはじまったことではない。
相場の心理を書いた本によれば

①モノが足りなくなるということは、それだけお金の値打ちが低くなるということだから
いまのうちにお金をモノに替えておこうという一般の人の気持ち（換物傾向）

②モノが足りなくなれば商売の扱い高が減ってしまうという事業者の心配

③モノが足りなくなると、満足するものが手に入りにくくなるという消費者の不安

④さらにこういう傾向になることを見越していまのうちにモノを買い占めて、高くなった
時に売り払って儲けようという一部の人の思惑（投機）

こういうものが一度に重なって、ただでさえ不測がちになっているモノを
決定的に不足させてしまう。

資産デフレが終わってインフレ傾向に向かうということで、①が高まる
都心の不動産流通量が減る。②で業者の入札価格が上がる
③で需要、住み替えの前倒しがおきる。

（４）税制の変わるＨ２０年以降が節目

④の投機は、個人では短期譲渡は３９％の分離課税があるからやる人は少ない。
　法人は損益通算できる一般法人税、住民税に加え土地譲渡益に重課税制度が
　あるが平成２０年１２月３１日までの間は、その適用が停止されている。
都心高額物件は、法人名義が多いのではないだろうか。

国債償還の２００８年問題が取り沙汰された時期があったが、不動産には
法人の譲渡益課税の増える２００８年末までの駆け込み売却がありそう。
逆の視点からは、来年末で都心高騰は打ち止めという予測もある。
また、金利も２００８年末までは、さほどあがらないという読みもできる。

事業資産の買換え特例の都市部の適用が終わった昨年末までに
駆け込みの買換えが相当数あったはず。
厳密に言えば昨年売却今年取得も届けさえ出していればＯＫだが
そういう背景もあって、主な大規模物件の分譲は昨年で終了したのだと思っている。

鑑定士の地価公示なんて、速報性もなんにもなく、乏しい情報源から去年の取引事例しこしこ集めてやれ何％上がったとやってます。で、去年上げ切れてなければ、今年にオンしてたり、幹事調整と言う名の元にまさに適当ですよ。総合的勘案らしいけど。下降局面でもそうだった。

でね、キャッシュフローを生んで収益性評価が前提となるオフィスや賃貸マンション等の類と、自己使用前提の戸建や戸建用地、分譲マンションを一緒に議論しちゃいかんのよ。デベが手抜きで専有卸（分譲をやめて一棟でファンドなんかに売ること）をどんどんやってるからその辺ごっちゃになってるけど。本来別の視点が必要ですよ。

千葉や埼玉の新築は売れ残り多いでしょ。都内は皆それなりに金持ってイイ人多いから。でもうすぐじゃない。少なくとも頭打ちになるでしょ。でもね、デベ側もファンドに持ってかれるから用地高値でも仕込まなきゃいけないし、何なら大手は自社ファンドに降ろすしでいい加減なもんです。イールドギャップがまだあるからジャパニーズ不動産に金が流れるけど、おのずと天井はありますよ。

エンドユーザーはばばをつかまないようにしないとね。長文失礼しました。

173さま

仰るとおりです。
しかしながら、素人にとってこれと都道府県基準地価調査
しか指標が無いですからね。

「公示価格発表」は芸能人の結婚披露宴みたいなもので、
既成事実のとりつくろいであってもこれで晴れて、
南青山３丁目はあきらめよう。とか千葉はやめておこうとか
胸をはって「決断」できるわけでして、意味はあると存じます。

ファンドとマンション市場は私も関係ないと思うんですけど
＞オフィスや賃貸マンション等の類と、自己使用前提の戸建や戸建用地、
＞分譲マンションを一緒に議論しちゃいかんのよ。
という御認識が通用しない議論もあったもので、おはずかしい長文を
さらした次第です。

家賃と空室率がどうなるかですね。少なくとも賃料、空室率は低下傾向。
これだけ地価が上昇していれば更に今後賃料は上がってくるでしょう。
イールドギャップはまだ健全（確かに天井はありますが、賃料が上がれば
物件価格もラグして上がります）であり尚且つ賃料が上がるとなれば
もう一段価格が上昇するのは間違い無いことですね。
現状の賃料相場であっても４％取れるところは買っておいて良いのでは。

173です。イールドギャップはまだあるので、お金はまだジャパニーズ不動産に流れます。ただそういうプロの話とエンドの話は本来分けてよいかと思います。

176さんおっしゃるとおり、自用物件の価格はエンドが決めていいのです。業者の思惑が全て通用するわけでは当然ない。
大体賃料自体が上がらないのに価格だけ上がって、キャップレート下げて（舐めて）ごまかすなんて世界はプロだけでいいでしょ笑。

私の予見では東京都心や阪神間の一部マンションは高止まりはするとは思います。まあ90年代後半の不良債権のバルク売り＆担保物件の任売・自己競落後の売りから始まって約10年ですから、当初シナリオどおりでしょう。

確かに、自用物件はエンドが決定できる。ただ、高いから買わないという選択
をする場合、賃貸で暮らすことになるが、賃料は決定できない。高いから借りない
とは言えるが、じゃあどうすんのって話だ。同じ広さでも、古い、間取りの使い
にくい物件を借りるとかしかできなくなる。
インフレは買い手市場から売り手市場への転換を意味するものだ。

あの意味の無い（下方バイアスがかかる）公示地価の単純平均で地価が水面上に
浮かび上がったという状況を軽くみては自分の生活をますます苦しめるだけだ。
金利もこれなら予想以上に上がるかもしれない。

インフレヘッジとして不動産の買い場はまだ続くでしょう。外国資本は、これから
本格的に日本に参入してくるようです。まだ序の口のようだ。

住宅新報によると、

>地価はすでに頭打ちか？
>大都市圏での実勢価格は、そろそろ「頭打ち」の状況にあることを物語っている。

だとさ。ばば掴みは誰かな。

健全は不動産市況とは、上昇と横ばいを繰り返し、右肩上がりで上がっていく。資本主義の世の中ではあたりまえの現象。ちなみに日本における金融政策ミスによるバブル崩壊以外で、短期の調整以外の不動産価値の本格的な下落については、主要先進国では敗戦時の日本やドイツぐらいしかないんじゃないの。価格上昇→賃料上昇→価格上昇→賃料上昇のサイクルにおける賃料上昇局面で外見上、価格上昇が一旦弱まるってのが実態じゃない。基本的に強者は値を下げてまで不動産を処分しないよ。資本がつながっている関連会社以外へはね。

過去には人口減は無かったからね。
人口減自体が健全な社会ではないのに、右肩上がりの夢を抱いてもはかない夢。

横ばい後、また上昇ですね。再開発計画はまだ多いし。横ばいになったら
下落するという発想は短絡的だね。さすがに、ここまで上がったら、一旦
落ち着くでしょうよ。落ち着いて欲しい。買ってる身としても。
株のような乱高下を求めて不動産持っているわけじゃなし。
売るつもりも無い。キャリーを稼ぐというのが根本的な発想ですからね。

お金の怖さを知らない人とお金の力を知っている人のみが大きな借金をできる。
（モンテスキー)

ちなみに、８５年頃、日本はこれから少子高齢化社会に向かうので、これ以上の経済成長は望めないとエコノミストがさわいでいたそばから、バブル経済がスタートしたのをご存知でしょうか。
つまり株価、不動産価格の類と実際のGDP等のマクロ数値、あるいは給与水準等はあまりリンケージせず、結構、乖離していくんですよ。実態は。
つまり、政策面でその乖離を是正しない限り、その乖離幅は大きくなる一方で、出遅れると小作農から脱却できなくなるリスクを認識すべきなんです。もちろん、乖離幅が大きくなりすぎると、見えざる手がはたらいて修正が入るんだろうけど、現状ではまだまだですよ。ま、牛久駅歩３０分に４０００万の戸建分譲が始まるぐらいがそのシグナルってとこかな。

既に人口が減っている北欧でもバブルはあったが、バブル時の８０％、首都では
既に地価は戻っている。人口減であっても、都心人口は横ばい、首都近郊の人口
が増えているからだ。人口減で望みなしとはあまりに短絡的。

都内の某場所の公示価格です。
２００７年１，１００千円
２００６年　　９００千円
２００５年　　７２９千円
２００４年　　７１３千円
２００３年　　６６０千円
２００２年　　６６０千円
２００１年　　６７０千円
２０００年　　７０７千円
１９９８年　　７７０千円
１９９６年　　８７０千円
１９９４年１，６５０千円
１９９２年３，２００千円
１９９０年３，５４０千円
２００２−２００３年がボトムなんですけど、もう一度この水準まで下がる
可能性は極めて小さいと思いますね。
だからマンションの値下がりはないでしょう。

これからまだまだ上がるとは思う。
現在の販売価格はまだ訂正範囲。ババを掴むというほどではない。
だが、今から買って値上がりを期待するのは止めた方がいいが、
それほどがっくりと下がるということもないだろう。

186>某所ってどこか教えて欲しいです。住宅地か商業地でも違うでしょうし、地域差もあるし。

地価はすでに頭打ちか？　07年地価公示
　今年の地価公示を昨年と比較すると、「上昇地点の急増」と「上昇率の大幅アップ」が最大の特徴である。平均値でも三大都市圏は住宅地がマイナス1.2％から2.8％へ、商業地は1.0％から8.9％へ。東京圏に限れば住宅地はマイナス0.9％から3.6％へ、商業地は1.0％から9.4％へといった具合だ。

　象徴的なのは昨年の地価公示で、全国一上昇した住宅地（東京・南青山）は28.8％だったが、今年は同一地点で45.5％も上昇している。商業地は昨年が名古屋駅前の近鉄ビルで38.0％だったが、今年は東京・神宮前で45.5％となっている。

　大阪圏住宅地の最高上昇率は昨年の10.1％から今年は19.8％へ、商業地は20.4％から43.1％へ（同一地点）。同様に名古屋圏住宅地は10.9％から17.9％へ、商業地は38.0％から45.1％へ。

　つまり、地価公示ベースでは05年よりも06年の方が全般的に激しく上昇していたことになる。この動きは、今年も継続されていくのだろうか。

　大手不動産会社の開発や流通など実務担当者の見方はこの点に関しほぼ一致している。

　「東京都区部については、そろそろ収束すると見ている」「同意見だ。収益物件の場合、期待利回りがさらに下がり３％になればあと１、２年は上がるかもしれないが、三大都市圏全体でみれば昨年すでにアップアップの状態だ」「マンション用地のこれ以上の値上がりは考えにくい」——など。

　実態の価格としては、昨年すでに頭打ちの傾向が出てきていたことを推測させるマクロ的な指標も多い。例えば、Ｊリートのうち初期に上場されていた15銘柄の昨年１年間の物件取得状況を３カ月毎に見ると、2,729億円→2,339億円→1,028億円→1,114億円となっていて、後半になると急減していることが分かる。

　法務省統計で東京都の土地所有権移転登記件数はどうか。06年は10月までの動きで前年同月比がプラスだったのは２月と７月だけで、ほかの月はいずれも減少していた。05年の11月、12月も前年同月比減少していた。

　つまり、土地売買は減少し始めている。これを裏付けるように、国内銀行の不動産業向け貸し出し残高も、06年12月末で前年同期比横ばいに転じている。

　大都市圏での実態価格は、そろそろ「頭打ち」の状況にあることを物語っている。

ありゃ
みんなだまりこんじゃった。。。

J-Reit、既存のものは、そもそも新規に買う必要無いんだけど。
利回りを維持するのが主眼だからね。外部成長を無理にする必要は無い。
物件取得が減っているのは不動産の健全成長の意味ではポジティブ。
ただね、これから外資のファンドが次々と参入するのはもう決定事項。
一旦落ち着いても、また物件取得競争が始まります。
バブルになるのはほぼ確実であり、その点とても心配。売るつもりは
無いけど、上がりすぎたら売ることも選択肢に入ってくるね。