23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

失礼しました。玉川３は商業地でした。
成城、代沢、当たり前の結果でした。

80万いかないとはやはり郊外だからでしょうか？

全国１位の住宅地である南青山５丁目は建ぺい率６０、容積率３００で１９５万。
代沢、成城は建ぺい率５０、容積率１５０。実質値段は殆ど変わらん。ということ。
郊外だからというわけでは無い。

NNN
http://www1.ntv.co.jp/news/wmtram/news.cgi?movie=070322012.cgi.300k.79...
TBS
http://news.tbs.co.jp/part_news/part_news3522363.html
Google
http://news.google.co.jp/nwshp?ie=UTF-8&oe=UTF-8&hl=ja&tab...

>>164
代沢は50/150だけど、成城は40/80だよ。
容積率100に引き直すと、成城98.7万、代沢52万、南青山65万。
ちなみに、田園調布３は40/80で102万円。容積率100へ引き直し後で127万。
田園調布恐るべし。

地価の上昇は将来の賃料上昇を織り込んでいるわけですので、
既に2005年には平均でも2％上がっている賃料が、将来
には更に上がってくると見るのが普通ですね。
特に今回の公示地価で大幅に上がった地区はそうなってくる。

とはいえ、今回の地価上昇は大幅すぎる。2008年の公示地価
のUp率は3-4％くらいに落ち着くのかな。どうなんだろうか。
更に10％Up！とかになっちゃうと、賃料がとんでもないこと
になりますな。皆低い家賃で貸さなくなるわけだしね。利便性
ブランド性のある立地には家賃が上がっても住人が付くという
確信があるから、土地の値段が上がっているということ
なんでしょう。
しかも公示地価って、単純平均だから、意味を成さないね。
実際はもっと上がっているわけで。しかも六本木ヒルズの価格
なんてのは「異常値」として削除されるようです。
何が異常なのか、良く分かりませんね。買い手が実際いるのに。
実態はもっと上がっていると見るべきでしょう。

容積率をしっかりみていくと、やはりブランド立地の場所
は郊外であってもかなり高いですね。殆どの都心立地に
勝っている感じでしょう。だからこそ、世田谷1等地は高値
で売れるわけで。田園調布も然り。
こういう立地で、容積率が20％でも上がると、大変なこと
になりますね。そうなる可能性はあるのかな。

（１）局所的加熱が２３区住宅市場に及ぼす影響は限定的

局所的バブルといいつつも、マスコミも地価上昇を景気回復の糸口として肯定する論調だ。
東京圏の公示地価は指数でも上昇率でもかつてのバブル期とは程遠い。
「東京都の商業地平均」が対前年で二桁伸び（８６年20％８７年79％８８年35％８９年0％）
が３年続いて、１９８５年の３倍になった。
それが、住宅地に波及し全国に波及したのが前回バブル。
今は上昇率と価格の地域格差がすすんで、不動産投資の視点からも峻別が厳しくなってきていることが
明確だ。
物件単位の銀座や表参道の商業物件はピークかもしれないがそういう不動産ファンドが
破綻しようが、悪性腫瘍というよりポリープのようなもので局部的切除で済むのではないか。
将来はさておきそれを契機に東京圏の不動産が全身衰弱するような「連続性」は見出しにくい。

（２）賃貸収益性の二極化も進んでいる。

分譲価格の高いエリアでは賃貸需要も多い。
家賃とはそもそも上げにくいものだが、人気エリアでは新築賃貸が強気の賃料を
出して、既存がそれに追随して値上げしていける。
都心エリアなら老朽マンションがオフィス転用されることもある

一方、分譲価格が低めなら賃貸を出て分譲を買う人が増える。
空いた賃貸マンションは、季節外れなら空室が続き、安値で募集せざるをえない。
相場が下がれば、中古を売って住み買える人も、貸すより売ったほうがいい
という話になる。売り物が増えれば中古市場の下げ圧力になる。

この循環によって都心とそれ以外の格差は今以上に進む可能性がある。

（３）供給量の二極化も激しい。
物件が不足による高値は今にはじまったことではない。
相場の心理を書いた本によれば

①モノが足りなくなるということは、それだけお金の値打ちが低くなるということだから
いまのうちにお金をモノに替えておこうという一般の人の気持ち（換物傾向）

②モノが足りなくなれば商売の扱い高が減ってしまうという事業者の心配

③モノが足りなくなると、満足するものが手に入りにくくなるという消費者の不安

④さらにこういう傾向になることを見越していまのうちにモノを買い占めて、高くなった
時に売り払って儲けようという一部の人の思惑（投機）

こういうものが一度に重なって、ただでさえ不測がちになっているモノを
決定的に不足させてしまう。

資産デフレが終わってインフレ傾向に向かうということで、①が高まる
都心の不動産流通量が減る。②で業者の入札価格が上がる
③で需要、住み替えの前倒しがおきる。

（４）税制の変わるＨ２０年以降が節目

④の投機は、個人では短期譲渡は３９％の分離課税があるからやる人は少ない。
　法人は損益通算できる一般法人税、住民税に加え土地譲渡益に重課税制度が
　あるが平成２０年１２月３１日までの間は、その適用が停止されている。
都心高額物件は、法人名義が多いのではないだろうか。

国債償還の２００８年問題が取り沙汰された時期があったが、不動産には
法人の譲渡益課税の増える２００８年末までの駆け込み売却がありそう。
逆の視点からは、来年末で都心高騰は打ち止めという予測もある。
また、金利も２００８年末までは、さほどあがらないという読みもできる。

事業資産の買換え特例の都市部の適用が終わった昨年末までに
駆け込みの買換えが相当数あったはず。
厳密に言えば昨年売却今年取得も届けさえ出していればＯＫだが
そういう背景もあって、主な大規模物件の分譲は昨年で終了したのだと思っている。

鑑定士の地価公示なんて、速報性もなんにもなく、乏しい情報源から去年の取引事例しこしこ集めてやれ何％上がったとやってます。で、去年上げ切れてなければ、今年にオンしてたり、幹事調整と言う名の元にまさに適当ですよ。総合的勘案らしいけど。下降局面でもそうだった。

でね、キャッシュフローを生んで収益性評価が前提となるオフィスや賃貸マンション等の類と、自己使用前提の戸建や戸建用地、分譲マンションを一緒に議論しちゃいかんのよ。デベが手抜きで専有卸（分譲をやめて一棟でファンドなんかに売ること）をどんどんやってるからその辺ごっちゃになってるけど。本来別の視点が必要ですよ。

千葉や埼玉の新築は売れ残り多いでしょ。都内は皆それなりに金持ってイイ人多いから。でもうすぐじゃない。少なくとも頭打ちになるでしょ。でもね、デベ側もファンドに持ってかれるから用地高値でも仕込まなきゃいけないし、何なら大手は自社ファンドに降ろすしでいい加減なもんです。イールドギャップがまだあるからジャパニーズ不動産に金が流れるけど、おのずと天井はありますよ。

エンドユーザーはばばをつかまないようにしないとね。長文失礼しました。

173さま

仰るとおりです。
しかしながら、素人にとってこれと都道府県基準地価調査
しか指標が無いですからね。

「公示価格発表」は芸能人の結婚披露宴みたいなもので、
既成事実のとりつくろいであってもこれで晴れて、
南青山３丁目はあきらめよう。とか千葉はやめておこうとか
胸をはって「決断」できるわけでして、意味はあると存じます。

ファンドとマンション市場は私も関係ないと思うんですけど
＞オフィスや賃貸マンション等の類と、自己使用前提の戸建や戸建用地、
＞分譲マンションを一緒に議論しちゃいかんのよ。
という御認識が通用しない議論もあったもので、おはずかしい長文を
さらした次第です。

家賃と空室率がどうなるかですね。少なくとも賃料、空室率は低下傾向。
これだけ地価が上昇していれば更に今後賃料は上がってくるでしょう。
イールドギャップはまだ健全（確かに天井はありますが、賃料が上がれば
物件価格もラグして上がります）であり尚且つ賃料が上がるとなれば
もう一段価格が上昇するのは間違い無いことですね。
現状の賃料相場であっても４％取れるところは買っておいて良いのでは。

173です。イールドギャップはまだあるので、お金はまだジャパニーズ不動産に流れます。ただそういうプロの話とエンドの話は本来分けてよいかと思います。

176さんおっしゃるとおり、自用物件の価格はエンドが決めていいのです。業者の思惑が全て通用するわけでは当然ない。
大体賃料自体が上がらないのに価格だけ上がって、キャップレート下げて（舐めて）ごまかすなんて世界はプロだけでいいでしょ笑。

私の予見では東京都心や阪神間の一部マンションは高止まりはするとは思います。まあ90年代後半の不良債権のバルク売り＆担保物件の任売・自己競落後の売りから始まって約10年ですから、当初シナリオどおりでしょう。

確かに、自用物件はエンドが決定できる。ただ、高いから買わないという選択
をする場合、賃貸で暮らすことになるが、賃料は決定できない。高いから借りない
とは言えるが、じゃあどうすんのって話だ。同じ広さでも、古い、間取りの使い
にくい物件を借りるとかしかできなくなる。
インフレは買い手市場から売り手市場への転換を意味するものだ。

あの意味の無い（下方バイアスがかかる）公示地価の単純平均で地価が水面上に
浮かび上がったという状況を軽くみては自分の生活をますます苦しめるだけだ。
金利もこれなら予想以上に上がるかもしれない。

インフレヘッジとして不動産の買い場はまだ続くでしょう。外国資本は、これから
本格的に日本に参入してくるようです。まだ序の口のようだ。

住宅新報によると、

>地価はすでに頭打ちか？
>大都市圏での実勢価格は、そろそろ「頭打ち」の状況にあることを物語っている。

だとさ。ばば掴みは誰かな。

健全は不動産市況とは、上昇と横ばいを繰り返し、右肩上がりで上がっていく。資本主義の世の中ではあたりまえの現象。ちなみに日本における金融政策ミスによるバブル崩壊以外で、短期の調整以外の不動産価値の本格的な下落については、主要先進国では敗戦時の日本やドイツぐらいしかないんじゃないの。価格上昇→賃料上昇→価格上昇→賃料上昇のサイクルにおける賃料上昇局面で外見上、価格上昇が一旦弱まるってのが実態じゃない。基本的に強者は値を下げてまで不動産を処分しないよ。資本がつながっている関連会社以外へはね。

過去には人口減は無かったからね。
人口減自体が健全な社会ではないのに、右肩上がりの夢を抱いてもはかない夢。