23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

ご理解賜り恐縮です＞302さん

ニトリって23区だと赤羽と南砂にありますよね。
こちらも駄レスですみません。

292>麻布十番なんて谷底に地だぜ、発砲事件など治安も悪くなってるし。地域の人気は移り変わる
から今の人気高値にはのらないほうが賢いよ。

確かに、地域の人気は移り変わる。
なら、今人気のエリアは買わない方が良い。
なら、今不人気のエリアを買いたいか？
結局、どこのエリアを買うのもギャンブル。

資産とは「現在または将来」不労所得を生む「財」のこと。
自宅のマンションが「資産」であるための方法は３つある
①住み替えで売却益を得るか
②賃貸収益を得るか
③死亡して遺産を残すか

①ならば、将来値上がりしそうな物件を出来る限り安く買う。

上昇期の短期買換えならば
都心→周辺部→郊外の値上がり時間差を利用して
ステップアップしていけばよいが、いまどき都心から郊外に
逃げ出すのは三流デベロッパーくらいのものでユーザは
まだまだ都心回帰。

長期的ビジョンならば、２０年以内に来るであろう次の
安値時期に新規物件を買い住み買える。
底値で新物件を買うのはいいが、手持ちを底値で売る必要は
ない。
定期借家契約で数年賃貸に出し上昇期の頃合で売却

②地価の上昇度合いまで家賃が上昇するとは限らない。
　これも出来る限り安く買って、高く貸す。貸しながら
　地価が上がったところで頃合を見て売る。

住宅ローンを完済するか、アパマンローンに借り換えしないと
　ローンを借りたままでの賃貸は芳しくない。
　ローンを払い終えていたりすれば、会社を作って会社に売却したり
　現物出資したり、社宅にしたりいろいろ税金面で有利な
　方法もあるらしい。

③奥さんがマンションを欲しがる理由は、ローンを払いながら
　生命保険がわりに資産が手に入るからだろう。

上昇のピークを見つけるのが難しい以上に
地価下落が始まってその先、いつが底なのか見極めるのは
難しい。
底値の前後２年程度で買えれば上出来ではないかと思う。


９４年からマンションの大量供給が始まってそれ以降１０年以上にわたって
大マンションブームが続いてきた。
マスコミも毎年「マンションは供給過剰」といいつつ、完成在庫が目立たない
程度にここまできた。
確かに業界は淘汰された。Ｓ和とか消えちゃったしＨＫもＴＫも販売会社
や管理会社のほうがメイン事業の雰囲気。

一方「大量供給」は、ユーザにとってこんなに良いことはない。
抽選外れても先着順で買えるわ、待てば地価は下がるわ
業界は圧力をかけて税制優遇措置を作るわ不景気で金利は下がるわで
あとから買うほど得な状態が続いてきたのだ。


国土交通省：住宅着工統計によれば
急増し始めた９４年から０３年で全マンションストック量のうちの、
３割ぐらいは９４年以降の新築マンションが占めるという。
下がり相場では売り手は下手に出て買い手をおだてまくる。
完成在庫では１割の値引きも横行する。
少しでも安くなるとついつい買ってしまうものらしい。
２００１年頃までは下落が続いたわけで、
ここが大事なところだが、世の中の既存マンションの
３割近くが中古で売ったら売却損のでる物件が多いということだ。


２３区マンションが下落に向かったところで底値がいつかは誰にも
わからないのは前と一緒。
大抵の人の目安は住みたい場所が、自分の買える価格になるときが「底値」と
いう程度のもの。
都心でかつての大量供給が起こってはじめて「供給過剰」になって
そこで初めてかつての「底値」に近づくかもしれないが
近づく前に反転したらどうなるのか？

「23区内の新築マンション価格はいつもう一度下がりはじめる？」
スレが立つのだろうな。

都内の用地担当者が公示地価を見て腹立ち紛れにこう言うらしい。
「この値段で買えれば苦労はないよ」
不動産経済研究所　角田氏の講演資料に実際の入札価格の写し
が乗っている。
http://www.lij.jp/cgi-bin/sdoc.cgi?page=koen/record/118/koen
氏の講演の要旨は以下の通り。
資金力の豊富で独自の見込み顧客を抱えた優良デベロッパーしか
都内の物件を扱わなくなった。
力のないデベは早々と千葉埼玉で、薄利多売のビジネスに
切り替えているが、安値仕入れが一巡したあとは仕事が
続かない。
今供給過剰気味の川崎横浜市場で物件が淘汰され価格が一定水準で
安定してくるともはや、安値仕入れがはけた時点でかつての安値で
土地仕入れはできなくなっているだろう。
都心部の供給過剰は歓迎されても郊外での供給過剰は利幅の少ない
消耗戦。長続きはしない。

株屋さんが顧客に送るレポートみたい。
上がる上がる。

>>310
業界内部のレポートだから視点が違う。彼らは上がると困る。
高値で郊外仕入れてそれだけリスクが増えるわけだ。
こういう下げから上げに転ずる時期こそ大もうけのチャンス
業界はもう一段下げがきたら仕入れのチャンスが来るから大喜びだよ。

その業界のマーケ会社の社長が毎年マンション動向を業界人集めて
レクチャーしている。過去の講演も結構面白いよ。

＞上がる上がる。


間違いなく下がるから、今マンションをお持ちの方は大至急お売りになった
ほうがいい。ことに築浅中古マンションは今がピークで・・・

と、これだって嘘臭いでしょ。
・・・というか、私は単純に「いつ下がる」かしか論じていないつもり
２００３年〜２００６年の間に買わなかった人に、あなたの判断が正しい
みたいなことを言ってあげたいけど、そういう証拠がどこにもみえない。

「下がる下がる」の仮説を考えてみた。
条件①
下がるためには、都心の土地が供給過剰にならなければならない。
可能性としては、さらなる規制緩和で、建替えマンションは容積率を３倍に
するとか
屋上緑化をしたら３割容積を増すとか
港湾地区を見直して住居地区に変えるとか、
山手線の線路敷の上を全部高層住宅にするとか
道路や河川の上にマンションを建てていいことにするとか

条件②
土地を放出させる
公務員宿舎など公共用地を叩き売りで安値放出する。

条件③
金の流れを止める。
不動産融資に対して逆優遇金利を設ける。
海外ファンドがいっきに資金を引き上げさせるために円高にして
金利も上げる。プライムレートが５％くらいに上げる

条件④
固定資産税、消費税を上げる
ローン減税や３０００万控除や、相続税清算課税制度、生前贈与特例
などすべて廃止して、安くないと買えないようにする。


条件⑤
相続税の基礎控除を下げる。普通の相続でも相続税対策や土地の物納が
増える。

これでもダメなら鎖国にする。地価は確実に下がる。

地価の高騰は間違いなく、人口減をもたらす。しかし、それが地価にどう影響するか。
84-86年なども大きく都心人口が減少していたが、地価はゆるやかに上がっていた。
地価高騰→人口減はその通りだが、人口減→地価下落というのは短絡的。

オフィス賃料など、まだ殆ど底固めの時期ですよ。バブルだと煽っている人もいました
が、空室率が2％切るなか（これは実際問題フル稼働の状況です）、総じて賃料は横ばい。
賃料が上がるのはこれからです。
また、オフィスと住宅を分離して考える方、これも2年前から多くいました。
「実際、オフィスと住宅は全く状況が異なるので、住宅価格があがることはありえない」
と発言していた識者もいます。彼は今何を語っているのでしょうか。
同じ不動産である以上、無相関であるわけがない。

おそらく、住宅賃料水準が本格的に上がるのは2009年以降でしょう。これは利回りの向上
をもたらすわけで、大体金利の上昇とパラレルに動く感じじゃないでしょうか。
今長期固定できるのであれば、やってしまったほうが良い。ネット利回りが3年後向上します。

新築不動産価格、いつ下がるのでしょうか。
景気後退になったとしても、東京のGDPが成長する限りにおいて、土地は高止まりするのでしょう。
GDPマイナス成長、これは異常事態です。いつそんなことが起きるのか、はっきりいって
分かりません。2009年あたりまで、年間4-5%程度土地価格が上昇、その後0-2％レベルを推移。。
気づくと2015年には、2007年より15％上がってました。あらどうしましょ。
というシナリオが一番あり得る。

まあ本当に地価が10年後から下がってくれれば、2004年水準になるまでそこからあと
10年。2007年も買いましょう、としか言えない。

『図解不動産ビッグバンで日本の土台が崩れる
土地の「流動化」と「規制緩和」で何が起こるのかを全予測！ 』
ＰＨＰ
http://www.bk1.co.jp/product/1474876
この本は１９９７年１２月に出版されていまは絶版

いま読み返すと、不動産業界を立て直して、住宅需要を掘り起こすために
やった住宅供給策がことごとく都心の地価下落につながっているのがよく
わかる。
ここまでやれば住宅景気の前に土地デフレになる。それを外資に
見透かされた。下げに下げてついに一般サラリーマンでも湾岸なら
港区に家が持てるようになった。

よく考えれば、政策的に地価を制御できないことは立証済みだし
そもそも市場原理主義を導入した以上地価など誘導してはいけない。
となれば、都内で仕入れた在庫土地が掃けるまでは値下がりが続いたが
在庫がなくなり仕入れが困難な現在では
市場原理で循環的に地価は上昇していくしかない。

いまは少し様子をみていれば、数年先にはまた坪１８０万で湾岸タワーが買えます
なんて言い切るほうが罪深いような気がする。

中古マンションの話と新築マンションの話を、ゴチャ混ぜになさってますね。
311で中古マンションの話を例えながら、313で新築マンションの話に変わってる。
中古市場と新築市場は同一ではないわけで、
築浅中古市場には来年早々、完成予定の大規模物件からの売り物が大量に出てくるでしょうから、
311は嘘臭くはなく可能性のある話ですね。
まぁ、考え方は色々ですから御自由に。

>>315
３１１≠３１３
別人なんですが。ま　いっか

ところで


小学校などの逼迫で手を焼く区はもう都心人口の回復は必要ない
と思っているのではないか？
とはいえ、都心回帰の夢を見させておいてはしごをはずされた
思いのエンドユーザの夢をかなえる政策も必要だ。
ひとつ可能性があるとしたら、都営住宅の建替え高層化
余剰容積活用だ。
港区湾岸では総タイル張りの立派な都営住宅を金かけて作った
言い訳に、へんな時期に市場価格から乖離した定期借地権分譲を
やることになってしまった。

世田谷下馬など都営住宅の老朽化が進んでいる。未利用容積も
結構な数値になる。
北青山１丁目にはいつ建替えたのか高級低層マンションと見まがう
都営住宅がある。あってもいいけど・・・
それくらいなら今後の都営建替えをすべて４０階以上のタワーにして
１５階から下を都営で貸してエレベータバンクもエントランスも分けて
上層階を分譲したらいいと思うのだが。
住み手が嫌がるなら１６階にエントランスホールを作る手もあるし。

今、待つほうがいいと言われる御仁は、おそらく手持ちの
資金を４％〜６％で運用する「手立て」をお持ちなのだろう。
外貨預金や海外債権を買えば誰でも運用可能とかいうのは無し
ですよ。それだと「為替レートのリスクなんてたいしたことはない」
というのと同じ。

みんなそれぞれ得意な資産運用を持っていて、不動産に詳しい
人は、下がり相場でも不良債権を安く買ってリフォームする手法で
利益を上げてきたりしている。
いまは、サービサーが身売りする時代らしいから、違ったスタイルに
替えたほうがいいらしいが・・・。

一般サラリーマンは、地価が上がるかもしれない下がるかもしれない
というとき、ヘッジになる投資手段を見出せない。

住宅ローンは、ある意味強制貯金。貯金はインフレで目減りするけど
借金もインフレで目減りする。一方で不動産が多少なりとも長期に
価値が減らないとすれば、買い替え時点で「貯蓄」が顕在化する。
問題は買換えのタイミングだが。
先に述べたように、返済は早いほうがいい。２０年程度で完済して
いれば自由度が増す。
サラリーマンがマイホームで資産形成するとしたら、それが一番
楽な方法だろう。間違っても下落継続時に買ってはいけないと思う。

住宅供給という意味では、新築だけでなく中古も含んで考える必要はないのですか？
中古も含んでと言う意味なら、供給が減るわけではないことになりますよね？
となると、やはり東京の人口が増加し続けないといけないですよね。
全体は人口が減っていく中での東京への移住者。そうなると、遠い地方からの移住者
って、実際多いのかどうか疑問なんですが。それよりも千葉・埼玉・茨城くらいから
の移住者希望者は多いとは思います。もしそうならば、千葉・埼玉などの地価は
下がることが前提になった上で、東京は上がり続けるってことになりませんかね？
今はつられて東京通勤圏は上がっているようですが・・・

地価下落＝マンション取得価格の下落は１９９１年から始まっているが
１９９４年から投売りされた土地にマンション分譲が始まり以降毎年
数パーセントの下落のなかで大量供給がされてきた。

知人でも、多くの４０代５０代は１９９５年以降郊外の新築マンションを買った
人が多い。もちろん世田谷では７０平米が７５００万くらいで分譲されて
安くなったと関心したものだ。
それと同時に、過去１３年間に、暴落したと思って中古マンションの高値買い
が相当数行なわれた。
３０年ローンでも組んでいたら、残債も多いし売却損も１０００万以上出る

こういう人は、いくら都内に安値の新築が出ようと買換えできなかった。
今も田園都市線でもどこでも、築１５年中古と新築の価格差は大きい。
なぜなら、もともとの分譲価格が５６００万でも建物は２０００万土地が３６００万
という具合だと、土地は２０００万になり建物は１５００万になって３５００万という
査定価格になる。しかし実際は査定を見たとたんに売る気がなくなる人が
ほとんどで、中古市場自体低迷している。
高値をつけて在庫が８割以上残っているのが現実だろう。

>>318
確かに千葉埼玉ＶＳ横浜・川崎・都下の格差拡大でしょう。
ただ、これが資産格差とイコールでないのは、住宅に過大なローンを組む
人がいるから。収入の高い人ほど融資はたくさんでる。
金遣いの荒い人ほど都心に住みたがる。弁護士はどんなに高くても
青山や麹町に事務所を構えたがるのと同じ。職業柄住所で見栄をはる必要が
ある。都内のタワーマンションを買ってすぐに転売する人の中には移転先が
横浜の実家とかいう例があったりする。職業は、医者か弁護士。
連中は収入が高い割につまらないところで金を失っていたりする
使うのが忙しくてこれといった金融資産を持っていないようだ。

不動産は人気のある場所が好まれ、人気のない場所は値上がりしない。
しかし、マンションは高規格化され商品企画の内容で勝負する時代になって
ライフスタイル商品（要するに金遣いの荒い人のための見栄マンション）と
コモディティ商品（要するに広くて子育てに役立つ環境であれば安さ重視）
という二極分化してきた。
案外、千葉の郊外に手頃な中古を買って、株や為替で１０億稼ぐ人や
都内の賃貸マンションを一棟持つ人が出てくるかもしれない。

＞全体は人口が減っていく中での東京への移住者。
＞そうなると、遠い地方からの移住者って、実際多いのかどうか疑問なんですが。

大学生の６割以上が首都圏で大学生をやっています。就職先の大半は
東京の会社。それと大企業の社員の３割は地方転勤しています。最後は本社に
戻ってきたりする。
地方に雇用機会がないから・・・東京に雇用を求めて人が集まる。集まった結果が
現実の人口増加です。
地方で暮らす方が一戸建ても安いし車で通勤できる。生活費も安い。
でも、高収入を得て高額消費にあこがれて都会で暮らしたがる。
地方と首都圏では人口規模が二桁違う。当然人材も優秀だしビジネスの可能性が
大きい。
情報化社会になったら地域の情報格差がなくなるという話だったけど、情報誌で
お洒落なレストランの情報を見たら行ってみたくなるのが人の常。

>>321
でも、それは今までと変わらないことですよね。むしろ今の大学生の数は、1973年生まれを
ピークに減り続けていることからいえば、減少している。
（ちょっとずれますが、団塊やその下の世代よりも東京への憧れ自体は減っている部分も
若干あります。流通やネットの普及により。ただ、本当の地方の人は不便なので「いずれか」
の都市に出たい欲求はありますが、これも昔からありましたし。）
やはり大勢から東京への移住者を語るなら、３１８さんのいうように、団塊の世代などの
新たな移動、つまり東京近郊からの移住をまず第一に考えるほうが普通な気がするのですが・・・