マンション管理士に質問しよう！ Part2

管理会社のフロントの皆さんは、交替で自分の管理会社が管理を委託
しているマンションの災害復興の応援にいかれたので、経験はあると
思います。

保存行為に関する規約の改正は是非やっておいてください。
いざという時の大きな指針となりますので。

いい情報をありがとうございます。

参考になります。

何か質問ありませんか。
なければ情報の提供をしますけど。
今までに作った資料が目茶苦茶ありますので、それをここに
書き込むとすぐに10,000を超えてしまいます。
できれば、情報提供だけでなく、最後は質問に答えたいのですが。

震災時の対応をどうするかの検討をしておくべきです。
理事会が開催できなかったときの対応とか、理事長だけでの
対応も。

東北大震災のセミナーは勉強になりました。
是非参考にしてください。

今回の改正規約
　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但しバルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条１項但書の「保存行為」をいう。
　　　　以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任
　　　　と負担においてこれを行わなければならない。
　　※改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、規約改正により「保存
　　　行為」に変更されました。

現行規約通り改正なし。
　　２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理
　　　　として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。

　　３．区分所有者は、第１項但し書きの場合又は予め理事長に申請して書面による承認を受けた
　　　　場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行う事ができない。但し、専有部分の使用
　　　　に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が
　　　　緊急を要するものであるときはこの限りではない。
　　　※台風でガラスが割れた場合等の緊急保存行為がこれに該当

　　４．前項の申請及び承認の手続きについては、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定
　　　　を準用する。但し同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第６項中「第１項の承認を
　　　　受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第２１条第３項の承認を受けた保存行為
　　　　後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

　　５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。
　　※緊急保存行為や理事長の承認を得て保存行為を行う以外の、保存行為を行った場合の費用
　　　　は専有使用権者が負担する。

　　６．理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
　　　　部分等の必要な保存行為を行う事が出来る。

保存行為の規約改正はやってても邪魔にはならない。
いざという時の為に、是非追加しておいてください。
簡単です、現在の規約に追加するだけでいいんですから。

>>9428 [2018-07-14 10:27:05]
>>9748 [2018-07-18 20:15:15]
>>9863 [2018-07-21 21:51:39]
>>9907 [2018-07-23 21:53:14]

表現を変えただけであり、内容的には改定前と同じです。

さあ、立派な規約は出来ました。それを実行する指揮者をどうするか。
指揮者によっては、立派な規約も役に立たない事の方が多いでしょう。

大災害などの話をすると妄想だと軽んじられる事が多かったのですが、
最近はそうでもないようなご時世である。

阪神淡路大震災、東日本大震災、熊本大震災、今度の西日本大災害、

最近では日本では考えられなかった竜巻、等々の災害対策が必須管理事項になった。

私の経験談を一言、私のマンションで大型ですが、築３０年の１０階建ですが、
大地震発生と同時に管理員は６機のエレベーターを一階に降下させ停止しました。

ところが理事長にエレベーターで降りたいけ来ないとの住民の苦情を受け、
管理員に命令してエレベーターを稼働させた。

管理員は反対したが、指揮者の命令には従わなければならず、従ったようです。
その直後事故が発生しました。

エレベーターは最近の機能は有りません。その他、管理員の災害時の緊急対応を
指揮者が変更したので二次災害が多発した。

>>9912さん
管理員がエレベーターを止めた行為は正しいと思います。
しかし、その後に理事長に事情を説明すべきでしたね。
そして、理事長を説得することも必要です。
管理員の判断でいつまでエレベーターを停止しておくかも問題です。
大地震の時には、エレベーターの点検にはなかなかきてくれません。
官公庁や病院、デパートや大手ビル等が優先されます。
それにエレベーター内に閉じ込められた者がいる等が優先されます。
エレベーターを点検なしに再稼働するのもその判断は難しいのでしょうが。

>>9911さん
内容を読み直して若干変えただけですよ。
殆ど変らなくてもいいじゃないですか、わたしでさえ一度書いた前のレスを
読み直すことはありませんが、良く読まれているんですね。
ありがとうございます。
何か問題点やコメントに間違いや修正した方がいいというものがあれば是非
書き込みをして教えてください。
そうすることによって、よりよい規約ができあがっていくと思いますから。

【マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書　平成２７年３月】

＜考え方＞
（抜粋）
４．一方、現行の標準管理規約は、区分所有法の規定を踏まえ、共用部分の管理（保存行為を含む）について「管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする」（規約第21 条）と規定した上で、同条第1 項のただし書きにおいて、「バルコニー等（の専用使用権のある共用部分）の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担」の主体となる旨を規定している。【区分所有法の「保存行為」については、「共用部分の現状を維持する行為」と一般に解されているところ、この「管理のうち通常の使用に伴うもの」は、「保存行為」の範囲内のものを指していると考えられる】が、その対応関係は、標準管理規約及び同規約コメントにおいては、明確にされていない。
さらに、「管理のうち、通常の使用に伴うもの」の例示が、同規約コメントにおいて「バルコニーの清掃や割れた窓ガラスの入れ替え」とのみ解説されており、どのような点検、修繕等がその対象であるかが明確ではない。このため、前述の論点である修繕に係る理事会承認の規定を整備しても、【各所有者が保存行為を超える修繕等まで、規約第21 条第1 項ただし書きの「管理のうち、通常の使用に伴うもの」と誤解して、修繕した結果、他の共用部分に悪影響を与える等により係争になるおそれがある。】

>>9914 さん

>>9911 は、条文の話です。

http://www.mlit.go.jp/common/001202416.pdf
まとめです。コメントも必要ですか、？

9917さん
そういうものは何回も読んでますよ。
ただ、ある程度はまとめないと、そのまま理事や組合員に渡しても
読む者はいないでしょう。
規約の改正をするときに議案書にそのまま全てを載せますか？

>>9917さん
規約を改正するときは、一人だけが分かっていて総会の議案として
提案するものではないんですよ。
それを組合員が理解して、継続してその対応をしていかなければならないんです。
だから、マンションの新たな管理ルールの見解やコメントも、できるだけ
分りやすく、事例をあげながら議案を作成し、説明をしていく必要があるのです。
一人でやるんなら、そのまま追加条項だけ議案として提案するだけでいいでしょう。

標準管理規約も読まないのにプラスコメントまで添えてもさらに読みません。
自己満足をしているだけでしょう。

質問には短文でまとめて回答した方が解りやすいです。プライドを傷つけてす
みません。

>>9920さん
あなたは指摘するのはいいんですが、私に対してではなく皆さんに
対して書き込みをするようにしてください。
何をいいたいのかを書き込みをしてください。私に対してではなく
みなさんに対してですよ。
そうでなければ、私の書き込みを読まれた方はそのように受け取られ
ますので。

2017年7月に標準管理規約が改正されました。
3項から6項を追加しましただけで議案書に載せて終わりですか。

ここで書き込みをするということは、質問するか、質問に答えるか、情報の提供を
するか、もしくは、書き込みに対して自分の考えを書き込むかでしょう。
勿論間違っていたり、修正をしたり、補足することがあれば書き込みをするでしょう。
それ以外の単なる批判や個人攻撃はここでは何のプラスにもなりません。
皆さんに知って欲しいというのなら、それを目的として書き込みをすべきです。

知っていることは書き込みをして、皆さんに教えてあげることが
必要です。
そのために、貴重な時間を割いてここにきているんですから。

皆さん方のマンションでの広報活動はどうされていますか。
回覧板、掲示板、各戸配布、ネット等いろいろあります。
管理会社が作成してくれるのは、理事会議事録程度のものではないでしようか。
理事会の誰かが（理事長がいいと思います。）自分でいろんな問題点等や情報
の提供をすることが大切です。

ただ理事長が情報とかをながすには、時間と知識が
必要にはなりますが。

今までここに提供している情報等を広報に活用していけば
いいんですけどね。

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

管理員がマンション管理の中枢にいてはだめ。
あくまで縁の下の力持ちでなければね。

管理員はあらかじめ決められた日常業務を遂行するのが仕事であり、管理の中心にはなり得ません。もし、管理員が管理の中心になっている（ように見える？）としたら、現場に丸投げのダメ管理会社と他人任せで物言わぬ管理組合の組み合わせだからそうなるのだと言えます。

丸投げだとしても、最終決済をするのは理事長だね。
理事長印の押印されていない出金の出費はありえない。

＊増圧直結方式
　　メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

やはり高置水槽より増圧直結方式の方がいいのかもしれない。
停電や故障のときは困るけど。
使用量が多い夏場の水圧低下も問題ではあるが。
いつものような水圧は期待できないんだね。

大規模修繕工事の進め方について、何か聞きたいことは
ありませんか。
もうしばらくするとここを引退しますので、今だったら、
知っていることを真剣にお答えします。

>>9934 匿名さん
大規模修繕など瑣末な話である。
とっとと引退するが良かろう。

元気だったんですか。
おたくのマンションと違って、うちのマンションは周期的に大規模修繕工事や
大型設備の更新工事を計画化していますのでね。
借り入れをするといっても、返済しなければならないのが理解できないようですが。
あくまで、step　by　step　で　steadily　にがモットーです。

今時修繕積立金が月１万円以下のところはないでしょう。
だったら、後2,000円とか3,000円値上げすれば、殆どの工事ができますよ。

>>9937
マンション管理新聞の見出し調べて見ろ

お宅は管理費、修繕積立金、駐車場・駐輪場使用料を合計して
毎月及び年間いくら管理組合に支払っていますか。？

管理費と積立金が12,000円、駐車場使用料が1万円です。
積立金残高がかなりあるので、工事に関する費用の心配はありません。
専有部分の配管も管理組合としてやれます。

私のマンションは月額、管理費５０００円、修繕積立金６０００円、駐車場使用料８０００円
月額１戸当たり１９０００円です、

総戸数５１２戸月額で９．７２８．０００円×１２で年額１１６．７３６．０００円は組合の
安定収入です、

駐車場使用料は一般会計へ繰り入れてその剰余金が大体年額２０。０００。０００円を修繕積
立金へ繰り入れております。

２回目の大規模修膳時期ですが資金手当ては充分です。

マンション管理会社やマンション管理士等の意見は修膳積立金の値上げを指導されましたがそ
の根拠があいまいで従いません。

駐車場使用料を無料にしても資金手当ては必要ないとの意見も出ています。

第１回の大規模修繕も管理会社の見積金額より２００。０００。０００円も安くで大手のゼネ
コンに責任施工で行いました。

工事完全な仕上がりで定期的点検もしてくれます。勿論管理会社やコンサルは必要は有りません。

>9941さん
管理費は日常の必要経費ですので、積立金とは別物です。
第１回目の大規模修繕工事費は、５００戸の大型マンションですので
戸当り８０万円として４億円の工事費というのが相場でしょう。
見積金額より２億円も安くなったというのはその見積もりはなんだつた
んでしょうね。
やはり５００戸の大型マンションであれば、設計コンサルタントを雇い、
共通仕様書（同じ修繕個所、同じ仕様、同じ平米、同じ材料）で相見積を
取った方がいいと思います。
責任施工方式というのは、所謂丸投げですからね。見積金額も競争が
ないので比較のしようがありません。

５００戸の大規模マンションで相見積をとらないのが不思議ですね。
業者と何か関りがあるんでしょうか。

愛見積もりは取るのは常識ですから書かなかった。
マンションの構造や、設備はまちまちである。

余計な事ですが委員会のメンバーは各専門知識の
保有者が居住しております。

建物設備の維持保全については、大規模修繕工事だけではありません。
大型設備の更新工事が築２５年以降は発生してきます。
玄関扉、サッシ、消防設備、給水設備、エレベーター、給排水管、特に
専有部分の配管の更新工事も管理組合として検討しなければならなくなります。
そう考えますと、修繕積立金6,000円と駐車場使用料月1戸平均3,300円では
まったく足りません。
しっかりした長期修繕計画表を建築士と一緒に検討して作成すべきです。

>>9944さん
専門委員と設計監理者とは全然違いますよ。
その専門委員で相見積を取るための共通仕様書が作成できますか。
金抜き計算書で相見積を取り、同じ条件で見積もり金額を提出してもらい
それと説明会を開催して各委員が評価点をつけて業者を決めるんですよ。
マンション内の建築士でも設計監理はできませんし、させてはいけません。
マンションの大規模修繕工事の設計監理の経験のある設計コンサルタント
でないとだめです。当然建設会社とは無関係の者でなければなりません。

>>9944さん
責任施工方式であれば、相見積は取りませんよ。
最初から1社に絞って依頼するやり方ですから。
それに、相見積を取るということは、設計監理者が、共通要綱書等を
作成しなければ相見積は取れませんし、取っても意味がありません。
工事の内容や材料が同じでなければ工事費の比較はできませんから。

設計監理社に工事の監視も我々住民に代わってやってもらいますが、
マンション内に建築士がいたとしても、工事期間中、朝からボランティアで
その監視とかする訳にはいかないでしょう。仕様書通りの材料や使用量とかのチェック
もしなければなりません。
なまじっか専門委員には建築士は必要ありません。
それは報酬を支払ってプロとしてやってもらえばいいんです。
その考えがなければ設計監理方式は無理でしょう。
それこそ相見積を取らない建設会社丸投げの責任施工方式をやるしかないでしょう。

専門委員に専門的な知識や技術は必要ありません。
そういったものは、設計コンサルタントや建設会社、材料メーカー等から
説明を受け、それを聞いてどれにするか判断すればいいのです。
専門委員に必要なのは、やる気と時間です。
いくら優秀でも、専門委員会の会議や業者との会議、工事期間中の現場
監督やコンサルタントとの打ち合わせ、材料選び等に参加できなければ
役に立ちません。

大規模修繕工事の進め方の勉強をする必要があります。
我々住民は工事をするにあたって何を知り何をやらなければ
ならないかを知ることが重要です。