マンション管理士に質問しよう！ Part2

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

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　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

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　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

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※罹災証明を取る場合、半壊の場合は、課税証明と住民票が必要になるが、
　個人情報を組合が管理することになるので、実際は取れないとこも多かった。
　全壊の場合は、全員に支給されるので問題はない。

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　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

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　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応
　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

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　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

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　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

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　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

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大震災の経験をした、東北、神戸のマンションでの
経験を知ることが大切ですね。

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最近、全国で地震が頻発していますね。

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マンションでも非常食や水の確保が必要です。
ガスボンベは活躍しますよ。

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大震災にあって、一番困るのは１０階以上の住民。
エレベーターが止まったら、タワーマンションの高層階に住んで
いる者はどうすればいいんだろう。
一度降りてしまったら、身障者や老人はなかなか自分の部屋には
もどれないでしょう。
この期間が数ヶ月も続くことになる訳ですね。
しかし、対応策は考えられません。

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>>9153 匿名さん
最近のタワマンなら非常電源があるでしょうが、古いところはないことが多いですよね。

15階建てぐらいのマンションにはまずないので、足が悪い方は諦めないとだめかも…

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大地震に免信構造は耐えられますか。破壊されたら補修費及び交換費
はどれくらいの価格がかるのでしょうか。？

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今、偽装した免震装置を隠れて、全国で交換中なんだけど、その情報出ないね。株価にも反映されないし。

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免震構造のマンションみたことありますか。
土台のところはゴムになっています。
横からみると少し建物が浮いているようにみえます。
一番下の床がゴム製ですので、５０年ぐらいで交換しなければ
高架がうすれるということですが、どうやって交換するんでしょうね。
まさかマンションをジャッキで持ち上げて、それで交換とかじゃ
ないですよね。しかし、そうしないと交換できないですよね。

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>>9157 匿名さん
ジャッキアップで合ってますよ

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アホくさ、ゴム交換するころには解体だ。
国交省の修繕モデルでも４３年後までしか計画はない。
１００年持つとでも思ってるんかアホ。

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タワーマンションの低層階、だって
下水パイプがどうなってるか分からないので排水できないのでは？
トイレ風呂洗面台所の排水ができないなら自室で生活なんか無理でしょう。

排水管＝（洗濯槽排水、台所排水、洗面所排水、風呂場排水、デスポーザ排水、
　　　　トイレ排水、雨水排水、）の事でしょうか。？

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電気温水器＝タンクへの給水管とタンクからの浴槽への給湯管
ガス湯沸器＝湯沸かし器への給水管と湯沸かし器からの浴槽への給湯管

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電気温水器の場合は温水器の設置場所によって漏水のトラブルは大きく異なる。

よって築古マンションの管理体制も大きく異なることとなる。

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免震構造や制震構造の建物をみたことないものが
いくらいっても説得力がない。

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免震構造の更新工事はジャッキで持ち上げて交換するんですね。
工事期間も結構かかるでしょうけど、その間住民はホテル住まい
でもしなければいけませんね。
大規模マンションやタワーマンションは住民も多いので、ホテルの
確保も大変でしょう。

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それはタワマンだけの問題ではありません。

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私は高層階に住んでいますが、地震のときは良く揺れます。
そういう時は、免震構造にあこがれます。

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逝くときは一緒だよｗ　気にするな

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でも怖いよう。
死刑囚でも何日に執行するといわれて自　殺した者がいるぐらいだからね。

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地震は恐いよね。
関東、東海大地震も心配。

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地震による給排水管の欠損によるライフラインの乱れはややこしいでしょう。

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地震対策を講じておく必要ありだね。

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マンション管理においては建物設備の維持保全は
究極の課題だね。
工事には利権が絡むからね。
各人の積立金の額は小さくても、まとまれば大きな
金額になるしね。
その仕事が欲しい業者がいる限り、不正や癒着が
起こる可能性はある。

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みんなお金には弱いからな。
接待や贈り物をされて悪い気がする者はいないだろう。
だからそういうことが起るんだよ。

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真面目にマンションのために一生懸命やってくれている
フロントも数多くいるでしょうからね。

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※使用細則の検討事項
例えば（検討例）
＊玄関扉・窓枠・網戸の取換えを各区分所有者がやった場合の経費負担と届け出は
＊生協の宅配サービスの利用方法は
　　　他の業者も入れて欲しいといわれたら　　　管理方法等　　共用部分の使用方法
　　　スティール棚が倒れて子供がけがをした場合の補償は
＊滞納者に対する具体的な取り決め　　請求内容の期間設定をしておく
＊理事会で許容される修繕工事（狭義の管理）の限度額はいくらまでか
＊理事の範囲・・・区分所有者以外の理事が決めたものは、規約ではＯＫだが、裁判では法律
　　が優先するので明確化しておく必要がある。
＊専有部分の枝管・支線の規定を明確化する。本管・本線を工事する時の専有部分の経費
　　負担の明確化。漏水があった場合の修繕経費は原因が不明の場合は組合負担となる。

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理事会もやらなければならないことが多いな。

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生協以外の業者がうちも参加させてくれと言ってきた場合
総会決議か必要なんでしょうか。
理事会決議か理事長の承認だけでもいいと思うんだが。

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そんな事まで総会の必要はありません。生活のしおりくらいの作成をしておくと良心的である。

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理事長判断だけでいいんでしょうか。
それとも理事会決議が必要なんでしょうか。

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生協の扱い商品が生活必需品（食料品等）であれば住民の判断で良いでしょう。
理事長、理事長、組合総会で決める等はかえって可笑しいと思いませんか。

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しかし、各部屋に配達したり、アルコーポに届けたり、マンション内を
うろうろしますからね。

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　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

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　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

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　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

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＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅）
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

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　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

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管理会社からのちょっとした接待や贈答品くらいで大喜びとは、貧乏ですな。

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相手にされなくて無視されるよりいいんでは。
それだけ相手も意識しているし、無視するわけにはいかない。
忖度も大切ということ。
金銭のもんだいでもない。年賀状１枚こない管理会社の対応は
寂しくないかな。

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理事長に暑中見舞いや年賀状もこないということは、管理会社に
完全になめられているということ。
別に年賀状１枚のことだけど、されど年賀状。
会社はお世話になっている企業や組合、個人に対しては必ず年賀状等
をだすのが普通だからね。

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