マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>9097さん
又、批判だけなんですか。
批判だけならサルでもできるといわれていませんか。
あっ反省でしたね。

>>9100 匿名さん
ありがとうございます。
内訳を見る限り50000円以外はかかっていないようです。
もともともっと高かったんですが交渉で安くなったみたいです。

>>9099さん
私の間違いでした。
あなたの管理委託契約書記載の定額管理委託費の書き込みは正解です。
収支報告書や予算書にそういった記載方法がされていませんでしたので
四．建物・設備管理業務費というのが何か分りませんでした。
　　これが電気料金とか通信費、消耗品ぴということなんですね。
又、各業務費には一般管理費及び利益が含まれていない方法なんですね。

お手をわずらわせまして申し訳ありませんでした。

>>9102 名無しさん

ＥＶ点検業務契約の定め方によっては、遠隔監視、遠隔点検に必要な通信費が委託者（管理組合）の負担となっている場合はありますが、遠隔監視料金が点検費用とは別に発生することはありません。

エレベーター点検費用と遠隔監視料金は別ですよね。それは分ります。

マンションの高圧一括受電について
　戸別契約から高圧電力一括契約に変更することにより、電気料金を削減します。
　　契約の変更で必要となる手続きや毎月の検針・請求業務・電気設備の保守管理業務は代行
　会社が電力会社に代わって行います。
　　これからの新築マンションは、高圧一括受電方式に太陽光発電を組み合わせたものも多くな
　ってきます。
　　いずれ、高圧一括受電方式に切り替えるマンションも多くなると思います。是非この機会に
　高圧一括受電方式とは、どういうものかという概略を摑んでおいてください。

>>9103
>四．建物・設備管理業務費というのが何か分りませんでした。
>　　これが電気料金とか通信費、消耗品ということなんですね。

違います。

【マンション標準管理委託契約書】
第６条（管理事務に要する費用の負担及び支払方法）第４項
甲は、第１項の委託業務費のほか、乙が管理事務を実施するのに伴い必要となる水道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする。

　 ※現状は
　　　　　現在は、電力単価の高い従量電灯（低圧電流）契約で、各居住者が
　　　　電力会社と契約をしています。
　　※高圧一括受電になると
　　　　　すべての居住者と共用部分を一括して電力単価の安い高圧業務用電力で契約します。
　　　　その際、電力会社所有の受電設備は撤去し、新たに専用の受電設備を設置します。
　　　　　使用電力量が多いほど、削減金額は大きくなります。
　　　　　削減率は、戸数や使用電力量により異なり、５％～１０％です。（設備負担なしの場合）

＊現状は、管理組合は共用部分の電気代だけを支払っています。
＊導入後は、共用部分・専有部分共一括して、業務代行会社が電力会社に支払うことになり
　　ます。専有部分の検針・請求代行、設備の保安管理業務は、業務代行会社が行うこ
　　とになります。全体部分は、電力会社が検針し、請求を代行会社に行います。

>>9107さん
それを最初から書き込めばいいんですよ。
９１０３に間違っていたと書き込みましたが、間違いがあれば
あなたが訂正文を書き込めばいいのです。
ここは誰でも書き込みができるのですから。

　　※導入にあたって
　　　　　まず、住民アンケートや説明会を実施します。
　　　　そして、総会決議で導入するかどうかの決議をとります。導入だけの場合は、普通決議。
　　　　　但し、規約に変電室の利用に電力会社名が記載されている場合とか、キュービクルの
　　　　設置場所を特定し会社名を規約に明記する場合は、特別決議が必要となります。
　　　　　但し、決議されても、マンションの全戸から、解約届や新規の申込書を集めなければ、
　　　　受電設備の工事はできません。（一括受電切替同意書）

　　　　　５０戸程度以上のマンションが対象になります。
　　　　　オール電化マンションや深夜電力を使用しているマンションは対象外となります。
　　　　　マンション設備に、電気室（借室）、キュービクルがあるとか設置場所があることが条件です。

>>9110

意味不明です。
どういうことですか？

　　　　　契約期間内での解約はできません。解約金が発生します。
　　　　　契約期間中、各戸単位での電力会社の戸別契約の変更はできません。
　　　　　３年に１度、１時間程度法定点検のため停電が発生します。
　　　　　５年～１０年の最低契約継続期間があります。

＊価格が安いだけでなく、安定供給、事故時の対応、先々の保証等も含め検討すべきだと
　思います。又、電力料の収支報告も提案してもらうべきでしょう。
＊代行会社の倒産対策としては、電力会社の電気のストップはないだろうし、裁判所としても他の
　代行会社に継続していく方法を取るという見解が一般的です。

＊業務代行会社は、数多くありますので、導入の際は、数社の説明会の開催が必要です。

電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。
　　　１５年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
　　　電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
　　高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。

　　　これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
　　　　　（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）

　　　通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
　　れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
　　　電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
　　料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。

　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が２通り
　　　あります。

　　　１）負荷設備契約
　　　　　　ＥＶなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
　　　　　　契約容量の決め方は、共用部にある２００Ｖの設備の総合計から算出されます。

　　　２）主開閉器契約（ブレーカー契約が必要です）

　　　　　　設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約容量
　　　　　が決められます。
　　　　　　負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の削減が
　　　　　可能となります。
　　　　　　ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。

　　　＊ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で４０万円程度というところです。

　　　＊ブレーカーの保証期間は７年ですが、耐用年数は１５年以上あるとのことです。

　　　＊６年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
　　　　（無料）。これに合致する所が設置対象になります。（例）４１種類のブレーカーから選択します。

　　　＊ランニングコストは一切必要はありません。

　　※電子ブレーカーの設置については、低圧電力のマンションが対象となります。

尚、高圧一括受電について詳しく知りたい方は、別スレへどうぞ。

５０戸以下のマンションでしたら、電子ブレーカーの設置が
断然お得です。
ただ、こちらは共用部分だけにしか適用されませんが。
特に機械式駐車場をもっておられるマンションでしたら、
かなりの額の電気料金が節約できます。

電子ブレーカーに関してはもう既に設置されているんでしょうね。
今更感がありますね。
ところで、電力の自由化が始まってしばらく経過しましたが、
個人で契約された方はおられませんか。
おられましたら、そのメリットとかを教えてください。

調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

民事調停は、裁判官と２名以上の調停委員からなる。
　　取扱い項目・・・・管理費の不払い、マンション管理に関するトラブル、ペットのトラブル等

①調停申し立ての手続き
　　　１）申立先…簡易裁判所
　　　２）用意するもの・・・印鑑、申し立て費用、言い分を裏付ける資料
　　　３）言い分を整理しておく
②呼び出し状がくる・・・・組合と滞納者に
③調停期日・・・・両者が出席して言い分を聞く
④合意になると調停成立となり、その内容は「調停調書」に記載される。
　調停不成立の場合は、訴訟とかになる。

少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。
滞納者の議事録への氏名の記載　
組合員に対し、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産
のみが対象となる。
それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない
とダメである。

強制執行手続き
勝訴したのに支払ってくれない場合
　　　給与債権
　　　預金債権
請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・
費用に分けて記載する。
判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。
仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
　　少額訴訟も少額債権執行ができる。　　少額訴訟の確定判決
　　尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では小額訴訟債権執行を行うことはできない。
　　強制執行の目的は金銭債務に限られる。。
債務名義・・・・法律によって執行力を付与された公の文書、給付判決・支払命令・公正証書等
　　　強制執行手続きは、債務名義がなければできない。
　　　支払督促は確定判決と同一の効力を有する。

先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる。しかし、債務が終わっている
可能性もある。

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行うと、
元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中にできる。
これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は。第三者への根抵当権移転登記ができるようになる。

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

念書は、単なる確認書に過ぎない。別の法的手続きが必要である。

滞納があったときには、まめに請求することが
鉄則です。

いろいろ情報の提供をしていますが、間違っていたり、疑問点や
質問等があればどしどし書き込みをしてください。
全員で問題を解決していきましょう。

生協
昔は共同購入が主流　→　個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法　　ボックスの放置（生協本部も認めていない）
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事　　戸建てと違う
置くことを認めた理事は事故発生時どう責任をとるのか。
防災の面からはどうか。

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

弁護士費用の敗訴者負担

　　規約違反、管理費等の滞納等区分所有者等による義務違反者に対し訴訟によることと
　　した場合、その者に対して弁護士費用その他の訴訟に要する費用について実費相当額
　　を請求できるようにするため、あらかじめその旨を規約に位置づけておくことが考えられる。

法人税
年８００万以下の所得に対して２２％、８００万超の場合は、３０％
消費税
課税売上高が、1,000万超の場合だけ課税される。
延滞税
納期限の翌日から2ヶ月を経過するまでの期間は、年７．３％、それ以降は、１４．６％
無申告加算税
納付すべき税額に１５％の割合で賦課される。自主的に期限後申告した場合は、５％

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、老人クラブ、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

※罹災証明を取る場合、半壊の場合は、課税証明と住民票が必要になるが、
　個人情報を組合が管理することになるので、実際は取れないとこも多かった。
　全壊の場合は、全員に支給されるので問題はない。

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応
　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

大震災の経験をした、東北、神戸のマンションでの
経験を知ることが大切ですね。