マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>907 匿名さん

おたくさんの言う自主管理業務と
管理会社に全く委託しないという意味の
自主管理は全く別物。
それは直接発注というんだよ。
エレベーター保守なとが典型。
エレベーター保守を直接発注しているからといってその業務が自主管理業務だなどというと恥を書くよw
いま話題になっているのは、管理業務の運営を
全部委託、一部委託、自主管理と分類した場合の自主管理なんだよ。
一部委託の場合で、基幹事務を管理会社に委託している場合は自主管理とは言わない。
わかるかな

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なんかレベルの低い話しになってるね。
エレベーター点検業務、清掃業務、消防点検、雑排水管の高圧洗浄は定期的なので組合の
直接発注でもいいけど、突発的な補修工事とかは管理会社に委託してないと
相見積とかとるのが大変だからね。
それに保険関係も管理会社に任せてた方がいいよ。
緊急時の対応も管理会社がベター。

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>>907
自主管理業務は、植栽管理、エレベーター保守点検、CATV・インターネット契約、電波障害対策業務、水景設備管理、などが多いね。
この中でエレベーター保守点検を自主管理業務にしてると、障害時や事故時は管理会社に頼れないから管理組合は大変になるね。
自主管理は、管理組合は管理会社に責任転嫁できない。

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>>862

問題1（民泊関連）

現行のゲストルーム使用細則等では取り締まれない。
なぜなら、使用細則ではゲストルームの使用者（居住者）とその来訪者人数しか規定しておらず、使用者（居住者）と来訪者（親族、友人）の関係を証する公的証憑を提出させていないから。
親族なら関連する戸籍謄本を全部取れば証明できるが、友人関係を証する公的証明などない。
住民にこのような民泊行為をされると、管理組合自身が民泊を許容していることになりかねない。かといって、証憑提出などプライバシー侵害に当たるので不可能。
これは、区分所有者変更に伴う新区分所有者の入居届けの時にも該当する。
ほとんどの管理組合は、区分所有者の登記簿を取っていない。
ただし管理会社が自社で登記情報を取ってれば確認できるが。
登記簿は住民票と違い誰でも取れるから管理組合は取ってみることだ。

問題2（個人情報保護関連）

ほとんどの管理組合が管理会社に名簿管理を丸投げしている。
従って、居住者名簿のマスターは管理会社が保管管理。
法改正後は、個人情報取扱事業者になるので居住者名簿のマスターは管理組合保管管理になる。
そして管理会社にはコピーを渡して運用委託し、都度マスターとコピーを等価する必要がある。
これが理事長の新しい仕事になる。excelくらい出来ないと無理。

問題3（高圧一括受電関連）

賃貸人（区分所有者）と賃借人（占有者）は区分所有建物賃貸借契約で縛りがあることを管理組合は知らないようだ。
賃貸条件の電気・ガス・水道・下水・ネット関連・CATV関連の変更は賃貸人と賃借人の合意が必要。合意したら契約変更。普通は覚書を交わして済ますが。
もし賃借人が黙って勝手に変更した場合、解約退去時に賃借人は原状回復義務を負う。原状回復とは、高圧一括受電をもとの電力会社に戻すということ。不可能。
電力需給契約解約は賃借人の同意でよいが、その前に賃借人は賃貸人（区分所有者）との合意が必要で、賃貸借契約の変更が必要になる。
総会賛成決議で高圧一括受電導入が決まったとしても、賃貸人区分所有者が反対の意志表明をしていたなら、賃借人の電力供給元変更には応じないだろう。
高圧一括受電を導入されたら、電力自由化の時代に賃借人が自由に電力会社を選べなくなるので賃貸条件が不利になる。これからは電気もガスもセット割の時代に突入する。

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自主管理業務ねｗ！

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一般的な分類は下記のとおり。

全部委託・一部委託・自主管理
マンション管理会社への委託の種類
管理会社との委託形態の違いによるメリットとデメリット
http://m-kanri.biz/kanri/kanriitaku.html

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>ほとんどの管理組合は、区分所有者の登記簿を取っていない。
>ただし管理会社が自社で登記情報を取ってれば確認できるが。

ほとんどの場合、売買による所有権移転による区分所有者変更届には第三者の不動産仲介会社の署名押印欄があるので、管理組合がわざわざ登記簿まで取って所有権の移転を確認する必要はないのでは？

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>>920
所有権移転は登記原因が「売買」だけとは限らない。「相続」「贈与」の場合もある。
相続、贈与なら売買ではないので仲介会社は関与しない。
また売買でも仲介会社を挟まず直接売買する場合もある。

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専有部分を占有者である賃借人が転貸しても規約違反ではないですよね。

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規約に禁止規定があれば禁止。規定がなければＯＫ

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（有害行為の中止要求）
乙は、委託業務を行うため必要なときは、甲の組合員およびその所有する専有部分の占有者
（以下[組合員等」という。）に対し、甲に代わって、次の各号に掲げる行為の中止を求め
ることができる。
１）違反行為
２）
３）
・
・
２、乙が、前項の規定により中止を求めても、なお甲の組合員等がその行為を中止しない
ときは、乙は、その責めを免れるものとし、その後の中止等の要求は甲が行うものとする
。
※つまり最終的には管理会社はいくらでも言い逃れるような契約である。意味がない。

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↑そりゃ管理会社は大家ではないから。
賃貸なら厳しく言うよ。
当たり前のことがなんでわからんのかな
afoだね

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>>923
住宅の用途に供している限り賃借人が転貸しても規約違反にはならない。
賃借人の転貸は規約と言うよりも賃貸人と賃借人間の賃貸借契約の問題である。
近年、大手の法人は社宅代行会社に社宅管理を外注しているので、その法人が直接賃借人になることは稀で、その場合は賃借人が「社宅代行会社」で転貸先がその「法人」になる。この場合、賃貸借契約で「転貸可」の条件が必要になる。
法人契約は個人契約に比して賃料の回収が確実なので、ほとんどの賃貸人は法人契約の転貸をＯＫする。賃貸借は家賃回収の確実性に尽きる。

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初めて分譲マンションに入ります。
管理規約やネット検索してみましたが、今一ピンと来ません。
管理規約の変更は難しいのですか？

新築で規約は管理会社が標準な作りにしているため、参考ににさせてください。
いろいろ調べましたが、4分の3とか過半数とか、参加人数とかで、実感が湧きません。

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分譲マンションに入居するまでの間に管理規約を熟読し暗記することだ。
話はそれからだ。

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>>928 匿名さん
最新の標準管理規約に準拠していれば
問題ないと思いますけど。

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>>930 管理担当さん
名称独占資格をハンドル名にしている老人の
規制を希望する。

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>>931
今まであった「コミュニティ条項」が削除された。

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>>933 匿名さん

管理費から冠婚葬祭に支出できなくなったと考えて差し支えないと思われる。

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管理費からそんなもの支出してるのですか？初めて聞きました。

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建物管理のために住民が払ってる管理費で何で夏祭りや理事会宴会やるの？
目的外使用だと思うけど。

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>>936 匿名さん

だから削除されたということ。

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９３２

ハンドルネームも気に入らないようですね　　訕笑

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>>938 マンション管理士さん
↑愚かすぎるから信用失墜行為なんだよ
前から言ってるけどね

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たぶん、反マンカンなんだろうね。
アホすぎるものw

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９３９はマンション管理士試験永久不合格組である。無視しましょう。

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36問程度のギリギリ合格者であることは
発言の愚かさでわかるが、私のような44問正解正解者からすると、これはやはりこの程度の人がマンション管理士を名乗るのは、恥ずかしすぎると感じている。
まー、自主管理の同調者がいないことを真摯に受け止めるべきだろう。実務経験のなさを補う良いチャンスだ。がんばれ。

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>>941 口コミ知りたいさん

必死だねw

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まえに、
まんかんし、と名乗る者がいて
そいつも自主管理を提唱していたね。
管理人は管理組合が直接雇用したら安いと言っていた。使用者責任とかどうするか聞いたらダンマリ。
その他の発言も、あまりにも発言が愚かだから攻撃してたら来なくなったけどね。
もしかしたらそいつかな。
しかし、低位合格者は自主管理しかいわないね。
これはマンション管理士のコンサル費用としての請求が難しくて、経費削除の半額を成功報酬にするとかの歩合でしか契約できないマンション管理士が多いからである。
安物のマンション管理士に引っかかり、管理が荒廃することがないように、管理組合役員諸氏は注意されたい。

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>>942
なに顔真っ赤にして脂汗垂らして必死こいてんの？おれ48問だけど何か？

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平成28年度改定「国交省指針 マンション標準管理規約」から「コミュニティ条項が削除」
この本に経緯が載っている。管理組合理事長、マンション管理士は読むべし。

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↑その条項があったのは最近５、６年の間だけで、ほとんどのマンションは関係ない。
知らない人のほうが多いだろう。

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平成１６年１月２３日 国交省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室
「中高層共同住宅標準管理規約の改正について」

「コミュニティー形成は、日常的なトラブルの未然防止や大規模修繕工事等の円滑な実施などに資するものであることから、管理組合の業務として、地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成（単棟型第32条第15号等）を規定しました。」

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＜マンション標準管理規約＞
平成16年1月改正：コミュニティ条項を新たに規定
平成28年3月改正：コミュニティ条項を削除

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↑期間が数年多かったからといって大勢に影響はない。
瑣末な話に拘るのは、初学者にありがちな話だが
コミュニティ条項などはあろうがなかろうが、とるに足らない条項。

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12年前か、5,6年ではないな。初学者とは言えてる。

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去年改定の標準管理規約は、理事長、理事、監事を外部委託できる画期的なもの。
管理組合のガバナンスの在り方の大改革であり、
瑣末なコミュニティ条項による飲食の是非などより、
そっちのほうに関心を持つべきだろう。

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ところで、管理組合におけるコミュニティの定義はどこに書いてあるのですか？
標準管理規約見ても書いてません。もちろん区分所有法にも書いてません。

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>↑その条項があったのは最近５、６年の間だけで、ほとんどのマンションは関係ない。
>知らない人のほうが多いだろう。

自分で振って、自ら墓穴を掘る。
無学者であろう。

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>>954 匿名さん
この程度のことを墓穴と思うのは
おたくのけつのあなが小さいからだねw

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実際、平成16年改定が反映されるのは
平成17年に建ったマンションくらいからで
ほとんどのマンションには関係のない話。
コミュニティ条項の運用などはガバナンスができていれば問題になるはずがない。
木を見て森を見ず、とは954のような思考をいうのである。

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>>939

どこにも書いてない。「コミュニティ」と言う言語自体が曖昧である。
例えば、戸建の地域町内会から見るとマンションは1つの建物にしか過ぎない。地域という面の中の1点である。
ところが、マンションはその1点の中に何十人も何百人も数千人もがぶち込まれて世帯を構えているのである。
従って、戸建のようにな地域の面としてのコミュニティとマンションのような点としてのコミュニティとでは考え方が異なる。

管理組合におけるコミュニティ形成とは、区分所有法第3条の管理組合構成必然性から判断すると、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、」を実施するために必要な団体としての情報共有と意思疎通の促進がコミュニティ形成と考える。そうなると、具体的には、執行機関の理事会と組合員間の情報共有と意思疎通ということに帰結する。

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管理組合は不動産管理団体であるという位置付けが明確化されたからいまさらそんな定義を考えてもしょうがないよ。
折田弁護士にメールで聞いて見たらよくわかるよ。

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なんか書き込みが減ったね。
マンション管理士を名乗る投稿者がビビって
匿名での匿名もやめたんだろうねw

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