マンション管理士に質問しよう！ Part2

　標準管理規約から、「コミュニティ条項」が削除されました。当マンションの管理規約にも規定さ
れてます「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成（費用）」という項目です。
　理由としては、法的リスクを避けるためとのことです。コミュニティの合意形成の環境づくりといっ
た理由で管理費から支出されたり、マンションの管理と関連性の薄い業務活動に対して支出す
れば、役員に対して損害賠償責任が生じる恐れがあることがその理由です。

　管理費から募金や熟親会、スポーツや文化会、親子会、祭りとかに経費を支出することはでき
ません。あくまで管理費はマンションの管理のために使用しなければなりません。

　又、自治会費を管理組合が強制徴収している事例はありますが、その点は理解した上で適切
な運営がされているマンションは多いようです。
　但し、第三者に賃貸されているマンションや空室で居住していない区分所有者の場合は、自治
会費の徴収でトラブルの要因となることは予想されます。

　管理組合と自治会の両組織を合体させることはできませんが、両組織の趣旨、目的を正しく理
解してそれぞれが独立して運営していくことが必要です。
　ただ、マンション内のコミュニティを図っていくことは大切なことです。

管理組合と自治会の違いを簡単にまとめてみました。
しかし、分かってはいるんですが、中々完全に分離すると
いうことは難しいですね。

自治会費を管理費等と一緒に口座引き落とししている
マンションはありますか。

ウチなどは管理組合の理事長が自治会長の奥様です。
その奥様の連れ子の娘が管理組合の理事です。

管理会社はこのご家族のいいなりです。将来不安です。

５００戸の大型マンションです。

コミュニティー条項などを削除して変わりませんません。

自治会への加入率が高ければそれぐらいは
やってやってもいいんじゃない。

自治会費だけの徴収の場合は、各戸へ集金に
いくんですか。
金額が少ないので、口座引き落としはできないでしょうから。

>>8928さん
５００戸のマンションで自治会と理事会が混同されているようですね。
管理会社としては、組合員特に理事には逆らえませんからね。
弱い立場の管理会社に対して弱い者いじめはいけませんね。
どちらも任期を決めることが先決でしょう。

私のマンションでは管理費等と一緒に管理会社（株）東急コミュニティー名義
の口座へ年４回自動振替えです。（普通預金口座を確認）

当然振り込み手数料は管理組合負担なんですよね。

管理費を自治会のために使うことは可ですか。
管理規約には記載されていないと思いますけど。

自治会との懇親会の会費は管理組合もしはらっているんですか。
うちの場合は、理事会分は自治会が支払ってくれます。
２次会の費用とタクシー代も。

マンションの未来は組合員の総意できまります。
良くも悪くも組合員に帰属します。

カメレオンだらけです。時々イグアナも登場します。
猫はいますがライオンはおりません。動物園です。

ホント動物園みたい。

組合員に知識とモラルがあればいいですが。

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

管理会社に委託すると（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

管理会社が殆ど実験を握っているので、そんなこといわれても
組合としては任せるしかない。

収支報告書の途中経過は毎月されていますか。
これがされていないなら、管理会社に請求すべきです。

収支報告書は管理員室にはあると思うけど、理事には配布
されていないと思う。
理事会でそれを検討しなければならないんだけど、そんな
難しいことはやらない。

元々収支報告書は毎月提出されるものなの。
そんなのはみたことないよ。
総会の議案書ではみるけど。

点検や補修工事をした場合、管理会社がリベートを取っているか
否かを知る方法は、請求書が業者から管理組合宛に直接きているか
どうかで判断できます。
管理会社がリベート等を取っている場合は、管理会社から管理組合宛に
請求がきます。
一度確認してみてください。

請求書をみれば簡単にわかるのですが、出金明細書については
理事長と会計担当しか押印しないので、一般理事はそれが分らない
でしょう。
理事長に確認してみてください。意外と理事長もそんなことは
わからずに出金明細書に押印していると思いますよ。
管理会社はそれで銀行から出金します。

請求先が管理会社か業者かで管理会社が手数料を取っているのが判るんですね。
出金伝票の資料は管理組合にはないですよね。
そのチェックは押印する時にしか判らない。
つまり理事長か会計担当理事以外は調べようがないということですね。

出金伝票ねえ。
それと請求書。

>>8944 匿名さん
理事会に入れば内情が分かりフロントとも距離が近くなるので、不安があるのなら一度理事に立候補して下さい。

任せるしかないということは決してありませんよ。

しかし、一般理事では何の権限もないでしょう。
勉強してもしょうがない。

>>8953 匿名さん
理事でもフロントに議案言えば理事会でとりあげてくれるでしょう。

もちろん権限は理事長にあるので、理事長に立候補したらやりやすいのは間違いないですね。

うちの理事会では一般理事とフロントの間で話をして議案出してくれていますよ。

理事会の議題は理事長と管理会社で決めてますからね。
簡単に質問もできない雰囲気です。

一般理事とフロントでの話し合いがされるんですか。
私どもの組合では、理事長しか管理会社との打ち合わせは
しません。

なるほど、そんな雰囲気なんですね。
理事長がしっかりしないと大変ですね。

では、ここはやはり何か問題を感じているあなたが来期の理事長に立候補すべきでは？

なんの参考にもならないと思いますが、自分ももう１期理事長をするつもりです。自分発信の議題があるもので。

私どもの理事会の理事長はもう１０年以上やってますので
簡単には理事長にはなれません。

組合員のために頑張る理事長なら何年でも構いません。

其の理事長を悪い組合員と管理会社と共謀して裏で手を組む悪い管理会社も
あることを組合員は認識しておく必要があります。

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでもかなりの
　　改正がされています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

８９６１さんはマンション管理士等ですか。？

議案書だけの改正とは。？

>>8964さん
規約の改正は総会の決議が必要ですので、議案書には改正分が記載
されていますが、現行規約にはその分が記載されていません。
議案書で各年度に改正されたものは新しく管理規約と各種細則の
作り直しをしないと、過去の議案書まで見る者はいません。

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は６回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。