マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>7922
では説明してください。
批判だけなら○○でもできるといわれますから。

施設賠償責任保険は、「賠償責任保険」である。
地震による建物の損害に対して、管理組合に賠償責任が発生するのか？

台風は自然災害であり、これによる被害は予見可能性又は結果回避可能性が
ない不可抗力として、法律上の賠償責任自体が生じないことが一般的です。
但し、法律上の賠償責任の有無は、災害の程度、被保険者の注意義務の程度など
を個別具体的に検討の上判断されます。
尚、洪水は約款上の免責であるため法律↑の賠償責任に拘わらず支払い対象外と
されます。

>>7924
あなたが正しい。
渡り廊下が地震で倒壊したときは基本契約部分からしはらわれます。

>>7926
>渡り廊下が地震で倒壊したときは基本契約部分からしはらわれます。

地震による損害であるので、マンション保険の支払い対象とはならない。
また、地震保険では、主要構造部（土台、柱、壁、屋根等）の損害ではないので支払い対象とならない。

倒壊しないと地震保険は下りないよ。

地震保険の対象範囲の正解です。

マンション建物の本体の共用部分（玄関ホール、屋外階段等）に限らず
建物に直接付随しない付属建物や設備、構築物などの共用部分も保険の
対象となります。
バルコニー、塀、フェンス、塵芥集積所、花壇、庭木、駐車場、駐輪場、
外灯設備、排水設備、水道引き込み管等が補償されます。

地震保険に関する法律施行令

（塡補される損害及び金額）
第一条　地震保険に関する法律（以下「法」という。）第二条第二項第二号に規定する政令で定める損害は、次の各号に掲げる損害とし、同項第二号に規定する政令で定める金額は、当該各号に掲げる損害の区分に応じ、当該各号に定める金額とする。

一　居住の用に供する建物（以下「居住用建物」という。）の全損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の五十以上である損害又は居住用建物の焼失し若しくは流失した部分の床面積の当該居住用建物の延べ床面積に対する割合が百分の七十以上である損害をいう。）
⇒保険金額の全額

二　居住用建物の大半損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の四十以上百分の五十未満である損害又は居住用建物の焼失し若しくは流出した部分の床面積の当該居住用建物の延べ床面積に対する割合が百分の五十以上百分の七十未満である損害をいう。）
⇒保険金額の百分の六十に相当する金額

三　居住用建物の小半損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の二十以上百分の四十未満である損害又は居住用建物の焼失し若しくは流出した部分の床面積の当該居住用建物の延べ床面積に対する割合が百分の二十以上百分の五十未満である損害をいう。）
⇒保険金額の百分の三十に相当する金額

四　居住用建物の一部損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の三以上百分の二十未満である損害をいう。）
⇒保険金額の百分の五に相当する金額

五～八　（略）

地震保険は主要構造部だけの補償ではないよ。

地震保険において、居住用建物についての保険金は、「主要構造部の損害割合に応じて」支払い割合が決まっている。

個賠は各自が掛けているものとして考えてはいけないでしょうか？

漏水で問題になるのは住人同士でのことで専有部に関しての賠償ですよね？

管理組合が間に入ることはないのではと思っておりますが違うのでしょうか？

部品の交換が多くなると何故独立系は高くなるのでしょうか？

部品交換はメーカー系の方が安いのですか？

>>7933さん
個賠は個人で掛けておられる方もおられますが、漏水があった場合は
どちらの保険をつかってもいいんです。
何故組合で総合保険を掛けるかといいますと、もし漏水が発生して
上階の方が保険に入っていなかったら、賠償でトラブルが発生しますし、
被害者の方も上階との交渉は嫌でしょう。
そういう意味も含めて総合保険にはいっているんでしょう。
個人での個賠はやめても問題はありません。

>>7934さん
以前は現状のメーカーのリニュアールを他社メーカーはやることが
できませんでしたが、現在は独禁法の改正があり、独立系メーカー
にも部品の提供をしなければならなくなりました。
独立系の業者がメーカーから部品を購入すれば、３０％程度高く
なるといわれています。
部品の提供は本体製造中止後おおむね２５年経過した機種について
商品供給を停止するとなっています。
独立系の場合はその時期がくれば製造中止ということで断られる
ことが懸念されます。
築古になって、部品の交換が多くなってきた時点で、メンテナンスを
独立系からメーカー系に変えることはできません。
そのときは、全取り替えが必要となります。

点検費用は、独立系が安いのですが、長い目でみれば
どちらがいいかの判断は難しいようです。

分譲後あたらしいうちは点検費用は独立系の方が安いのは当たり前です。
部品の交換が殆どないからです。
しかし、築古になると部品の交換が多くなりますので、費用が嵩むように
なりますので、独立系は部品代が必要となりますので高くなります。
メーカー系の場合は部品交換は全て無料です。

独立系とメーカー系のメンテナンス料は月２万円程度の差があると
思いますが、それも勘案してどちらにするか決めればいいでしょう。
安全性を考慮すればメーカー系の方がいいと思います。

独立系とデベ系のメンテナンス料は月１基１万円程度でしょう。
デベ系　月４万円前後　部品代込み
独立系　月３万円前後が相場です。階数は９階　部品代は別

遠隔監料金はデベ系は月１万円程度です。
２４時間遠隔監視をしてくれます。
異常があれば最寄りのメンテナンス会社に連絡が行き
対応してくれます。

日本のマンションの殆どがデベ系に点検を依頼しているということは
デベ系にした方がいいでしょう。

エレベーターは生命に関するものだから、金額での
判断はむずかしいですね。
それに長い目でみれば価格は変わらないようだし。

独立系は売り上げを上げようとして、部品の交換をどんどんいって
くるようになる。
デベ系は部品の交換は無料だから、できるだけ先延ばしをしようとする。
どちらがいいかは各マンションの判断次第です。

いろいろ検討した結果デベ系にしました。

やはりいろいろ聞いてみるもんだね。
独立系は安いからいいと聞いていたからね。
そうでもないことが分かってよかったよ。

一般的な１基の費用の目安（６階～１０階）　標準仕様、オプションは別途必要
　　全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円
　　準撤去リニュアール 　７００万円～１，０００万円
　　制御リニュアール 　５００万円　～　６００万円

エレベーターメーカー
東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス
東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。

エレベーターの耐用年数
　　税法上の耐用年数 １７年
　　国交省のガイドライン ３０年
　　エレベーターメーカーの耐用年数 ２０年～２５年
　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

リニュアール方法
　①全撤去リニュアール
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
エレベーターに再生させる工法です。

②準撤去リニュアール
　 三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

③制御部リニュアール
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。
　築２５年経過後のリニュアール工事としては、この工法が主流となっています。

情報の提供だから、反論の書き込みはないけど、みんなこの書き込みで
満足しているんかな。
それとも知識はないから丸呑みかな。

>>7936
>以前は現状のメーカーのリニュアールを他社メーカーはやることが
>できませんでしたが、現在は独禁法の改正があり、独立系メーカー
>にも部品の提供をしなければならなくなりました。

裁判において、メーカーが部品を売らないのは独占禁止法違反に当たると判示され、その結果、メ－カーは部品を供給するようになったのであり、独占禁止法の改正など関係がない。

その後の書き込み内容は、コメントに値しない。

＊玄関扉の更新工事について
「カバー工法」
　　　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法
　　　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。
　　　　価格は機能性、グレードで決まります。
　　　　周期　　　国交省は３５年程度

　　　壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ
　　高さが３ｃｍ程度小さくなります。

　※玄関ドアは共用部分ですので、区分所有者が勝手に交換等をすることはできません。
　　　やるとしたら各戸負担となります。
　　　又、管理組合として一斉に交換をする場合、先行工事者に対しての費用負担については配管
　　の更新工事と違って管理組合が負担することはないと思っています。理由としては、外観を統一
　　するために、全交換するのがベターと思われます。

>>7954さん
情報ありがとうございます。
その通りだと思います。

ここのスレは今までもそうでしたけどいろんな情報の提供が

あるので勉強になります。

これからもいろんな情報を提供してください。

今や理事会や修繕委員が主導となって修繕をしている組合も多いので、詳しい方いますね。

修繕委員をするときには関心をもつことです。
関心があれば工事のやり方等もみえてきます。
特に設計コンサルタントや元請け業者選定には関心をもちましょう。

確かにそうですね。先ずは関心をもつこと。見積取得や立ち会いをしているうちに知識もついてきます。
はじめは見積書の精査に苦労することがあったとしても、慣れです。

詳しく教えていただきありがとうございました。

部品交換代が高くなるとありましたが、フルメンテナンス方式だとしてもということですか？
すべての部品が無料交換対象ではないことは知っております。

あと、デベ系に依頼している組合が多いのは単に購入当初からどこにするか再考したことないからではと思っております。

>>7935 匿名さん
漏水のことですが、嫌だろうが被害者と加害者間で解決してもらうというのは普通ではないんですか？

申し訳ありませんが、そこになぜ管理組合が介入しないといけないのかが理解できません。

マンション保険に個賠が入っている入っていないは理事長以外に知らされているのでしょうか？
私は理事長で、保険の証書を見て初めて気付きました。

マンションの保険については組合員の同士が集い勉強した方がいいでしょうね。
説明が複雑ですからこのスレでは控えますが、不正の温床になる可能性が高い
です。

マンションの保険についての説明は管理会社やマンション管理士等も詳細に説明
をできる人物に会う事が出来ずこまってはおります。

経験談を一つ申し上げますと以前住んでいたマンションでは組合で個人賠償責任
特約には未加入でした。

上階から漏水に会い上階の住民に損害賠償を請求しましたが支払い能力がない住
民でしたので工事をしないと生活に支障をきたしますので未払いのまま自費で工
事をしました。

その内その住民は転居してしまい転居先へ請求してもなかなか支払いに応じても
らえませんでした。

新しいマンションでは組合は個人賠償責任特約に加入しておりますが、管理会社
や管理組合の対応が全面的には信用できませんので個人でも安全の為に加入して
おります。

以前のマンションでは個人としては保険は未加入でした。

>>7964さん
漏水がおこった場合、その原因調査をして、その漏水が共用部分に
原因があるのか、専有部分に原因があるのかをしらなければその後の
対応ができません。
殆どのマンションでは、管理会社が保険の代理店をしていますので、
管理会社経由で調査員がきて賠償に関しての話し合いをすると思いますが、
専有部分に原因がある場合で、保険で対応できなければ、各人での交渉
となり管理組合はタッチしません。
私どものマンションでは、総会の議案書に保険の内容が毎年記載されています。
読んでなくて知らない者もいると思いますが、漏水が起った場合はまず、組合が
業者を呼んでどちらに原因があるかを確認します。

>>7964さん
保険の更新は総会の普通決議が必要ですので、議案書には
その内容や保険額とかが記載されてると思いますよ。

>>7965さん
個賠は１つで十分です。
ただ、保険会社や調査員によっても保険の賠償額や範囲がかなり
違ってきますのでどちらがいいかは各人で判断しなければなりません。
ただ、組合の保険は管理会社が代理店となっているので融通はきき
ますよ。

>>7963さん
エレベーターの点検にはフルメンテナンス点検とＰＯＧ点検があります。
フルメンテ契約は、月々の点検費用の中に消耗品だけでなく、劣化した
部品の修理、取り替えも分が含まれます。
三方枠、基盤の交換はしてくれませんが、巻き上げ機の交換はしてくれます。
ＰＯＧ契約は、定期的な点検、消耗品の交換はしてくれますが、部品の
修理や取り替えのときは別途費用が必要となります。
月１万円程度フルメンテの方が高くなりますが、一流メーカーの社員が責任を
もって対応してくれますので、安全・安心感はあります。

>>7969 匿名さん
ありがとうございます。
細かな部品の交換は対象になっているということは、部品の仕入れ代がメーカー直販より高くても管理組合としては毎月定額支払っているので問題にならないという解釈でよろしいでしょうか？

もともとこういうふうに思っていたので後々高くつくという意見を聞き疑問に感じておりました。

個賠について皆様ありがとうございます。
マンション内のトラブルを早期に治めるためのもので、必ずしも組合が立ち入る必要はないということですね。

保険更新時には総会などで内容確認できますが、新築であり、ローンを組むときに火災保険入りますよね。その際に個賠をつけました。

そこまで気が回れば営業担当に聞けたんでしょうが、なかなか回らないのではと思います。

一度住民の皆様に周知して、個人で入るか管理組合で入るか決めようと思います。２つ入っているのは保険料の垂れ流しになりますもんね。今の自分のように。

>>7971さん
漏水が発生した場合、組合が関知するのはその原因が管理組合にあるのか
専有部分にあるのかを確認するためです。
その原因調査については、費用は保険で対応できます。
分譲時には火災保険にはローンを組む時に加入するのが普通ですが、個賠に
ついては加入していない方も多いようです。
又、二重になるので個人での個賠は解約する方は多いですね。